Analyse: Bergfürst – Courtyard Hotel Laxenburg
Hotel-Neueinsteiger Q 135 will gleich drei Hotels parallel errichten
Angebot. Über die Crowdinvesting-Plattform Bergfürst werden Teilbeträge der Forderung eines Bankdarlehens angeboten, in Höhe von insgesamt 2,4 Millionen Euro. Die Q 135 Projects & Development Hotel Laxenburg GmbH will in Niederösterreich ein Hotel planen, errichten, im Anschluss verkaufen und betreiben. Die Anlegergelder sollen insbesondere einen Teil des Grundstückserwerbs refinanzieren und anteilig Planungs- und Projektsteuerungskosten decken. Der Anlagebetrag liegt bei mindestens 10 Euro. Er soll mit 6,5 Prozent jährlich verzinst werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Vermögensanlage endet am 30. Juni 2021 und ist dann innerhalb von sieben Tagen zurückzuzahlen. Der Emittent kann die Forderungsteilbeträge jedoch ab dem 31. Mai 2019 vorzeitig zurückerstatten, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten zu müssen. Bei vorzeitigen Rückzahlungen würde er zeitlich mit den kleinen Forderungsbeträgen beginnen.
Emittent. Die Q 135 Projects & Development Hotel Laxenburg GmbH ist Emittent der Vermögensanlage, Projektentwickler, Bauherr und vorgesehener Betreiber des Hotels. Sie wurde im September 2017 gegründet und verfügt über keine nennenswerte Bonität. Ihre Gesellschafter sind je zur Hälfte die im Oktober 2015 gegründete B & S Beteiligungs GmbH, die gehört zu gleichen Teilen Bernd Pagel und Stefanie Hagemann, und die im Mai 2018 gegründete K & R Beteiligungs GmbH, ihr Alleingesellschafter ist Ufuk Bozkurt.
Der Emittent gehört zur Unternehmensgruppe Q 135, zu der zwei weitere Gesellschaften mit jeweils einem Hotelprojekt gehören. Dabei handelt es sich um zwei Hotels der Marke Moxy by Marriott, die im III. und IV. Quartal 2020 eröffnet werden sollen.
Geschäftsführer des Emittenten sind Bernd Pagel und Ufuk Bozkurt. Bernd Pagel ist seit 25 Jahren Projektentwickler, er hat Einkaufsmärkte und Mehrfamilienhäuser entwickelt. Ufuk Bozkurt hat ein Wirtschaftsstudium abgeschlossen, war 20 Jahre lang im bauausführenden Gewerbe, im Bereich Einfamilienhäuser und Wohnungen tätig. Beide Geschäftsführer agierten bislang in Berlin und Umgebung und sind seit zwei Jahren Preferred Partner der Marriott-Gruppe hinsichtlich der Planung und Entwicklung neuer Hotelstandorte.
Der Emittent darf weitere Vermögensanlagen begeben.
Projekt. Der Emittent will ein Hotel im Segment Drei Sterne plus der Marke Courtyard by Marriott errichten. Das Hotel mit einer Nutzfläche von 4.585 Quadratmetern soll 154 Zimmer, drei Konferenzräume, einen Fitnessbereich und ein Restaurant umfassen. Zum Objekt gehören 80 Stellplätze.
Das 6.700 Quadratmeter große Grundstück wurde von der Gemeinde Laxenburg an den Emittenten für 1,1 Millionen Euro verkauft. Die Gemeinde versuchte, nach Angaben der Niederösterreichische Nachrichten im Oktober 2017, bereits seit zehn Jahren in der Marktgemeinde ein Hotelprojekt zu verwirklichen. Die Baugenehmigung liegt vor. Mit dem Bau soll im Frühjahr 2019 begonnen werden. Die Fertigstellung ist für Ende 2020 vorgesehen. Das fertige Hotel soll an einen professionellen Investor als Kapitalanlage veräußert werden.
Der Emittent hat mit einem Franchisenehmer der Marriott-Gruppe, der Signo Hospitality GmbH, einen Pachtvertrag über 20 Jahre zuzüglich zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption abgeschlossen. Die Signo Hospitality GmbH beendete das Geschäftsjahr 2017 mit einem Jahresfehlbetrag von rund 3.800 Euro (gegenüber einem Fehlbetrag im Vorjahr über 19.700 Euro) bei einer Bilanzsumme von rund 51.800 Euro (gegenüber 21.400 Euro in 2016). Das Unternehmen verfügt über kein Eigenkapital. Signo ist auch Pächter der beiden anderen, noch zu bauenden Hotels der Q 135 – Gruppe.
Standort. Die Marktgemeinde Laxenburg liegt in Niederösterreich, 23 km vom Stadtzentrum Wiens entfernt. Es existiert eine Zugverbindung nach Wien. Das unbebaute Grundstück Guntramsdorfer Straße 4 liegt gegenüber dem Palais Kaunitz, das von der Internationalen Anti Corruption Academy genutzt wird. Sie bietet Schulungen und Masterstudiengänge an. Das Grundstück liegt rund 400 Meter Luftlinie vom Alten Schloss, samt Schlosspark entfernt.
Finanzierung. 2 Prozent des Projektvolumens sollen durch Eigenkapital finanziert werden, 13 Prozent aus den Forderungskäufen der Anleger. 85 Prozent sollen über eine Bank fremdfinanziert werden, derzeit finden Gespräche mit möglichen Kreditgebern statt.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Das Projektvolumen beträgt rund 18,7 Millionen Euro, das sind 4.080 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Den Betrag müsste der Emittent mindestens als Verkaufspreis erzielen, um die Kosten zu decken. Der Gesamterlös aus dem Projekt soll bei knappen 24 Millionen Euro liegen, das entspricht sportlichen 5.226 Euro je Quadratmeter. Auf österreichischen Immobilienportalen wie Immo, Immowelt und Immoversum findet sich derzeit unter 20 Angeboten für Hotelimmobilien lediglich eines mit einem Angebotspreis von über 4.500 Euro je Quadratmeter, dabei handelt es sich um ein zu 80 bis 90 Prozent ausgelastetes 4-Sterne-Hotel in Bestlage von Serfaus. Gute Hotels in guten Lagen werden im Internet unter 4.000 Euro je Quadratmeter gehandelt.
Risiken. Es bestehen die typischen Bauherrenrisiken, so ist es möglich, dass die geplanten Baukosten nicht eingehalten werden oder der Bau langsamer voranschreitet als vorgesehen. Ein Käufer für das Objekt steht bislang noch nicht fest. Das Hauptrisiko liegt darin, das Hotel zu dem kalkulierten hohen Preis zu verkaufen. Mit Bernd Pagel und Ufuk Bozkurt besteht ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Der Emittent hat dem Treuhänder, der Bergfürst Service GmbH I, Sicherheiten übertragen, der die Sicherheiten für die Anleger verwaltet. Als Sicherheit wird eine Hypothek über 2,8 Millionen Euro bestellt, die jedoch nachrangig gegenüber der künftigen Hypothek für das noch aufzunehmende Darlehen über 16 Millionen Euro ist. Darüber hinaus haben beide Geschäftsführer des Emittenten eine persönliche Bürgschaft in Höhe von jeweils 250.000 Euro abgegeben.
Kosten. Anleger müssen keine weiteren Kosten tragen. Unter der Annahme, dass die Anleger am 1. Februar 2019 zeichnen und die Vermögensanlage bis Mitte 2021 läuft, hat der Emittent an Bergfürst insgesamt 12,3 Prozent des Anlagebetrags zu entrichten, weitere 15,7 Prozent an die Anleger und 0,3 Prozent für Marketingkosten, das sind insgesamt 28,3 Prozent beziehungsweise 11,7 Prozent pro Jahr.
fondstelegramm-Meinung. Positiv ist, dass die Gemeinde hinter dem Hotelprojekt steht. So ist das Grundstück gesichert und die Baugenehmigung liegt vor. Nun muss das Hotel errichtet werden. Das Management des Emittenten hat zwar langjährige Erfahrung im Baugewerbe, ein Hotel war jedoch vermutlich nicht dabei, zumindest ist das aus den Unterlagen nicht ersichtlich. Nun entwickelt und baut Q 135 gleich drei Hotels parallel, die alle Ende 2020 eröffnet werden sollen – eine sehr große Herausforderung. Emittent und Pächter verfügen über keine nennenswerte Bonität. Selbst wenn der Bau planmäßig verläuft, muss ein Investor gefunden werden, der einen recht ambitionierten Kaufpreis zahlt.
Emittent. Die Q 135 Projects & Development Hotel Laxenburg GmbH ist Emittent der Vermögensanlage, Projektentwickler, Bauherr und vorgesehener Betreiber des Hotels. Sie wurde im September 2017 gegründet und verfügt über keine nennenswerte Bonität. Ihre Gesellschafter sind je zur Hälfte die im Oktober 2015 gegründete B & S Beteiligungs GmbH, die gehört zu gleichen Teilen Bernd Pagel und Stefanie Hagemann, und die im Mai 2018 gegründete K & R Beteiligungs GmbH, ihr Alleingesellschafter ist Ufuk Bozkurt.
Der Emittent gehört zur Unternehmensgruppe Q 135, zu der zwei weitere Gesellschaften mit jeweils einem Hotelprojekt gehören. Dabei handelt es sich um zwei Hotels der Marke Moxy by Marriott, die im III. und IV. Quartal 2020 eröffnet werden sollen.
Geschäftsführer des Emittenten sind Bernd Pagel und Ufuk Bozkurt. Bernd Pagel ist seit 25 Jahren Projektentwickler, er hat Einkaufsmärkte und Mehrfamilienhäuser entwickelt. Ufuk Bozkurt hat ein Wirtschaftsstudium abgeschlossen, war 20 Jahre lang im bauausführenden Gewerbe, im Bereich Einfamilienhäuser und Wohnungen tätig. Beide Geschäftsführer agierten bislang in Berlin und Umgebung und sind seit zwei Jahren Preferred Partner der Marriott-Gruppe hinsichtlich der Planung und Entwicklung neuer Hotelstandorte.
Der Emittent darf weitere Vermögensanlagen begeben.
Projekt. Der Emittent will ein Hotel im Segment Drei Sterne plus der Marke Courtyard by Marriott errichten. Das Hotel mit einer Nutzfläche von 4.585 Quadratmetern soll 154 Zimmer, drei Konferenzräume, einen Fitnessbereich und ein Restaurant umfassen. Zum Objekt gehören 80 Stellplätze.
Das 6.700 Quadratmeter große Grundstück wurde von der Gemeinde Laxenburg an den Emittenten für 1,1 Millionen Euro verkauft. Die Gemeinde versuchte, nach Angaben der Niederösterreichische Nachrichten im Oktober 2017, bereits seit zehn Jahren in der Marktgemeinde ein Hotelprojekt zu verwirklichen. Die Baugenehmigung liegt vor. Mit dem Bau soll im Frühjahr 2019 begonnen werden. Die Fertigstellung ist für Ende 2020 vorgesehen. Das fertige Hotel soll an einen professionellen Investor als Kapitalanlage veräußert werden.
Der Emittent hat mit einem Franchisenehmer der Marriott-Gruppe, der Signo Hospitality GmbH, einen Pachtvertrag über 20 Jahre zuzüglich zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption abgeschlossen. Die Signo Hospitality GmbH beendete das Geschäftsjahr 2017 mit einem Jahresfehlbetrag von rund 3.800 Euro (gegenüber einem Fehlbetrag im Vorjahr über 19.700 Euro) bei einer Bilanzsumme von rund 51.800 Euro (gegenüber 21.400 Euro in 2016). Das Unternehmen verfügt über kein Eigenkapital. Signo ist auch Pächter der beiden anderen, noch zu bauenden Hotels der Q 135 – Gruppe.
Standort. Die Marktgemeinde Laxenburg liegt in Niederösterreich, 23 km vom Stadtzentrum Wiens entfernt. Es existiert eine Zugverbindung nach Wien. Das unbebaute Grundstück Guntramsdorfer Straße 4 liegt gegenüber dem Palais Kaunitz, das von der Internationalen Anti Corruption Academy genutzt wird. Sie bietet Schulungen und Masterstudiengänge an. Das Grundstück liegt rund 400 Meter Luftlinie vom Alten Schloss, samt Schlosspark entfernt.
Finanzierung. 2 Prozent des Projektvolumens sollen durch Eigenkapital finanziert werden, 13 Prozent aus den Forderungskäufen der Anleger. 85 Prozent sollen über eine Bank fremdfinanziert werden, derzeit finden Gespräche mit möglichen Kreditgebern statt.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Das Projektvolumen beträgt rund 18,7 Millionen Euro, das sind 4.080 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Den Betrag müsste der Emittent mindestens als Verkaufspreis erzielen, um die Kosten zu decken. Der Gesamterlös aus dem Projekt soll bei knappen 24 Millionen Euro liegen, das entspricht sportlichen 5.226 Euro je Quadratmeter. Auf österreichischen Immobilienportalen wie Immo, Immowelt und Immoversum findet sich derzeit unter 20 Angeboten für Hotelimmobilien lediglich eines mit einem Angebotspreis von über 4.500 Euro je Quadratmeter, dabei handelt es sich um ein zu 80 bis 90 Prozent ausgelastetes 4-Sterne-Hotel in Bestlage von Serfaus. Gute Hotels in guten Lagen werden im Internet unter 4.000 Euro je Quadratmeter gehandelt.
Risiken. Es bestehen die typischen Bauherrenrisiken, so ist es möglich, dass die geplanten Baukosten nicht eingehalten werden oder der Bau langsamer voranschreitet als vorgesehen. Ein Käufer für das Objekt steht bislang noch nicht fest. Das Hauptrisiko liegt darin, das Hotel zu dem kalkulierten hohen Preis zu verkaufen. Mit Bernd Pagel und Ufuk Bozkurt besteht ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Der Emittent hat dem Treuhänder, der Bergfürst Service GmbH I, Sicherheiten übertragen, der die Sicherheiten für die Anleger verwaltet. Als Sicherheit wird eine Hypothek über 2,8 Millionen Euro bestellt, die jedoch nachrangig gegenüber der künftigen Hypothek für das noch aufzunehmende Darlehen über 16 Millionen Euro ist. Darüber hinaus haben beide Geschäftsführer des Emittenten eine persönliche Bürgschaft in Höhe von jeweils 250.000 Euro abgegeben.
Kosten. Anleger müssen keine weiteren Kosten tragen. Unter der Annahme, dass die Anleger am 1. Februar 2019 zeichnen und die Vermögensanlage bis Mitte 2021 läuft, hat der Emittent an Bergfürst insgesamt 12,3 Prozent des Anlagebetrags zu entrichten, weitere 15,7 Prozent an die Anleger und 0,3 Prozent für Marketingkosten, das sind insgesamt 28,3 Prozent beziehungsweise 11,7 Prozent pro Jahr.
fondstelegramm-Meinung. Positiv ist, dass die Gemeinde hinter dem Hotelprojekt steht. So ist das Grundstück gesichert und die Baugenehmigung liegt vor. Nun muss das Hotel errichtet werden. Das Management des Emittenten hat zwar langjährige Erfahrung im Baugewerbe, ein Hotel war jedoch vermutlich nicht dabei, zumindest ist das aus den Unterlagen nicht ersichtlich. Nun entwickelt und baut Q 135 gleich drei Hotels parallel, die alle Ende 2020 eröffnet werden sollen – eine sehr große Herausforderung. Emittent und Pächter verfügen über keine nennenswerte Bonität. Selbst wenn der Bau planmäßig verläuft, muss ein Investor gefunden werden, der einen recht ambitionierten Kaufpreis zahlt.
Mit vielfältigen, insgesamt sehr hohen Risiken bestückte Vermögensanlage
