Analyse: Deutsche Lichtmiete Energieeffizienzanleihe 2022
Neue Produktionshalle, neue Technik neues Verwaltungsgebäude
Angebot. Die Deutsche Lichtmiete Finanzierungsgesellschaft mbH begibt eine Anleihe. Mit dem Anleihekapital will ihre Muttergesellschaft, die Deutsche Lichtmiete GmbH (DLM), ein modernes Produktions- und Lagergebäude mit neuer Produktionstechnik und ein eigenes Verwaltungsgebäude errichten. Insgesamt 10 Millionen Euro sollen platziert werden. Angeboten wird die Anleihe längstens bis zum 5. Februar 2019. Ab 2.500 Euro können Anleger die Anleihe zeichnen. Ein Agio wird nicht erhoben. Jede Schuldverschreibung lautet über einen Nennbetrag von 500 Euro. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Anleihe endet am 31. Dezember 2022.
Historie. Der im Oktober 2017 gegründete Emittent verfügt über ein Stammkapital von 500.000 Euro. Die 2008 gegründete DLM ist sein alleiniger Gesellschafter und einziger oder Hauptgesellschafter aller anderen Deutsche-Lichtmiete-Unternehmen. Ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen dem Emittenten und der Muttergesellschaft wurde nicht geschlossen. Die DLM verfügt über ein Stammkapital von 120.000 Euro und gehört zu 58 Prozent Alexander Hahn, zu 32 Prozent der Deutschen Lichtmiete 2. Beteiligungsgesellschaft mbH und zu jeweils fünf Prozent Nadine van Freeden-Hahn und Christian Effenberger. Alexander Hahn hat eine kaufmännische Ausbildung absolviert und kommt aus der Leasingbranche. Da er mehrheitlicher Gesellschafter der Muttergesellschaft und Geschäftsführer aller Gesellschaften der Deutsche Lichtmiete-Gruppe ist, besteht mit ihm ein Schlüsselpersonenrisiko. Von den 85 Mitarbeitern der Deutsche Lichtmiete-Gruppe arbeiten 30 in der Produktion und 30 für die Gewinnung neuer Miet-Kunden. Für das Jahr 2018 ist eine Neustrukturierung der Unternehmensgruppe vorgesehen mit der Deutschen Lichtmiete Holding AG als Muttergesellschaft, sodass mittelfristig auch Aktien der Deutschen Lichtmiete ausgegeben werden können.
Creditreform hat die Deutsche Lichtmiete GmbH am 20.11.2017 mit 185 „sehr gute Bonität“ bewertet, auf Basis der Bilanz 2015 – das ist besser als die Bewertung im April 2015 mit 226 „gute Bonität“ (100: ausgezeichnete Bonität bis 600: harte Negativmerkmale). Das Jahr 2016 endete für die Deutsche Lichtmiete GmbH mit einem etwas höheren Jahresüberschuss als 2015: rund 2,2 Millionen Euro, bei einer Bilanzsumme von 8,5 Millionen Euro. Die Eigenkapitalquote lag bei 50 Prozent. Zudem wurde ein Gewinnvortrag über 1,8 Millionen Euro ausgewiesen.
Geschäftstätigkeit der Deutschen Lichtmiete. Die Deutsche Lichtmiete bezieht LED-Chips vom japanischen Hersteller Nichia Corporation, stellt LED-Beleuchtungstechnik für Produktionsbetriebe, Lager- und Kühlhallen, Warenhäuser, Treppenhäuser und Büros her, installiert und wartet sie bei ihren Vertragspartnern, die die LED-Beleuchtungskörper mieten. Die Mieter sollen durch den Einsatz der LED-Produkte ihre Energiekosten senken können. Durch das Mieten bleiben ihnen die relativ hohen Anschaffungskosten erspart. Während der Mietzeit garantiert die Deutsche Lichtmiete dem Endverbraucher die Funktionsfähigkeit ihrer Beleuchtung. Nach Mietvertragsende kauft die Deutsche Lichtmiete die Objekte zurück. 2018 soll die Fernwartung der LED-Leuchten bei Großkunden ausgebaut werden. Die LED-Leuchten sollen robust, reparabel, sehr effizient und recyclebar sein und laut Anbieter länger halten als andere zum Kauf angebotene Produkte. Die Ausfallquote der Leuchtkörper liegt nach Angaben des Anbieters unter 0,1 Prozent. Die Deutsche Lichtmiete plant derzeit, voll vernetzte LED-Produkte mit intelligenter Beleuchtungssteuerung herzustellen.
Bislang wurden von der Deutschen Lichtmiete rund 250 Mietprojekte realisiert, die Mieteinnahmen lagen 2017 bei 11,6 Millionen Euro. Die Finanzierung der LED-Produkte erfolgt zu 99 Prozent über Direktinvestments, wofür die Deutsche Lichtmiete von 2012 bis 2017 60,3 Millionen Euro eingeworben. Bislang konnte sie alle Zins und Tilgungszahlungen an die Anleger vollständig und fristgerecht entrichten, für die Jahre bis einschließlich 2016 liegt dafür die schriftliche Bestätigung eines Wirtschaftsprüfers vor.
Anleihe. Die Schuldverschreibungen sind unbesichert, zu 70 Prozent besichert wird hingegen das Darlehen, das der Emittent der Muttergesellschaft gewährt.
Die Schuldverschreibungen sollen mit 5,75 Prozent jährlich verzinst werden. Die Tilgung ist endfällig und für den 10. Januar 2023 vorgesehen. Zinsen und Tilgung sollen aus der Geschäftstätigkeit der Deutschen Lichtmiete GmbH bezahlt werden.
Anleger könnten ihre Schuldverschreibungen im Falle eines Kontrollwechsels beim Emittenten oder dessen Muttergesellschaft außerordentlich kündigen. Der Emittent kann weitere Vermögensanlagen ausgeben.
Es fallen 7,14 Prozent der Summe aus Anleihebetrag und Stammkapital für einmalige Nebenkosten an.
Verwendung des Anleihekapitals. Der Emittent leitet die Gelder aus den Schuldverschreibungen in Form eines mit 2,5 Prozent Disagio versehenen und mit sechs Prozent jährlich verzinsten Darlehens weiter an die Deutsche Lichtmiete GmbH. Der Darlehensvertrag wurde im November 2017 geschlossen und läuft bis Ende 2022. Er valutiert über maximal 10 Millionen Euro. Als Sicherheit dienen erstrangige Grundschulden über insgesamt 7 Millionen Euro, mit denen die Baugrundstücke für die Produktionshalle und das Verwaltungsgebäude belastet werden. Die Deutsche Lichtmiete Produktionsgesellschaft mbH und die Deutsche Lichtmiete Holding AG fungieren als Sicherungsgeber und haften gesamtschuldnerisch.
Die Deutsche Lichtmiete GmbH will 2 Millionen Euro für eine Produktions- und Lagerhalle, 3 Millionen Euro für neue Fertigungs- und Automatisierungstechnik und 5 Millionen Euro für den Bau eines eigenen Verwaltungsgebäudes ausgeben. Die Grundstücke wurden bereits erworben. Für das Produktions- und Lagergebäude in Hatten wurde im November 2017 der Bauantrag gestellt. Im dritten Quartal 2018 soll das Gebäude stehen. Die derzeit zwei angemieteten Produktions- und Lagergebäude werden dann nicht mehr benötigt. Das weitere, im Eigentum der Deutschen Lichtmiete befindliche Produktionsgebäude wird für Forschungszwecke genutzt. Durch den Neubau soll sich die Lagerfläche um das Dreifache erhöhen und sich der logistische Aufwand verringern. Die Produktionsfläche wird um das Sechsfache vergrößert. Im Zusammenhang mit dem neuen Produktionsgebäude wurde eine neue Produktionslinie für Hallenstrahler entwickelt, die sowohl die Produktqualität als auch den Produktionsdurchlauf steigern soll. Parallel dazu arbeitet die Deutsche Lichtmiete an der Halbautomatisierung von Produktionsschritten. Das Verwaltungsgebäude in Oldenburg befindet sich noch in der Planungsphase. Es wird das derzeit angemietete Gebäude ersetzen.
Rückfluss. Anleger, die Anfang 2018 zeichnen, würden nach fünf Jahren Laufzeit der Schuldverschreibungen insgesamt 121 Prozent ihres Kapitals nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite nach Steuern von 4,2 Prozent jährlich erzielen.
fondstelegramm-Meinung. Um ihre Produktion erweitern und effizienter gestalten zu können, setzt das mittelständische Unternehmen Deutsche Lichtmiete auf ein mit Anlegergeldern finanziertes, neues Produktions- und Lagergebäude samt neuer Produktionstechnik. Dafür soll die Hälfte der einzuwerbenden Mittel eingesetzt werden. Der Bauantrag wurde gestellt. Mit der anderen Hälfte soll ein eigenes Verwaltungsgebäude errichtet werden, hier läuft noch die Planungsphase. Durch das frühe Stadium der Immobilienentwicklung besteht ein Kostenunsicherheitsfaktor. Maßgeblich für prognosegemäße Zins- und Tilgungsleistungen des Emittenten an die Anleger ist jedoch die Geschäftstätigkeit der Deutschen Lichtmiete. Bislang hat sich das Unternehmen gut entwickelt und konnte den Zins- und Tilgungsleistungen für ihre Direktinvestments stets plangemäß nachkommen. Um den künftigen Anforderungen ihrer wachsenden Mietkundschaft auch weiterhin gerecht werden zu können, beginnt sie, intelligente LED-Produkte zu entwickeln und die Fernwartung ihrer LED-Leuchten auszuweiten. Gut, dass bei Kontrollwechsel Anleger außerordentlich kündigen können, denn eine Umstrukturierung der Gruppe mit einer AG als Muttergesellschaft ist vorgesehen.
Historie. Der im Oktober 2017 gegründete Emittent verfügt über ein Stammkapital von 500.000 Euro. Die 2008 gegründete DLM ist sein alleiniger Gesellschafter und einziger oder Hauptgesellschafter aller anderen Deutsche-Lichtmiete-Unternehmen. Ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen dem Emittenten und der Muttergesellschaft wurde nicht geschlossen. Die DLM verfügt über ein Stammkapital von 120.000 Euro und gehört zu 58 Prozent Alexander Hahn, zu 32 Prozent der Deutschen Lichtmiete 2. Beteiligungsgesellschaft mbH und zu jeweils fünf Prozent Nadine van Freeden-Hahn und Christian Effenberger. Alexander Hahn hat eine kaufmännische Ausbildung absolviert und kommt aus der Leasingbranche. Da er mehrheitlicher Gesellschafter der Muttergesellschaft und Geschäftsführer aller Gesellschaften der Deutsche Lichtmiete-Gruppe ist, besteht mit ihm ein Schlüsselpersonenrisiko. Von den 85 Mitarbeitern der Deutsche Lichtmiete-Gruppe arbeiten 30 in der Produktion und 30 für die Gewinnung neuer Miet-Kunden. Für das Jahr 2018 ist eine Neustrukturierung der Unternehmensgruppe vorgesehen mit der Deutschen Lichtmiete Holding AG als Muttergesellschaft, sodass mittelfristig auch Aktien der Deutschen Lichtmiete ausgegeben werden können.
Creditreform hat die Deutsche Lichtmiete GmbH am 20.11.2017 mit 185 „sehr gute Bonität“ bewertet, auf Basis der Bilanz 2015 – das ist besser als die Bewertung im April 2015 mit 226 „gute Bonität“ (100: ausgezeichnete Bonität bis 600: harte Negativmerkmale). Das Jahr 2016 endete für die Deutsche Lichtmiete GmbH mit einem etwas höheren Jahresüberschuss als 2015: rund 2,2 Millionen Euro, bei einer Bilanzsumme von 8,5 Millionen Euro. Die Eigenkapitalquote lag bei 50 Prozent. Zudem wurde ein Gewinnvortrag über 1,8 Millionen Euro ausgewiesen.
Geschäftstätigkeit der Deutschen Lichtmiete. Die Deutsche Lichtmiete bezieht LED-Chips vom japanischen Hersteller Nichia Corporation, stellt LED-Beleuchtungstechnik für Produktionsbetriebe, Lager- und Kühlhallen, Warenhäuser, Treppenhäuser und Büros her, installiert und wartet sie bei ihren Vertragspartnern, die die LED-Beleuchtungskörper mieten. Die Mieter sollen durch den Einsatz der LED-Produkte ihre Energiekosten senken können. Durch das Mieten bleiben ihnen die relativ hohen Anschaffungskosten erspart. Während der Mietzeit garantiert die Deutsche Lichtmiete dem Endverbraucher die Funktionsfähigkeit ihrer Beleuchtung. Nach Mietvertragsende kauft die Deutsche Lichtmiete die Objekte zurück. 2018 soll die Fernwartung der LED-Leuchten bei Großkunden ausgebaut werden. Die LED-Leuchten sollen robust, reparabel, sehr effizient und recyclebar sein und laut Anbieter länger halten als andere zum Kauf angebotene Produkte. Die Ausfallquote der Leuchtkörper liegt nach Angaben des Anbieters unter 0,1 Prozent. Die Deutsche Lichtmiete plant derzeit, voll vernetzte LED-Produkte mit intelligenter Beleuchtungssteuerung herzustellen.
Bislang wurden von der Deutschen Lichtmiete rund 250 Mietprojekte realisiert, die Mieteinnahmen lagen 2017 bei 11,6 Millionen Euro. Die Finanzierung der LED-Produkte erfolgt zu 99 Prozent über Direktinvestments, wofür die Deutsche Lichtmiete von 2012 bis 2017 60,3 Millionen Euro eingeworben. Bislang konnte sie alle Zins und Tilgungszahlungen an die Anleger vollständig und fristgerecht entrichten, für die Jahre bis einschließlich 2016 liegt dafür die schriftliche Bestätigung eines Wirtschaftsprüfers vor.
Anleihe. Die Schuldverschreibungen sind unbesichert, zu 70 Prozent besichert wird hingegen das Darlehen, das der Emittent der Muttergesellschaft gewährt.
Die Schuldverschreibungen sollen mit 5,75 Prozent jährlich verzinst werden. Die Tilgung ist endfällig und für den 10. Januar 2023 vorgesehen. Zinsen und Tilgung sollen aus der Geschäftstätigkeit der Deutschen Lichtmiete GmbH bezahlt werden.
Anleger könnten ihre Schuldverschreibungen im Falle eines Kontrollwechsels beim Emittenten oder dessen Muttergesellschaft außerordentlich kündigen. Der Emittent kann weitere Vermögensanlagen ausgeben.
Es fallen 7,14 Prozent der Summe aus Anleihebetrag und Stammkapital für einmalige Nebenkosten an.
Verwendung des Anleihekapitals. Der Emittent leitet die Gelder aus den Schuldverschreibungen in Form eines mit 2,5 Prozent Disagio versehenen und mit sechs Prozent jährlich verzinsten Darlehens weiter an die Deutsche Lichtmiete GmbH. Der Darlehensvertrag wurde im November 2017 geschlossen und läuft bis Ende 2022. Er valutiert über maximal 10 Millionen Euro. Als Sicherheit dienen erstrangige Grundschulden über insgesamt 7 Millionen Euro, mit denen die Baugrundstücke für die Produktionshalle und das Verwaltungsgebäude belastet werden. Die Deutsche Lichtmiete Produktionsgesellschaft mbH und die Deutsche Lichtmiete Holding AG fungieren als Sicherungsgeber und haften gesamtschuldnerisch.
Die Deutsche Lichtmiete GmbH will 2 Millionen Euro für eine Produktions- und Lagerhalle, 3 Millionen Euro für neue Fertigungs- und Automatisierungstechnik und 5 Millionen Euro für den Bau eines eigenen Verwaltungsgebäudes ausgeben. Die Grundstücke wurden bereits erworben. Für das Produktions- und Lagergebäude in Hatten wurde im November 2017 der Bauantrag gestellt. Im dritten Quartal 2018 soll das Gebäude stehen. Die derzeit zwei angemieteten Produktions- und Lagergebäude werden dann nicht mehr benötigt. Das weitere, im Eigentum der Deutschen Lichtmiete befindliche Produktionsgebäude wird für Forschungszwecke genutzt. Durch den Neubau soll sich die Lagerfläche um das Dreifache erhöhen und sich der logistische Aufwand verringern. Die Produktionsfläche wird um das Sechsfache vergrößert. Im Zusammenhang mit dem neuen Produktionsgebäude wurde eine neue Produktionslinie für Hallenstrahler entwickelt, die sowohl die Produktqualität als auch den Produktionsdurchlauf steigern soll. Parallel dazu arbeitet die Deutsche Lichtmiete an der Halbautomatisierung von Produktionsschritten. Das Verwaltungsgebäude in Oldenburg befindet sich noch in der Planungsphase. Es wird das derzeit angemietete Gebäude ersetzen.
Rückfluss. Anleger, die Anfang 2018 zeichnen, würden nach fünf Jahren Laufzeit der Schuldverschreibungen insgesamt 121 Prozent ihres Kapitals nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite nach Steuern von 4,2 Prozent jährlich erzielen.
fondstelegramm-Meinung. Um ihre Produktion erweitern und effizienter gestalten zu können, setzt das mittelständische Unternehmen Deutsche Lichtmiete auf ein mit Anlegergeldern finanziertes, neues Produktions- und Lagergebäude samt neuer Produktionstechnik. Dafür soll die Hälfte der einzuwerbenden Mittel eingesetzt werden. Der Bauantrag wurde gestellt. Mit der anderen Hälfte soll ein eigenes Verwaltungsgebäude errichtet werden, hier läuft noch die Planungsphase. Durch das frühe Stadium der Immobilienentwicklung besteht ein Kostenunsicherheitsfaktor. Maßgeblich für prognosegemäße Zins- und Tilgungsleistungen des Emittenten an die Anleger ist jedoch die Geschäftstätigkeit der Deutschen Lichtmiete. Bislang hat sich das Unternehmen gut entwickelt und konnte den Zins- und Tilgungsleistungen für ihre Direktinvestments stets plangemäß nachkommen. Um den künftigen Anforderungen ihrer wachsenden Mietkundschaft auch weiterhin gerecht werden zu können, beginnt sie, intelligente LED-Produkte zu entwickeln und die Fernwartung ihrer LED-Leuchten auszuweiten. Gut, dass bei Kontrollwechsel Anleger außerordentlich kündigen können, denn eine Umstrukturierung der Gruppe mit einer AG als Muttergesellschaft ist vorgesehen.
Mittelständler mit funktionierendem Geschäftsmodell und gutem Track-record will seine Produktionskapazitäten erweitern und ein eigenes Verwaltungsgebäude errichten.
