Angebot. Über die Crowdinvesting-Plattform Bergfürst werden Teilforderungen eines Darlehens der MHB-Bank in Höhe von insgesamt 2,3 Millionen Euro angeboten. Darlehensnehmer und Emittent der Vermögensanlage ist die Kalo Austria II GmbH. Sie will eine Bestandsimmobilie in Kitzbühel umbauen und erweitern. Anleger können Forderungen ab 10 Euro erwerben. Die Vermögensanlage soll mit 7,5 Prozent jährlich verzinst werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Spätestens sieben Tage nach dem 30. April 2022 sollen die Forderungsbeträge ausgezahlt werden. Der Emittent kann ab dem 28. Februar 2020 die Forderungen vorzeitig kündigen, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen zu entrichten wären.

Emittent und Projektentwickler. Emittent ist die im Jahr 2018 gegründete Kalo Austria II GmbH, mit Sitz in Schwaz, Österreich. Sie verfügt über ein Stammkapital von 35.000 Euro. Ihr alleiniger Gesellschafter ist die drei Jahre alte Nervus Rerum Familienstiftung, eine Stiftung für Reformatische Theologie, mit Sitz in Grünberg, Deutschland. Ihr Zweck besteht darin, die Stifterfamilie wirtschaftlich abzusichern. Ralph Martin Reinhold obliegt die Geschäftsführung der Kalo Austria II.
Ralph Martin Reinhold ist darüber hinaus Vorstandsmitglied der Omega AG, mit Sitz in München. Auf ihrer Homepage erscheint unter „Referenzen“ ein Objekt mit zwei Maisonett-Penthäusern in München. Vier weitere Wohnimmobilien-Projekte befinden sich in der Planung oder im Verkauf.
Reinhold ist zugleich Vorstand der Ende 2014 gegründeten RB Immobilien AG, mit Sitz in Bruckmühl. Auf die Bonität der genannten Unternehmen wird der Emittent nicht zurückgreifen können. Seine Bonität ergibt sich ausschließlich aus dem Bauprojekt. Die Angaben in den Verkaufsunterlagen sind nicht ausreichend, um sich ein hinreichendes Bild über den Projektentwickler zu machen.

Projekt. Ein dreigeschossiges Gebäude aus dem Jahr 1997 soll zu einer 560 Quadratmeter großen Villa mit Pool und Fitnessbereich umgebaut und erweitert werden. Das Gebäude steht auf einem 757 Quadratmeter großen Grundstück. Die Immobilie gehört der Kalo Austria II. Die Baugenehmigung soll im ersten Quartal 2019 beantragt werden. Da das Gebäude umgebaut und flächenmäßig nur geringfügig erweitert werden soll, rechnet der Emittent damit, dass die Baugenehmigung im dritten Quartal 2019 erteilt wird und dass im vierten Quartal 2019 mit den Bauarbeiten begonnen werden kann. Die Fertigstellung ist für den Winter 2020/2021 vorgesehen. Anschließend soll die Immobilie veräußert werden. Ein Käufer wurde noch nicht gefunden.

Standort. Die Immobilie liegt im österreichischen Bundesland Tirol, in Kitzbühel, in einer Wohnsiedlung, Aschbachbichl 30. Kitzbühel ist ein bekannter Freizeit- und Erholungsort für Wintersportler. Das Objekt ist etwa einen halben Kilometer vom Stadtzentrum entfernt.

Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 10,5 Millionen Euro. Davon sollen 21 Prozent aus Eigenmitteln finanziert werden. Ob es sich bei den "Eigenmitteln" um tatsächliches Eigenkapital handelt, was wesentlich für die Reihenfolge zu bedienender Ansprüche im Haftungsfall ist, bleibt im Unklaren. "Eigenmittel" könnten auch weitere Finanzierungsbausteine Dritter sein. 22 Prozent sind Anlegergelder. 57 Prozent werden aus einem Kontokorrentkredit beglichen werden, dessen Zinsen jährlich 2,125 Prozent über dem 3-Monats-Euribors liegen.

Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Ein Verkauf müsste mindestens das Gesamtinvestitionsvolumen von 10,5 Millionen Euro abdecken, das sind 18.750 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Mitte März 2019 wurden auf der Maklerplattform Luxuryestate 17 luxuriöse Villen in Kitzbühel angeboten zu einem durchschnittlichen Preis von 10.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Für nur 4 der 17 angebotenen Immobilien wurden Preise über 18.000 Euro je Quadratmeter verlangt. Folglich dürfte sich der Verkauf des Objekts als eher schwierig erweisen.

Risiken. Das Projekt befindet sich in einer sehr frühen Entwicklungsphase – der Bauantrag wurde noch nicht gestellt. Der Emittent unterliegt den typischen Bauherrenrisiken. Das größte Risiko besteht darin, dass der Kaufpreis nicht erzielt wird, der notwendig ist, um das Gesamtinvestitionsvolumen zu begleichen – der Betrag liegt über dem, was momentan für Luxus-Immobilien in Kitzbühel durchschnittlich gezahlt wird. Der durchschnittliche derzeitige Marktpreis würde reichen, um den Kontokorrentkredit zu tilgen.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Zu Lasten der Immobilie wird für die Forderungsbeträge eine nachrangige Hypothek zugunsten des Treuhänders Bergfürst Service GmbH eingetragen. Im ersten Rang wird das Bankdarlehen über 6 Millionen Euro gesichert. Ralph Martin Reinhold will ein abstraktes Schuldanerkenntnis zur Absicherung der Darlehensforderung über 2,5 Millionen Euro abgegeben. Ob das Schuldanerkenntnis werthaltig ist, bleibt offen.

Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten tragen. Für Marketingmaßnahmen und die Dienstleistungen von Bergfürst muss der Emittent 15,5 Prozent des Emissionsvolumens zahlen, weitere 23,8 Prozent an die Anleger, das sind in der Summe 39,3 Prozent beziehungsweise 12,4 Prozent jährlich.

fondstelegramm-Meinung. Für die Vermögensanlage spricht der beliebte Wintersportort Kitzbühel. Alles andere sieht nach einem sehr risikoreichen Unterfangen aus: Zum Projektentwickler gibt es nur unzureichende Angaben – Anleger können sich kein hinreichendes Bild über seine bisherigen Erfahrungen und Projekte machen. Das Projektstadium ist noch sehr früh – es wurde noch keine Baugenehmigung beantragt. Den Großteil der Finanzierung stellt ein Kontokorrentkredit dar. Es bestehen sämtliche Bauherrenrisiken. Das Hauptproblem des Projekts besteht allerdings darin, dass ein Käufer gefunden werden muss, der bereit ist, mehr zu berappen, als derzeit am Markt für luxuriöse Immobilien in Kitzbühel durchschnittlich gezahlt wird. Es gibt nur sehr wenige Angebote, die im Preissegment der hier zu finanzierenden Immobilie liegen.

Äußerst riskantes Produkt, insgesamt gesehen, ist von einer Zeichnung eher abzuraten.