Analyse: Crowdinvesting Exporo – Gutshof Rosenthal
Revitalisierung und Umbau eines ehemaligen Gutshofs in Berlin zu Wohneigentum
Angebot. Das Projekt "Gutshof Rosenthal" sieht die Revitalisierung dreier Gebäude eines ehemaligen Gutshofs im Norden Berlins und ihren Umbau zu Wohnraum vor. Investoren reichen ein nachrangiges Darlehen an die Stadtwohl Gutshof Rosenthal GmbH aus. An ihr ist der in Berlin ansässige Projektentwickler Profi Select Coriolanus GmbH zu einem Drittel beteiligt. Den Rest halten zwei Vermögens- und Immobilienverwaltungsgesellschaften. Das Darlehen in Höhe von 1,2 Millionen Euro hat eine Laufzeit bis Ende April 2018 und wird endfällig mit fünf Prozent pro Jahr verzinst. Die Mindestdarlehenssumme je Investor beträgt 500 Euro, ein Agio wird nicht erhoben. Die Darlehensnehmerin kann den Vertrag zwar vorzeitig kündigen, etwa wenn das Projekt früher als geplant fertig wird, schuldet dann aber trotzdem den Zinsbetrag, der bis Ende der geplanten Darlehenslaufzeit aufgelaufen wäre.
Crowdinvesting-Plattform. Hinter der Plattform steht die Exporo AG, Hamburg. Seit Dezember 2014 hat Exporo inzwischen 19 Projektfinanzierungen abgeschlossen, neben dem hier beschriebenen "Gutshof Rosenthal" ist derzeit noch das Projekt "Tycho-Brahe-Weg" in der Fundingphase. Für die bisher 19 Projekte wurden nach Angaben von Exporo knapp 20 Millionen Euro über die Plattform akquiriert. Bei fünf Projekten ist die Laufzeit bereits beendet, und rund 5,2 Millionen Euro Darlehen sind mit fünf beziehungsweise sechs Prozent pro Jahr verzinst zurückbezahlt worden. Die Rolle von Exporo beschränkt sich auf die des Vermittlers. Exporo hat keine Prüfung der Bonität des Darlehensnehmers oder der Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen vorgenommen. Exporo nimmt keine Beratung vor.
Projektentwickler. Projektentwickler ist die 2013 gegründete Profi Select Coriolanus GmbH aus Berlin. Firmengründer Andreas Schütz verfügt nach eigenen Angaben über 20 Jahre Immobilienerfahrung und war in dieser Zeit mitverantwortlich für über 100 Projekte im Großraum Berlin, 11 Immobilienprojekte wurden bisher von Profi Select realisiert und verkauft. Profi Select hat sich auf die Revitalisierung von Wohnimmobilien im Großraum Berlin spezialisiert. Zu Volumen und Rentabilität der bisherigen Projekte gibt es in den Angebotsunterlagen jedoch keine Angaben.
Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die eigens zur Umsetzung dieses Projekts gegründete Stadtwohl Gutshof Rosenthal GmbH. Es ist im Projektentwicklungsgeschäft durchaus üblich, Projektgesellschaften auszugründen, es hat aber für die Darlehensgeber den Nachteil, dass die Gesellschafter der Projektgesellschaft – hier neben der Profi Select noch die Mistral Vermögensverwaltung und Immobilien GmbH und die Koko Immobilien Handels- und Verwaltungs-GmbH – nicht selbst für die Verpflichtungen aus dem Darlehen einstehen müssen.
Projekt. Das Darlehen ist zweckgebunden und darf allein für das Revitalisierungsprojekt Gutshof Rosenthal verwendet werden. Geplant ist, die drei Bestandsimmobilien auf dem Grundstück in 13 Eigentumswohnungen, zwei Reihenhäuser und ein Einfamilienhaus umzubauen, in Teileigentum zu überführen und zu verkaufen. Neben einer Gesamtwohnfläche von 1.363 Quadratmetern sollen auch 16 Pkw-Stellplätze entstehen. Mit der Baugenehmigung wird bis Ende September dieses Jahres gerechnet, die Bauzeit soll von Dezember 2016 bis Dezember 2017 dauern.
Standort. Berlin Rosenthal, im Norden Berlins gelegen, gehört zum Stadtbezirk Pankow. Seit 2009 haben sich die Preise für Wohneigentum in Berlin etwa verdoppelt. Für das zweite Halbjahr 2015 ermittelte JLL einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin in Höhe von 3.200 Euro gegenüber circa 1.600 Euro im Jahr 2009. Wegen eines nach wie vor bestehenden Nachfrageüberhangs, werden die Preise aber wahrscheinlich weiterhin anziehen, insbesondere in den besonders beliebten Bezirken, zu denen neben Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Prenzlauer Berg auch Pankow gehört. Rosenthal liegt jedoch eher am Berliner Stadtrand. Der von Einfamilienhäusern und Gärten geprägte Stadtteil wirkt vorstädtisch.
Finanzierung. Für das Gesamtprojekt ist ein Kostenvolumen in Höhe von 3,93 Millionen Euro vorgesehen. Mit lediglich 275.000 Euro Eigenkapital ist der Projektträger und Darlehensnehmer dabei, und 1,2 Millionen, also ein knappes Drittel, sind Exporo-Nachrangdarlehen. Die fehlenden 2,455 Millionen Euro sollen aus den Erlösen der Wohnungsabverkäufe finanziert werden. Die Baumaßnahmen werden nach der Makler- und Bauträgerverordnung umgesetzt, das heißt, dass die Gewerke gemäß Baufortschritt bezahlt werden, was eine sukzessive Finanzierung gemäß Verkaufserfolg erleichtert aber nicht sicherstellt. Der erwartete Erlös aus den Verkäufen beträgt 5,325 Millionen Euro, so dass sich ein Projektgewinn von 1,395 Millionen Euro errechnet, was einer komfortablen Marge von gut 35 Prozent entsprechen würde.
Rentabilitätsüberlegungen. Um aus dem Verkauf von 1.363 Quadratmetern Wohnfläche 5,325 Millionen Euro zu generieren, ist allerdings ein Verkaufspreis von mehr als 3.900 Euro je Quadratmeter erforderlich. Das liegt weit über dem berlinweiten Mittelwert, den JLL für 2015 ermittelt hat. Bezogen auf sanierten Altbau in Pankow – wenngleich Rosenthal eine Randlage von Pankow ist – ermittelt JLL hingegen einen Durchschnittspreis von 3.200 Euro je Quadratmeter. Nach Kosten für das Nachrangdarlehen muss die Projektgesellschaft einen Erlös von 3.055 Euro je Quadratmeter erzielen, um Break-Even zu erreichen.
Risiken. Die wesentlichen Risiken bei Projektentwicklungen dieser Art sind neben Planungsfehlern ungeplante Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Mindereinnahmen durch Abweichungen vom kalkulierten Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe, die sich etwa durch einen zu schleppend verlaufenden Abverkauf der Wohnungen ergeben können. Es handelt sich hier um ein "qualifiziertes" Nachrangdarlehen, das heißt, dass Tilgungs- und Verzinsungsansprüche dann nicht geltend gemacht werden können, wenn das einen Grund für ein Insolvenzverfahren darstellen würde. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers, müssen zuerst die Forderungen nicht nachrangiger Gläubiger bedient werden, das wären hier in erster Linie Baugewerke. Ein weiteres Risiko besteht schließlich in der einstweilen noch nicht vorliegenden Baugenehmigung.
Risikenbegrenzung. Die Gewinne aus dem Verkauf der Wohneinheiten des Projektes „Gutshof Rosenthal“ sind an die Elbtreuhand Martius zugunsten der Darlehensgeber abgetreten. Bevor also der Projektentwickler Mittel aus der Projektgesellschaft entnehmen darf, müssen Darlehen getilgt und Zinsen ausbezahlt worden sein. Die beiden Geschäftsführer der Projektgesellschaft, Andreas Schütz und Cetin Yasaroglu, haben gegenüber dem Treuhänder eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe des Darlehensbetrags samt Zinsen abgegeben. Wie belastbar die jedoch ist, lässt sich nur schwer beurteilen. Belastbar hingegen ist die Eintragung einer erstrangigen Grundschuld über den Darlehensbetrag nebst 10 Prozent Zinsen, die zu Gunsten des Treuhänders zur Eintragung ins Grundbuch bestellt wurde. Möglich wurde das bei diesem Projekt, weil es auf eine Bankenfinanzierung verzichtet.
Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine Kosten. Die Projektgesellschaft hat Emissionskosten in Höhe von 10.000 Euro, 9.600 Euro kostet der Treuhänder und die Zahlungsabwicklung über Secupay. Exporo erhält für Vermittlung und Marketing 7 Prozent einmalig und 1,5 Prozent pro Jahr laufend für die Betreuung der Anleger. Zusammen mit den Zinsen kostet die Darlehensnehmerin das Crowd-Darlehen folglich knapp 20 Prozent.
fondstelegramm-Meinung: Wohnimmobilien in Berlin boomen derzeit, und die Aussichten deuten eher auf weiter steigende als auf fallenden Preise hin. Der zum Wohnen umgebaute denkmalgeschützte Gutshof bietet zentrumsnahe Vorstadtidylle. Die Informationen zum Projektentwickler, insbesondere zu den wirtschaftlichen Ergebnissen seiner bisherigen Projekte, hätten etwas ausführlicher sein dürfen. Hier müssen sich Interessenten auf die Vorauswahl von Exporo verlassen. Dass der Erlös aus den laufenden Wohnungsverkäufen als zu reinvestierendes Eigenkapital fungieren muss, trägt ein nicht unerhebliches Risiko in die Finanzierung. Ob die selbstschuldnerischen Bürgschaften der Geschäftsführer der Darlehensnehmerin im Falle eine Falles was taugen, ist auf Basis der zur Verfügung gestellten Informationen nicht zu beurteilen. Viel Charme hingegen hat die Eintragung einer Grundschuld im ersten Rang über die Höhe des Darlehensbetrags nebst Zinsen und Puffer zu Gunsten des Treuhänders – und damit der Investoren. Damit läst sich auch der für Projektentwicklungsrisiken ansonsten nicht angemessene Zins von 5 Prozent pro Jahr rechtfertigen.
Crowdinvesting-Plattform. Hinter der Plattform steht die Exporo AG, Hamburg. Seit Dezember 2014 hat Exporo inzwischen 19 Projektfinanzierungen abgeschlossen, neben dem hier beschriebenen "Gutshof Rosenthal" ist derzeit noch das Projekt "Tycho-Brahe-Weg" in der Fundingphase. Für die bisher 19 Projekte wurden nach Angaben von Exporo knapp 20 Millionen Euro über die Plattform akquiriert. Bei fünf Projekten ist die Laufzeit bereits beendet, und rund 5,2 Millionen Euro Darlehen sind mit fünf beziehungsweise sechs Prozent pro Jahr verzinst zurückbezahlt worden. Die Rolle von Exporo beschränkt sich auf die des Vermittlers. Exporo hat keine Prüfung der Bonität des Darlehensnehmers oder der Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen vorgenommen. Exporo nimmt keine Beratung vor.
Projektentwickler. Projektentwickler ist die 2013 gegründete Profi Select Coriolanus GmbH aus Berlin. Firmengründer Andreas Schütz verfügt nach eigenen Angaben über 20 Jahre Immobilienerfahrung und war in dieser Zeit mitverantwortlich für über 100 Projekte im Großraum Berlin, 11 Immobilienprojekte wurden bisher von Profi Select realisiert und verkauft. Profi Select hat sich auf die Revitalisierung von Wohnimmobilien im Großraum Berlin spezialisiert. Zu Volumen und Rentabilität der bisherigen Projekte gibt es in den Angebotsunterlagen jedoch keine Angaben.
Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die eigens zur Umsetzung dieses Projekts gegründete Stadtwohl Gutshof Rosenthal GmbH. Es ist im Projektentwicklungsgeschäft durchaus üblich, Projektgesellschaften auszugründen, es hat aber für die Darlehensgeber den Nachteil, dass die Gesellschafter der Projektgesellschaft – hier neben der Profi Select noch die Mistral Vermögensverwaltung und Immobilien GmbH und die Koko Immobilien Handels- und Verwaltungs-GmbH – nicht selbst für die Verpflichtungen aus dem Darlehen einstehen müssen.
Projekt. Das Darlehen ist zweckgebunden und darf allein für das Revitalisierungsprojekt Gutshof Rosenthal verwendet werden. Geplant ist, die drei Bestandsimmobilien auf dem Grundstück in 13 Eigentumswohnungen, zwei Reihenhäuser und ein Einfamilienhaus umzubauen, in Teileigentum zu überführen und zu verkaufen. Neben einer Gesamtwohnfläche von 1.363 Quadratmetern sollen auch 16 Pkw-Stellplätze entstehen. Mit der Baugenehmigung wird bis Ende September dieses Jahres gerechnet, die Bauzeit soll von Dezember 2016 bis Dezember 2017 dauern.
Standort. Berlin Rosenthal, im Norden Berlins gelegen, gehört zum Stadtbezirk Pankow. Seit 2009 haben sich die Preise für Wohneigentum in Berlin etwa verdoppelt. Für das zweite Halbjahr 2015 ermittelte JLL einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin in Höhe von 3.200 Euro gegenüber circa 1.600 Euro im Jahr 2009. Wegen eines nach wie vor bestehenden Nachfrageüberhangs, werden die Preise aber wahrscheinlich weiterhin anziehen, insbesondere in den besonders beliebten Bezirken, zu denen neben Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Prenzlauer Berg auch Pankow gehört. Rosenthal liegt jedoch eher am Berliner Stadtrand. Der von Einfamilienhäusern und Gärten geprägte Stadtteil wirkt vorstädtisch.
Finanzierung. Für das Gesamtprojekt ist ein Kostenvolumen in Höhe von 3,93 Millionen Euro vorgesehen. Mit lediglich 275.000 Euro Eigenkapital ist der Projektträger und Darlehensnehmer dabei, und 1,2 Millionen, also ein knappes Drittel, sind Exporo-Nachrangdarlehen. Die fehlenden 2,455 Millionen Euro sollen aus den Erlösen der Wohnungsabverkäufe finanziert werden. Die Baumaßnahmen werden nach der Makler- und Bauträgerverordnung umgesetzt, das heißt, dass die Gewerke gemäß Baufortschritt bezahlt werden, was eine sukzessive Finanzierung gemäß Verkaufserfolg erleichtert aber nicht sicherstellt. Der erwartete Erlös aus den Verkäufen beträgt 5,325 Millionen Euro, so dass sich ein Projektgewinn von 1,395 Millionen Euro errechnet, was einer komfortablen Marge von gut 35 Prozent entsprechen würde.
Rentabilitätsüberlegungen. Um aus dem Verkauf von 1.363 Quadratmetern Wohnfläche 5,325 Millionen Euro zu generieren, ist allerdings ein Verkaufspreis von mehr als 3.900 Euro je Quadratmeter erforderlich. Das liegt weit über dem berlinweiten Mittelwert, den JLL für 2015 ermittelt hat. Bezogen auf sanierten Altbau in Pankow – wenngleich Rosenthal eine Randlage von Pankow ist – ermittelt JLL hingegen einen Durchschnittspreis von 3.200 Euro je Quadratmeter. Nach Kosten für das Nachrangdarlehen muss die Projektgesellschaft einen Erlös von 3.055 Euro je Quadratmeter erzielen, um Break-Even zu erreichen.
Risiken. Die wesentlichen Risiken bei Projektentwicklungen dieser Art sind neben Planungsfehlern ungeplante Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Mindereinnahmen durch Abweichungen vom kalkulierten Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe, die sich etwa durch einen zu schleppend verlaufenden Abverkauf der Wohnungen ergeben können. Es handelt sich hier um ein "qualifiziertes" Nachrangdarlehen, das heißt, dass Tilgungs- und Verzinsungsansprüche dann nicht geltend gemacht werden können, wenn das einen Grund für ein Insolvenzverfahren darstellen würde. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers, müssen zuerst die Forderungen nicht nachrangiger Gläubiger bedient werden, das wären hier in erster Linie Baugewerke. Ein weiteres Risiko besteht schließlich in der einstweilen noch nicht vorliegenden Baugenehmigung.
Risikenbegrenzung. Die Gewinne aus dem Verkauf der Wohneinheiten des Projektes „Gutshof Rosenthal“ sind an die Elbtreuhand Martius zugunsten der Darlehensgeber abgetreten. Bevor also der Projektentwickler Mittel aus der Projektgesellschaft entnehmen darf, müssen Darlehen getilgt und Zinsen ausbezahlt worden sein. Die beiden Geschäftsführer der Projektgesellschaft, Andreas Schütz und Cetin Yasaroglu, haben gegenüber dem Treuhänder eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe des Darlehensbetrags samt Zinsen abgegeben. Wie belastbar die jedoch ist, lässt sich nur schwer beurteilen. Belastbar hingegen ist die Eintragung einer erstrangigen Grundschuld über den Darlehensbetrag nebst 10 Prozent Zinsen, die zu Gunsten des Treuhänders zur Eintragung ins Grundbuch bestellt wurde. Möglich wurde das bei diesem Projekt, weil es auf eine Bankenfinanzierung verzichtet.
Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine Kosten. Die Projektgesellschaft hat Emissionskosten in Höhe von 10.000 Euro, 9.600 Euro kostet der Treuhänder und die Zahlungsabwicklung über Secupay. Exporo erhält für Vermittlung und Marketing 7 Prozent einmalig und 1,5 Prozent pro Jahr laufend für die Betreuung der Anleger. Zusammen mit den Zinsen kostet die Darlehensnehmerin das Crowd-Darlehen folglich knapp 20 Prozent.
fondstelegramm-Meinung: Wohnimmobilien in Berlin boomen derzeit, und die Aussichten deuten eher auf weiter steigende als auf fallenden Preise hin. Der zum Wohnen umgebaute denkmalgeschützte Gutshof bietet zentrumsnahe Vorstadtidylle. Die Informationen zum Projektentwickler, insbesondere zu den wirtschaftlichen Ergebnissen seiner bisherigen Projekte, hätten etwas ausführlicher sein dürfen. Hier müssen sich Interessenten auf die Vorauswahl von Exporo verlassen. Dass der Erlös aus den laufenden Wohnungsverkäufen als zu reinvestierendes Eigenkapital fungieren muss, trägt ein nicht unerhebliches Risiko in die Finanzierung. Ob die selbstschuldnerischen Bürgschaften der Geschäftsführer der Darlehensnehmerin im Falle eine Falles was taugen, ist auf Basis der zur Verfügung gestellten Informationen nicht zu beurteilen. Viel Charme hingegen hat die Eintragung einer Grundschuld im ersten Rang über die Höhe des Darlehensbetrags nebst Zinsen und Puffer zu Gunsten des Treuhänders – und damit der Investoren. Damit läst sich auch der für Projektentwicklungsrisiken ansonsten nicht angemessene Zins von 5 Prozent pro Jahr rechtfertigen.
