Angebot. Anlegern werden Teilbeträge einer Forderung eines noch abzuschließenden Bankdarlehens angeboten. Der Betrag, der von den Anlegern aufgebracht werden soll, umfasst insgesamt 1,1 Millionen Euro. Er dient der Finanzierung von Erwerbsnebenkosten, Vertriebsprovisionen und Sanierungsaufwendungen, die für die Aufteilung von Wohngebäuden in der hessischen Gemeinde Aarbergen anfallen. Die Forderungen sollen mit 6,5 Prozent pro Jahr verzinst werden. Ein Forderungserwerb ist bereits ab 10 Euro möglich. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Vermögensanlage läuft bis zum 30. Juni 2021. Der Emittent kann sie ab dem 30. Juni 2019 vorzeitig kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen würde.

Emittent. Emittent ist die im April 2018 eingetragene Alpin Steucap Immobilienbesitz GmbH & Co. KG. Sie ist eine gemeinsame Projektgesellschaft der Alpin Invest-Gruppe und des in der Schweiz ansässigen Immobilienunternehmens Steucap-Group. Die letzten Informationen der Steucap-Homepage zum Immobilienportfolio stammen aus dem Jahr 2012 – kein überzeugender Auftritt. Alpin Invest versteht sich als Sanierer von Altbauten in den Regionen Berlin, Leipzig und Rhein-Main. Von beiden fehlen Bonitätsangaben.
Einer der Geschäftsführer des Emittenten, Eric Glatt, ist Betriebswirt und hat sich seit 1994 auf das Aufteilergeschäft spezialisiert. Ein weiterer Geschäftsführer ist Matthias Buttersack. Sie sind der Vorstand der HNG Verwaltungs AG, die den Vertrieb der neu aufzuteilenden Wohneinheiten übernimmt.

Projekt. 13 zwischen 1958 und 1962 errichtete zwei- bis dreigeschossige Gebäude mit 80 Wohneinheiten zuzüglich sechs vereinzelte Wohnungen, sollen geteilt, teilweise modernisiert und wieder veräußert werden. Die Wohnfläche misst 5.715 Quadratmeter. Ein Viertel der Wohnungen soll in den vergangenen Jahren saniert und modernisiert worden sein, wann was genau erneuert wurde, bleibt offen. Wohnungen, die noch sanierungsbedürftig sind, sollen renoviert werden, auch diese Information ist zu dürftig, um sich ein ausreichendes Bild von den Immobilien zu machen.

Standort. Die Gemeinde Aarbergen liegt im Rheingau-Taunus-Kreis, 30 Kilometer von Wiesbaden und 66 Kilometer von Frankfurt/Main entfernt. Aarbergen ist ein Dorf im Grünen und umfasst durch die Zusammenlegung mehrerer Ortsteile 6.500 Einwohner. Bad Schwalbach ist die Kreisstadt.

Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen soll 10,3 Millionen Euro betragen. Davon sollen 51 Prozent aus Bankdarlehen finanziert werden, die mit 3,0 Prozent jährlich verzinst werden sollen. 38 Prozent wurden mit „Eigenkapital inklusive anteiligem Verkaufserlös“ betitelt. Wie sich das Eigenkapital letztendlich zusammensetzt und ob gegebenenfalls Gesellschafterdarlehen dahinterstecken, bleibt offen. Zudem kann dadurch auch der im Exposé ausgewiesene Projektgewinn nicht stimmen, da in der Mittelherkunft zur Deckung der Kosten quasi schon ein Teil der Verkaufserlöse steckt. Die Forderungen der Anleger machen 11 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens aus.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Aus dem Verkauf der Wohnungen sollen insgesamt 12,52 Millionen Euro, das sind 2.190 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, erwirtschaftet werden. Die Mitte Mai 2018 bei Immowelt angebotenen sechs Objekte im Umkreis von 11 Kilometern um Aarbergen erreichen nicht einmal annähernd die 2.000-Euro-Grenze. Solche Werte sind beispielsweise in der Kreisstadt Bad Schwalbach erzielbar, die aber im Vergleich zu Aarbergen eine wesentlich bessere Infrastruktur aufweist. Im Prospekt fehlen Angaben zur Mietsituation der Objekte, vor allem zu den kalkulierten Mieten.
Für das bei der Bank aufgenommene Darlehen muss der Emittent 3,0 Prozent Zinsen jährlich zahlen. Dass die Finanzierungskosten geringer veranschlagt sind, als sich zunächst aus den Rahmendaten ergeben würde, ist wahrscheinlich auf Tilgungsleistungen aus Verkaufserlösen zurückzuführen. Aus den Unterlagen nachvollziehen lässt sich das aber nicht eindeutig.

Kosten. Dem Anleger entstehen keine Kosten. An einmaligen und laufenden Kosten für die Plattform muss der Emittent über die Laufzeit rund 13,5 Prozent und Zinsen für die Anleger in Höhe von insgesamt 19,5 Prozent des gesamten Forderungsbetrags zahlen. Das Crowddarlehen kostet den Emittenten folglich 11 Prozent pro Jahr.

Risiken. Es besteht das Risiko, dass höhere Modernisierungs- und Sanierungskosten anfallen als geplant. Aarlberg ist kein prosperierender Standort. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden in Gemeinden des Taunus eher von sozial schwachen Menschen bezogen, ob die Mieten dafür entsprechend niedrig kalkuliert sind, wird in den Verkaufsunterlagen nicht einmal angedeutet. Ein hohes Risiko besteht darin, die geplanten Verkaufserlöse nicht zu erreichen.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Als Sicherheit soll zugunsten des Treuhänders der Anleger eine zweitrangige Grundschuld auf die zu erwerbenden Immobilien bestellt werden. Im ersten Rang befindet sich die Bank. Die Grundschuld beinhaltet ein abstraktes Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen des Emittenten.

fondstelegramm-Meinung. Die Angaben im Exposé zu den Immobilien und zur Kalkulation sind nicht ausreichend, um eine Anlageentscheidung zu treffen. Die Gewinnkalkulation ist teilweise nicht nachvollziehbar, die Verkaufspreise zu hoch angesetzt und das Angebot folglich nicht plausibel.

Bergfürst hatte schon ansprechendere und anschaulicher vorgestellte Projekte. Weil die auch wieder kommen werden: Ruhig mal abwarten.