Analyse: Crowdinvesting bei iFunded – Caspar Theyß Berlin
Sanierung einer Wohnimmobilie in Berlin-Charlottenburg
Angebot. Das zweite Investitionsangebot von iFunded ermöglicht der Crowd, in Sanierungsarbeiten an einem Wohngebäude in Berlin zu investieren. Die Investition erfolgt in Form eines nachrangigen Darlehens an die BSA Berlin Verwaltungs GmbH & Co. Immobilien 39 KG mit Sitz in Berlin. Das Darlehen hat eine Laufzeit von 24 Monaten, die aber nach Ermessen der Darlehensnehmerin auf ein Jahr verkürzt oder auf drei Jahre verlängert werden kann. Eine Verzinsung von fünf Prozent pro Jahr wird in Aussicht gestellt. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 250 Euro, ein Agio wird nicht erhoben.
Crowdinvesting-Plattform. Hinter der Plattform iFunded steht die iEstate GmbH. Ihre Gesellschafter sind Geschäftsführer Michael Stephan und indirekt Mitgründer Einar Skjerven und Alexander Punt, Geschäftsführer der Skjerven Asset Management GmbH. Rechtsanwalt Michael Stephan hat 15 Jahre in führenden Positionen in der Digitalen Wirtschaft und in der Venture Capital-Industrie gearbeitet. Einar Skjerven ist Geschäftsführer der Skjerven Group in Berlin. Punt hat 12 Jahre Immobilienerfahrung, Skjerven über 20.
Projekt. Bei der Bestandsimmobilie in Berlin Charlottenburg handelt es sich um einen Wohnungsbau aus dem Jahr 1959. Ihre 41 Wohnungen haben eine Gesamtmietfläche von 2.379 Quadratmetern, von denen derzeit 78 Prozent vermietet sind und rund 183.000 Euro jährliche Mieteinnahmen generieren. Mit den Nachrangdarlehen sollen die Fassade, Gemeinschaftsflächen und einige Wohnungen saniert werden. Das Objekt befindet sich im gutbürgerlichen Charlottenburg-Wilmersdorf. Obwohl der Kurfürstendamm nicht weit ist, handelt es sich um eine ruhige Wohngegend.
Darlehensnehmer. Die BSA Berlin Verwaltungs GmbH & Co. Immobilien 39 KG ist Darlehensnehmerin und Eigentümerin der Immobilie. Sie ist zu 99 Prozent im Eigentum der norwegischen BSA Berlin AS. Das übrige Prozent hält die BSA Berlin Verwaltungs GmbH. Mit der BSA Berlin ist die norwegische Vermögensverwaltung Industrifinans seit 2007 auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt unterwegs und hat über die geschlossenen Immobilienfonds BSA Berlin Selektion 01 und Industrifinans Berlin Selektion 02 Wohnimmobilien für rund 200 Millionen Euro erworben. Das Objekt Caspar-Theyß-Str. stammt aus dem Fonds Selektion 01, das Crowdfundingprojekt ist Teil dessen Exitstrategie.
Finanzierung. Die BSA Berlin Verwaltungs GmbH & Co. Immobilien 39 KG weist Eigenkapital in Höhe von 1,54 Millionen Euro aus und hat Bankverbindlichkeiten in Höhe von 2,7 Millionen Euro. Mit 750.000 Euro Crowd-Immobiliendarlehen sollen Sanierungsarbeiten finanziert werden, um einen attraktiveren Verkauf der bereits in Teileigentum überführten Wohnungen darstellen zu können. Mit dem Verkaufserlös wird zunächst das Bankdarlehen und andere Verbindlichkeiten wie Handwerkerrechnungen, dann das Nachrangdarlehen bedient. Bei einer vermietbaren Fläche von 2.379 Quadratmeter und einem kalkulierten Verkaufspreis von 3.800 Euro pro Quadratmeter ergibt sich ein möglicher Veräußerungserlös von rund 9 Millionen Euro.
Dienstleister. Für die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen ist die Skjerven Asset Management GmbH verantwortlich. Das Unternehmen gehört zur Skjerven Group, die über die erwähnten Fonds bereits am Berliner Immobilienmarkt investiert hat. Die gesellschaftsrechtliche Nähe birgt Vorteile wie kürzere Kommunikationswege und gegebenenfalls die pragmatische Umsetzung auch außervertraglicher Angelegenheiten. Sie birgt aber auch Interessenskonflikte: Aus der Sicht des Sanierungsdienstleisters sollte die Rechnung möglichst hoch ausfallen können, aus der Sicht der Projekt- und Eigentumsgesellschaft sollte sie möglichst niedrig ausfallen. Mit Einar Skjerven als Verantwortlichem für die Wahrung der divergierenden Interessen beider Seiten haben wir einen klassischen Interessenskonflikt.
Risiken. Die Sanierung und Vermarktung der Bestandsimmobilie ist verschiedenen Risiken ausgesetzt. Hierbei handelt es sich insbesondere um Planungsfehler oder ungeplante Kostensteigerungen, Vermarktungs- und Vermietungsrisiken.
Das hier begebene Darlehen ist darüber hinaus „qualifiziert nachrangig“. Bei dieser Darlehensart können Ansprüche nicht geltend gemacht werden, wenn ihre Geltendmachung einen Grund für ein Insolvenzverfahren herbeiführen würde. Darüber hinaus werden im Falle einer Insolvenz der BSA Berlin Verwaltungs GmbH & Co. Immobilien 39 KG zuerst die Ansprüche der nicht nachrangigen Gläubiger bedient, bevor die Ansprüche der Anleger berücksichtigt werden können.
Risikenbegrenzung. Die Gesellschafter der Darlehensnehmerin versichern, so lange keine Gewinne, Kapitalrückführungen und sonstige Liquidität zu entnehmen, so lange nicht die Darlehen inklusive Zinsen vollständig bedient wurden. Das hat insofern einen eher kosmetischen Charakter, als das Darlehen der Crowd trotz seiner Nachrangigkeit, vor den Ansprüchen der Gesellschafter zu bedienen ist. Denn der Waterfall ist eigentlich hinreichend klar geregelt: Erst werden Bankverbindlichkeiten und Zahlungsansprüche etwa von Gewerken und Dienstleistern bedient, dann kommt die Crowd dran und erst danach können die Gesellschafter ihre Ansprüche geltend machen. Dadurch jedoch, dass die Gesellschafter ihre Ansprüche per Vertrag an einen außen stehenden Treuhänder abtreten, entsteht eine zusätzliche Anspruchsgrundlage, zumal in Händen einer Instanz, die – eher als es ein 500-Euro-Anleger tun würde – auch juristische Schritte in die Wege leiten würde. Insofern wird das Risiko einer Übervorteilung der Anleger tatsächlich reduziert.
Kosten. Für den Abschluss und die Verwaltung des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger selbst keine Kosten. Die Darlehensnehmerin zahlt an die iEstate GmbH, die Betreiberin der Plattform iFunded, eine einmalig bis zu 8,5 Prozent der Fundingsumme für die Vermittlung, die Einrichtung des Angebots auf der Plattform, den Treuhänder und die Zahlungsabwicklung. Zusätzlich erhält die iEstate GmbH während der Laufzeit des Darlehens eine jährliche Vergütung für die Betreuung der Anleger in Höhe von bis zu 1,5 Prozent der vermittelten Darlehen. Insgesamt kostet die Darlehensnehmerin also das zwei Jahre laufende Darlehen bis zu 21,5 Prozent inklusive Zinsaufwand.
Rentabilitätsüberlegungen. Nach den Sanierungsarbeiten stehen 2.379 Quadratmeter Wohnfläche zum Verkauf. Die Projektkalkulation geht von einem erzielbaren Erlös je Quadratmeter von 3.800 Euro aus, das deckt sich mit den für 2015 von großen Maklerunternehmen wie JLL ermittelten durchschnittlichen Kaufpreisen für Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf. Allerdings wurden für Altbauten bis 1945 und für Neubauten ab 2011 Quadratmeterpreise teilweise weit oberhalb dieses Durchschnittswerts gezahlt. Für Wohnungen der Baujahre 1946 bis 1960 hingegen ermittelt JLL Durchschnittspreise von 2.890 Euro je Quadratmeter, für die Dekade danach noch weniger. Um das Bankdarlehen bedienen zu können, ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 1.134 Euro erforderlich, um zusätzlich auch das Nachrangdarlehen zu bedienen, müssen im Durchschnitt 1.482 Euro je Quadratmeter erlöst werden. Insofern hat die Kalkulation viel Luft, sofern der Zeitplan halbwegs eingehalten wird. Dass die vermieteten Wohnungen einen Jahresmietertrag von gut 180.000 Euro abwerfen, stellt einen zusätzlichen Puffer dar.
Läuft alles wie geplant, erhalten die Anleger insgesamt 10 Prozent Zinsen für eine Laufzeit von 24 Monaten. Die Zinsen aus dem Nachrangdarlehen stellen für einen Privatanleger Einkünfte aus Kapitalvermögen dar, die im Jahr des Zuflusses zu versteuern sind, geplant sind halbjährliche Auszahlungen.
fondstelegramm-Meinung. Der Standort könnte kaum besser sein, Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf erzielen berlinweit die höchsten Verkaufserlöse. Bauten der 1950er Jahre gehören jedoch bei den Berlinern nicht zu den beliebtesten. Entsprechend wird wesentlich sein, den Leerstand zu verringern und höhere Mieten durchzusetzen. Denn bei einer Durchschnittsmiete im Objekt von derzeit niedrigen 8,21 Euro je Quadratmeter würde der kalkulierte Verkaufspreis für den Käufer einen Einkaufsfaktor von 38 beziehungsweise einer Mietrendite von gerade mal 2,6 Prozent bedeuten.
Crowdinvesting-Plattform. Hinter der Plattform iFunded steht die iEstate GmbH. Ihre Gesellschafter sind Geschäftsführer Michael Stephan und indirekt Mitgründer Einar Skjerven und Alexander Punt, Geschäftsführer der Skjerven Asset Management GmbH. Rechtsanwalt Michael Stephan hat 15 Jahre in führenden Positionen in der Digitalen Wirtschaft und in der Venture Capital-Industrie gearbeitet. Einar Skjerven ist Geschäftsführer der Skjerven Group in Berlin. Punt hat 12 Jahre Immobilienerfahrung, Skjerven über 20.
Projekt. Bei der Bestandsimmobilie in Berlin Charlottenburg handelt es sich um einen Wohnungsbau aus dem Jahr 1959. Ihre 41 Wohnungen haben eine Gesamtmietfläche von 2.379 Quadratmetern, von denen derzeit 78 Prozent vermietet sind und rund 183.000 Euro jährliche Mieteinnahmen generieren. Mit den Nachrangdarlehen sollen die Fassade, Gemeinschaftsflächen und einige Wohnungen saniert werden. Das Objekt befindet sich im gutbürgerlichen Charlottenburg-Wilmersdorf. Obwohl der Kurfürstendamm nicht weit ist, handelt es sich um eine ruhige Wohngegend.
Darlehensnehmer. Die BSA Berlin Verwaltungs GmbH & Co. Immobilien 39 KG ist Darlehensnehmerin und Eigentümerin der Immobilie. Sie ist zu 99 Prozent im Eigentum der norwegischen BSA Berlin AS. Das übrige Prozent hält die BSA Berlin Verwaltungs GmbH. Mit der BSA Berlin ist die norwegische Vermögensverwaltung Industrifinans seit 2007 auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt unterwegs und hat über die geschlossenen Immobilienfonds BSA Berlin Selektion 01 und Industrifinans Berlin Selektion 02 Wohnimmobilien für rund 200 Millionen Euro erworben. Das Objekt Caspar-Theyß-Str. stammt aus dem Fonds Selektion 01, das Crowdfundingprojekt ist Teil dessen Exitstrategie.
Finanzierung. Die BSA Berlin Verwaltungs GmbH & Co. Immobilien 39 KG weist Eigenkapital in Höhe von 1,54 Millionen Euro aus und hat Bankverbindlichkeiten in Höhe von 2,7 Millionen Euro. Mit 750.000 Euro Crowd-Immobiliendarlehen sollen Sanierungsarbeiten finanziert werden, um einen attraktiveren Verkauf der bereits in Teileigentum überführten Wohnungen darstellen zu können. Mit dem Verkaufserlös wird zunächst das Bankdarlehen und andere Verbindlichkeiten wie Handwerkerrechnungen, dann das Nachrangdarlehen bedient. Bei einer vermietbaren Fläche von 2.379 Quadratmeter und einem kalkulierten Verkaufspreis von 3.800 Euro pro Quadratmeter ergibt sich ein möglicher Veräußerungserlös von rund 9 Millionen Euro.
Dienstleister. Für die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen ist die Skjerven Asset Management GmbH verantwortlich. Das Unternehmen gehört zur Skjerven Group, die über die erwähnten Fonds bereits am Berliner Immobilienmarkt investiert hat. Die gesellschaftsrechtliche Nähe birgt Vorteile wie kürzere Kommunikationswege und gegebenenfalls die pragmatische Umsetzung auch außervertraglicher Angelegenheiten. Sie birgt aber auch Interessenskonflikte: Aus der Sicht des Sanierungsdienstleisters sollte die Rechnung möglichst hoch ausfallen können, aus der Sicht der Projekt- und Eigentumsgesellschaft sollte sie möglichst niedrig ausfallen. Mit Einar Skjerven als Verantwortlichem für die Wahrung der divergierenden Interessen beider Seiten haben wir einen klassischen Interessenskonflikt.
Risiken. Die Sanierung und Vermarktung der Bestandsimmobilie ist verschiedenen Risiken ausgesetzt. Hierbei handelt es sich insbesondere um Planungsfehler oder ungeplante Kostensteigerungen, Vermarktungs- und Vermietungsrisiken.
Das hier begebene Darlehen ist darüber hinaus „qualifiziert nachrangig“. Bei dieser Darlehensart können Ansprüche nicht geltend gemacht werden, wenn ihre Geltendmachung einen Grund für ein Insolvenzverfahren herbeiführen würde. Darüber hinaus werden im Falle einer Insolvenz der BSA Berlin Verwaltungs GmbH & Co. Immobilien 39 KG zuerst die Ansprüche der nicht nachrangigen Gläubiger bedient, bevor die Ansprüche der Anleger berücksichtigt werden können.
Risikenbegrenzung. Die Gesellschafter der Darlehensnehmerin versichern, so lange keine Gewinne, Kapitalrückführungen und sonstige Liquidität zu entnehmen, so lange nicht die Darlehen inklusive Zinsen vollständig bedient wurden. Das hat insofern einen eher kosmetischen Charakter, als das Darlehen der Crowd trotz seiner Nachrangigkeit, vor den Ansprüchen der Gesellschafter zu bedienen ist. Denn der Waterfall ist eigentlich hinreichend klar geregelt: Erst werden Bankverbindlichkeiten und Zahlungsansprüche etwa von Gewerken und Dienstleistern bedient, dann kommt die Crowd dran und erst danach können die Gesellschafter ihre Ansprüche geltend machen. Dadurch jedoch, dass die Gesellschafter ihre Ansprüche per Vertrag an einen außen stehenden Treuhänder abtreten, entsteht eine zusätzliche Anspruchsgrundlage, zumal in Händen einer Instanz, die – eher als es ein 500-Euro-Anleger tun würde – auch juristische Schritte in die Wege leiten würde. Insofern wird das Risiko einer Übervorteilung der Anleger tatsächlich reduziert.
Kosten. Für den Abschluss und die Verwaltung des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger selbst keine Kosten. Die Darlehensnehmerin zahlt an die iEstate GmbH, die Betreiberin der Plattform iFunded, eine einmalig bis zu 8,5 Prozent der Fundingsumme für die Vermittlung, die Einrichtung des Angebots auf der Plattform, den Treuhänder und die Zahlungsabwicklung. Zusätzlich erhält die iEstate GmbH während der Laufzeit des Darlehens eine jährliche Vergütung für die Betreuung der Anleger in Höhe von bis zu 1,5 Prozent der vermittelten Darlehen. Insgesamt kostet die Darlehensnehmerin also das zwei Jahre laufende Darlehen bis zu 21,5 Prozent inklusive Zinsaufwand.
Rentabilitätsüberlegungen. Nach den Sanierungsarbeiten stehen 2.379 Quadratmeter Wohnfläche zum Verkauf. Die Projektkalkulation geht von einem erzielbaren Erlös je Quadratmeter von 3.800 Euro aus, das deckt sich mit den für 2015 von großen Maklerunternehmen wie JLL ermittelten durchschnittlichen Kaufpreisen für Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf. Allerdings wurden für Altbauten bis 1945 und für Neubauten ab 2011 Quadratmeterpreise teilweise weit oberhalb dieses Durchschnittswerts gezahlt. Für Wohnungen der Baujahre 1946 bis 1960 hingegen ermittelt JLL Durchschnittspreise von 2.890 Euro je Quadratmeter, für die Dekade danach noch weniger. Um das Bankdarlehen bedienen zu können, ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 1.134 Euro erforderlich, um zusätzlich auch das Nachrangdarlehen zu bedienen, müssen im Durchschnitt 1.482 Euro je Quadratmeter erlöst werden. Insofern hat die Kalkulation viel Luft, sofern der Zeitplan halbwegs eingehalten wird. Dass die vermieteten Wohnungen einen Jahresmietertrag von gut 180.000 Euro abwerfen, stellt einen zusätzlichen Puffer dar.
Läuft alles wie geplant, erhalten die Anleger insgesamt 10 Prozent Zinsen für eine Laufzeit von 24 Monaten. Die Zinsen aus dem Nachrangdarlehen stellen für einen Privatanleger Einkünfte aus Kapitalvermögen dar, die im Jahr des Zuflusses zu versteuern sind, geplant sind halbjährliche Auszahlungen.
fondstelegramm-Meinung. Der Standort könnte kaum besser sein, Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf erzielen berlinweit die höchsten Verkaufserlöse. Bauten der 1950er Jahre gehören jedoch bei den Berlinern nicht zu den beliebtesten. Entsprechend wird wesentlich sein, den Leerstand zu verringern und höhere Mieten durchzusetzen. Denn bei einer Durchschnittsmiete im Objekt von derzeit niedrigen 8,21 Euro je Quadratmeter würde der kalkulierte Verkaufspreis für den Käufer einen Einkaufsfaktor von 38 beziehungsweise einer Mietrendite von gerade mal 2,6 Prozent bedeuten.
Der Erfolg dieses Investments hängt wesentlich vom Verkauf der 41 Wohnungen ab. Damit hat der Anbieter einige Erfahrung und die Kalkulation hat Luft. Plausibel.
