Angebot. Anlegern wird angeboten, sich an der DFV Hotel Weinheim GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft zu beteiligen. Der Fonds hat das NH Hotel Weinheim in Baden-Württemberg erworben. Rund 20 Millionen Euro umfasst das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio. Ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme liegt bei zehn Prozent der Pflichteinlage. Die Fondsgesellschaft endet am 31. Dezember 2030, es sei denn die Gesellschafter beschließen eine Laufzeitverlängerung um maximal sechs Jahre und zehn Monate.

Zielmarkt. Colliers International sprach im ersten Quartal 2017 davon, dass Hotelinvestments wie nie zuvor gefragt, aber gleichzeitig Objekte in Deutschland nur im begrenzten Umfang vorhanden sind. Stetig sinkende Renditen sind die Folge. Beispielsweise lag die Bruttospitzenrendite für Hotels in Frankfurt/Main im ersten Quartal 2017 bei 4,8 Prozent, das entspricht einem Einkaufsfaktor von 20,8.
Weinheim zählt rund 45.000 Einwohner. Für Touristen sind die zwei Burgen, die historische Altstadt und das Schloss sehenswert. Das Hotel befindet sich in einem Mischgebiet aus Wohnen und Gewerbe. Die Immobilie liegt drei Kilometer entfernt von der Autobahn und 100 Meter von einer Straßenbahnhaltestelle. Laut Gutachter handelt es sich um eine gute Lage für eine Hotelnutzung. Die Konkurrenzsituation für die Konzeption des Fondsobjekts als Business- und Tagungshotel bezeichnet der Gutachter als moderat. Das NH-Hotel Weinheim ist das einzige Markenhotel in der Stadt. Die kleineren Hotels mit meist weniger als 50 Zimmern im Stadtkern sind auf Touristen ausgerichtet. Ein paar Kilometer entfernt in Hirschberg und Mannheim stehen weitere NH-Hotels. Hotels konkurrierender Marken finden sich 20 Kilometer entfernt in Mannheim.
Nach Angaben des statistischen Landesamtes Baden-Württemberg waren von den insgesamt 871 Schlafgelegenheiten in Weinheim im April 2017 durchschnittlich 34,8 Prozent belegt. Allerdings fallen hier sämtliche Schlafgelegenheiten für Touristen darunter, nicht nur Hotelbetten. Im gesamten Jahr 2016 wurden 124.101 Übernachtungen gezählt, von den 792 Schlafgelegenheiten im Juli 2016 waren durchschnittlich 40,1 Prozent ausgelastet. Die Zimmer in Viersterne-Hotels waren im ersten Halbjahr 2017 bundesweit durchschnittlich zu 68,7 Prozent ausgelastet, im Vorjahr waren es 67,9 Prozent, so Statista. Das entspricht etwa der Belegung des NH Hotels Weinheim im Jahr 2015. Da im Jahr 2016 umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten am und im Hotel stattfanden, sank die Belegung in diesem Zeitraum auf 62 Prozent, so der Anbieter. Das liegt immer noch über dem Breakeven, der ab 52 Prozent Zimmerauslastung erreicht wird.

Historie. Die Deutsche Fondsvermögen AG (DFV) wurde auf Initiative der Profunda Vermögen GmbH im Jahr 2008 gegründet. Einziger Aktionär der DFV ist die Immac Holding AG. Immac ist ein traditioneller Anbieter von Pflegeimmobilienfonds. Marcus H. Schiermann hält 99,92 Prozent der Immac Holding AG. Er ist Aufsichtsratsvorsitzender der Immac Holding AG und Geschäftsführer der Profunda Vermögen GmbH. Profunda ist Alleingesellschafter der KVG, der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG, und er ist einziger Gesellschafter des Treuhänders, der Fidus Treuhand GmbH. So können Interessenkonflikte entstehen.
Im Jahr 2012 hat DFV den Fonds Seehotel am Kaiserstrand aufgelegt. Fondsgegenstand war ein historisches Viersterne-Hotel am Bodensee, im österreichischen Vorarlberg. Geplant und erzielt wurden von 2012 bis 2017 Auszahlungen von 5,75 Prozent jährlich vor Steuern.

Immobilie. Das NH Hotel Weinheim wurde 1992 errichtet. Es ist als Business- und Tagungshotel konzipiert und verfügt über vier Sterne. Das fünfgeschossige Gebäude bietet auf rund 7.200 Quadratmetern Nettogrundfläche Platz für 187 Zimmer. 800 Quadratmeter sind für Veranstaltungen vorgesehen, hier befinden sich entsprechende Räume für 300 Personen. Standardzimmer sind 19 Quadratmeter groß und modern ausgestattet. Den Gästen stehen 126 Stellplätze kostenfrei zur Verfügung, ein Plus für Veranstalter.
Von 409 Trip Advisor Bewertungen, schlossen 25 Prozent mit ausgezeichnet, 44 Prozent mit sehr gut, 25 Prozent befriedigend, 4 Prozent mangelhaft und 2 Prozent ungenügend ab. Oftmals wurde das Frühstück bemängelt. Von 175 Gästen die bei Holiday Check das Hotel bewertet hatten, fanden es 14 Prozent sehr gut, 51 Prozent gut, 22 Prozent eher gut, 11 Prozent eher schlecht und 2 Prozent schlecht. Dabei erhielten das Hotel an sich, die Zimmer und der Service jeweils 5 von 6 Sternen, die Lage und die Gastronomie 4,5 Sterne und Sport und Unterhaltung 4 Sterne.
Der Fonds hat die Hotelimmobilie am 26. Juli 2016 für rund 15,3 Millionen Euro erworben. Das entspricht dem 13,7-Fachen Jahresmiete 2017. Zuzüglich der Kosten für Fassadenarbeiten, der Vorfälligkeitsentschädigung für ein nicht übernommenes Darlehen und des Betreiberkostenzuschusses wurden insgesamt 16,38 Millionen Euro gezahlt. Unter Berücksichtigung der genannten Kosten lag der Einkaufsfaktor beim 14,6-Fachen. JLL hat das Objekt am 1. Januar 2017 mit 16,3 Millionen Euro bewertet. Somit erfolgte der Einkauf etwa zum Verkehrswert. Lasten und Nutzen gingen Anfang 2017 an den Fonds über.

Vermietung. Mieter ist seit 15 Jahren die NH Hoteles Deutschland GmbH. Der Mietvertrag geht bis Ende 2030 zuzüglich zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption für den Mieter. Die NH Hotel Group S.A. garantiert, die Verpflichtungen des Mieters zu erfüllen. Creditreform hat den Mieter im Februar 2017 mit 241 und den Garantiegeber mit 158, beides „gute Bonität“, bewertet (1 ausgezeichnete Bonität bis 6 ungenügende Bonität, Zahlungseinstellung). Die Garantie ist wichtig, denn der Mieter beendete das Geschäftsjahr 2015 mit einem Fehlbetrag von rund 5,6 Millionen Euro (im Vorjahr waren es minus 4,8 Millionen Euro), der Verlustvortrag ist auf minus 100,7 Millionen Euro angestiegen. Standard & Poors hat die Bonität des Garantiegebers, der NH Hotel Group, von „B–“ auf „B“ (bei Verschlechterung der Lage sind Ausfälle wahrscheinlich) angehoben und eine stabile Prognose für das Unternehmen abgegeben (AAA sehr geringes Ausfallrisiko bis D Zahlungsausfall).
Die Anfangsmiete liegt bei rund 1,1 Millionen Euro. Es wurde ein Festmiete ohne Umsatzbeteiligung vereinbart. Die Miete wird jährlich zur Hälfte an den Verbraucherpreisindex angepasst.

Finanzierung. 48 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 52 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag liegt vor. Der Fonds kann bis zu neun Millionen Euro zwischenfinanzieren.
80,9 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten und Fassadenarbeiten verwendet. 4,5 Prozent entfallen auf einen Betreiberzuschuss. 0,5 Prozent gehen an eine Bank für ein nicht übernommenes Darlehen. 1,5 Prozent sind Maklerkosten, 0,8 Prozent Finanzierungskosten. 0,4 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 11,4 Prozent entfallen auf Nebenkosten der Fondsgesellschaft.

Prognose. DFV rechnet mit einer Inflationsrate von einem Prozent jährlich, ein vernünftiger Ansatz. Der liegt leicht unter der durchschnittlichen Inflationsrate in Deutschland von 1,4 Prozent zwischen 2002 und 2016.
Der Zinssatz ist bis Ende 2026 mit 1,7 Prozent jährlich festgeschrieben. Im Anschluss wurde mit 4,0 Prozent Zinsen jährlich gerechnet. Getilgt wird mit anfänglich 2,6 Prozent pro Jahr. Für die Anschlussfinanzierung wurde derselbe Anfangstilgungssatz angenommen. Es wurden durchschnittlich jährlich 0,41 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens beziehungsweise 1,05 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts für Fondsnebenkosten kalkuliert. Das ist in Ordnung. Allerdings können die laufenden Nebenkosten bis auf 2,1 Prozent des Nettoinventarwerts jährlich steigen, zuzüglich unbezifferter Kosten wie beispielsweise für den Jahresabschluss, die Steuer- und Rechtsberatung und die Bewertung. Weitere 0,14 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens beziehungsweise 0,35 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts fallen für das Objektmanagement an. Für die Instandhaltungs- und Revitalisierungskosten an Dach und Fach hat DFV durchschnittlich jährlich 9,59 Euro je Quadratmeter Nettogrundfläche einkalkuliert. Die laufenden Instandhaltungen sollen das Objekt nahtlos in einem verkaufsbereiten Zustand halten. Die Instandhaltung der technischen Einrichtungen und der Inneneinrichtung trägt der Mieter.
Die Veräußerung der Hotelimmobilie ist nach 13 Jahren und acht Monaten vorgesehen, zum Ende der Grundmietzeit mit NH Hoteles. DFV kalkuliert den Verkauf zum 14-Fachen der Jahresmiete 2030. Das liegt 0,55 Jahresmieten unter dem Einkaufsfaktor unter Berücksichtigung des bei Erwerb gezahlten Betreiberkostenzuschusses und der Fassadensanierung. Die KVG erhält 1,19 Prozent des Verkaufspreises. DFV rechnet nicht mit einem Leerstand der Immobilie am Ende der Grundmietzeit, sondern wird sich bereits langfristig um eine Vertragsverlängerung oder um einen neuen Mieter kümmern.

Rückfluss. Eine Erfolgsbeteiligung des Anbieters wurde nicht vereinbart.
Unter der Annahme, dass Anleger mit einem Steuersatz von 42 Prozent Ende 2017 beitreten, lägen die laufenden Auszahlungen bei prospektgemäßem Verlauf nach 13 Jahren bei insgesamt 45 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern, weitere 106 Prozent kämen aus der Veräußerung, das sind insgesamt 151 Prozent. Das entspricht einer geplanten IRR-Rendite nach Steuern von 3,7 Prozent jährlich.

Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind bereits beschlussfähig, wenn der persönlich haftende Gesellschafter und der Treuhänder anwesend sind. Für wichtige Beschlüsse, die das Fondsobjekt direkt betreffen, werden die Gesellschafter zumindest angehört.

fondstelegramm-Meinung. Immac, Eigentümer der DFV gehört zu den wenigen Unternehmen, die noch in der Lage und willens sind, Anlegern aus dem Publikumsbereich Vermögensanlagen mit konkreten Projekten anzubieten. Hotelinvestments sind derzeit sehr begehrt und weisen durch das knappe Angebot rückläufige Renditen aus. Unter Hinzurechnung von Betreiberkostenzuschuss und Fassadenarbeiten hat der Fonds die frisch sanierte Immobilie zum Verkehrswert erworben. Die gute Lage und die moderate Belastung durch Wettbewerber wird die Hotelkette NH dazu bewogen haben, ihren bereits seit 15 Jahren bestehenden Mietvertrag um weitere 14 Jahre zu verlängern. Just am Ende der Grundmietzeit endet auch die Fondslaufzeit. Da der Anbieter ein Spezialist im Bereich Spezialimmobilien ist, wird er sich langfristig vor Mietende auf die Suche nach einem Anschlussmieter machen – denn Leerstand hat er nicht vorgesehen. Die Immobilie soll laufend in Schuss gehalten werden, die Mittel dafür sind eingeplant. Für die Bemessung des Verkaufspreises wurde etwa der Einkaufsfaktor zugrunde gelegt. Durch die gleichzeitig moderat angenommene Inflationsrate ist das erreichbar. Bis dahin müssen die Anleger auf eine weiterhin stabile Lage des Mietgarantiegebers setzen.

Der Fonds ist kein Selbstläufer, wird aber von einem erfahrenen Anbieter für Spezialimmobilien gemanagt.