Analyse: Capital Store Invest, Capstar One – Nachrangdarlehen
Hinter dem Blindpool könnte die Sanierung eigener Firmen stecken
Angebot. Die Capital Store Invest GmbH begibt ein Nachrangdarlehen. Das Kapital soll unter anderem für sanierungsbedürftige deutsche Wohnimmobilien, Beteiligungen an Maklergesellschaften, die Versicherungsbestände aufkaufen und für die Finanzierung von Unternehmen, die sich um Gerhard Schaller und Markus Fürst ranken, ausgegeben werden. Da noch kein Investitionsobjekt feststeht, handelt es sich um einen Blindpool. Capital Store Invest will 25 Millionen Euro platzieren. Das Gesamtkapital des Emittenten inklusive Agio liegt bei rund 26,28 Millionen Euro. Anleger können bereits ab 500 Euro eine Einmalzahlung leisten oder zwei Jahre lang 25 Euro monatlich zahlen, das sind 600 Euro, jeweils zuzüglich fünf Prozent Agio. Das Erheben eines Agios ist bei Nachrangdarlehen unüblich. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Laufzeit der Darlehen ist unbestimmt und wird durch Kündigung beendet. Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestlaufzeit beträgt zwei Jahre. Danach ist eine Kündigung zu jedem Monatsende möglich, bei einem halben Jahr Kündigungsfrist.
Historie. Emittent ist die im Oktober 2015 gegründete Capital Store Invest GmbH mit den Gesellschaftern Gerhard Schaller und Markus Fürst, Markus Fürst ist ihr Geschäftsführer. Beide kommen aus der Anlageberatung. Ihre zentrale Stellung in Kombination mit zahlreichen Verflechtungen bringt ein ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko mit sich.
Gerhard Schaller und Markus Fürst sind an einer Reihe von Unternehmen beteiligt, die mit der Emittentin zusammenhängen:
Gerhard Schaller und Markus Fürst sind Gesellschafter der Sensus Vermögen GmbH, die Investmentfonds vermittelt. 2014 erwirtschaftete das Unternehmen einen Jahresüberschuss von rund 56.000 Euro (im Vorjahr war es ein Jahresfehlbetrag von rund 40.000 Euro). Capital Store Invest hat mit der Sensus Vermögen GmbH einen Vertrag über die Auswahl und Betreuung von Liquiditätsanlagen geschlossen. Sensus Vermögen hat auch dieses Nachrangdarlehen konzipiert.
Schaller und Fürst sind nach Prospektangaben zu jeweils 25 Prozent an der Sensus Vertriebsgesellschaft GmbH beteiligt, mit den im Handelsregister hinterlegten Eigentumsverhältnissen stimmt das nicht überein. Die letzte Eintragung ins Unternehmensregister stammt aus dem Jahr 2012. Das entsprechende Geschäftjahr endete mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von rund 200.000 Euro.
Fürst und Schaller sind auch jeweils hälftige Gesellschafter der Derivest GmbH und deren Geschäftsführer. Derivest wies 2014 einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von rund 2,1 Millionen Euro aus (Fehlbetrag im Vorjahr: 1,2 Millionen Euro), bei einer Bilanzsumme von 32, 8 Millionen Euro. Derivest hat in den vergangenen zehn Jahren verschiedene Nachrangdarlehen und Genussrechte emittiert. Über die Höhe des platzierten Kapitals und den Verlauf der Investments gibt der Anbieter auf Nachfrage keine Auskunft.
Derivest ist zu zwei Drittel an der Lesitas Holding GmbH & Co. KG beteiligt. Sie soll im Vertrieb behilflich sein, Maklerbestände heraussuchen und verwalten. Lesitas erwirbt und betreut Versicherungsbestände.
Die Gesellschafter des Emittenten sind auch Gesellschafter der im Juli 2015 gegründeten FS Verwaltungsgesellschaft mbH, die soll Komplementär und Geschäftsführer der Projektgesellschaften werden. Geschäftsführer der FS Verwaltungsgesellschaft ist Markus Fürst.
Gerhard Schaller hält zusammen mit Immobilienmakler Ralf Elle die D.E.S. Immobilien Consulting GmbH & Co. KG. Geschäftsführer der D.E.S. Immobilien Consulting ist Gerhard Schaller, sie soll bei der Objektbeschaffung, im Vertrieb und der Verwaltung mitwirken. Im Jahr 2014 lag ihr nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag bei rund 1,1 Millionen Euro (rund 925.000 Euro Fehlbetrag im Vorjahr).
Eine Leistungsbilanz über emittierte Kapitalanlagen der verschiedenen Unternehmen, die maßgeblich von Fürst und Schaller verantwortet werden, liegt nicht vor.
Nachrangdarlehen. Die Darlehen sind nicht besichert und nachrangig gegenüber anderen Verbindlichkeiten des Emittenten. Sie sollen mit 5,0 Prozent jährlich verzinst werden. Die Zinsbeträge sollen monatlich ausgezahlt werden. Die Tilgung soll jeweils am Ende der Darlehenslaufzeit erfolgen.
Investitionskriterien. Es ist denkbar, dass eine oder mehrere der nachfolgenden Grundbestandteile in das Portfolio aufgenommen werden: Immobilien, Unternehmensbeteiligungen an Immobiliengesellschaften und Aufkäufern von Versicherungsmaklerbeständen und – das birgt erhebliche Interessenskonflikte – Finanzierungen von mit Gerhard Schaller und Markus Fürst verbundenen Unternehmen, auch ein von der Sensus Vermögen gemangtes Vermögensverwaltungsdepot könnte Investmentziel werden.
Hinsichtlich der Immobilien sollen die Darlehen der Anleger vorwiegend in zu sanierende Wohn- und gemischt genutzte Immobilien, mit maximal 30 Prozent Gewerbeanteil. Der Erwerb unbebauter Grundstücke und der Neubau von Häusern ist möglich, steht aber nicht im Fokus. Bauträgerprojekte sollen mindestens 15 Prozent Rendite erwirtschaften. Bevorzugt werden Immobilien in deutschen Mittelzentren und Städten ab 100.000 Einwohner, Standorte die von einem Bevölkerungszuwachs und niedriger Arbeitslosenquote gekennzeichnet sind und Lagen mit ausgebauter Infrastruktur. Das Portfolio soll aus mehreren Projekten bestehen. Eine Standortdiversifikation soll nur „ggf.“ erfolgen. Die Erträge sollen sowohl aus Mieten als auch aus Objektverkäufen stammen.
Der Emittent will sich auch an Unternehmen beteiligen, hauptsächlich an Immobiliengesellschaften und Unternehmen, die Versicherungsmakler- und Investmentbestände aufkaufen und verwalten, die Beschreibung im Prospekt deckt sich weitgehend mit der Beschreibung des Geschäftsmodells der Lesitas Holding, an der Fürst und Schaller über die Derivest beteiligt sind. Die Unternehmensbeteiligungen sollen mindestens eine Rendite von 12 Prozent jährlich erwirtschaften.
An mit dem Emittenten verbundene Unternehmen sollen Nachrangdarlehen gewährt werden, für die 8 bis 10 Prozent Zinsen zu zahlen sind. Wozu die Unternehmen die Gelder letztendlich verwenden, bleibt offen. Das ist bedenklich, da einige Unternehmen in den letzten veröffentlichten Jahresabschlüssen teilweise nicht unerhebliche Fehlbeträge aufweisen.
Ein Teil der Gelder soll in ein Vermögensverwaltungsdepot fließen, das von der Sensus Vermögen GmbH verwaltet wird, sowie in Wertpapiere, Edelmetalle und Rohstoffe.
Finanzierung. Der Emittent nimmt keine Bankdarlehen auf, aber die Projektgesellschaften.
82,4 Prozent des Gesamtkapitals des Emittenten inklusive Agio sollen für den Objekterwerb einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben werden. Makler- und Due Diligence-Aufwendungen werden nicht extra ausgewiesen und verringern gegebenenfalls die Substanzquote noch mehr. Hohe 7,6 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 10,0 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten. Die Nebenkosten der Projektgesellschaften kommen mittelbar noch dazu.
Die laufenden Nebenkosten des Emittenten liegen bei hohen 3,3 Prozent des Gesamtkapitals.
Rückfluss. Anleger können sich bei Zeichnung für die Thesaurierung ihrer Zinseinnahmen entscheiden. Unter den Annahmen, dass ein Anleger Anfang 2017 das Darlehen gewährt, er sich für die Einmalzahlung entscheidet, die Zinsen nicht thesaurieren lässt und dass die Zinsen nur einmal jährlich gezahlt werden, würde er bei einem planmäßigen Verlauf der Vermögensanlage nach vier Jahren insgesamt knapp 115 Prozent seines Kapitaleinsatzes inklusive Agio nach Steuern wieder zurückerhalten, das entspricht einer IRR-Rendite von 3,2 Prozent jährlich nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. Ob der Emittent in der Lage sein wird, die versprochenen Zins- und Tilgungszahlungen zu leisten, lässt sich auf der Basis der angebotenen Unterlagen eher bezweifeln als bestätigen. Denn einerseits verfügt der Emittent über keine nennenswerte Bonität, andererseits wird nicht deutlich, dass er die nötige Erfahrung für den Handel mit Immobilien besitzt. Darüber hinaus können die Gelder in Unternehmen fließen, die mit dem Emittenten beziehungsweise deren Gesellschaftern, Markus Fürst und Gerard Schaller, verbunden sind und die zuletzt überwiegend Jahresfehlbeträge auswiesen. Ein Agio auf Nachrangdarlehen zu erheben, ist nicht üblich.
Historie. Emittent ist die im Oktober 2015 gegründete Capital Store Invest GmbH mit den Gesellschaftern Gerhard Schaller und Markus Fürst, Markus Fürst ist ihr Geschäftsführer. Beide kommen aus der Anlageberatung. Ihre zentrale Stellung in Kombination mit zahlreichen Verflechtungen bringt ein ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko mit sich.
Gerhard Schaller und Markus Fürst sind an einer Reihe von Unternehmen beteiligt, die mit der Emittentin zusammenhängen:
Gerhard Schaller und Markus Fürst sind Gesellschafter der Sensus Vermögen GmbH, die Investmentfonds vermittelt. 2014 erwirtschaftete das Unternehmen einen Jahresüberschuss von rund 56.000 Euro (im Vorjahr war es ein Jahresfehlbetrag von rund 40.000 Euro). Capital Store Invest hat mit der Sensus Vermögen GmbH einen Vertrag über die Auswahl und Betreuung von Liquiditätsanlagen geschlossen. Sensus Vermögen hat auch dieses Nachrangdarlehen konzipiert.
Schaller und Fürst sind nach Prospektangaben zu jeweils 25 Prozent an der Sensus Vertriebsgesellschaft GmbH beteiligt, mit den im Handelsregister hinterlegten Eigentumsverhältnissen stimmt das nicht überein. Die letzte Eintragung ins Unternehmensregister stammt aus dem Jahr 2012. Das entsprechende Geschäftjahr endete mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von rund 200.000 Euro.
Fürst und Schaller sind auch jeweils hälftige Gesellschafter der Derivest GmbH und deren Geschäftsführer. Derivest wies 2014 einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von rund 2,1 Millionen Euro aus (Fehlbetrag im Vorjahr: 1,2 Millionen Euro), bei einer Bilanzsumme von 32, 8 Millionen Euro. Derivest hat in den vergangenen zehn Jahren verschiedene Nachrangdarlehen und Genussrechte emittiert. Über die Höhe des platzierten Kapitals und den Verlauf der Investments gibt der Anbieter auf Nachfrage keine Auskunft.
Derivest ist zu zwei Drittel an der Lesitas Holding GmbH & Co. KG beteiligt. Sie soll im Vertrieb behilflich sein, Maklerbestände heraussuchen und verwalten. Lesitas erwirbt und betreut Versicherungsbestände.
Die Gesellschafter des Emittenten sind auch Gesellschafter der im Juli 2015 gegründeten FS Verwaltungsgesellschaft mbH, die soll Komplementär und Geschäftsführer der Projektgesellschaften werden. Geschäftsführer der FS Verwaltungsgesellschaft ist Markus Fürst.
Gerhard Schaller hält zusammen mit Immobilienmakler Ralf Elle die D.E.S. Immobilien Consulting GmbH & Co. KG. Geschäftsführer der D.E.S. Immobilien Consulting ist Gerhard Schaller, sie soll bei der Objektbeschaffung, im Vertrieb und der Verwaltung mitwirken. Im Jahr 2014 lag ihr nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag bei rund 1,1 Millionen Euro (rund 925.000 Euro Fehlbetrag im Vorjahr).
Eine Leistungsbilanz über emittierte Kapitalanlagen der verschiedenen Unternehmen, die maßgeblich von Fürst und Schaller verantwortet werden, liegt nicht vor.
Nachrangdarlehen. Die Darlehen sind nicht besichert und nachrangig gegenüber anderen Verbindlichkeiten des Emittenten. Sie sollen mit 5,0 Prozent jährlich verzinst werden. Die Zinsbeträge sollen monatlich ausgezahlt werden. Die Tilgung soll jeweils am Ende der Darlehenslaufzeit erfolgen.
Investitionskriterien. Es ist denkbar, dass eine oder mehrere der nachfolgenden Grundbestandteile in das Portfolio aufgenommen werden: Immobilien, Unternehmensbeteiligungen an Immobiliengesellschaften und Aufkäufern von Versicherungsmaklerbeständen und – das birgt erhebliche Interessenskonflikte – Finanzierungen von mit Gerhard Schaller und Markus Fürst verbundenen Unternehmen, auch ein von der Sensus Vermögen gemangtes Vermögensverwaltungsdepot könnte Investmentziel werden.
Hinsichtlich der Immobilien sollen die Darlehen der Anleger vorwiegend in zu sanierende Wohn- und gemischt genutzte Immobilien, mit maximal 30 Prozent Gewerbeanteil. Der Erwerb unbebauter Grundstücke und der Neubau von Häusern ist möglich, steht aber nicht im Fokus. Bauträgerprojekte sollen mindestens 15 Prozent Rendite erwirtschaften. Bevorzugt werden Immobilien in deutschen Mittelzentren und Städten ab 100.000 Einwohner, Standorte die von einem Bevölkerungszuwachs und niedriger Arbeitslosenquote gekennzeichnet sind und Lagen mit ausgebauter Infrastruktur. Das Portfolio soll aus mehreren Projekten bestehen. Eine Standortdiversifikation soll nur „ggf.“ erfolgen. Die Erträge sollen sowohl aus Mieten als auch aus Objektverkäufen stammen.
Der Emittent will sich auch an Unternehmen beteiligen, hauptsächlich an Immobiliengesellschaften und Unternehmen, die Versicherungsmakler- und Investmentbestände aufkaufen und verwalten, die Beschreibung im Prospekt deckt sich weitgehend mit der Beschreibung des Geschäftsmodells der Lesitas Holding, an der Fürst und Schaller über die Derivest beteiligt sind. Die Unternehmensbeteiligungen sollen mindestens eine Rendite von 12 Prozent jährlich erwirtschaften.
An mit dem Emittenten verbundene Unternehmen sollen Nachrangdarlehen gewährt werden, für die 8 bis 10 Prozent Zinsen zu zahlen sind. Wozu die Unternehmen die Gelder letztendlich verwenden, bleibt offen. Das ist bedenklich, da einige Unternehmen in den letzten veröffentlichten Jahresabschlüssen teilweise nicht unerhebliche Fehlbeträge aufweisen.
Ein Teil der Gelder soll in ein Vermögensverwaltungsdepot fließen, das von der Sensus Vermögen GmbH verwaltet wird, sowie in Wertpapiere, Edelmetalle und Rohstoffe.
Finanzierung. Der Emittent nimmt keine Bankdarlehen auf, aber die Projektgesellschaften.
82,4 Prozent des Gesamtkapitals des Emittenten inklusive Agio sollen für den Objekterwerb einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben werden. Makler- und Due Diligence-Aufwendungen werden nicht extra ausgewiesen und verringern gegebenenfalls die Substanzquote noch mehr. Hohe 7,6 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 10,0 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten. Die Nebenkosten der Projektgesellschaften kommen mittelbar noch dazu.
Die laufenden Nebenkosten des Emittenten liegen bei hohen 3,3 Prozent des Gesamtkapitals.
Rückfluss. Anleger können sich bei Zeichnung für die Thesaurierung ihrer Zinseinnahmen entscheiden. Unter den Annahmen, dass ein Anleger Anfang 2017 das Darlehen gewährt, er sich für die Einmalzahlung entscheidet, die Zinsen nicht thesaurieren lässt und dass die Zinsen nur einmal jährlich gezahlt werden, würde er bei einem planmäßigen Verlauf der Vermögensanlage nach vier Jahren insgesamt knapp 115 Prozent seines Kapitaleinsatzes inklusive Agio nach Steuern wieder zurückerhalten, das entspricht einer IRR-Rendite von 3,2 Prozent jährlich nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. Ob der Emittent in der Lage sein wird, die versprochenen Zins- und Tilgungszahlungen zu leisten, lässt sich auf der Basis der angebotenen Unterlagen eher bezweifeln als bestätigen. Denn einerseits verfügt der Emittent über keine nennenswerte Bonität, andererseits wird nicht deutlich, dass er die nötige Erfahrung für den Handel mit Immobilien besitzt. Darüber hinaus können die Gelder in Unternehmen fließen, die mit dem Emittenten beziehungsweise deren Gesellschaftern, Markus Fürst und Gerard Schaller, verbunden sind und die zuletzt überwiegend Jahresfehlbeträge auswiesen. Ein Agio auf Nachrangdarlehen zu erheben, ist nicht üblich.
Es fehlt jeder Grund, hier ein Nachrangdarlehen zu gewähren.
