Analyse: Bergfürst – Wuppertal
Alles nur geborgt
Angebot. Die Crowdinvesting-Plattform Bergfürst bietet Teilbeträge der Forderung eines Bankdarlehens an. Insgesamt soll eine Million Euro über Anleger finanziert werden. Mit dem Geld will die UI Investment GmbH die von ihr bereits im Jahr 2015 erworbenen und teilweise sanierten, modernisierten drei Bestandswohngebäude in Wuppertal refinanzieren. Ab 10 Euro können Anleger eine Forderung erwerben. Sie sollen mit 7,0 Prozent jährlich verzinst werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Vermögensanlage endet am 31. Mai 2023. Ab dem 31. Mai 2019 kann sie der Emittent vorzeitig kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Emittent. Die erst im Mai 2015 gegründete UI Investment GmbH verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro. Ende 2016 belief sich ihre Bilanzsumme auf rund zwei Millionen Euro. Der größte Aktivposten waren mit rund 1,96 Millionen Euro Sachanlagen, die aus den hier zu refinanzierenden Objekten bestanden. Alleiniger geschäftsführender Gesellschafter ist Diplom-Kaufmann Kevin Egenolf, der außerdem seit Mitte 2016 Mitgeschäftsführer des familiengeführten Immobilienunternehmens Ferox Projektentwicklung Verwaltung GmbH mit Sitz in Wuppertal ist. Mit Herrn Egenolf besteht ein außergewöhnlich hohes Schlüsselpersonenrisiko. Er beschäftigt keine Mitarbeiter.
Projekt. Der Emittent hat die Immobilien bereits im Jahr 2015 erworben. Es handelt sich um ein im Jahr 1910 und zwei im Jahr 1945 errichtete Wohngebäude. Sie umfassen 50 Wohnungen und fünf kleine Gewerbeeinheiten mit einer Wohn- beziehungsweise Nutzfläche von insgesamt 3.950 Quadratmetern. 7 Prozent der Wohnfläche und 16 Prozent der Gewerbefläche stehen leer. An den Objekten wurden teilweise Sanierungen und Modernisierungen durchgeführt. Der Emittent gibt an, dass im Verlauf der nächsten fünf Jahre nicht mit weiteren nennenswerten Modernisierungsarbeiten zu rechnen ist.
Die Wohnungen sind derzeit zu durchschnittlich 5,05 bis 5,70 Euro je Quadratmeter vermietet. Neuvermietungen sind in den Gebäuden im Stadtteil Elberfeld für 5,70 beziehungsweise 7,00 Euro vorgesehen, im Objekt im Stadtteil Oberbarmen für 5,94 Euro. In Wuppertal-Elberfeld wurden über Immonet im Juni 2018 28 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ohne Neubauten) für durchschnittlich 6,09 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete angeboten, im Stadtteil Barmen 20 Wohnungen für 6,10 Euro im Durchschnitt.
Standort. Wuppertal hatte Ende 2017 rund 360.000 Einwohner. Die Statistikstelle der Stadt Wuppertal schätzt, dass die Bevölkerungszahl von Ende 2017 bis 2025 um insgesamt rund 6.200 Personen ansteigen wird. 2017 lag die Arbeitslosenquote in Wuppertal bei 9,5 Prozent und damit über dem Durchschnitt Nordrhein Westfalens von 7,6 Prozent. An der Universität in Wuppertal haben sich 2017 rund 22.000 Studenten eingeschrieben.
Der Preis für Eigentumswohnungen ist nach Angaben im Wuppertaler Grundstücksmarktbericht 2017 im Vergleich zum Vorjahr um vier Prozent gestiegen, der Preis für Baugrundstücke kletterte um sechs Prozent.
Finanzierung. Einen Finanzierungsplan im gewohnten Sinne gibt es, genau genommen, nicht. Es wird nicht der Objekterwerb dargestellt, der ist längst erfolgt – anhand der Unterlagen ist auch nicht abschätzbar, ob der Erwerb damals marktgerecht war und welche zusätzlichen Investitionen in die Sanierung und Modernisierung flossen. Dargestellt wird lediglich, welche Darlehen aufgenommen und welche Grundschulden dazu bestellt wurden. Der als „Eigenkapital“ bezeichnete Anteil besteht ebenfalls vollständig aus Darlehen: hauptsächlich aus Bankdarlehen an Kevin Egenolf und seine Frau sowie aus Gesellschafterdarlehen an den Emittenten. Setzt man die verschiedenen Darlehensbeträge in Bezug zum Verkehrswert der Immobilien in Höhe von insgesamt 3,9 Millionen Euro dann ergeben sich folgende Werte. Laut Emittent sind insgesamt 84 Prozent des Verkehrswerts der Immobilien beliehen, der sich derzeit auf einem historisch hohen Niveau bewegt. Die Anlegergelder machen 26 Prozent des Verkehrswerts der Immobilien aus.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Die Wohnungen sollen im Bestand gehalten werden. In seiner Modellrechnung geht der Emittent von der Ist-Miete aus. Die angesetzten laufenden Kosten sind plausibel, wenn an den Objekten keine aufwändigen Sanierungsarbeiten mehr durchgeführt werden müssen.
Die Rückzahlung der Anlegergelder soll aus den nicht benannten „übrigen Vermögensanlagen des Gesellschafters“ erfolgen, möglich sind außerdem die Bildung von Rücklagen aus Mieteinnahmen und der Verkauf von Wohnungen, die jedoch wiederum mit umfangreichen Grundschulden im ersten Rang belastet sind. Der anfänglich jährlich erzielte Bewirtschaftungsüberschuss von rund 52.000 Euro reicht nicht einmal ansatzweise aus, um die Forderungen an die Anleger zurückzuerstatten. Der Emittent gibt auf Anfrage eines Anlegers an, dass die Immobilien neu bewertet werden könnten. Er erhofft sich dabei einen höheren Beleihungswert der inzwischen (teilweise) sanierten und modernisierten Objekte und die damit verbundene Möglichkeit neuer Darlehensaufnahmen. Ob die Banken bei ihrer Darlehensvergabe nicht bereits die Sanierungs- und Modernisierungsleistungen mit berücksichtigt haben, bleibt jedoch offen.
Risiken. Das Hauptrisiko liegt darin, dass der Anbieter hohe Darlehensschulden begleichen muss. Faktisch steckt kein echtes Eigenkapital in den Investitionsobjekten. Allein aus der Bewirtschaftung der Immobilien können die Anlegergelder nicht zurückgezahlt werden. Die Immobilien sind sehr hoch belastet. Bei einem etwaigen Verkauf von Immobilien würden zunächst die Banken bedient werden. Ob dann noch genügend für die Anleger übrigbleiben würde, hängt von der künftigen Marktentwicklung ab.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Zugunsten des Treuhänders der Anleger, der Bergfürst Service GmbH, soll eine zweitrangige Grundschuld auf die Immobilien bestellt werden. Im ersten Rang befindet sich das jeweils finanzierende Kreditinstitut. Die Grundschuld beinhaltet ein abstraktes Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen des Emittenten. Die Werthaltigkeit einer von Kevin Egenolf gegebenen Bürgschaft ist auf Basis der Unterlagen nicht zu beurteilen.
Kosten. Den Anlegern entstehen keine weiteren Kosten. Der Emittent hat an Bergfürst über die Jahre insgesamt 17,25 Prozent des Forderungsbetrags an einmaligen und laufenden Vergütungen zu entrichten. An die Anleger muss der Emittent über die Laufzeit 35 Prozent des Forderungsbetrags zahlen. Das Crowddarlehen kostet den Emittenten in der Summe 52 Prozent des Darlehensbetrags, das entspricht 10,45 Prozent pro Jahr.
fondstelegramm-Meinung. Mit den Anlegergeldern sollen längst erworbene Bestandsimmobilien refinanziert werden. Der Investorenblick ist eher in die Vergangenheit als in die Zukunft gerichtet. Die hohen Grundstücksbelastungen, die kaum nennenswerte Bonität des Emittenten, sein außergewöhnlich hohes Schlüsselpersonenrisiko und die für die Rückzahlung der Anlegergelder nicht einmal annähernd ausreichenden laufenden Erträge aus den Objekten machen das Zeichnen der Kapitalanlage zu einem äußerst riskanten Unterfangen. Die laufenden Einnahmen und Ausgaben wurden realistisch eingeschätzt, wenn keine wesentlichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen mehr anstehen.
Emittent. Die erst im Mai 2015 gegründete UI Investment GmbH verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro. Ende 2016 belief sich ihre Bilanzsumme auf rund zwei Millionen Euro. Der größte Aktivposten waren mit rund 1,96 Millionen Euro Sachanlagen, die aus den hier zu refinanzierenden Objekten bestanden. Alleiniger geschäftsführender Gesellschafter ist Diplom-Kaufmann Kevin Egenolf, der außerdem seit Mitte 2016 Mitgeschäftsführer des familiengeführten Immobilienunternehmens Ferox Projektentwicklung Verwaltung GmbH mit Sitz in Wuppertal ist. Mit Herrn Egenolf besteht ein außergewöhnlich hohes Schlüsselpersonenrisiko. Er beschäftigt keine Mitarbeiter.
Projekt. Der Emittent hat die Immobilien bereits im Jahr 2015 erworben. Es handelt sich um ein im Jahr 1910 und zwei im Jahr 1945 errichtete Wohngebäude. Sie umfassen 50 Wohnungen und fünf kleine Gewerbeeinheiten mit einer Wohn- beziehungsweise Nutzfläche von insgesamt 3.950 Quadratmetern. 7 Prozent der Wohnfläche und 16 Prozent der Gewerbefläche stehen leer. An den Objekten wurden teilweise Sanierungen und Modernisierungen durchgeführt. Der Emittent gibt an, dass im Verlauf der nächsten fünf Jahre nicht mit weiteren nennenswerten Modernisierungsarbeiten zu rechnen ist.
Die Wohnungen sind derzeit zu durchschnittlich 5,05 bis 5,70 Euro je Quadratmeter vermietet. Neuvermietungen sind in den Gebäuden im Stadtteil Elberfeld für 5,70 beziehungsweise 7,00 Euro vorgesehen, im Objekt im Stadtteil Oberbarmen für 5,94 Euro. In Wuppertal-Elberfeld wurden über Immonet im Juni 2018 28 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ohne Neubauten) für durchschnittlich 6,09 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete angeboten, im Stadtteil Barmen 20 Wohnungen für 6,10 Euro im Durchschnitt.
Standort. Wuppertal hatte Ende 2017 rund 360.000 Einwohner. Die Statistikstelle der Stadt Wuppertal schätzt, dass die Bevölkerungszahl von Ende 2017 bis 2025 um insgesamt rund 6.200 Personen ansteigen wird. 2017 lag die Arbeitslosenquote in Wuppertal bei 9,5 Prozent und damit über dem Durchschnitt Nordrhein Westfalens von 7,6 Prozent. An der Universität in Wuppertal haben sich 2017 rund 22.000 Studenten eingeschrieben.
Der Preis für Eigentumswohnungen ist nach Angaben im Wuppertaler Grundstücksmarktbericht 2017 im Vergleich zum Vorjahr um vier Prozent gestiegen, der Preis für Baugrundstücke kletterte um sechs Prozent.
Finanzierung. Einen Finanzierungsplan im gewohnten Sinne gibt es, genau genommen, nicht. Es wird nicht der Objekterwerb dargestellt, der ist längst erfolgt – anhand der Unterlagen ist auch nicht abschätzbar, ob der Erwerb damals marktgerecht war und welche zusätzlichen Investitionen in die Sanierung und Modernisierung flossen. Dargestellt wird lediglich, welche Darlehen aufgenommen und welche Grundschulden dazu bestellt wurden. Der als „Eigenkapital“ bezeichnete Anteil besteht ebenfalls vollständig aus Darlehen: hauptsächlich aus Bankdarlehen an Kevin Egenolf und seine Frau sowie aus Gesellschafterdarlehen an den Emittenten. Setzt man die verschiedenen Darlehensbeträge in Bezug zum Verkehrswert der Immobilien in Höhe von insgesamt 3,9 Millionen Euro dann ergeben sich folgende Werte. Laut Emittent sind insgesamt 84 Prozent des Verkehrswerts der Immobilien beliehen, der sich derzeit auf einem historisch hohen Niveau bewegt. Die Anlegergelder machen 26 Prozent des Verkehrswerts der Immobilien aus.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Die Wohnungen sollen im Bestand gehalten werden. In seiner Modellrechnung geht der Emittent von der Ist-Miete aus. Die angesetzten laufenden Kosten sind plausibel, wenn an den Objekten keine aufwändigen Sanierungsarbeiten mehr durchgeführt werden müssen.
Die Rückzahlung der Anlegergelder soll aus den nicht benannten „übrigen Vermögensanlagen des Gesellschafters“ erfolgen, möglich sind außerdem die Bildung von Rücklagen aus Mieteinnahmen und der Verkauf von Wohnungen, die jedoch wiederum mit umfangreichen Grundschulden im ersten Rang belastet sind. Der anfänglich jährlich erzielte Bewirtschaftungsüberschuss von rund 52.000 Euro reicht nicht einmal ansatzweise aus, um die Forderungen an die Anleger zurückzuerstatten. Der Emittent gibt auf Anfrage eines Anlegers an, dass die Immobilien neu bewertet werden könnten. Er erhofft sich dabei einen höheren Beleihungswert der inzwischen (teilweise) sanierten und modernisierten Objekte und die damit verbundene Möglichkeit neuer Darlehensaufnahmen. Ob die Banken bei ihrer Darlehensvergabe nicht bereits die Sanierungs- und Modernisierungsleistungen mit berücksichtigt haben, bleibt jedoch offen.
Risiken. Das Hauptrisiko liegt darin, dass der Anbieter hohe Darlehensschulden begleichen muss. Faktisch steckt kein echtes Eigenkapital in den Investitionsobjekten. Allein aus der Bewirtschaftung der Immobilien können die Anlegergelder nicht zurückgezahlt werden. Die Immobilien sind sehr hoch belastet. Bei einem etwaigen Verkauf von Immobilien würden zunächst die Banken bedient werden. Ob dann noch genügend für die Anleger übrigbleiben würde, hängt von der künftigen Marktentwicklung ab.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Zugunsten des Treuhänders der Anleger, der Bergfürst Service GmbH, soll eine zweitrangige Grundschuld auf die Immobilien bestellt werden. Im ersten Rang befindet sich das jeweils finanzierende Kreditinstitut. Die Grundschuld beinhaltet ein abstraktes Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen des Emittenten. Die Werthaltigkeit einer von Kevin Egenolf gegebenen Bürgschaft ist auf Basis der Unterlagen nicht zu beurteilen.
Kosten. Den Anlegern entstehen keine weiteren Kosten. Der Emittent hat an Bergfürst über die Jahre insgesamt 17,25 Prozent des Forderungsbetrags an einmaligen und laufenden Vergütungen zu entrichten. An die Anleger muss der Emittent über die Laufzeit 35 Prozent des Forderungsbetrags zahlen. Das Crowddarlehen kostet den Emittenten in der Summe 52 Prozent des Darlehensbetrags, das entspricht 10,45 Prozent pro Jahr.
fondstelegramm-Meinung. Mit den Anlegergeldern sollen längst erworbene Bestandsimmobilien refinanziert werden. Der Investorenblick ist eher in die Vergangenheit als in die Zukunft gerichtet. Die hohen Grundstücksbelastungen, die kaum nennenswerte Bonität des Emittenten, sein außergewöhnlich hohes Schlüsselpersonenrisiko und die für die Rückzahlung der Anlegergelder nicht einmal annähernd ausreichenden laufenden Erträge aus den Objekten machen das Zeichnen der Kapitalanlage zu einem äußerst riskanten Unterfangen. Die laufenden Einnahmen und Ausgaben wurden realistisch eingeschätzt, wenn keine wesentlichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen mehr anstehen.
Insgesamt gesehen ist das Angebot zu riskant.
