Analyse: BIK Berliner Immobilien Kontor, Deutsche Metropolen 2
Kleine Immobilienunternehmens-Gruppe bietet partiarisches Darlehen an
Angebot. Angeboten werden partiarische Nachrangdarlehen des Emittenten BIK Deutsche Metropolen 2 GmbH & Co. KG, der damit direkt und indirekt Immobilienprojektentwicklungen realisieren will. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien in den Metropolregionen Berlin, Hamburg und Leipzig. Da die Immobilien noch nicht feststehen, handelt es sich um einen Blindpool. BIK will 10 bis 15 Millionen Euro platzieren. Anleger müssen mindestens 20.000 Euro zeichnen. Ein Agio wird nicht erhoben. Anleger generieren Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Darlehen laufen mindestens vier Jahre und zwei Monate. Die Kündigungsfrist für die Darlehensgeber beträgt ein Jahr, für den Emittenten ein halbes Jahr.
Zielmarkt. Nachfolgende Angaben stammen aus den Residential Reports von JLL für das zweite Halbjahr 2015.
Derzeit übersteigt in Berlin die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot. Der Trend wird sich 2016 verstärken, wenn es nicht zu einem wesentlichen Anstieg an Baugenehmigungen kommt. Vor allem im sozialen Wohnungsbau gibt es Nachholbedarf. Erstmals seit 2007 sind die Mieten 2015 nicht weiter angestiegen, selbst in guten Lagen. Allenfalls in Einzellagen sind hier noch Steigerungen möglich. Für Neubauwohnungen wurden durchschnittlich 12,45 Euro je Quadratmeter gezahlt. Die Preise für Eigentumswohnungen sind dagegen seit 2009 ungebremst geklettert. Im zweiten Halbjahr 2015 erreichten sie im Durchschnitt 3.200 Euro je Quadratmeter, das sind 10,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Neubauwohnungen waren im Schnitt für 4.300 Euro je Quadratmeter zu haben. Je nach Stadtbezirk fielen die Preissteigerungen unterschiedlich hoch aus. Insbesondere preiswerte Nebenlagen werden stärker nachgefragt.
Leipzigs Einwohnerzahl stieg 2015 um 16.000 auf rund 568.000, das ist der größte Anstieg seit Jahrzehnten. Für 2015 lag der Bedarf an neuen Wohnungen bei 1.700. Die 15.000 bis 20.000 leer stehenden Wohnungen sind nicht alle vermietungsfähig. Seit 2004 stiegen die Mieten durchschnittlich jährlich um 1,8 Prozent, im Jahr 2015 um 3,4 Prozent. Für Neubauwohnungen zahlte man im zweiten Halbjahr 2015 9 Euro je Quadratmeter, das sind 2,20 Euro mehr als noch im Jahr davor. Neubaueigentumswohnungen kosteten im Durchschnitt 3.020 Euro je Quadratmeter und damit 9,4 Prozent mehr als noch im Vorjahr. JLL rechnet in den kommenden Halbjahren weiterhin mit einem Preisanstieg.
2014 lebten in Hamburg rund 1,8 Millionen Einwohner. 2014 ist die Stadt um 15.000 Einwohner gewachsen. Ein einfacheres Baugenehmigungsverfahren und großflächiger Wohnsiedlungsbau sollen helfen, Flüchtlinge unterzubringen. Seit 2012 sind die Mieten nur noch um 0,8 Prozent pro Jahr gestiegen. Im zweiten Halbjahr 2015 sind sie um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 10,80 Euro je Quadratmeter gesunken. Nach dem die Preise für Eigentumswohnungen seit Mitte 2008 um durchschnittlich jährlich 9 Prozent gestiegen waren, kam es 2015 zu einer Stagnation. Für Neubauwohnungen wurden im Schnitt 4.330 Euro je Quadratmeter gezahlt.
Historie. Markus Heiderich und Sascha Falk sind Gesellschafter mehrerer Unternehmen, die jedoch nicht gesellschaftsrechtlich verbunden sind. Dazu gehört die im Juni 2014 gegründete BIK Immobilien Verwaltungs GmbH. Sie ist Bauträger und Projektentwickler für Wohnimmobilien. Ihr Fokus liegt auf der Sanierung, Modernisierung und dem Verkauf von Wohnungen.
Die Plan C Hausverwaltungsservice UG übernimmt Hausverwaltungstätigkeiten für rund 1.000 Wohnungen. Die BIK Invest Management GmbH & Co. KG beschäftigt eine Gruppe von Handwerkern für kleinere Baumaßnahmen. Darüber hinaus wird für jedes Immobilienprojekt eine Projektgesellschaft gegründet. Die BIK-Gruppe beschäftigt nach eigenen Angaben derzeit 14 Mitarbeiter.
Die BIK Deutsche Metropolen 2 GmbH & Co. KG wurde im September 2015 gegründet. Ihr Komplementär ist die ebenfalls im September 2015 gegründete BIK Projekt Beteiligungen GmbH. Sie verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro. Geschäftsführer des Komplementärs ist Sascha Falk.
Die Gründungsgesellschafter der BIK-Gesellschaften, Markus Heiderich und Sascha Falk, sind beide Diplom-Kaufmann. Markus Heiderich war vor seiner Tätigkeit bei BIK in verschiedenen Unternehmen der Immobilien- und Handelsbranche tätig. Sascha Falk war als Financial Analyst und Senior Sales Manager unter anderem bei der BAC Berlin Atlantic Capital AG und bei der Elbfonds-Gruppe beschäftigt. Mit Markus Heiderich und Sascha Falk besteht ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko.
Bislang hat BIK acht Immobilienprojekte realisiert mit insgesamt 238 Wohnungen. Darunter waren vier Projekte in Berlin, ein Projekt in Hamburg, zwei in Leipzig und eines in Kaltenkirchen. Die 77 Wohnungen in Kaltenkirchen und die zwei Dachgeschosswohnungen in Hamburg sind bereits verkauft worden. Die vier Berliner Immobilien befinden sich noch in der Vermarktungsphase. Die Objekte in Leipzig hält BIK in ihrem Bestand. Bis auf die Wohnungen in Kaltenkirchen handelte es sich immer um Modernisierungen mit anschließendem Verkauf. Derzeit projektiert BIK fünf Objekte in Berlin mit insgesamt 150 Wohnungen, die saniert, in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden sollen.
Die BIK Private Placement GmbH & Co. KG (Heiderich und Falk sind auch hier Gesellschafter) hat im Jahr 2014 das Nachrangdarlehen BIK Vario Substanz mit einem Gesamtvolumen von 4 Millionen Euro emittiert. Die Gelder sind vollständig investiert. Laut BIK wurde das Darlehen mit frei wählbaren Laufzeiten und entsprechenden Zinsen ausgestattet. BIK gibt an, dass bisher alle Zinsverpflichtungen eingehalten wurden. Zwischen den Projekten der BIK Private Placement GmbH & Co. KG und der BIK Deutsche Metropolen 2 GmbH & Co. KG wird es laut Anbieter keine Überschneidungen geben.
Partiarisches Darlehen. Das Darlehen ist nachrangig gegenüber anderen Verbindlichkeiten des Emittenten. Auf den Darlehensbetrag werden bis zu sieben Prozent Zinsen jährlich gezahlt. Die Tilgung ist für das Ende der Laufzeit vorgesehen. Den Kapitaldienst kann der Emittent nur erbringen, wenn er über die notwendigen liquiden Mittel verfügt. Die Anlegergelder sollen über Beteiligungen an Immobilien-Projektgesellschaften oder Darlehen zur Finanzierung von Immobilien verwendet werden.
Der Emittent darf weiteres, zum partiarischen Darlehen gleichrangiges Fremdkapital aufnehmen.
Investitionskriterien. Das Portfolio soll aus mehr als nur einem Objekt bestehen. BIK investiert ausschließlich in Immobilienprojektentwicklungen. Sobald die Gebäude fertig gestellt sind, sollen sie wieder veräußert werden, ein langfristiges Halten der Immobilien ist nicht vorgesehen. BIK konzentriert sich auf Wohnimmobilien, höchstens 20 Prozent der Investitionssumme dürfen auf Gewerbeimmobilien entfallen. Die Immobilien müssen in Berlin, Leipzig oder Hamburg liegen, maximal 80 Kilometer jenseits der Stadtgrenze.
Die Projektentwicklungen müssen bereits angestoßen und ihre Finanzierung gesichert sein. Für jedes Immobilienprojekt wird ein Wertgutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen erstellt. Jedes Projekt muss mindestens einen Rückfluss von jährlich 15 Prozent des eingesetzten Kapitals des Emittenten erwarten lassen.
Finanzierung. Die Immobilienprojekte werden laut BIK in der Regel zu 70 Prozent über Bankdarlehen finanziert. Das Management der BIK stellt den finanzierenden Banken dabei eine selbstschuldnerische Bürgschaft in der Regel zwischen 300.000 und 500.000 Euro pro Projekt und Person (Markus Heidenreich und Sascha Falk) aus.
88,1 Prozent des Darlehensbetrags werden für die Immobilienprojekte verwendet. 11,9 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten – ein mittelmäßiger Ansatz.
Für laufende Nebenkosten des Emittenten fallen durchschnittlich jährlich 0,39 Prozent der Darlehenssumme an, das ist in Ordnung.
Rückfluss. Unter den Annahmen, dass BIK vier Jahre lang sieben Prozent Zinsen jährlich auszahlt und im vierten Jahr das Darlehen tilgt, würden die Anleger bei einer 25-prozentigen Versteuerung der Zinsen insgesamt 121 Prozent ihres Darlehensbetrags wieder zurückerhalten, das entspricht einer IRR Rendite von 5,1 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. BIK ist ein kleiner, auf Immobilien, insbesondere auf deren Modernisierung und Verkauf, spezialisierter Anbieter. Die BIK-Gesellschaften sind über ihre Gesellschafter, Markus Heiderich und Sascha Falk, verflochten, mit denen ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko besteht. Die Gesellschaften sind noch sehr jung, weshalb wir aus deren Historie keine Schlussfolgerungen für die Zukunft ableiten können, aber sie haben zumindest bereits einige Immobilienprojekte realisiert. Über Projektgesellschaften sind die einzelnen Objekte voneinander abgeschottet. Die bislang emittierten zwei Nachrangdarlehen unterschiedlicher Emittenten basieren auf jeweils eigenen Objektportfolios.
Zielmarkt. Nachfolgende Angaben stammen aus den Residential Reports von JLL für das zweite Halbjahr 2015.
Derzeit übersteigt in Berlin die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot. Der Trend wird sich 2016 verstärken, wenn es nicht zu einem wesentlichen Anstieg an Baugenehmigungen kommt. Vor allem im sozialen Wohnungsbau gibt es Nachholbedarf. Erstmals seit 2007 sind die Mieten 2015 nicht weiter angestiegen, selbst in guten Lagen. Allenfalls in Einzellagen sind hier noch Steigerungen möglich. Für Neubauwohnungen wurden durchschnittlich 12,45 Euro je Quadratmeter gezahlt. Die Preise für Eigentumswohnungen sind dagegen seit 2009 ungebremst geklettert. Im zweiten Halbjahr 2015 erreichten sie im Durchschnitt 3.200 Euro je Quadratmeter, das sind 10,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Neubauwohnungen waren im Schnitt für 4.300 Euro je Quadratmeter zu haben. Je nach Stadtbezirk fielen die Preissteigerungen unterschiedlich hoch aus. Insbesondere preiswerte Nebenlagen werden stärker nachgefragt.
Leipzigs Einwohnerzahl stieg 2015 um 16.000 auf rund 568.000, das ist der größte Anstieg seit Jahrzehnten. Für 2015 lag der Bedarf an neuen Wohnungen bei 1.700. Die 15.000 bis 20.000 leer stehenden Wohnungen sind nicht alle vermietungsfähig. Seit 2004 stiegen die Mieten durchschnittlich jährlich um 1,8 Prozent, im Jahr 2015 um 3,4 Prozent. Für Neubauwohnungen zahlte man im zweiten Halbjahr 2015 9 Euro je Quadratmeter, das sind 2,20 Euro mehr als noch im Jahr davor. Neubaueigentumswohnungen kosteten im Durchschnitt 3.020 Euro je Quadratmeter und damit 9,4 Prozent mehr als noch im Vorjahr. JLL rechnet in den kommenden Halbjahren weiterhin mit einem Preisanstieg.
2014 lebten in Hamburg rund 1,8 Millionen Einwohner. 2014 ist die Stadt um 15.000 Einwohner gewachsen. Ein einfacheres Baugenehmigungsverfahren und großflächiger Wohnsiedlungsbau sollen helfen, Flüchtlinge unterzubringen. Seit 2012 sind die Mieten nur noch um 0,8 Prozent pro Jahr gestiegen. Im zweiten Halbjahr 2015 sind sie um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 10,80 Euro je Quadratmeter gesunken. Nach dem die Preise für Eigentumswohnungen seit Mitte 2008 um durchschnittlich jährlich 9 Prozent gestiegen waren, kam es 2015 zu einer Stagnation. Für Neubauwohnungen wurden im Schnitt 4.330 Euro je Quadratmeter gezahlt.
Historie. Markus Heiderich und Sascha Falk sind Gesellschafter mehrerer Unternehmen, die jedoch nicht gesellschaftsrechtlich verbunden sind. Dazu gehört die im Juni 2014 gegründete BIK Immobilien Verwaltungs GmbH. Sie ist Bauträger und Projektentwickler für Wohnimmobilien. Ihr Fokus liegt auf der Sanierung, Modernisierung und dem Verkauf von Wohnungen.
Die Plan C Hausverwaltungsservice UG übernimmt Hausverwaltungstätigkeiten für rund 1.000 Wohnungen. Die BIK Invest Management GmbH & Co. KG beschäftigt eine Gruppe von Handwerkern für kleinere Baumaßnahmen. Darüber hinaus wird für jedes Immobilienprojekt eine Projektgesellschaft gegründet. Die BIK-Gruppe beschäftigt nach eigenen Angaben derzeit 14 Mitarbeiter.
Die BIK Deutsche Metropolen 2 GmbH & Co. KG wurde im September 2015 gegründet. Ihr Komplementär ist die ebenfalls im September 2015 gegründete BIK Projekt Beteiligungen GmbH. Sie verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro. Geschäftsführer des Komplementärs ist Sascha Falk.
Die Gründungsgesellschafter der BIK-Gesellschaften, Markus Heiderich und Sascha Falk, sind beide Diplom-Kaufmann. Markus Heiderich war vor seiner Tätigkeit bei BIK in verschiedenen Unternehmen der Immobilien- und Handelsbranche tätig. Sascha Falk war als Financial Analyst und Senior Sales Manager unter anderem bei der BAC Berlin Atlantic Capital AG und bei der Elbfonds-Gruppe beschäftigt. Mit Markus Heiderich und Sascha Falk besteht ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko.
Bislang hat BIK acht Immobilienprojekte realisiert mit insgesamt 238 Wohnungen. Darunter waren vier Projekte in Berlin, ein Projekt in Hamburg, zwei in Leipzig und eines in Kaltenkirchen. Die 77 Wohnungen in Kaltenkirchen und die zwei Dachgeschosswohnungen in Hamburg sind bereits verkauft worden. Die vier Berliner Immobilien befinden sich noch in der Vermarktungsphase. Die Objekte in Leipzig hält BIK in ihrem Bestand. Bis auf die Wohnungen in Kaltenkirchen handelte es sich immer um Modernisierungen mit anschließendem Verkauf. Derzeit projektiert BIK fünf Objekte in Berlin mit insgesamt 150 Wohnungen, die saniert, in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden sollen.
Die BIK Private Placement GmbH & Co. KG (Heiderich und Falk sind auch hier Gesellschafter) hat im Jahr 2014 das Nachrangdarlehen BIK Vario Substanz mit einem Gesamtvolumen von 4 Millionen Euro emittiert. Die Gelder sind vollständig investiert. Laut BIK wurde das Darlehen mit frei wählbaren Laufzeiten und entsprechenden Zinsen ausgestattet. BIK gibt an, dass bisher alle Zinsverpflichtungen eingehalten wurden. Zwischen den Projekten der BIK Private Placement GmbH & Co. KG und der BIK Deutsche Metropolen 2 GmbH & Co. KG wird es laut Anbieter keine Überschneidungen geben.
Partiarisches Darlehen. Das Darlehen ist nachrangig gegenüber anderen Verbindlichkeiten des Emittenten. Auf den Darlehensbetrag werden bis zu sieben Prozent Zinsen jährlich gezahlt. Die Tilgung ist für das Ende der Laufzeit vorgesehen. Den Kapitaldienst kann der Emittent nur erbringen, wenn er über die notwendigen liquiden Mittel verfügt. Die Anlegergelder sollen über Beteiligungen an Immobilien-Projektgesellschaften oder Darlehen zur Finanzierung von Immobilien verwendet werden.
Der Emittent darf weiteres, zum partiarischen Darlehen gleichrangiges Fremdkapital aufnehmen.
Investitionskriterien. Das Portfolio soll aus mehr als nur einem Objekt bestehen. BIK investiert ausschließlich in Immobilienprojektentwicklungen. Sobald die Gebäude fertig gestellt sind, sollen sie wieder veräußert werden, ein langfristiges Halten der Immobilien ist nicht vorgesehen. BIK konzentriert sich auf Wohnimmobilien, höchstens 20 Prozent der Investitionssumme dürfen auf Gewerbeimmobilien entfallen. Die Immobilien müssen in Berlin, Leipzig oder Hamburg liegen, maximal 80 Kilometer jenseits der Stadtgrenze.
Die Projektentwicklungen müssen bereits angestoßen und ihre Finanzierung gesichert sein. Für jedes Immobilienprojekt wird ein Wertgutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen erstellt. Jedes Projekt muss mindestens einen Rückfluss von jährlich 15 Prozent des eingesetzten Kapitals des Emittenten erwarten lassen.
Finanzierung. Die Immobilienprojekte werden laut BIK in der Regel zu 70 Prozent über Bankdarlehen finanziert. Das Management der BIK stellt den finanzierenden Banken dabei eine selbstschuldnerische Bürgschaft in der Regel zwischen 300.000 und 500.000 Euro pro Projekt und Person (Markus Heidenreich und Sascha Falk) aus.
88,1 Prozent des Darlehensbetrags werden für die Immobilienprojekte verwendet. 11,9 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten – ein mittelmäßiger Ansatz.
Für laufende Nebenkosten des Emittenten fallen durchschnittlich jährlich 0,39 Prozent der Darlehenssumme an, das ist in Ordnung.
Rückfluss. Unter den Annahmen, dass BIK vier Jahre lang sieben Prozent Zinsen jährlich auszahlt und im vierten Jahr das Darlehen tilgt, würden die Anleger bei einer 25-prozentigen Versteuerung der Zinsen insgesamt 121 Prozent ihres Darlehensbetrags wieder zurückerhalten, das entspricht einer IRR Rendite von 5,1 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. BIK ist ein kleiner, auf Immobilien, insbesondere auf deren Modernisierung und Verkauf, spezialisierter Anbieter. Die BIK-Gesellschaften sind über ihre Gesellschafter, Markus Heiderich und Sascha Falk, verflochten, mit denen ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko besteht. Die Gesellschaften sind noch sehr jung, weshalb wir aus deren Historie keine Schlussfolgerungen für die Zukunft ableiten können, aber sie haben zumindest bereits einige Immobilienprojekte realisiert. Über Projektgesellschaften sind die einzelnen Objekte voneinander abgeschottet. Die bislang emittierten zwei Nachrangdarlehen unterschiedlicher Emittenten basieren auf jeweils eigenen Objektportfolios.
Entscheidend für Zins- und Tilgungszahlungen werden in erster Linie die noch zu erwerbenden und bislang nicht feststehenden Immobilien sein.
