Angebot. Unter dem Projektnamen "Z19 Stadthaus Plus" entsteht in Bernburg in Sachsen-Anhalt ein Mehrgenerationenhaus. In der Zepziger Straße 19 werden 42 Wohnungen und 4 Gewerbeeinheiten gebaut. Investoren gewähren der GPV Property Development ein nachrangiges Darlehen ab 10 Euro. Die Kosten des Gesamtprojektes sind mit knapp 8 Millionen Euro veranschlagt, 400.000 Euro sollen über die Crowd finanziert werden, dafür werden ihr 7 Prozent jährliche Verzinsung für eine 30-monatige Laufzeit in Aussicht gestellt. Die Darlehensnehmerin kann bereits nach Ablauf von 12 Monaten das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen. Zinsen werden halbjährlich gezahlt, das Darlehen wird endfällig getilgt.

Crowdinvesting-Plattform. Die Bergfürst AG wurde 2011 gegründet und ist 2014 ins Immobilien-Crowdinvesting eingestiegen. Dieses Projekt ist das erste mit Projektentwickler GPV. Sieben Crowd-Finanzierungen sind über die Plattform bereits abgeschlossen worden, für zwei weitere läuft aktuell noch die Fundingphase.

Projektentwickler. Die GPV Property Development Ltd. ist Teil der GPV Unternehmensgruppe. Die Gesellschaft für Planung und Vermessung mbH ist ein Planungsbüro mit 40 Ingenieuren, das Infrastrukturmaßnahmen plant und vermessungstechnisch begleitet, etwa für die Deutsche Bahn oder Mobilfunkgesellschaften, aber inzwischen auch klassische Hochbauprojekt entwickelt. Für das Projekt Z19 hat die Gruppe die beiden Gesellschaften GPV Property Development (Darlehnsnehmerin) und GPV Real Estate (Vertrieb der Wohnungen) als deutsche Niederlassungen britischer Limiteds gegründet. Geschäftsführer Martin Procher verfügt über fast 30 Jahre Erfahrung in der Immobilienwirtschaft, insbesondere auch im Bau und in der Finanzierung von Sozialimmobilien.

Darlehensnehmer. Die GPV Property Development Ltd. ist anlässlich des Projekts Z19 gegründet worden. Sie wird jedoch möglicherweise auch weitere Projektentwicklungen der GPV Gruppe übernehmen, so dass es angesichts der vergleichsweise langen Laufzeit des Darlehens denkbar ist, dass die Darlehensmittel auch in andere Projekte fließen, die noch nicht feststehen. Die Darlehensnehmerin wurde mit 100.000 Euro Eigenkapital zur Verwendung im Projekt Z19 ausgestattet, das ist gerade mal etwas mehr als ein Prozent des geplanten Finanzierungsvolumens. Darüber hinaus hat sie Mezzaninekapital in Höhe von 300.000 Euro aufgenommen, es ist über eine Grundschuld besichert und im Rang vor dem Crowddarlehen. Entsprechend wird es mit 5,5 gegenüber 7 Prozent auch geringer verzinst.

Projekt. Auf dem Grundstück des geplanten Neubaus steht derzeit noch ein ehemaliges Altenpflegeheim, das aber abgerissen wird. Es wurde vom Arbeiter-Samariter-Bund betrieben, der auch in den Neubau mit einer Sozialstation einziehen wird. Das Bauvorhaben Z19 sieht die Erstellung von 42 Wohnungen zwischen 45 und 170 Quadratmeter, 4 Gewerbeeinheiten und 19 Pkw-Stellplätzen vor. Die Fertigstellung ist zu Mitte 2018 vorgesehen. Die Projektgesellschaft hat das Grundstück erworben. Die GPV Real Estate übernimmt den Verkauf der Einheiten. Der Bauantrag ist eingereicht, eine Baugenehmigung liegt jedoch zum Fundingstart noch nicht vor.

Standort. Bernburg liegt zwischen Magdeburg und Halle (Saale) in Sachsen-Anhalt. Die Zepziger Straße liegt keine 100 Meter von der Fußgängerzone im Zentrum der 35.000 Einwohner zählenden Kreisstadt. Der Harz ist eine Autostunde entfernt.

Finanzierung. Die Gesamtkosten des Projekts veranschlagt die GPV mit 7,915 Millionen Euro. Sie selbst ist mit 100.000 Euro Eigenkapital dabei und hat bereits 300.000 Euro Mezzaninekapital akquiriert. 400.000 Euro sollen als weiteres mezzanines Kapital über die Bergfürst-Crowd kommen. Das bereits vorhandene Mezzanine-Darlehen ist vorrangig vor dem Crowddarlehen zu bedienen. Die restlichen 90 Prozent der Kosten sollen über den Verkaufserlös der Wohn- und gegebenenfalls auch der Gewerbeeinheiten bestritten werden. GPV rechnet mit einem Gesamterlös aus dem Verkauf in Höhe von 9,14 Millionen Euro, was einer Gewinnmarge von 28 Prozent entsprechen würde.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Zum Verkauf stehen 3.653 Quadratmeter. Um auf den avisierten Gesamterlös zu kommen, muss folglich ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis (einschließlich Pkw-Stellplätze) von 2.500 Euro erzielt werden, der Break-Even-Preis liegt bei 2.170 Euro je Quadratmeter. Für Bernburg selbst liegen keine belastbaren Vergleichszahlen vor. Unter der Berücksichtigung, dass Bernburg noch zum Einzugsgebiet von Magdeburg und Leipzig gehört und dort die Preise für Neubauwohnungen bei bis zum Doppelten liegen, erscheinen die Ansätze vertretbar.

Risiken. Die wesentlichen Risiken bei Projektentwicklungen dieser Art sind neben Planungsfehlern ungeplante Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Mindereinnahmen durch Abweichungen vom kalkulierten Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe, die sich etwa durch einen zu schleppend verlaufenden Abverkauf der Wohnungen ergeben können. Es handelt sich hier um ein "qualifiziertes" Nachrangdarlehen, das heißt, dass Tilgungs- und Verzinsungsansprüche dann nicht geltend gemacht werden können, wenn das einen Grund für ein Insolvenzverfahren darstellen würde. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers, müssen zuerst die Baugewerke und die Gläubiger des anderen Mezzanine-Darlehens bedient werden. Ein weiteres Risiko besteht schließlich in der einstweilen noch nicht vorliegenden Baugenehmigung.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Anders als die meisten anderen Crowdinvesting-Plattformen verzichtet Bergfürst auf Maßnahmen zur Risikobegrenzung wie etwa Bürgschaften oder Abtretungen. Vor dem Hintergrund, dass dergleichen "Sicherheiten" in aller Regel unter dem Vorbehalt stehen, dass die nachrangige Qualität des Darlehens nicht tangiert sein darf, ist das nur konsequent.

Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine Kosten. Die Projektgesellschaft zahlt am Ende der Fundingphase an Bergfürst 4, an den Treuhänder 1 Prozent, laufende Kosten fallen in Höhe von 1,5 Prozent jährlich zuzüglich 500 Euro an und am Ende der Laufzeit erhält Bergfürst noch eine Erfolgsprovision in Höhe von 2 Prozent. Insgesamt kostet die Darlehensnehmerin das Crowd-Darlehen folglich etwa 11,5 Prozent pro Jahr wovon die Anleger 7 erhalten.

fondstelegramm-Meinung. Der Standort ist schwer einzuschätzen. Bernburg ist zwar im Einzugsgebiet größerer Städte und ist selbst auch Standort einiger mittelständischer Unternehmen, der Markt für Neubauwohnungen ist jedoch nicht groß genug, als dass man auf verlässliche Vergleichszahlen zurückgreifen könnte. Diese Unsicherheit wird jedoch durch eine klare Darlegung des Projekts mit allen wesentlichen Details und insbesondere durch einen nachvollziehbaren Investitionsplan kompensiert. Der Projektentwickler ist zwar selbst nur mit einem vergleichsweise geringen Anteil Eigenkapital dabei, bringt jedoch viel und spezifische Erfahrung mit.