Analyse: Euroboden Anleihe 2017/2022
Projektentwickler und Bauträger von Immobilien mit dem gewissen Etwas
Angebot. Die Euroboden GmbH begibt ihre zweite Anleihe. Sie wird öffentlich vom 23. Oktober bis zum 7. November 2017 in Deutschland, Luxemburg und Österreich angeboten. Zeichner der Euroboden Anleihe 2013/2018 können ihre Schuldverschreibungen vom 9. bis 18. Oktober 2017 gegen neue umtauschen. Euroboden entwickelt und errichtet architektonisch anspruchsvolle, urbane Wohnobjekte in Deutschland, primär in München und Berlin. Die Anleihe läuft vom 10. November 2017 bis zum 10. November 2022. Sie soll bis zu 25 Millionen Euro umfassen. Die Schuldverschreibungen haben einen Nennbetrag von 1.000 Euro. Der Emittent beantragt die Einbeziehung der Schuldverschreibungen in den Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse.
Zielmarkt. Der Emittent ist mit seinen Immobilien in der oberen Preisklasse unterwegs. Nach Angaben im Armuts-und Reichtums-Bericht der Bundesregierung für das Jahr 2017 lag das Nettogesamtvermögen in Deutschland im Jahr 2013 bei 4,9 Billionen Euro, das entspricht im Durchschnitt 123.000 Euro je Haushalt. Auf die vermögensstärksten zehn Prozent der Haushalte entfiel mehr als die Hälfte des gesamten Nettovermögens. 2,5 Prozent der Bevölkerung verfügten 2012 über ein individuelles Vermögen oberhalb 500.000 Euro.
JLL konstatierte im ersten Halbjahr 2017 einen langfristigen Nachfrageüberhang an Wohnungen in München. Zwischen 2011 bis 2016 wurden jährlich 6.700 neue Wohnungen fertig, viel zu wenig um den angestauten Bedarf der vergangenen Jahre zu kompensieren, dazu wären kurzfristig 15.000 bis 20.000 Wohnungen pro Jahr nötig, schätzt JLL. Die durchschnittlichen Wohnungsmieten sind seit 2007 von knapp über 11 Euro je Quadratmeter auf 18,70 Euro steil angestiegen. Für Neubauten liegt die Durchschnittsmiete bei 20 Euro je Quadratmeter. Die höchsten Mietsteigerungen waren im oberen Preissegment zu verzeichnen mit Steigerungsraten zwischen 15 und 18 Prozent. Die höchsten Preisanstiege wurden in den teuren Lagen beobachtet, mit erzielbaren Mieten von teilweise über 30 Euro je Quadratmeter. JLL geht auch für die folgenden Halbjahre von steigenden Mieten aus. Während 2009 Eigentumswohnungen für 3.000 Euro je Quadratmeter zu haben waren, müssen heute im Durchschnitt 6.790 Euro je Quadratmeter berappt werden. Für Neubauten sind im Durchschnitt 7.410 Euro je Quadratmeter, für Neubauten in der Innenstadt 9.900 Euro je Quadratmeter zu zahlen.
In Berlin ziehen die Grundstückspreise an. So sind in innerstädtischen Lagen Grundstücke für den Bau von Mehrfamilienhäusern nicht unter 1.200 Euro je Quadratmeter zu haben, so JLL im Halbjahresbericht 2017. Darum befürchtet das Land Berlin, dass neben Sozialwohnungen vor allem Wohnungen im gehobenen Preissegment gebaut werden. 2017 wird mit 15.000 neuen Wohnungen gerechnet, was immer noch unter dem aktuellen Bedarf von 20.000 Wohneinheiten pro Jahr liegt. Seit 2007 stiegen die Mieten in Berlin stetig an. Während die durchschnittliche Miete damals noch unter 6 Euro je Quadratmeter lag, müssen heute im Durchschnitt 10,80 Euro gezahlt werden. Auch die Preise für Eigentumswohnungen unterliegen seit 2007 einem permanenten Aufwärtstrend. Im zweiten Halbjahr 2017 kletterten sie im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12,5 Prozent auf 3.730 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. JLL hält einen weiteren Anstieg und ein Erreichen der 4.000 Euro je Quadratmeter für wahrscheinlich. Für Neubauten lagen die Angebote im Durchschnitt bei 5.110 Euro je Quadratmeter. Im obersten Preissegment wurden 7.920 Euro je Quadratmeter in Berlin-Mitte und 7.000 Euro je Quadratmeter in Charlottenburg-Wilmersdorf gezahlt.
Historie. Die im Mai 1999 gegründete Euroboden GmbH ist Projektentwickler und Bauträger hochwertiger Wohnimmobilien. Sie errichtet architektonisch anspruchsvolle Neubauten und revitalisiert Altbauten im deutschsprachigen Raum. Euroboden zielt auf eine Käuferklientel, die einzigartige Immobilien sucht und für die der Preis zweitrangig ist.
Der gelernte Kaufmann Stefan F. Höglmaier ist ihr Gründer und hält alle Anteile. Ihm und seit August 2016 auch dem Betriebswirt Martin Moll, obliegt die Geschäftsführung der Euroboden GmbH. Martin Moll war vorher Geschäftsführer diverser Unternehmen im Medienbereich. Mit Stefan F. Höglmaier besteht ein Schlüsselpersonenrisiko. Im vergangenen Jahr wurde eine zweite Management-Ebene aufgestellt, so dass sich die Mitarbeiteranzahl auf 25 Mitarbeiter und damit mehr als verdoppelt hat.
Der Emittent verfügt über 94 Prozent der Euroboden GmbH & Co. Projekt KG, über 51 Prozent der Euroboden Vertrieb GmbH und 49,99 Prozent der Euroboden Interior GmbH, die sich mit der Innenraumgestaltung von Wohnimmobilien befasst. Die Gesellschaften der Eurobodengruppe haben sich teilweise gegenseitig Darlehen gewährt. Zur Euroboden-Gruppe gehören zahlreiche 100-prozentige Tochter-Projektgesellschaften, von denen halten 18 eine konkrete, im Planungsstadium befindliche Immobilie, davon sind 6 Münchner Projekte, 8 Berliner Immobilien, je eine Immobilie liegt in Aschheim, Hannover, Hamburg und Kitzbühl (Österreich).
Die Entwicklung der Umsatzerlöse spiegelt die Volatilität des Bauträgergeschäfts wider. Von der Idee, über den Grundstückserwerb bis zum Verkauf können Jahre vergehen. So wechseln sich Jahre mit hohen und niedrigen Umsätzen ab. Die Jahre 2005 bis 2008 endeten mit Jahresfehlbeträgen. Doch seit 2008/2009 erwirtschaftet das Unternehmen Jahresüberschüsse. Bis zum Jahr 2011/2012 stieg der Konzernjahresüberschuss auf rund 1,9 Millionen Euro. Im Folgejahr sank er auf 0,3 Millionen Euro ab und kletterte dann jährlich wieder, bis er 2015/2016 rund 2,0 Millionen Euro erreichte. Im Halbjahr 2016/2017 belief sich der Konzern-Periodengewinn auf 1,8 Millionen Euro. Die Haupteinkünfte werden durch die Veräußerung der Immobilien erzielt. Bis 2012/2013 stieg die Eigenkapitalquote auf 55 Prozent und sank dann sukzessive bis 2015/2016 auf 39 Prozent ab.
Seit 2002 hat Euroboden ein Verkaufsvolumen von rund 118 Millionen Euro umgesetzt. In den vergangenen Jahren hat sie Grundstücke für insgesamt 90 Millionen Euro in München und Berlin erworben. Die sollen die Grundlage für die Projekte der kommenden fünf Jahre bilden. Euroboden schätzte im Juni 2017 das Verkaufsvolumen ihre Projektpipeline auf 400 Millionen Euro. Die aktuellen Objekte liegen überwiegend in München und Berlin.
Schuldverschreibungen. Die Schuldverschreibungen sind unbesichert. Sie sollen mit sechs Prozent jährlich verzinst und am 10. November 2022 zurückgezahlt werden. Der Emittent darf diese Anleihe aufstocken und weitere Schuldverschreibungen begeben.
Verwendung der Anleihe-Gelder. Die über 15 Millionen Euro lautende Anleihe 2013/2018, von der nur 8,3 Millionen Euro platziert wurden, wird im Juli 2018 zur Rückzahlung fällig. Anleger, die ihre Schuldverschreibungen 2013/2018 nicht gegen neue tauschen, sollen ausbezahlt werden. Die Emissionskosten betragen 2,4 Prozent des Emissionsvolumens.
Umtauschmöglichkeit Anleihe 2013/2018. Die Anleihe 2013/2018 wird mit 7,375 Prozent jährlich verzinst und läuft bis zum 16. Juli 2018. Vom 9. bis 18. Oktober 2017 haben Inhaber von Schuldverschreibungen der Anleihe 2013/2018 die Möglichkeit, ihre Schuldverschreibungen gegen die der Anleihe 2017 im Verhältnis 1:1 zu tauschen. Bis zum Begebungstag der neuen Anleihe, 10. November 2017, erhalten sie die Zinsen für die Anleihe 2013/2018. Zusätzlich werden ihnen je umgetauschter Schuldverschreibung (Nennwert 1.000 Euro) 20 Euro gezahlt, das sind 2 Prozent des Schuldverschreibungsbetrags. In der Zeit vom Umtausch bis zum Ende der Fälligkeit der alten Anleihe werden die umtauschenden Anleger finanziell nicht benachteiligt.
Rückfluss.Anleger würden bei planmäßiger Bedienung der Anleihe während der fünf Jahre Laufzeit insgesamt 122 Prozent ihres Kapitals nach Steuern zurückerhalten. Bei halbjährlicher Auszahlung entspricht das einer IRR-Rendite von rund 4,5 Prozent jährlich nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. In Zeiten des Immobilienbooms haben sich viele Neulinge auf den Markt gewagt, die auf der Welle euphorischer Immobilienkäufer reiten. Euroboden setzt sich mit seinem Gespür für architektonisch ausgefeilte Wohnobjekte vom Gros der Anbieter ab. Euroboden soll als Marke für das Objekt mit dem gewissen Etwas verstanden werden. Dass das funktioniert, beweisen die Unternehmenszahlen ab 2010. Dass Euroboden jedoch keineswegs vom Markt isoliert agieren kann, zeigen auch die zwischenzeitlichen Schwierigkeiten in den Jahren der Finanzkrise. Deshalb bleibt das Risiko, dass zukünftig deutlich steigende Zinsen zu Überhitzungen auf den Immobilienmärkten führen könnten. Daneben bestehen die Risiken, die mit Projektentwicklungen und dem Bauträgergeschäft einhergehen. Momentan sind die Standorte München und Berlin immer noch im Aufwärtstrend, wenngleich mit gebremsten Schaum in München. Gut, dass die Projektpipeline Eurobodens genug Spielraum für die nächsten Jahre hergibt, denn innerstädtische Grundstücke an den genannten Standorten sind derzeit rar und äußerst teuer. Der Emittent hat personell erheblich aufgestockt, so dass sein Schlüsselpersonenrisiko kleiner geworden ist, aber die Personalkosten steigen. Inhaber der Anleihe 2013/2018 sollten dieselben Überlegungen anstellen wie Neuzeichner, denn sie haben keine Nachteile, aber auch keine übermäßigen Vorteile beim Umtausch ihrer Schuldverschreibungen.
Zielmarkt. Der Emittent ist mit seinen Immobilien in der oberen Preisklasse unterwegs. Nach Angaben im Armuts-und Reichtums-Bericht der Bundesregierung für das Jahr 2017 lag das Nettogesamtvermögen in Deutschland im Jahr 2013 bei 4,9 Billionen Euro, das entspricht im Durchschnitt 123.000 Euro je Haushalt. Auf die vermögensstärksten zehn Prozent der Haushalte entfiel mehr als die Hälfte des gesamten Nettovermögens. 2,5 Prozent der Bevölkerung verfügten 2012 über ein individuelles Vermögen oberhalb 500.000 Euro.
JLL konstatierte im ersten Halbjahr 2017 einen langfristigen Nachfrageüberhang an Wohnungen in München. Zwischen 2011 bis 2016 wurden jährlich 6.700 neue Wohnungen fertig, viel zu wenig um den angestauten Bedarf der vergangenen Jahre zu kompensieren, dazu wären kurzfristig 15.000 bis 20.000 Wohnungen pro Jahr nötig, schätzt JLL. Die durchschnittlichen Wohnungsmieten sind seit 2007 von knapp über 11 Euro je Quadratmeter auf 18,70 Euro steil angestiegen. Für Neubauten liegt die Durchschnittsmiete bei 20 Euro je Quadratmeter. Die höchsten Mietsteigerungen waren im oberen Preissegment zu verzeichnen mit Steigerungsraten zwischen 15 und 18 Prozent. Die höchsten Preisanstiege wurden in den teuren Lagen beobachtet, mit erzielbaren Mieten von teilweise über 30 Euro je Quadratmeter. JLL geht auch für die folgenden Halbjahre von steigenden Mieten aus. Während 2009 Eigentumswohnungen für 3.000 Euro je Quadratmeter zu haben waren, müssen heute im Durchschnitt 6.790 Euro je Quadratmeter berappt werden. Für Neubauten sind im Durchschnitt 7.410 Euro je Quadratmeter, für Neubauten in der Innenstadt 9.900 Euro je Quadratmeter zu zahlen.
In Berlin ziehen die Grundstückspreise an. So sind in innerstädtischen Lagen Grundstücke für den Bau von Mehrfamilienhäusern nicht unter 1.200 Euro je Quadratmeter zu haben, so JLL im Halbjahresbericht 2017. Darum befürchtet das Land Berlin, dass neben Sozialwohnungen vor allem Wohnungen im gehobenen Preissegment gebaut werden. 2017 wird mit 15.000 neuen Wohnungen gerechnet, was immer noch unter dem aktuellen Bedarf von 20.000 Wohneinheiten pro Jahr liegt. Seit 2007 stiegen die Mieten in Berlin stetig an. Während die durchschnittliche Miete damals noch unter 6 Euro je Quadratmeter lag, müssen heute im Durchschnitt 10,80 Euro gezahlt werden. Auch die Preise für Eigentumswohnungen unterliegen seit 2007 einem permanenten Aufwärtstrend. Im zweiten Halbjahr 2017 kletterten sie im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12,5 Prozent auf 3.730 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. JLL hält einen weiteren Anstieg und ein Erreichen der 4.000 Euro je Quadratmeter für wahrscheinlich. Für Neubauten lagen die Angebote im Durchschnitt bei 5.110 Euro je Quadratmeter. Im obersten Preissegment wurden 7.920 Euro je Quadratmeter in Berlin-Mitte und 7.000 Euro je Quadratmeter in Charlottenburg-Wilmersdorf gezahlt.
Historie. Die im Mai 1999 gegründete Euroboden GmbH ist Projektentwickler und Bauträger hochwertiger Wohnimmobilien. Sie errichtet architektonisch anspruchsvolle Neubauten und revitalisiert Altbauten im deutschsprachigen Raum. Euroboden zielt auf eine Käuferklientel, die einzigartige Immobilien sucht und für die der Preis zweitrangig ist.
Der gelernte Kaufmann Stefan F. Höglmaier ist ihr Gründer und hält alle Anteile. Ihm und seit August 2016 auch dem Betriebswirt Martin Moll, obliegt die Geschäftsführung der Euroboden GmbH. Martin Moll war vorher Geschäftsführer diverser Unternehmen im Medienbereich. Mit Stefan F. Höglmaier besteht ein Schlüsselpersonenrisiko. Im vergangenen Jahr wurde eine zweite Management-Ebene aufgestellt, so dass sich die Mitarbeiteranzahl auf 25 Mitarbeiter und damit mehr als verdoppelt hat.
Der Emittent verfügt über 94 Prozent der Euroboden GmbH & Co. Projekt KG, über 51 Prozent der Euroboden Vertrieb GmbH und 49,99 Prozent der Euroboden Interior GmbH, die sich mit der Innenraumgestaltung von Wohnimmobilien befasst. Die Gesellschaften der Eurobodengruppe haben sich teilweise gegenseitig Darlehen gewährt. Zur Euroboden-Gruppe gehören zahlreiche 100-prozentige Tochter-Projektgesellschaften, von denen halten 18 eine konkrete, im Planungsstadium befindliche Immobilie, davon sind 6 Münchner Projekte, 8 Berliner Immobilien, je eine Immobilie liegt in Aschheim, Hannover, Hamburg und Kitzbühl (Österreich).
Die Entwicklung der Umsatzerlöse spiegelt die Volatilität des Bauträgergeschäfts wider. Von der Idee, über den Grundstückserwerb bis zum Verkauf können Jahre vergehen. So wechseln sich Jahre mit hohen und niedrigen Umsätzen ab. Die Jahre 2005 bis 2008 endeten mit Jahresfehlbeträgen. Doch seit 2008/2009 erwirtschaftet das Unternehmen Jahresüberschüsse. Bis zum Jahr 2011/2012 stieg der Konzernjahresüberschuss auf rund 1,9 Millionen Euro. Im Folgejahr sank er auf 0,3 Millionen Euro ab und kletterte dann jährlich wieder, bis er 2015/2016 rund 2,0 Millionen Euro erreichte. Im Halbjahr 2016/2017 belief sich der Konzern-Periodengewinn auf 1,8 Millionen Euro. Die Haupteinkünfte werden durch die Veräußerung der Immobilien erzielt. Bis 2012/2013 stieg die Eigenkapitalquote auf 55 Prozent und sank dann sukzessive bis 2015/2016 auf 39 Prozent ab.
Seit 2002 hat Euroboden ein Verkaufsvolumen von rund 118 Millionen Euro umgesetzt. In den vergangenen Jahren hat sie Grundstücke für insgesamt 90 Millionen Euro in München und Berlin erworben. Die sollen die Grundlage für die Projekte der kommenden fünf Jahre bilden. Euroboden schätzte im Juni 2017 das Verkaufsvolumen ihre Projektpipeline auf 400 Millionen Euro. Die aktuellen Objekte liegen überwiegend in München und Berlin.
Schuldverschreibungen. Die Schuldverschreibungen sind unbesichert. Sie sollen mit sechs Prozent jährlich verzinst und am 10. November 2022 zurückgezahlt werden. Der Emittent darf diese Anleihe aufstocken und weitere Schuldverschreibungen begeben.
Verwendung der Anleihe-Gelder. Die über 15 Millionen Euro lautende Anleihe 2013/2018, von der nur 8,3 Millionen Euro platziert wurden, wird im Juli 2018 zur Rückzahlung fällig. Anleger, die ihre Schuldverschreibungen 2013/2018 nicht gegen neue tauschen, sollen ausbezahlt werden. Die Emissionskosten betragen 2,4 Prozent des Emissionsvolumens.
Umtauschmöglichkeit Anleihe 2013/2018. Die Anleihe 2013/2018 wird mit 7,375 Prozent jährlich verzinst und läuft bis zum 16. Juli 2018. Vom 9. bis 18. Oktober 2017 haben Inhaber von Schuldverschreibungen der Anleihe 2013/2018 die Möglichkeit, ihre Schuldverschreibungen gegen die der Anleihe 2017 im Verhältnis 1:1 zu tauschen. Bis zum Begebungstag der neuen Anleihe, 10. November 2017, erhalten sie die Zinsen für die Anleihe 2013/2018. Zusätzlich werden ihnen je umgetauschter Schuldverschreibung (Nennwert 1.000 Euro) 20 Euro gezahlt, das sind 2 Prozent des Schuldverschreibungsbetrags. In der Zeit vom Umtausch bis zum Ende der Fälligkeit der alten Anleihe werden die umtauschenden Anleger finanziell nicht benachteiligt.
Rückfluss.Anleger würden bei planmäßiger Bedienung der Anleihe während der fünf Jahre Laufzeit insgesamt 122 Prozent ihres Kapitals nach Steuern zurückerhalten. Bei halbjährlicher Auszahlung entspricht das einer IRR-Rendite von rund 4,5 Prozent jährlich nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. In Zeiten des Immobilienbooms haben sich viele Neulinge auf den Markt gewagt, die auf der Welle euphorischer Immobilienkäufer reiten. Euroboden setzt sich mit seinem Gespür für architektonisch ausgefeilte Wohnobjekte vom Gros der Anbieter ab. Euroboden soll als Marke für das Objekt mit dem gewissen Etwas verstanden werden. Dass das funktioniert, beweisen die Unternehmenszahlen ab 2010. Dass Euroboden jedoch keineswegs vom Markt isoliert agieren kann, zeigen auch die zwischenzeitlichen Schwierigkeiten in den Jahren der Finanzkrise. Deshalb bleibt das Risiko, dass zukünftig deutlich steigende Zinsen zu Überhitzungen auf den Immobilienmärkten führen könnten. Daneben bestehen die Risiken, die mit Projektentwicklungen und dem Bauträgergeschäft einhergehen. Momentan sind die Standorte München und Berlin immer noch im Aufwärtstrend, wenngleich mit gebremsten Schaum in München. Gut, dass die Projektpipeline Eurobodens genug Spielraum für die nächsten Jahre hergibt, denn innerstädtische Grundstücke an den genannten Standorten sind derzeit rar und äußerst teuer. Der Emittent hat personell erheblich aufgestockt, so dass sein Schlüsselpersonenrisiko kleiner geworden ist, aber die Personalkosten steigen. Inhaber der Anleihe 2013/2018 sollten dieselben Überlegungen anstellen wie Neuzeichner, denn sie haben keine Nachteile, aber auch keine übermäßigen Vorteile beim Umtausch ihrer Schuldverschreibungen.
Anleihe eines kleinen, erfolgreichen Projektentwicklers und Bauträgers mit eigener Marke für architektonisch anspruchsvolle Immobilien.
