Angebot. "Beat of Berlin" heißt eine Wohnprojektentwicklung in Pankow in Berlins Norden. Es sind 22 Wohneinheiten vorgesehen. Das Gesamtvolumen des Projekts ist mit rund 5,6 Millionen Euro angesetzt. Crowdinvestoren gewähren der Projektgesellschaft ein Darlehen in Höhe von 700.000 Euro. Es hat eine Laufzeit von 3 Jahren und sieht eine Verzinsung von 6 Prozent pro Jahr vor, die halbjährlich zur Ausschüttung kommen sollen. Darlehensbeträge ab 10 Euro sind möglich. Nach Ablauf des ersten Jahres ist die Darlehensnehmerin berechtigt, die Darlehen ganz oder teilweise zurückzuzahlen, was entsprechend die Verzinsungsansprüche reduzieren würde.

Crowdinvesting-Plattform. Die Bergfürst AG wurde 2011 gegründet und ist 2014 in die Immobilienprojekt-Finanzierung über die Crowd eingestiegen. Zusammen mit der Bonafide Immobilien GmbH ist es das inzwischen fünfte Projekt. Für die vier vorausgegangenen Projekte "Am Lohmühlenschatz", "St. Georg", "Maple Leaf" und "Vogt Appartments" sammelte Bergfürst insgesamt knapp 1,3 Million Euro Nachrangdarlehen ein. Neben dem hier beschriebenen Projekt sind derzeit noch das "Hannover City-Carré" und das "Z19 Stadthaus Plus"in der Fundingphase. Die erste planmäßige Rückzahlung eines Crowd-Darlehens bei Bergfürst steht im Herbst 2017 an.

Projektentwickler. Projektentwickler Bonafide entwickelt seit 1974 Wohn- und Gewerbeimmobilien. Nach eigenen Angaben hat Bonafide seither Immobilien mit einem Volumen von rund 362 Millionen Euro entwickelt, darunter 364 Wohneinheiten, die auch über Bonafide verkauft wurden. Bonafide hat seinen Schwerpunkt in der Nordeifel, hat aber auch in Berlin bereits einige Immobilienprojekte abgeschlossen. Die Bauleitung dieses und anderer Projekte von Bonafide obliegt der unabhängigen Contrael GmbH, beim "Beat of Berlin" in Zusammenarbeit mit einem Berliner Ingenieurbüro. Für die Projektentwicklung erhält Bonafide von der Darlehensnehmerin eine Vergütung in Höhe von 120.000 Euro. Der Verkauf der Wohneinheiten findet über die Berliner Immo Fusion GmbH statt, die seit 2011 in Berlin Neubauwohnungen verkauft und selbst in Berlin Pankow sitzt.

Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die eigens zur Umsetzung dieses Projekts gegründete An der Kastanie GmbH & Co. KG. Es ist im Projektentwicklungsgeschäft durchaus üblich, Projektgesellschaften auszugründen, was für die Darlehensgeber in der Regel den Nachteil hat, dass der Projektentwickler nicht selbst für die Verpflichtungen aus dem Darlehen einstehen muss. Bonafide hat die Projektgesellschaft mit rund 250.000 Euro ausgestattet, knapp 5 Prozent der geplanten Bausumme.

Projekt. Das Darlehen ist an den Zweck gebunden, den Wohnungsneubau "Beat of Berlin" zu finanzieren. Im Berliner Stadtteil Rosenthal, der zu Pankow gehört, entstehen an der Ecke Dietzgenstraße/Kastanienallee 22 Wohnungen mit 55 bis 112 Quadratmeter Wohnfläche beziehungsweise 2 bis 4 Zimmern. Nach Abriss eines kleinen Bestandsgebäudes soll im April 2017 Baubeginn sein. Eine Baugenehmigung liegt bereits vor. Nach eineinhalb Jahren Bauzeit soll die Immobilie im Oktober 2018 fertig sein und ab November bezogen werden. Es ist eine Tiefgarage mit 10 Stellplätzen vorgesehen. Mit dem Verkauf der Wohneinheiten, der im Frühjahr 2017 beginnen soll, ist die selbst in Berlin-Pankow ansässige Immo Fusion GmbH beauftragt worden. Dass sie neben ihrer Verkaufs- und Vermietungserfahrung ihrerseits auch Projekte entwickelt, wird ihr beim Verkauf zugute kommen.

Standort. Der Wohnungsmarkt in Berlin hat einen beispiellosen Boom erlebt. Jahrzehntelang dämmerte er einen Dornröschenschlaf, aber seit etwa 5 bis 7 Jahren brummt der Markt und die Preise steigen. Hier und da ist auch bereits von einer Blase die Rede. Gemäß einhelliger Einschätzung aller großen Marktbeobachter handelt es sich einstweilen jedoch um keine Preisblase oder allenfalls ansatzweise in einzelnen Straßenzügen. Pankow zeichnet sich durch den berlinweit stärksten Einwohnerzuwachs aus. Einerseits liegt das Grundstück direkt an der B96a, eine von vier großen Nord/Süd-Achsen Berlins, andererseits ist direkt gegenüber ein öffentlicher Park mit viel Grün.

Finanzierung und Wirtschaftlichkeit. Das Gesamtkostenvolumen des Bauvorhabens taxiert Bonafide mit 5,55 Millionen Euro, 4,6 Millionen – rund 83 Prozent – werden über einen Bankkredit finanziert. Die Projektgesellschaft bringt rund 250.000 Euro Eigenkapital ein, das sind rund 5 Prozent, über das Crowddarlehen kommen 700.000 Euro, rund 13 Prozent des zu finanzierenden Volumens. Bonafide rechnet mit Verkauferlösen in Höhe von 6,55 Millionen Euro, also einem Überschuss von knapp 1 Million Euro, beziehungsweise einer Marge von 18 Prozent. Zum Verkauf steht eine Wohnfläche von 1.680,40 Quadratmetern. Um die Gesamtkosten inklusive Finanzierungskosten und Tiefgaragenstellplätze zu amortisieren, ist folglich ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 3.300 Euro je Quadratmeter erforderlich, was gemäß JLL ziemlich genau dem gegenwärtigen durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Wohnraum in Pankow entspricht. Berücksichtigt man, dass derzeit in Pankow für Wohnungen Baujahr 2011 und jünger durchschnittlich mehr als 3.900 Euro gezahlt werden, dann ist auch die Gewinnerwartung von Bonafide realistisch und entsprechend die Projektfinanzierung mit einem vernünftigen Puffer versehen. Die Bankfinanzierung ist einstweilen erst zugesagt und noch nicht vertraglich gesichert. Da aber das Grundstück bereits erworben und eine Baugenehmigung erteilt ist, ist das Risiko einer nicht zustande kommenden Bankfinanzierung sehr gering. Sollten die Crowdmittel nicht vollständig zusammenkommen, so wird die Projektentwicklungsgesellschaft weiteres Eigenkapital einlegen, hat sie angekündigt. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen, die der Kapitalertragssteuer unterfallen.

Risiken. Die wesentlichen Risiken bei Projektentwicklungen dieser Art sind neben Planungsfehlern ungeplante Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Mindereinnahmen durch Abweichungen vom kalkulierten Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe, die sich etwa durch einen zu schleppend verlaufenden Abverkauf der Wohnungen ergeben können. Es handelt sich hier um ein "qualifiziertes" Nachrangdarlehen, das heißt, dass Tilgungs- und Verzinsungsansprüche dann nicht geltend gemacht werden können, wenn das einen Grund für ein Insolvenzverfahren darstellen würde. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers, müssen zuerst die Forderungen nicht nachrangiger Gläubiger bedient werden, hier also in erster Linie die Bank und Baugewerke.

Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine Kosten. Die Projektgesellschaft zahlt an Bergfürst 3,5 Prozent der vermittelten Darlehen und weitere 3,5 Prozent am Ende der Laufzeit sowie 1,5 Prozent plus 500 Euro pro Jahr Bestandsprovision. Zusammen mit jährlich 6 Prozent an die Darlehensgeber kostet folglich den Darlehensnehmer das Crowd-Darlehen rund 14,5 Prozent, wenn er bereits nach 12 Monaten alles zurückbezahlt. Zahlt er erst nach Ablauf der drei Jahre geplanter Laufzeit, kostet es ihn entsprechend 12 plus 3 Prozent mehr. Bergfürst erhält bei drei Jahren Laufzeit insgesamt 11,5 Prozent, die Anleger 18.

fondstelegramm-Meinung. Um von einer Immobilienblase sprechen zu können, muss mehr gebaut werden als der Markt nachfragt. Davon ist Berlin aber weit entfernt. Wohnraum, und zwar nicht nur Sozialwohnungen, sondern über alle Segmente hinweg, ist in Berlin Mangelware. Projektentwickler Bonafide ist sehr erfahren, hat einen Jahrzehnte langen Trackrecord und kommuniziert gut. Die Unterlagen sind informativ und ermöglichen es, sich ein eigenes Bild zu machen. Die daraus zu entnehmende Projektkalkulation hat Hand und Fuß.

Dieses Projekt überzeugt durch die Erfahrung der Partner und durch eine plausible Kalkulation.