Analyse: Bergfürst – Vista del Mar 1, Mallorca
Verführerisch: Blick aufs Meer und Luxus pur
Angebot. Ein aktuelles Angebot auf der Plattform Bergfürst ist das vierte mit Peter Dreher und der Dream Factory als Projektentwickler und das dritte auf Mallorca. Auf einem Grundstück in Santa Ponsa im Südwesten von Mallorca soll nach Abriss eines Bestandsgebäudes eine Luxusimmobilie entstehen. Anleger können sich an der Finanzierung des Projekts beteiligen, indem sie ein klassisches Darlehen gewähren – also kein qualifiziert nachrangiges. Juristisch gesehen handelt es sich um den Erwerb von Darlehensforderungen. Sie sollen grundbuchlich gesichert werden. An der für die Bergfürsten vorgesehenen Finanzierungstranche in Höhe von 1,15 Millionen Euro können sich Anleger ab einem Betrag von 10 Euro beteiligen. Laufzeit des Darlehens ist bis zum 31. Oktober 2019, Zinsen in Höhe von 7 Prozent pro Jahr werden in Aussicht gestellt, sie sollen halbjährlich ausbezahlt werden. Das Darlehen kann durch den Darlehensnehmer vorzeitig gekündigt und ab dem 1. November 2018 ganz oder in Teilen zurückbezahlt werden. Eine Kompensation für die eventuelle Vorfälligkeit ist nicht vorgesehen. Der Anleger kann nicht vorzeitig kündigen.
Bergfürst. Die Bergfürst AG wurde 2011 gegründet und ist 2014 in die Immobilienprojekt-Finanzierung über die Crowd eingestiegen. Seither hat sie 21 Finanzierungen von Immobilienprojekten mit Crowdmitteln in Höhe von rund 15 Millionen Euro abgeschlossen. Für inzwischen vier Projekte, in denen Crowddarlehen in Höhe von insgesamt etwa 1,5 Millionen Euro gebunden waren, hat Bergfürst die Darlehen plangemäß verzinst zurückgeführt, eines der Projekte war „Santa Ponsa“ mit Projektentwickler Peter Dreher. Im Gegensatz zu den sonst im Crowdinvesting üblichen qualifizierten Nachrangdarlehen bietet Bergfürst auf Basis der Zusammenarbeit mit einer Fronting-Bank grundbuchlich gesicherte Darlehen an. Weil es ein klassischer Bankenkredit ist, dessen kleinteiliger Weiterverkauf über den Intermediär Bergfürst Service GmbH abgewickelt wird, ist es möglich, ihn mit Sicherheiten auszustatten, wie es beim Nachrangdarlehen nicht geht, ohne Gefahr zu laufen, als Einlagengeschäft qualifiziert zu werden.
Darlehensnehmer. Emittentin und Darlehensnehmerin ist die vor Ort neu gegründete Dreams Menorca 2017 S.L.U. Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter mit einer Stammeinlage von 3.100 Euro ist Peter Dreher. Der promovierte Bauingenieur verweist auf eine zehnjährige Erfahrung in der internationalen Projektentwicklung und 18 realisierte Objekte mit einem Gesamtvolumen von 263 Millionen Euro.
Darlehensforderung. Anders als bei sonstigen Crowdinvestings üblich handelt es sich hier nicht um ein qualifiziertes Nachrangdarlehen, sondern um den Erwerb einer Darlehensforderung. Dabei wird zunächst ein Kreditvertrag zwischen einer Bank und der Darlehensnehmerin Dreams Menorca geschlossen. Anschließend kaufen Anleger Darlehensforderungen beim Intermediär Bergfürst Service GmbH – durch Formwandel und Kapitalerhöhung aus der vormaligen Bergfürst Handel UG entstanden –, die die Darlehensforderungen von der kreditierenden Bank abkauft und entsprechend kleinteilig an die Crowdinvestoren abtritt. Eine genauere Erläuterung der Systematik, die diesem Angebot zugrunde liegt, bietet zum Beispiel die Auslegungsentscheidung der Bafin unter der Überschrift "Geschäftsmodell unter Einschaltung eines Intermediärs".
Projekt. Santa Ponsa liegt im Südwesten von Mallorca. Das Projekt-Grundstück befindet sich, vom Meer aus gesehen, in der zweiten Reihe. Um dennoch direkten Blick aufs Meer zu haben, wird die Immobilie auf Stahlstelzen gestellt und dreieinhalb Meter angehoben. Auf die Dachterrasse soll ein Swimmingpool kommen, durch dessen Bullaugen Licht in den darunter liegenden Raum fallen und spezielle Effekte erzeugen soll. Insgesamt entstehen 495 Quadratmeter ausgesprochen luxuriöser Wohnraum. Mit dem spanischen Bauunternehmen Balzola, das auch die beiden Vorgänger-Projekte in Santa Ponsa umsetzt, wurde ein GU-Vertrag zum Festpreis geschlossen. Zu den Referenzen des Bauunternehmens gehört auch das Guggenheim-Museum Bilbao. Die Vermarktung der Immobilie soll über die vor Ort ansässigen und spezialisierten Maklerunternehmen Minkner und First Class Estate erfolgen sowie über Kontakte Peter Drehers. Warum Engel & Völkers nicht mehr dabei ist, wie noch beim Projekt "Santa Ponsa", wird nicht erwähnt. Der Verkaufspreis soll 4,95 Millionen Euro betragen.
Lage. Die Stadt Santa Ponsa liegt im Südwesten Mallorcas, hat 11.500 Einwohner und ist ein international sehr begehrter Touristenort. Puerto d′ Andratx und Palma de Mallorca sind über die Autobahn in 20 Minuten zu erreichen.
Finanzierung. Über einen erstrangig abgesicherten Bankkredit kommen 1.534.118 Euro. Über Bergfürst zweitrangig abgesicherte 1,15 Millionen Euro, die gegebenenfalls auf 1,3 Millionen aufgestockt werden können. Für das Bankdarlehen wird mit einem Zins von 1,5 Prozent pro Jahr gerechnet. Der restliche Betrag wird mit 2.265.882 Euro Eigenkapital angegeben. Dabei handelt es sich um den Differenzbetrag zum veranschlagten Verkaufspreis für die Immobilie in Höhe von 4,95 Millionen Euro. Im Eigenkapital genannten Betrag sind stille Reserven, also die Differenz zwischen allen Kosten und dem Verkaufserlös – mithin der Projektgewinn – bereits enthalten. Die Kosten für Grundstückserwerb und Bauwerkerrichtung werden nicht ausgewiesen. Die Gewinnmarge nicht auszuweisen, wird mit einer besseren Verhandlungsposition im Verkauf begründet.
Kalkulation und Wirtschaftlichkeit. Die Immobilie soll eine Geschossfläche von 495 Quadratmeter haben. Beim geplanten Verkaufspreis von 4,95 Millionen Euro ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 10.000 Euro, inklusive Stellplätze und Grundstück, das eine Größe von knapp 1.400 Quadratmeter hat. Der Südwesten von Mallorca liegt seit Jahren im Hochpreissegment, hier wurden für Wohneigentum im Jahr 2016 durchschnittliche Quadratmeterpreise von 5.150 Euro gezahlt, für 2017 ist der Durchschnittspreis bereits auf 5.800 Euro gestiegen. Der erheblich darüber liegende Kalkulationspreis wird mit der solitären Lage, der spektakulären Architektur, der luxuriösen Ausstattung und dem unverbauten Meeresblick argumentiert. Der Quadratmeterpreis für das Objekt "Santa Ponsa" lag ebenfalls oberhalb errechneter Durchschnittspreise – und das Objekt konnte offenbar verkauft werden, denn das Darlehen wurde etwa ein Jahr vor seiner geplanten Fälligkeit zurückgezahlt.
Eine eigene Betrachtung der Wirtschaftlichkeit des Projekts kann der Anleger auf Basis der angebotenen Unterlagen nur sehr eingeschränkt vornehmen, da der geplante Verkaufserlös, nicht die Projektkosten als Kalkulationsbasis herangezogen werden. Weil in der Position "Eigenkapital" die Hebung stiller Reserven, in diesem Fall also die Realisierung eines Veräußerungsgewinns, bereits eingepreist ist, lassen sich Auswirkungen sich realisierender Risiken oder die Sicherheit, die eine zweitrangige Grundschuld tatsächlich noch bietet, nur von ungefähr beurteilen. Immerhin ein paar konkretere Anhaltspunkte gibt Peter Dreher im Blog auf Bergfürst.de: Eigenkapital, das "in das Projekt im Form von Liquidität eingebracht wird, bewegt sich im knapp siebenstelligen Bereich. Weitere Leistungen wie die Projektsteuerung und Überwachung werden als Eigenleistungen eingebracht." Als Planungsgröße für die Baukosten nennt er 2.000 Euro je Quadratmeter zuzüglich eines Sicherheitspuffers von 20 Prozent, woraus sich geplante Baukosten in Höhe von knapp 1,2 Millionen Euro ergeben. Die Banca Marcha S.A., die Fremdkapital in Höhe von 1,534 Millionen Euro stellt und erstrangig im Grundbuch stehen wird, "ermittelte die Finanzierungshöhe aufgrund des Grundstückswertes und beteiligt sich an den Baukosten mit 50 Prozent".
Risiken. Typische Risiken einer Projektentwicklung – die sich auch mit einer Grundbuchbesicherung nicht gänzlich ausschließen lassen – sind beispielsweise Planungsfehler, Kostensteigerungen, die den eingeplanten Puffer übersteigen, Bauzeitverzögerungen, Abweichungen beim realisierbaren Verkaufspreis und insbesondere ein Liquiditätsengpass durch eine Verzögerung beim Verkauf der Immobilie. Im Fall dieses Projekts kommt noch hinzu, dass die Baugenehmigung zwar beantrag und mit den zuständigen Behörden vorbesprochen, aber noch nicht erteilt ist. Peter Dreher teilt auf Anfrage mit, dass er mit Erteilung der Baugenehmigung bis Februar/März kommenden Jahres rechnet.
Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger selbst keine weiteren Kosten. Die Emittentin zahlt an Bergfürst für die Abwicklung der Emission eine einmalige Erfolgsprovision in Höhe von bis zu 4,5 Prozent des platzierten Emissionsvolumens, eine jährliche Verwaltungsgebühr von 500 Euro plus 1,5 Prozent des platzierten Emissionsvolumens und am Laufzeitende bis zu 2,0 Prozent, also bei planmäßiger Platzierung und Laufzeit von zwei Jahren insgesamt 110.250 Euro beziehungsweise rund 9,6 Prozent. Zusammen mit den 14 Prozent für die Anleger ergeben sich für die Emittentin Finanzierungskosten für dieses Crowddarlehen in Höhe von 23,6 Prozent beziehungsweise 11,8 Prozent pro Jahr.
fondstelegramm-Meinung. Die Luxusimmobilie Vista del Mar 1 ist ein echter Hingucker. Sie zielt auf eine Klientel, für die Geld keine Rolle spielt und die Vergangenheit hat gezeigt, dass gerade sie sich sehr für Mallorca interessiert. Es handelt sich insofern um kein Projekt, das mit dem spitzen Bleistift gerechnet wurde, sein Erfolg hängt vielmehr davon ab, einen Käufer von der Einmaligkeit dieser Gelegenheit überzeugen zu können.
Angesichts rund 20 Seiten Risikobelehrung im Investment-Memorandum wäre ein Hinweis auf die noch nicht vorliegende Baugenehmigung angebracht gewesen. Immerhin sieht die Architektur vor, mehrere hundert Tonnen Gewicht inklusive eines gläsernen Swimmingpools auf dem Dach auf Stelzen zu stellen. Das ist architektonisch ambitioniert, überfordert aber vielleicht die Möglichkeiten des Sachbearbeiters in der zuständigen Baubehörde, hier eine schnelle und auflagenfreie Genehmigung zu erteilen.
Bergfürst. Die Bergfürst AG wurde 2011 gegründet und ist 2014 in die Immobilienprojekt-Finanzierung über die Crowd eingestiegen. Seither hat sie 21 Finanzierungen von Immobilienprojekten mit Crowdmitteln in Höhe von rund 15 Millionen Euro abgeschlossen. Für inzwischen vier Projekte, in denen Crowddarlehen in Höhe von insgesamt etwa 1,5 Millionen Euro gebunden waren, hat Bergfürst die Darlehen plangemäß verzinst zurückgeführt, eines der Projekte war „Santa Ponsa“ mit Projektentwickler Peter Dreher. Im Gegensatz zu den sonst im Crowdinvesting üblichen qualifizierten Nachrangdarlehen bietet Bergfürst auf Basis der Zusammenarbeit mit einer Fronting-Bank grundbuchlich gesicherte Darlehen an. Weil es ein klassischer Bankenkredit ist, dessen kleinteiliger Weiterverkauf über den Intermediär Bergfürst Service GmbH abgewickelt wird, ist es möglich, ihn mit Sicherheiten auszustatten, wie es beim Nachrangdarlehen nicht geht, ohne Gefahr zu laufen, als Einlagengeschäft qualifiziert zu werden.
Darlehensnehmer. Emittentin und Darlehensnehmerin ist die vor Ort neu gegründete Dreams Menorca 2017 S.L.U. Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter mit einer Stammeinlage von 3.100 Euro ist Peter Dreher. Der promovierte Bauingenieur verweist auf eine zehnjährige Erfahrung in der internationalen Projektentwicklung und 18 realisierte Objekte mit einem Gesamtvolumen von 263 Millionen Euro.
Darlehensforderung. Anders als bei sonstigen Crowdinvestings üblich handelt es sich hier nicht um ein qualifiziertes Nachrangdarlehen, sondern um den Erwerb einer Darlehensforderung. Dabei wird zunächst ein Kreditvertrag zwischen einer Bank und der Darlehensnehmerin Dreams Menorca geschlossen. Anschließend kaufen Anleger Darlehensforderungen beim Intermediär Bergfürst Service GmbH – durch Formwandel und Kapitalerhöhung aus der vormaligen Bergfürst Handel UG entstanden –, die die Darlehensforderungen von der kreditierenden Bank abkauft und entsprechend kleinteilig an die Crowdinvestoren abtritt. Eine genauere Erläuterung der Systematik, die diesem Angebot zugrunde liegt, bietet zum Beispiel die Auslegungsentscheidung der Bafin unter der Überschrift "Geschäftsmodell unter Einschaltung eines Intermediärs".
Projekt. Santa Ponsa liegt im Südwesten von Mallorca. Das Projekt-Grundstück befindet sich, vom Meer aus gesehen, in der zweiten Reihe. Um dennoch direkten Blick aufs Meer zu haben, wird die Immobilie auf Stahlstelzen gestellt und dreieinhalb Meter angehoben. Auf die Dachterrasse soll ein Swimmingpool kommen, durch dessen Bullaugen Licht in den darunter liegenden Raum fallen und spezielle Effekte erzeugen soll. Insgesamt entstehen 495 Quadratmeter ausgesprochen luxuriöser Wohnraum. Mit dem spanischen Bauunternehmen Balzola, das auch die beiden Vorgänger-Projekte in Santa Ponsa umsetzt, wurde ein GU-Vertrag zum Festpreis geschlossen. Zu den Referenzen des Bauunternehmens gehört auch das Guggenheim-Museum Bilbao. Die Vermarktung der Immobilie soll über die vor Ort ansässigen und spezialisierten Maklerunternehmen Minkner und First Class Estate erfolgen sowie über Kontakte Peter Drehers. Warum Engel & Völkers nicht mehr dabei ist, wie noch beim Projekt "Santa Ponsa", wird nicht erwähnt. Der Verkaufspreis soll 4,95 Millionen Euro betragen.
Lage. Die Stadt Santa Ponsa liegt im Südwesten Mallorcas, hat 11.500 Einwohner und ist ein international sehr begehrter Touristenort. Puerto d′ Andratx und Palma de Mallorca sind über die Autobahn in 20 Minuten zu erreichen.
Finanzierung. Über einen erstrangig abgesicherten Bankkredit kommen 1.534.118 Euro. Über Bergfürst zweitrangig abgesicherte 1,15 Millionen Euro, die gegebenenfalls auf 1,3 Millionen aufgestockt werden können. Für das Bankdarlehen wird mit einem Zins von 1,5 Prozent pro Jahr gerechnet. Der restliche Betrag wird mit 2.265.882 Euro Eigenkapital angegeben. Dabei handelt es sich um den Differenzbetrag zum veranschlagten Verkaufspreis für die Immobilie in Höhe von 4,95 Millionen Euro. Im Eigenkapital genannten Betrag sind stille Reserven, also die Differenz zwischen allen Kosten und dem Verkaufserlös – mithin der Projektgewinn – bereits enthalten. Die Kosten für Grundstückserwerb und Bauwerkerrichtung werden nicht ausgewiesen. Die Gewinnmarge nicht auszuweisen, wird mit einer besseren Verhandlungsposition im Verkauf begründet.
Kalkulation und Wirtschaftlichkeit. Die Immobilie soll eine Geschossfläche von 495 Quadratmeter haben. Beim geplanten Verkaufspreis von 4,95 Millionen Euro ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 10.000 Euro, inklusive Stellplätze und Grundstück, das eine Größe von knapp 1.400 Quadratmeter hat. Der Südwesten von Mallorca liegt seit Jahren im Hochpreissegment, hier wurden für Wohneigentum im Jahr 2016 durchschnittliche Quadratmeterpreise von 5.150 Euro gezahlt, für 2017 ist der Durchschnittspreis bereits auf 5.800 Euro gestiegen. Der erheblich darüber liegende Kalkulationspreis wird mit der solitären Lage, der spektakulären Architektur, der luxuriösen Ausstattung und dem unverbauten Meeresblick argumentiert. Der Quadratmeterpreis für das Objekt "Santa Ponsa" lag ebenfalls oberhalb errechneter Durchschnittspreise – und das Objekt konnte offenbar verkauft werden, denn das Darlehen wurde etwa ein Jahr vor seiner geplanten Fälligkeit zurückgezahlt.
Eine eigene Betrachtung der Wirtschaftlichkeit des Projekts kann der Anleger auf Basis der angebotenen Unterlagen nur sehr eingeschränkt vornehmen, da der geplante Verkaufserlös, nicht die Projektkosten als Kalkulationsbasis herangezogen werden. Weil in der Position "Eigenkapital" die Hebung stiller Reserven, in diesem Fall also die Realisierung eines Veräußerungsgewinns, bereits eingepreist ist, lassen sich Auswirkungen sich realisierender Risiken oder die Sicherheit, die eine zweitrangige Grundschuld tatsächlich noch bietet, nur von ungefähr beurteilen. Immerhin ein paar konkretere Anhaltspunkte gibt Peter Dreher im Blog auf Bergfürst.de: Eigenkapital, das "in das Projekt im Form von Liquidität eingebracht wird, bewegt sich im knapp siebenstelligen Bereich. Weitere Leistungen wie die Projektsteuerung und Überwachung werden als Eigenleistungen eingebracht." Als Planungsgröße für die Baukosten nennt er 2.000 Euro je Quadratmeter zuzüglich eines Sicherheitspuffers von 20 Prozent, woraus sich geplante Baukosten in Höhe von knapp 1,2 Millionen Euro ergeben. Die Banca Marcha S.A., die Fremdkapital in Höhe von 1,534 Millionen Euro stellt und erstrangig im Grundbuch stehen wird, "ermittelte die Finanzierungshöhe aufgrund des Grundstückswertes und beteiligt sich an den Baukosten mit 50 Prozent".
Risiken. Typische Risiken einer Projektentwicklung – die sich auch mit einer Grundbuchbesicherung nicht gänzlich ausschließen lassen – sind beispielsweise Planungsfehler, Kostensteigerungen, die den eingeplanten Puffer übersteigen, Bauzeitverzögerungen, Abweichungen beim realisierbaren Verkaufspreis und insbesondere ein Liquiditätsengpass durch eine Verzögerung beim Verkauf der Immobilie. Im Fall dieses Projekts kommt noch hinzu, dass die Baugenehmigung zwar beantrag und mit den zuständigen Behörden vorbesprochen, aber noch nicht erteilt ist. Peter Dreher teilt auf Anfrage mit, dass er mit Erteilung der Baugenehmigung bis Februar/März kommenden Jahres rechnet.
Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger selbst keine weiteren Kosten. Die Emittentin zahlt an Bergfürst für die Abwicklung der Emission eine einmalige Erfolgsprovision in Höhe von bis zu 4,5 Prozent des platzierten Emissionsvolumens, eine jährliche Verwaltungsgebühr von 500 Euro plus 1,5 Prozent des platzierten Emissionsvolumens und am Laufzeitende bis zu 2,0 Prozent, also bei planmäßiger Platzierung und Laufzeit von zwei Jahren insgesamt 110.250 Euro beziehungsweise rund 9,6 Prozent. Zusammen mit den 14 Prozent für die Anleger ergeben sich für die Emittentin Finanzierungskosten für dieses Crowddarlehen in Höhe von 23,6 Prozent beziehungsweise 11,8 Prozent pro Jahr.
fondstelegramm-Meinung. Die Luxusimmobilie Vista del Mar 1 ist ein echter Hingucker. Sie zielt auf eine Klientel, für die Geld keine Rolle spielt und die Vergangenheit hat gezeigt, dass gerade sie sich sehr für Mallorca interessiert. Es handelt sich insofern um kein Projekt, das mit dem spitzen Bleistift gerechnet wurde, sein Erfolg hängt vielmehr davon ab, einen Käufer von der Einmaligkeit dieser Gelegenheit überzeugen zu können.
Angesichts rund 20 Seiten Risikobelehrung im Investment-Memorandum wäre ein Hinweis auf die noch nicht vorliegende Baugenehmigung angebracht gewesen. Immerhin sieht die Architektur vor, mehrere hundert Tonnen Gewicht inklusive eines gläsernen Swimmingpools auf dem Dach auf Stelzen zu stellen. Das ist architektonisch ambitioniert, überfordert aber vielleicht die Möglichkeiten des Sachbearbeiters in der zuständigen Baubehörde, hier eine schnelle und auflagenfreie Genehmigung zu erteilen.
Viele Millionäre träumen von Mallorca und Luxus pur. Das Objekt wird seinen Markt schon finden.
