Angebot. Bergfürst bietet Forderungsteilbeträge eines Darlehens der MHB-Bank an, das die Q 135 Projects & Development Hotel Dortmund GmbH aufgenommen hat. Q 135 will in Dortmund ein Hotel errichten und später veräußern. Bergfürst soll dafür insgesamt 2,4 Millionen Euro platzieren. Anleger können sich ab 10 Euro an der Vermögensanlage beteiligen. Auf den Anlagebetrag sollen jährlich 7,0 Prozent Zinsen gezahlt werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Forderungen laufen bis zum 30. Juni 2021. Der Emittent kann die Forderungsteilbeträge ab dem 31. Mai 2019 zurückerstatten, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen wäre. Er würde eine vorzeitige Tilgung mit den kleinsten Anlagebeträgen beginnen.

Emittent. Die 2017 gegründete Q 135 Projects & Development Hotel Dortmund GmbH ist nicht nur Emittent der Vermögensanlage, sie ist zugleich auch Projektentwickler und Bauherr der Hotel-Immobilie. Der Emittent verfügt über keine nennenswerte Bonität. Er ist mit 25.000 Euro Stammkapital ausgestattet. Das Rumpfjahr 2017 schloss er mit einem Jahresfehlbetrag von rund 23.000 Euro ab bei einer Bilanzsumme von 1,9 Millionen Euro.
Geschäftsführende Gesellschafter sind Bernd Pagel und Ufuk Bozkurt. Bernd Pagel ist seit 25 Jahren Projektentwickler, er hat Einkaufsmärkte und Mehrfamilienhäuser entwickelt. Ufuk Bozkurt hat ein Wirtschaftsstudium abgeschlossen, war 20 Jahre lang im bauausführenden Gewerbe, im Bereich Einfamilienhäuser und Wohnungen tätig. Beide Geschäftsführer agierten bislang in Berlin und Umgebung und sind seit zwei Jahren Preferred Partner der Marriott-Gruppe hinsichtlich der Planung und Entwicklung neuer Hotelstandorte.
Wie auch die Q 135 Hotel Projects & Development Hotel Laxenburg GmbH und eine weitere Q 135 Projektgesellschaft gehört der Emittent zur Unternehmensgruppe Q 135. Letztere will, durch drei Projektgesellschaften, insgesamt drei Marriott-Hotels errichten, die im III. und IV. Quartal 2020 eröffnet werden sollen.
Der Emittent darf weitere Vermögensanlagen begeben.

Projekt. Das Hotel soll die Marke Moxy by Marriott führen und mit einem modernen Design und einer zeitgemäßen technischen Ausstattung aufwarten. Auf 4.685 Quadratmetern Nutzfläche sollen unter anderem 151 Zimmer, entstehen, die 17 bis 34 Quadratmeter groß sind. Zur Ausstattung gehören drei Konferenzräume und ein Fitnessbereich. Vorgesehen sind 40 Außenstellplätze und 40 Tiefgaragenplätze.
Q 135 hat das 5.325 Quadratmeter große Grundstück bereits erworben. Sie hat die Baugenehmigung beantragt und rechnet spätestens im zweiten Quartal 2019 mit einer Baugenehmigung. So soll voraussichtlich im Sommer 2019 mit dem Bau begonnen werden. Ende 2020 soll das Hotel bezugsfertig sein. Nach Fertigstellung soll das Hotel an einen Investor veräußert werden.
Q 135 hat bereits einen Pachtvertrag für das Hotel abgeschlossen. Pächter ist die Signo Hospitality GmbH, ein Franchisenehmer der Marriott-Gruppe. Die Signo Hospitality GmbH beendete das Geschäftsjahr 2017 mit einem Jahresfehlbetrag von rund 3.800 Euro (gegenüber einem Fehlbetrag im Vorjahr über 19.700 Euro) bei einer Bilanzsumme von rund 51.800 Euro (gegenüber 21.400 Euro in 2016). Das Unternehmen verfügt über kein Eigenkapital. Signo ist auch Pächter der beiden anderen, noch zu bauenden Hotels der Q 135 – Gruppe.

Standort. Das Hotel wird in Dortmund errichtet, am Westfalendamm 305-307, rund drei Kilometer von der Innenstadt entfernt. Bis zu Bundesstraße 236 sind es nur 200 Meter. Das Grundstück befindet sich am Rande einer Wohnsiedlung. Auf dem Nachbargrundstück steht ein kleines Bürogebäude. In rund 150 Metern Entfernung liegt eine U-Bahn-Station.
Nach Angaben der Wirtschaftsförderung Dortmund stieg die Zahl der Gästeübernachtungen in Dortmund von 2006 bis 2016 um 3,5 Prozent jährlich. Das übertraf den Zuwachs an Gästebetten, der 2,0 Prozent pro Jahr erreichte. Die 65 Dortmunder Beherbergungsbetriebe mit insgesamt 7.131 Betten waren im ersten Quartal 2017 im Durchschnitt zu 46 Prozent ausgelastet. Zu den Anbietern gehörten 53 Hotels. Zwei Drittel der Übernachtungsgäste waren Geschäftsreisende. Laut Tophotel.de, eine Internetplattform des Freizeit-Verlags Landsberg, befanden sich Anfang 2018 mindestens zehn Hotelprojekte in der Planung oder Umsetzung.

Finanzierung. 3 Prozent des Projektvolumens sollen aus Eigenkapital finanziert werden. Die an die Anleger zu verkaufenden Forderungen umfassen 15 Prozent. 82 Prozent sollen durch ein Bankdarlehen dargestellt werden. Der Darlehensvertrag liegt noch nicht vor.

Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Um allein das Projektvolumen von 16,25 Millionen Euro wieder einzuspielen, müssten rund 3.470 Euro je Quadratmeter aus dem Objektverkauf erzielt werden. Der Gesamterlös des Projekts wurde mit rund 20,9 Millionen Euro veranschlagt, das sind 4.470 Euro je Quadratmeter.

Risiken. Die Baugenehmigung liegt noch nicht vor. Ob der Baugrund auf Altlasten untersucht wurde, ist nicht bekannt. Die Fremdfinanzierung ist noch nicht gesichert. Der Bauherr muss das Hotel zu den kalkulierten Kosten errichten. Der Pächter ist ein Franchisenehmer der Marriott-Gruppe ohne eigene wesentliche Bonität. Einen Käufer gibt es noch nicht. Es besteht das Risiko, dass der kalkulierte Kaufpreis nicht erzielt wird. Mit Bernd Pagel und Ufuk Bozkurt liegt ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko vor.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Der Treuhänder, die Bergfürst Service GmbH, verwaltet die Sicherheiten für die Anleger. Die Ansprüche der Anleger sollen über eine Grundschuld im Rang nach der finanzierenden Bank, zu Lasten des Baugrundstücks, gesichert werden. Der für die Bank eingeräumte Rangvorbehalt für die erstrangige Besicherung liegt bei 14,4 Millionen Euro. Beide Geschäftsführer des Emittenten haben darüber hinaus eine persönliche Bürgschaft über jeweils 250.000 Euro abgegeben, so wie bereits schon in der Vermögensanlage Bergfürst Hotel Laxenburg.

Kosten. Anleger müssen keine weiteren Kosten tragen. Unter den Annahmen, dass die Anleger am 1. Februar 2019 die Forderungen erwerben und die Vermögensanlage bis Mitte 2021 läuft, hat der Emittent an Bergfürst insgesamt 12,3 Prozent des Anlagebetrags zu entrichten, weitere 16,9 Prozent an die Anleger, das sind insgesamt 29,2 Prozent beziehungsweise 12,1 Prozent pro Jahr.

fondstelegramm-Meinung. Ähnlich wie im Bergfürst-Angebot Hotel Laxenburg begrüßt die Stadt Dortmund generell die Ansiedlung von Hotels. Im Unterschied zu Laxenburg liegt für das Projekt in Dortmund noch keine Baugenehmigung vor. Als positiv ist die langjährige Bauerfahrung des Managements zu bewerten. Nur im Bereich Hotel betritt es Neuland und das gleich mit drei Hotelprojekten, die nahezu parallel laufen. Alle drei künftigen Hotels wurden vom selben Franchisenehmer der Mariott-Gruppe gepachtet, der keine nennenswerte Bonität besitzt. Mangels vergleichbarer Daten für Hotelkaufangebote in Dortmund ist eine Einschätzung des avisierten Verkaufspreises derzeit nicht ohne weiteres möglich. Gut ist zumindest, dass sich die Gäste-Übernachtungszahlen in Dortmund in der Vergangenheit schneller entwickelt haben als das Bettenangebot. Allerdings sind einige neue Hotelprojekte in Planung oder Umsetzung. Die durchschnittliche Bettenauslastung in Dortmund liegt mit 46 Prozent zwar oberhalb des bundesweiten Durchschnitts, ein Bettenengpass zeichnet sich indes noch nicht ab.

Vermögensanlage mit hohen Projektentwicklungsrisiken an einem guten Makro-Standort