Analyse: DF Deutsche Finance Private Fund I
Zielfonds under cover
Angebot. Die Deutsche Finance bietet an, sich an einem Blindpool-AIF zu beteiligen, der parallel mit diversen institutionellen Investoren in mindestens fünf institutionelle Zielfonds oder Unternehmen einzahlen will, die mittelbar oder unmittelbar, value-added oder opportunistisch in Immobilien investieren. Es sollen mindestens drei, maximal 100 Millionen Euro platziert werden. Anvisiert ist ein Fondsvolumen inklusive Agio in Höhe von 36,75 Millionen Euro. Schon ab 5.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können Anleger den Fonds zeichnen. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt ein Prozent der Kommanditeinlage. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Der Fonds endet am 30. Juni 2023, es sei denn, die Gesellschafterversammlung beschließt eine Verlängerung um maximal drei Jahre.
Private Equity Real Estate. Die Anlage-Strategie des Anbieters lautet: Private Equity Real Estate, die ist im engeren Sinne auf Immobilieninvestitionen ausgerichtet, die primär möglichst hohe Gewinne erwirtschaften sollen. Investitionen in Core-Immobilien oder das auf Sicherheit orientierte längere Halten von Bestandimmobilien sind nicht das Ziel dieser Strategie. Eine von der Finanzverwaltung festgelegte Definition gibt es für diesen Begriff nicht.
Historie. Die Deutsche Finance Holding AG wurde 2005 gegründet. Ihr einziger Aktionär ist die DF Deutsche Finance Partners GmbH (ehemals DCI Deutsche Capital Investors GmbH), deren Gesellschafter auch den Konzern managen.
Die Deutsche Finance Group (DF) ist in den Bereichen Private Equity Real Estate, Immobilien und Infrastruktur tätig. DF hat von 2007 bis Ende 2015 9 Publikumsfonds mit einem Eigenkapital in Höhe von rund 320 Millionen Euro emittiert sowie institutionelle Fonds mit insgesamt rund 100 Millionen Euro Eigenkapital. Die DF-Fonds haben sich an insgesamt 47 Zielfonds beteiligt.
Geplant ist, dass die DF-Fonds insgesamt zu 87 Prozent in Immobilien, zu 11 Prozent in Infrastrukturprojekte und zu 2 Prozent in Private Equity investiert sind. 51 Prozent des Investitionsvolumens sollen in Industrieländern und 49 Prozent in Schwellenländern angelegt sein. Bezüglich der Immobilien sollen 37 Prozent zu Wohnzwecken genutzt werden, 46 Prozent zu Gewerbezwecken, 8 Prozent sollen Hotels, 4 Prozent Studentenwohnheime sein, 5 Prozent rangieren unter Sonstiges.
Die überwiegende Anzahl der Zielfonds verfolgt eine Value-Add-Strategie (Wertsteigerungsmaßnahmen an Objekten) oder eine opportunistische Herangehensweise (Projektentwicklungen und Revitalisierungen). Im Durchschnitt sind die Zielfonds zu 29 Prozent fremdfinanziert. 56 Prozent der Zielfonds lauteten in USD, 34 Prozent in Euro und jeweils fünf Prozent in Britische Pfund und Kanadische Dollar. Die Währungen der Einzelinvestments sind sehr breit gestreut. Die Zielfonds haben die gezeichneten Beträge zwischen 0,4 und 91 Prozent abgerufen, je älter der DF-Fonds, desto höher ist die Abrufquote.
Die Zielfondsmanager müssen über mehrere Jahre hinweg einen respektablen Track-Record vorweisen. Die Deutsche Finance legt großen Wert auf die Auswahl geeigneter Zielfonds beziehungsweise Zielfondsmanager, denn darin liegt nach eigenen Angaben ihr größtes Know-how. Sie erkundigt sich während ihrer Due Diligence auch bei anderen renommierten institutionellen Zielfonds-Anlegern über ihre Erfahrungen mit den anvisierten Zielfondsmanagern. Dieser Prozess vollzieht sich über eine längere Zeit. Aus Angst vor Nachahmern nennt die Deutsche Finance die Namen und Manager der Zielfonds ihrer bisherigen Kapitalanlageprodukte nicht.
Bislang haben nur zwei Fonds (Schließung 2008 und 2013) der Deutschen Finance erste Auszahlungen geleistet. Teilt man die Gesamtauszahlung durch die Jahre ab Fondsschließung, ergeben sich im Durchschnitt 2,6 Prozent Auszahlungen jährlich ab dem Jahr der Fondsschließung. Dass die anderen Fonds noch keine Auszahlungen geleistet haben, liegt unter anderem daran, dass vier Ansparfonds darunter sind, weitere vier Fonds wurden erst 2014/2015 geschlossen, einer befindet sich noch im Vertrieb.
KVG ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH.
Investitionskriterien. Auch dieser Fonds soll die Private Equity Real Estate Strategie verfolgen. Das Portfolio des AIF soll sich aus mindestens fünf Zielfonds zusammensetzen. Die Zielfonds müssen mittelbar oder unmittelbar in Immobilien investieren, so dass das Portfolio mindestens 20 Immobilien enthält.
Zielfonds können geschlossene Publikumsfonds und Spezial-AIF sein. Auch Beteiligungen können eingegangen werden. Die Deutsche Finance erwartet, dass 80 Prozent in Spezial-AIF investiert werden. Publikumsfonds wurden nur vorsorglich aufgezählt, falls die Bafin künftig andere Begriffsdefinitionen erlässt. Beteiligungen wurden nur aufgezählt, da es in anderen Ländern das Produkt Spezial-AIF nicht gibt, so der Anbieter. Die Zielfonds dürfen keine Feederfonds sein, das heißt, sie dürfen nicht 85 Prozent ihres Werts in einen oder mehrere Masterfonds mit derselben Anlagestrategie anlegen.
Das Portfolio soll am Ende sowohl regional als auch von der Nutzungsart der Immobilien her breit gestreut sein. So sollen mindestens 60 Prozent des Investitionsvolumens in Zielfonds gehen, deren Sitz sich in der Europäischen Union, in überseeischen Ländern und Hoheitsgebieten oder auf den Kanalinseln Jersey und Guernsey befindet. In der Regel haben institutionelle Zielfonds ihren Sitz in „Steueroasen“, so die Deutsche Finance, dadurch zahlen die Anleger ihre Steuern in Deutschland und nicht im Ausland. Die Immobilien können Gewerbe- und Wohnobjekte in Industrie- und Schwellenländern sein.
Für die Zielfonds haben jährliche und von einem Wirtschaftsprüfer bestätigte Jahresabschlüsse vorzuliegen. Die Manager der Zielfonds müssen wesentlich an ihren eigenen Fonds beteiligt sein. Außerdem hat die Vergütung der Zielfondsmanager teilweise erfolgsabhängig zu erfolgen. Die Zielfonds müssen eine Regelung vorweisen, die den Verlust einer Schlüsselperson beschreibt.
Finanzierung und laufende Vergütungen. 80,2 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio fließen in die Zielfonds. 0,3 Prozent werden für Gutachten ausgegeben. 0,9 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. Hohe 18,6 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Es fallen jährlich hohe 3,12 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts als Nebenkosten an. Dazu kommen unter anderem laufende Bewertungs- und Analysekosten, Abschlussprüfungs-, Steuer- und Rechtsberatungskosten und Kontoführungsgebühren. Treugeber müssen darüber hinaus 0,18 Prozent ihres Beteiligungsbetrags an den Treuhänder entrichten. Weitere Nebenkosten entstehen in Form von Transaktionsgebühren, die 2,44 Prozent der Nettokaufpreise und 1,5 Prozent der Verkaufspreise ausmachen. Da die Zielfondsanteile in der Regel nicht veräußert, sondern bis zum Schluss gehalten werden, fallen im Regelfall keine Verkaufsgebühren an, so die Deutsche Finance. Zusätzlich entstehen auch in den Zielfonds Nebenkosten. Der Anbieter begründet die hohen Nebenkosten damit, dass die Zielfonds regelmäßig im Ausland angesiedelt sind und im Ausland investieren, deshalb müssen die rechtlichen Grundlagen und Märkte von der Deutschen Finance laufend beobachtet werden. Die value-added und opportunistische Anlagestrategie erfordert, eine größere Aufmerksamkeit an den Tag zu legen als zum Beispiel bei einer Bestandsimmobilie, betont die Deutsche Finance. Auch die permanente Reinvestition von Erträgen zieht einen höheren Aufwand nach sich als ihn Fondsgesellschaften mit einer einmaligen Investition leisten müssen, so der Anbieter.
Da die Zielfonds und die Einzelinvestments in zahlreichen Fremdwährungen investiert sein werden, unterliegen die Anlegergelder diversen Währungsrisiken. Die Deutsche Finance weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass sie ihre breite Risikostreuung auch hinsichtlich der Währungen umsetzt, um die daraus resultierenden Risiken zu senken.
Rückfluss. Ein Teil der Erträge und des zurückfließenden Kapitals werden reinvestiert, wenn es wirtschaftlich sinnvoll ist.
Sobald die Anleger das Eigenkapital und Auszahlungen in Höhe von sechs Prozent jährlich vor Steuern erhalten haben, gehen 15 Prozent der darüber hinausgehenden Erträge an die KVG, maximal fünf Prozent des sich über die gesamte Laufzeit ergebenden durchschnittlichen Nettoinventarwerts.
Mit Auszahlungen können die Anleger erst am Ende der Fondslaufzeit rechnen, so der Anbieter. Nach rund sieben Jahren verspricht die Deutsche Finance eine Gesamtauszahlung von 143 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, vor Steuern. Sollten die Auszahlungen erst am Ende vorgenommen werden, entspricht das einer IRR-Rendite von 5,5 Prozent jährlich, vor Steuern. Erfolgen die Rückzahlungen dagegen ab 2018 und haben ihren Schwerpunkt in den Jahren 2020 bis 2022, steigt die IRR-Rendite auf 8,1 Prozent vor Steuern.
Da die Zielfonds in zahlreichen, noch nicht fest stehenden Ländern investiert sein werden, kann die Deutsche Finance keine Nachsteuerbetrachtung anstellen. Erfahrungen des Anbieters aus den bisherigen Fonds zeigen, dass rund 60 Prozent der Erträge zu versteuern sind. Wenn 60 Prozent der Gewinne mit 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag besteuert werden, ergibt sich bei einer Einmalauszahlung in 2023 eine Nachsteuerrendite von nur 3,2 Prozent jährlich. Erfolgen die Auszahlungen dagegen verteilt ab 2018 und hauptsächlich in 2020 bis 2022, ergibt sich eine Nachsteuerrendite von 5,0 Prozent jährlich.
Bei der Strukturierung achtet die Deutsche Finance nach eigenen Angaben stets darauf, dass die Anleger keine Steuererklärungen in anderen Ländern abgeben müssen. Dazu werden häufig Blocker-Gesellschaften geschaffen, die nur den Zweck der steuerlich leichteren Handhabung erfüllen.
Vertragsgestaltung. Da der Treuhänder eine Gesellschaft der Deutschen Finance Group ist, können Interessenkonflikte auftreten. Zudem sind Gesellschafterversammlung bereits bei Anwesenheit von Komplementär und Treuhänder beschlussfähig. Nimmt ein Treugeber sein Abstimmungs- und Weisungsrecht nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach pflichtgemäßem Ermessen ab, ausgenommen sind Abstimmungen zur Änderung der Anlagebedingungen und Kosten.
Eignung für Stiftungen. Für den Fonds spricht die hohe Risikostreuung hinsichtlich der Anzahl der Zielfonds, der Projekte, der Investitionsstandorte und Währungen. Allerdings gibt es auch viele Aspekte, die für Stiftungen eher hinderlich sein dürften: Der Fonds lässt keine regelmäßigen laufenden Einnahmen erwarten. Die Erträge werden teilweise reinvestiert. Die Nebenkosten sind hoch. Erfolgsnachweise des Anbieters aus alten Fonds in Form von wesentlichen Auszahlungen stehen noch aus.
fondstelegramm-Meinung. Die Deutsche Finance setzt ihre Strategie fort, auch Privatanlegern Investitionen in Immobilien-Zielfonds zu ermöglichen, die sonst nur institutionellen Anlegern vorbehalten sind. Die Diversifizierung ist dabei hoch: zahlreiche Zielfonds, viele Investitionsländer, unterschiedliche Nutzungsarten. Die dabei verursachten Nebenkosten sind erheblich. Den hohen Kosten sollen hohe Gewinne gegenüberstehen, schon, weil es sich um die risikoreichen value-added und opportunischen Anlagestrategien handelt. Dass lukrative Gewinne am Ende tatsächlich eintreten, muss der Anbieter aber erst noch beweisen. Einige seiner Fonds sind noch recht jung, andere sind Ansparmodelle. Auch in welche Zielfonds, mit welchen Managern eigentlich investiert wurde, bleibt hinter verschlossenen Türen, um Wettbewerber nicht auf die verlockende Fährte zu setzen. Im Endeffekt kann der Anleger nicht ermessen, was ihn tatsächlich erwartet und ob die erzielten Nachsteuer-Renditen den beträchtlichen Risiken tatsächlich gerecht werden. Für Anleger, die einigermaßen sichere Rückflüsse erwarten, ist das Produkt nicht geeignet, auch wenn die niedrige Mindestbeteiligung verlockend klingen mag.
Private Equity Real Estate. Die Anlage-Strategie des Anbieters lautet: Private Equity Real Estate, die ist im engeren Sinne auf Immobilieninvestitionen ausgerichtet, die primär möglichst hohe Gewinne erwirtschaften sollen. Investitionen in Core-Immobilien oder das auf Sicherheit orientierte längere Halten von Bestandimmobilien sind nicht das Ziel dieser Strategie. Eine von der Finanzverwaltung festgelegte Definition gibt es für diesen Begriff nicht.
Historie. Die Deutsche Finance Holding AG wurde 2005 gegründet. Ihr einziger Aktionär ist die DF Deutsche Finance Partners GmbH (ehemals DCI Deutsche Capital Investors GmbH), deren Gesellschafter auch den Konzern managen.
Die Deutsche Finance Group (DF) ist in den Bereichen Private Equity Real Estate, Immobilien und Infrastruktur tätig. DF hat von 2007 bis Ende 2015 9 Publikumsfonds mit einem Eigenkapital in Höhe von rund 320 Millionen Euro emittiert sowie institutionelle Fonds mit insgesamt rund 100 Millionen Euro Eigenkapital. Die DF-Fonds haben sich an insgesamt 47 Zielfonds beteiligt.
Geplant ist, dass die DF-Fonds insgesamt zu 87 Prozent in Immobilien, zu 11 Prozent in Infrastrukturprojekte und zu 2 Prozent in Private Equity investiert sind. 51 Prozent des Investitionsvolumens sollen in Industrieländern und 49 Prozent in Schwellenländern angelegt sein. Bezüglich der Immobilien sollen 37 Prozent zu Wohnzwecken genutzt werden, 46 Prozent zu Gewerbezwecken, 8 Prozent sollen Hotels, 4 Prozent Studentenwohnheime sein, 5 Prozent rangieren unter Sonstiges.
Die überwiegende Anzahl der Zielfonds verfolgt eine Value-Add-Strategie (Wertsteigerungsmaßnahmen an Objekten) oder eine opportunistische Herangehensweise (Projektentwicklungen und Revitalisierungen). Im Durchschnitt sind die Zielfonds zu 29 Prozent fremdfinanziert. 56 Prozent der Zielfonds lauteten in USD, 34 Prozent in Euro und jeweils fünf Prozent in Britische Pfund und Kanadische Dollar. Die Währungen der Einzelinvestments sind sehr breit gestreut. Die Zielfonds haben die gezeichneten Beträge zwischen 0,4 und 91 Prozent abgerufen, je älter der DF-Fonds, desto höher ist die Abrufquote.
Die Zielfondsmanager müssen über mehrere Jahre hinweg einen respektablen Track-Record vorweisen. Die Deutsche Finance legt großen Wert auf die Auswahl geeigneter Zielfonds beziehungsweise Zielfondsmanager, denn darin liegt nach eigenen Angaben ihr größtes Know-how. Sie erkundigt sich während ihrer Due Diligence auch bei anderen renommierten institutionellen Zielfonds-Anlegern über ihre Erfahrungen mit den anvisierten Zielfondsmanagern. Dieser Prozess vollzieht sich über eine längere Zeit. Aus Angst vor Nachahmern nennt die Deutsche Finance die Namen und Manager der Zielfonds ihrer bisherigen Kapitalanlageprodukte nicht.
Bislang haben nur zwei Fonds (Schließung 2008 und 2013) der Deutschen Finance erste Auszahlungen geleistet. Teilt man die Gesamtauszahlung durch die Jahre ab Fondsschließung, ergeben sich im Durchschnitt 2,6 Prozent Auszahlungen jährlich ab dem Jahr der Fondsschließung. Dass die anderen Fonds noch keine Auszahlungen geleistet haben, liegt unter anderem daran, dass vier Ansparfonds darunter sind, weitere vier Fonds wurden erst 2014/2015 geschlossen, einer befindet sich noch im Vertrieb.
KVG ist die DF Deutsche Finance Investment GmbH.
Investitionskriterien. Auch dieser Fonds soll die Private Equity Real Estate Strategie verfolgen. Das Portfolio des AIF soll sich aus mindestens fünf Zielfonds zusammensetzen. Die Zielfonds müssen mittelbar oder unmittelbar in Immobilien investieren, so dass das Portfolio mindestens 20 Immobilien enthält.
Zielfonds können geschlossene Publikumsfonds und Spezial-AIF sein. Auch Beteiligungen können eingegangen werden. Die Deutsche Finance erwartet, dass 80 Prozent in Spezial-AIF investiert werden. Publikumsfonds wurden nur vorsorglich aufgezählt, falls die Bafin künftig andere Begriffsdefinitionen erlässt. Beteiligungen wurden nur aufgezählt, da es in anderen Ländern das Produkt Spezial-AIF nicht gibt, so der Anbieter. Die Zielfonds dürfen keine Feederfonds sein, das heißt, sie dürfen nicht 85 Prozent ihres Werts in einen oder mehrere Masterfonds mit derselben Anlagestrategie anlegen.
Das Portfolio soll am Ende sowohl regional als auch von der Nutzungsart der Immobilien her breit gestreut sein. So sollen mindestens 60 Prozent des Investitionsvolumens in Zielfonds gehen, deren Sitz sich in der Europäischen Union, in überseeischen Ländern und Hoheitsgebieten oder auf den Kanalinseln Jersey und Guernsey befindet. In der Regel haben institutionelle Zielfonds ihren Sitz in „Steueroasen“, so die Deutsche Finance, dadurch zahlen die Anleger ihre Steuern in Deutschland und nicht im Ausland. Die Immobilien können Gewerbe- und Wohnobjekte in Industrie- und Schwellenländern sein.
Für die Zielfonds haben jährliche und von einem Wirtschaftsprüfer bestätigte Jahresabschlüsse vorzuliegen. Die Manager der Zielfonds müssen wesentlich an ihren eigenen Fonds beteiligt sein. Außerdem hat die Vergütung der Zielfondsmanager teilweise erfolgsabhängig zu erfolgen. Die Zielfonds müssen eine Regelung vorweisen, die den Verlust einer Schlüsselperson beschreibt.
Finanzierung und laufende Vergütungen. 80,2 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio fließen in die Zielfonds. 0,3 Prozent werden für Gutachten ausgegeben. 0,9 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. Hohe 18,6 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Es fallen jährlich hohe 3,12 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts als Nebenkosten an. Dazu kommen unter anderem laufende Bewertungs- und Analysekosten, Abschlussprüfungs-, Steuer- und Rechtsberatungskosten und Kontoführungsgebühren. Treugeber müssen darüber hinaus 0,18 Prozent ihres Beteiligungsbetrags an den Treuhänder entrichten. Weitere Nebenkosten entstehen in Form von Transaktionsgebühren, die 2,44 Prozent der Nettokaufpreise und 1,5 Prozent der Verkaufspreise ausmachen. Da die Zielfondsanteile in der Regel nicht veräußert, sondern bis zum Schluss gehalten werden, fallen im Regelfall keine Verkaufsgebühren an, so die Deutsche Finance. Zusätzlich entstehen auch in den Zielfonds Nebenkosten. Der Anbieter begründet die hohen Nebenkosten damit, dass die Zielfonds regelmäßig im Ausland angesiedelt sind und im Ausland investieren, deshalb müssen die rechtlichen Grundlagen und Märkte von der Deutschen Finance laufend beobachtet werden. Die value-added und opportunistische Anlagestrategie erfordert, eine größere Aufmerksamkeit an den Tag zu legen als zum Beispiel bei einer Bestandsimmobilie, betont die Deutsche Finance. Auch die permanente Reinvestition von Erträgen zieht einen höheren Aufwand nach sich als ihn Fondsgesellschaften mit einer einmaligen Investition leisten müssen, so der Anbieter.
Da die Zielfonds und die Einzelinvestments in zahlreichen Fremdwährungen investiert sein werden, unterliegen die Anlegergelder diversen Währungsrisiken. Die Deutsche Finance weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass sie ihre breite Risikostreuung auch hinsichtlich der Währungen umsetzt, um die daraus resultierenden Risiken zu senken.
Rückfluss. Ein Teil der Erträge und des zurückfließenden Kapitals werden reinvestiert, wenn es wirtschaftlich sinnvoll ist.
Sobald die Anleger das Eigenkapital und Auszahlungen in Höhe von sechs Prozent jährlich vor Steuern erhalten haben, gehen 15 Prozent der darüber hinausgehenden Erträge an die KVG, maximal fünf Prozent des sich über die gesamte Laufzeit ergebenden durchschnittlichen Nettoinventarwerts.
Mit Auszahlungen können die Anleger erst am Ende der Fondslaufzeit rechnen, so der Anbieter. Nach rund sieben Jahren verspricht die Deutsche Finance eine Gesamtauszahlung von 143 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, vor Steuern. Sollten die Auszahlungen erst am Ende vorgenommen werden, entspricht das einer IRR-Rendite von 5,5 Prozent jährlich, vor Steuern. Erfolgen die Rückzahlungen dagegen ab 2018 und haben ihren Schwerpunkt in den Jahren 2020 bis 2022, steigt die IRR-Rendite auf 8,1 Prozent vor Steuern.
Da die Zielfonds in zahlreichen, noch nicht fest stehenden Ländern investiert sein werden, kann die Deutsche Finance keine Nachsteuerbetrachtung anstellen. Erfahrungen des Anbieters aus den bisherigen Fonds zeigen, dass rund 60 Prozent der Erträge zu versteuern sind. Wenn 60 Prozent der Gewinne mit 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag besteuert werden, ergibt sich bei einer Einmalauszahlung in 2023 eine Nachsteuerrendite von nur 3,2 Prozent jährlich. Erfolgen die Auszahlungen dagegen verteilt ab 2018 und hauptsächlich in 2020 bis 2022, ergibt sich eine Nachsteuerrendite von 5,0 Prozent jährlich.
Bei der Strukturierung achtet die Deutsche Finance nach eigenen Angaben stets darauf, dass die Anleger keine Steuererklärungen in anderen Ländern abgeben müssen. Dazu werden häufig Blocker-Gesellschaften geschaffen, die nur den Zweck der steuerlich leichteren Handhabung erfüllen.
Vertragsgestaltung. Da der Treuhänder eine Gesellschaft der Deutschen Finance Group ist, können Interessenkonflikte auftreten. Zudem sind Gesellschafterversammlung bereits bei Anwesenheit von Komplementär und Treuhänder beschlussfähig. Nimmt ein Treugeber sein Abstimmungs- und Weisungsrecht nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach pflichtgemäßem Ermessen ab, ausgenommen sind Abstimmungen zur Änderung der Anlagebedingungen und Kosten.
Eignung für Stiftungen. Für den Fonds spricht die hohe Risikostreuung hinsichtlich der Anzahl der Zielfonds, der Projekte, der Investitionsstandorte und Währungen. Allerdings gibt es auch viele Aspekte, die für Stiftungen eher hinderlich sein dürften: Der Fonds lässt keine regelmäßigen laufenden Einnahmen erwarten. Die Erträge werden teilweise reinvestiert. Die Nebenkosten sind hoch. Erfolgsnachweise des Anbieters aus alten Fonds in Form von wesentlichen Auszahlungen stehen noch aus.
fondstelegramm-Meinung. Die Deutsche Finance setzt ihre Strategie fort, auch Privatanlegern Investitionen in Immobilien-Zielfonds zu ermöglichen, die sonst nur institutionellen Anlegern vorbehalten sind. Die Diversifizierung ist dabei hoch: zahlreiche Zielfonds, viele Investitionsländer, unterschiedliche Nutzungsarten. Die dabei verursachten Nebenkosten sind erheblich. Den hohen Kosten sollen hohe Gewinne gegenüberstehen, schon, weil es sich um die risikoreichen value-added und opportunischen Anlagestrategien handelt. Dass lukrative Gewinne am Ende tatsächlich eintreten, muss der Anbieter aber erst noch beweisen. Einige seiner Fonds sind noch recht jung, andere sind Ansparmodelle. Auch in welche Zielfonds, mit welchen Managern eigentlich investiert wurde, bleibt hinter verschlossenen Türen, um Wettbewerber nicht auf die verlockende Fährte zu setzen. Im Endeffekt kann der Anleger nicht ermessen, was ihn tatsächlich erwartet und ob die erzielten Nachsteuer-Renditen den beträchtlichen Risiken tatsächlich gerecht werden. Für Anleger, die einigermaßen sichere Rückflüsse erwarten, ist das Produkt nicht geeignet, auch wenn die niedrige Mindestbeteiligung verlockend klingen mag.
Unbekannte, value-added und opportunistisch investierende internationale Immobilien-Zielfonds – der Rest war und ist immer noch ein großes Fragezeichen.
