Angebot. Die DEGAG Kapital GmbH bietet Genussrechte an. Die Beträge will ihre alleinige Gesellschafterin, die DEGAG Deutsche Grundbesitz AG, nutzen, um über eigene Projektgesellschaften ihren Wohnimmobilienbestand zu erweitern und die neu erworbenen Objekte zu sanieren. Einen Wiederverkauf der Immobilien strebt die Gesellschaft nach eigenen Angaben ausdrücklich nicht an. Da die Objekte noch nicht feststehen, handelt es sich um einen Blindpool. Die Genussrechte sollen ein Volumen von insgesamt 50 Millionen Euro bis maximal 75 Millionen Euro umfassen. Anleger können die Genussrechte ab 10.000 Euro zeichnen. Ein Agio wird nicht erhoben. Der Nennbetrag eines Genussrechts liegt bei 100 Euro. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Je nach Wahl der Zeichnungsvariante dürfen die Genussrechtinhaber ihr Genussrecht nach fünf beziehungsweise zehn Jahren erstmals ordentlich kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Sie können außerdem zwischen einer monatlichen und einer jährlichen Auszahlung der Zinsbeträge wählen.

Historie. Die im Juli 2016 gegründete DEGAG Kapital GmbH ist eine 100-prozentige Tochter der seit 2009 bestehenden DEGAG Deutsche Grundbesitz AG. 88 Prozent der AG hält die Dehne & Krüger Holding GmbH, jeweils sechs Prozent Dragana Krüger und Birger Dehne. Beiden gehört wiederum jeweils die Hälfte der Holding. Die Immobilienverwaltungsgesellschaft Altro Mondo GmbH mit rund 60 Mitarbeitern und die für das Facility-Management zuständige Grundstücksservicegesellschaft Deutsche Grundstücksservice GmbH sind ebenfalls hundertprozentige Töchter der Dehne & Krüger Holding. Das Facility-Management bezeichnet DEGAG als das Herzstück ihres Unternehmens. Die IG Bau Rheinland berichtet jedoch, dass Birger Dehne 87 von 89 Mitarbeitern seiner Grundstücksservicegesellschaft zum 1. Februar 2017 gekündigt hat, weil sie einen Betriebsrat wählen wollten. DEGAG beschreibt das als eine Reaktion der Gewerkschaft darauf, dass das Unternehmen schon seit einiger Zeit das Facility Management neu organisieren will. Wohnungen für Dritte verwaltet das Unternehmen nicht. Die Sanierungsarbeiten werden von DEGAG selbst durchgeführt. Die Maßnahmen sind standardisiert und die verwendeten Materialien überall dieselben. Zum einen erhöht das die Effektivität, zum anderen weisen die Wohnungen nach einer Sanierung stets denselben Standard auf.
Die AG selbst beschäftigt lediglich drei Mitarbeiter. Birger Dehne ist Geschäftsführer des Emittenten, aller Projektgesellschaften und Vorstand der Muttergesellschaft DEGAG Deutsche Grundbesitz AG, in deren Aufsichtsrat unter anderem Dragana Krüger sitzt. Gemeinsam mit Dragana Krüger hat Birger Dehne auch die Geschäftsführung der Immobilienverwaltungsgesellschaft und der Grundstücksservicegesellschaft inne. Birger Dehne und Dragana Krüger haben beide Betriebswirtschaft studiert und kümmerten sich nach ihrer Ausbildung um den privaten Immobilienbestand der Familie, bis zur Gründung der DEGAG. Der private Immobilienbestand ist nach eigenen Angaben nicht in das Eigentum der DEGAG übergegangen. Mit Birger Dehne besteht ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko.

Geschäftstätigkeit der DEGAG. Das Geschäft der DEGAG-Gruppe besteht im Bewirtschaften eigener Mehrfamilienhäuser für die breite Masse. Luxusimmobilien gehören nicht in ihr Portfolio. Der Gewerbeimmobilienanteil soll nie über 20 Prozent liegen. DEGAG baut ihren Wohnimmobilienbestand permanent aus. Dabei erwirbt sie Objekte im guten oder sanierungsbedürftigen Zustand - maximal zum 11,5-Fachen einer Jahresnettomiete. Nach eigenen Angaben lagen die Kaufpreise der DEGAG meist beim 6-Fachen und vorwiegend unter dem Verkehrswert, nach erfolgter Sanierung bewegten sich die Verkehrswerte um das 9- bis 13-Fache einer Jahresnettomiete. Zu den Einnahmequellen der DEGAG-Gruppe gehören neben der herkömmlichen Wohnungsverwaltung und Bestandsmieten, auch Mieterhöhungen nach erfolgter Sanierung und aus Neuvermietungen. Derzeit besitzt DEGAG 6.137 Wohneinheiten und 57 Gewerbeeinheiten mit einem Verkehrswert von rund 294 Millionen Euro. Die Vermietungsquote liegt nach eigenen Angaben zwischen 94 und 95 Prozent. Die Objekte liegen in den Bundesländern Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfahlen und Schleswig-Holstein. Die regionale Beschränkung wird auch künftig beibehalten, so DEGAG.
Die DEGAG Deutsche Grundbesitz AG hat für den Emittenten eine Patronatserklärung abgegeben. Darin erklärt die AG, dass sie die Projektgesellschaften so ausstattet, dass sie stets ihre Darlehens-Verpflichtungen gegenüber der DEGAG Kapital GmbH erfüllen können. Das Grundkapital der AG beträgt rund fünf Millionen Euro. Der letzte veröffentlichte Jahresabschluss der DEGAG Deutsche Grundbesitz AG ist aus dem Jahr 2014. Damals endete das Geschäftsjahr mit einem Jahresüberschuss von rund 12,1 Millionen Euro. Die Eigenkapitalquote lag 2014 bei 6,1 Prozent, bei einer Bilanzsumme von rund 238,8 Millionen Euro. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erreichten rund 205,1 Millionen Euro, im Jahr 2015 waren es laut vorläufigem Jahresabschluss rund 294,6 Millionen Euro. 2014 erreichte das Genussrechtkapital rund 60,2 Millionen Euro, im vorläufigen Jahresabschluss 2015 stieg der Wert auf rund 65,4 Millionen Euro.
Bezüglich des privat eingebrachten Kapitals von Birger Dehne und Dragana Krüger gibt es nach Angaben des Anbieters eine Rangrücktrittserklärung gegenüber den Forderungen der Genussrechtinhaber.

Bisherige Genussrechte. Zu ihren bisherigen Vermögensanlagen macht DEGAG folgende Angaben: Die DEGAG-Gruppe hat seit 2011 bis Ende 2015 sechs Genussrechte, nach demselben Schema wie dieses Angebot, in Höhe von insgesamt rund 65,4 Millionen Euro ausgegeben. Davon wurden Genussrechte in Höhe von vier Millionen Euro bereits wieder zurückgezahlt und die Verträge beendet. Von den vier Millionen Euro haben die Anleger rund 60 Prozent in weitere Genussrechte der DEGAG eingezahlt. Sämtliche Zinszahlungen sind laut DEGAG bisher planmäßig bedient worden. Die geplanten und ausgezahlten Zinsen lagen bis Ende 2016 jeweils bei 8,35 Prozent jährlich. Nur die beiden Genussrechte für die Wiederanleger waren bislang mit 5,2 Prozent Zinsen jährlich ausgestattet. Ab 2017 werden jedoch die Erstanleger und Wiederanleger mit demselben Zinssatz bedient, mit 7,35 Prozent pro Jahr, so der Anbieter. Über eine von einem Wirtschaftsprüfer bestätigte Leistungsbilanz oder Vergleichbares verfügt DEGAG jedoch nicht. Ein Mittelverwendungskontrolleur wurde nicht beauftragt.

Genussrechte. Die Genussrechte sind nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern des Emittenten und gleichrangig gegenüber anderen Genussrechten.
Die Genussrechte sollen mit 7,35 Prozent jährlich verzinst werden. Die Auszahlung erfolgt je nach Beitrittsvariante monatlich oder jährlich. Die Rückzahlung ist für das Ende der Laufzeit vorgesehen. Die Beträge sollen unter anderem aus der Ablösung der Mezzaninfinanzierung durch eine Endfinanzierung stammen.

Verwendung der Genussrecht-Gelder. Mit den Einnahmen aus den Genussrechten sollen der Erwerb und die Sanierung von Wohnimmobilien zwischenfinanziert werden. Nach 18 bis 24 Monaten sollen die Objekte saniert sein und endfinanziert werden. Der Emittent rechnet mit bis zu 12 Prozent Zinsen jährlich, die von den Projektgesellschaften an den Emittenten gezahlt werden. Für jede Immobilie wird vor Ankauf ein Sachverständigengutachten erstellt.
Die anzukaufenden Immobilien können sowohl aus anderen Konzerngesellschaften als auch aus dem Privatbesitz des Managements stammen. Hieraus ergeben sich zwangsläufig Interessenskollisionen. DEGAG gibt dazu an, dass das nur im Ausnahmefall erfolgt und dazu dient, Projektgesellschaften mit einer ausreichenden Anzahl an Objekten zu füllen.
Die Investitionsschwerpunkte sind, so wie bei den vorherigen Genussrechten der DEGAG auch: Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen ab acht Wohneinheiten in Nordrhein-Westfahlen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Nordhessen. Der Kaufpreis eines Objekts soll das 11,5-Fache der Jahresnetto-Sollmiete beziehungsweise 650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten, dazu kommen noch die zu investierenden Beträge. In der Vergangenheit lagen die Preise über den gesamten Bestand der DEGAG unter 400 Euro pro Quadratmeter, so der Anbieter. Die geplanten Investitionen in Höhe von vier Millionen Euro in 2016 wurden vorgenommen, für 2017 sind 40 Millionen Euro vorgesehen.

Finanzierung. Der Emittent kann sich aus Bankdarlehen oder weiteren Emissionen von Vermögensanlagen refinanzieren. Nach der Endfinanzierung liegt der Fremdkapitalanteil eines Objekts bei etwa 80 Prozent seines Verkehrswertes, so der Anbieter.
89 Prozent des Genussrechtkapitals werden in Form von Darlehen, stillen Beteiligungen oder Genussrechten an die Projektgesellschaften weitergereicht. 11 Prozent sind Nebenkosten der Vermögensanlage. Auf der Ebene der Projektgesellschaften werden weitere Nebenkosten entstehen.

Rückfluss. Gewinne der Emittentin werden erst nach der Begleichung der Forderungen aus den Genussrechten an die Gesellschafter gezahlt beziehungsweise wieder in das Unternehmen investiert, so DEGAG.
Anleger, die beispielsweise zum 1. Januar 2017 das Genussrecht zeichnen und nach fünf Jahren ordentlich kündigen, sollen insgesamt 127 Prozent ihres Eigenkapitals nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 5,4 Prozent jährlich erzielen.

fondstelegramm-Meinung. Für das Angebot spricht, dass bislang alle Zinszahlungen an Genussrechtinhaber planmäßig bedient wurden. Dass die Anleger bisher zufrieden sind, zeigt sich daran, dass die Mehrzahl ihre erhaltenen Rückzahlungen in andere Genussrechte der DEGAG gesteckt haben. Zwar verhält sich das Unternehmen ausgesprochen kooperativ und auskunftsfreudig, aber ein von einem Wirtschaftsprüfer bestätigtes Schriftstück, das die Aussagen zu den bisherigen Vermögensanlagen bestätigt, gibt es leider nicht. Die avisierten Zinszahlungen sind angemessen. Ein Vorteil ist, dass der Emittent hinsichtlich der Forderungen der Genussrechtinhaber über eine Patronatserklärung der DEGAG AG abgesichert ist. Die AG verfügt über einen umfangreichen Immobilienbestand, den sie permanent ausbaut. Durch die schmale Besetzung der DEGAG AG besteht ein sehr hohes Schlüsselpersonenrisiko. Das Management scheint effektiv zu wirtschaften.

Gutes Angebot einer Immobiliengesellschaft, wenngleich die schriftliche Transparenz zu den bisherigen Vermögensanlagen fehlt.