Analyse: Exporo – Apartments am Markt, Hamburg
Altes Objekt wird für einen trendigen Zielmarkt aufgehübscht
Angebot. Die Exporo Projekt 80 GmbH bietet eine nachrangig besicherte und variabel verzinsliche Schuldverschreibung mit einer Laufzeit bis zum 14. März 2029 zur Zeichnung an. Die Höhe der Zinsen ist maßgeblich abhängig von einem ausreichenden Überschuss der Mieterlöse über die laufenden Kosten der Immobilie. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 6,75 Millionen Euro, die Mindestzeichnung 1.000 Euro. Ein Agio wird nicht erhoben.
Emittentin. Die Exporo Projekt 80 GmbH wurde am 14. November 2018 mit einem Stammkapital von lediglich 25.000 Euro gegründet. Die Geschäftstätigkeit der Emittentin besteht ausschließlich in der Vermietung und der Verwaltung einer als Apartmenthaus genutzten Immobilie in Hamburg. Die Emittentin ist ein 100%-iges Tochterunternehmen der Exporo AG, die die gleichnamige Crowdinvesting-Plattform betreibt.
Immobilie. Bei dem Investitionsobjekt handelt es sich um ein Apartmenthaus, welches im Jahr 1970 errichtet wurde. Es verfügt über 95 möblierte Apartments mit einfachen Ausstattungsstandard. Die Wohnflächen der Apartments betragen überwiegend rund 30 Quadratmeter, einzelne Apartments sind bis zu 77 Quadratmeter groß. Die gesamte vermietbare Fläche beträgt 3.077 Quadratmeter. Durch regelmäßige Instandhaltungen und eine Sanierung der Fenster und Bäder im Jahr 1993 befindet sich die Immobilie laut Wertpapierprospekt in einem gepflegten Zustand. Im Jahr 2012 wurde demnach ein neuer Heizungsbrenner und im Jahr 2015 ein Wärmetauscher eingebaut. Eine Teilmodernisierung des Daches, der Fassade, des Treppenhauses sowie des Waschkellers fand im Jahr 2016 statt.
Modernisierung. Während der Laufzeit ist geplant, die Apartments neu zu möblieren und zu modernisieren. Zusätzlich soll eine Modernisierung des Eingangsbereichs erfolgen und die derzeitig genutzte Öl-Heizung durch eine klimafreundlichere und effizientere Fernwärme-Heizung ausgetauscht werden. Die Kosten für diese Maßnahme sind bereits in die Kalkulation eingeflossen.
Kaufvertrag. Die Emittentin hat die Immobilie am 6. Februar 2019 gekauft. Sie ist zum Datum des Prospekts noch nicht Eigentümerin der Immobilie, weil sie den Kaufpreis noch nicht gezahlt hat und noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 11,8 Millionen Euro. Ein im Februar 2019 erstelltes Verkehrswertgutachten weist einen Wert von zwölf Millionen Euro aus. Der Kaufpreis ist also gemessen an der Einschätzung des Gutachters marktgerecht.
Vermietung. Die Mietverträge der möblierten Apartments sind in aller Regel befristet („Wohnen auf Zeit“). Die Laufzeiten betragen in der Regel zwischen sechs und 12 Monaten. Die Miete wird als Pauschalmiete erhoben und beinhaltet einen Nebenkostenansatz in Höhe von 2,62 Euro pro Quadratmeter im Monat. Eine Abrechnung und/oder verbrauchsabhängige Erfassung erfolgt für die Mieter der möblierten Appartements nicht. Die derzeit vertraglich vereinbarte Monatsmiete im Objekt liegt nach den Berechnungen des Immobiliengutachters bei durchschnittlich 20,84 Euro pro Quadratmeter. In einem Umkreis von 500 Meter zum Objektstandort hat der Immobilienbewerter eine stark überdurchschnittliche Nachfrage und eine aktuelle Warmmiete inklusive Nebenkosten von rund 18,49 Euro pro Quadratmeter ermittelt.
Standort. Die Immobilie befindet sich im Hamburger Osten im Bezirk Wandsbek. Dieser ist mit rund 400.000 Einwohnern der bevölkerungsstärkste Stadtteil Hamburgs. Der Mikrostandort „Kattunbleiche 30“ zählt zum Innenstadtbereich Hamburgs und ist zwischen dem Fluss Wandse im Norden und der sechsspurig ausgebauten Wandsbeker Marktstraße im Süden gelegen. Das Objekt liegt in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet. Die Ausnahmegenehmigung zur Wohnnutzung im Gewerbegebiet mit Überschreitung der Geschossflächenzahl erfolgte damals unter nicht näher genannten Auflagen.
Investition und Finanzierung. Das Investitionsvolumen beträgt 14 Millionen Euro. Es wird mit 6,46 Millionen Euro Anleihekapital sowie einem Bankdarlehen in Höhe von 7,55 Millionen Euro finanziert. Der Kaufpreis für die Immobilie beträgt 11,8 Millionen Euro. Ferner fallen Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Makler) in Höhe von knapp einer Millionen Euro an. Die gesamten Anschaffungskosten betragen demnach rund 12,8 Millionen Euro. Bezogen auf das Investitionsvolumen ergibt das eine gute Investitionsquote von etwa 91 Prozent. Die Nebenkosten der Kapitalanlage umfassen die Strukturierungs- und die Vorfinanzierungskosten. Sie belaufen sich auf 0,53 Millionen Euro. Das sind 3,8 Prozent des Investitionsvolumens oder gut acht Prozent bezogen auf das Anleihekapital. Ferner werden 0,7 Millionen als Instandhaltungsrücklage vorgehalten. Das sind rund fünf Prozent vom Gesamtvolumen.
Kaufpreisfaktor. Der Einkaufsfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur anfänglichen Jahresnettomiete, ist im vorliegenden Fall aufgrund der mit den Mietern vereinbarten pauschalen Bruttomieten nicht ganz einfach zu berechnen. Exporo geht von einer Jahresnettomiete – also nach Abzug der nicht umlegbaren Betriebskosten – von 657.800 Euro aus. Der Gutachter kalkuliert höhere Nebenkosten und ermittelt so nur eine Jahresnettomiete („Rohertrag“) von 609.300 Euro. Auf Basis dieser unterschiedlich kalkulierten Nettomieteinnahmen errechnet sich ein Kaufpreisfaktor von 17,9 beziehungsweise von 19,4. Für die Renditeüberlegungen eines Anlegers ist allerdings nicht allein der Kaufpreis der Immobilie, sondern der Gesamtaufwand für diese Kapitalanlage entscheidend. Setzt man das gesamte Investitionsvolumen ins Verhältnis zur anfänglichen Jahresmiete, so errechnet sich ein Kaufpreisfaktor von 21,3 (Exporo) beziehungsweise rund 23 (Gutachter).
Prognoserechnung. Die anfänglichen Netto-Mieteinnahmen prognostiziert Exporo – optimistischer als der Gutachter – mit 657.800 Euro. Sie sollen bis zum Jahr 2029 auf etwa 780.000 Euro ansteigen. Das entspricht einer jährlichen Mietsteigerung von zwei Prozent. Auf der Ausgabenseite werden durchschnittlich jährliche Instandhaltungskosten in Höhe von 66.000 Euro kalkuliert. Das sind rund neun Prozent der Mieteinnahmen und damit mehr, also der Gutachter mit anfänglich rund 40.000 Euro unterstellt. Die laufenden Kosten für das Asset-Management, die Anlegerbetreuung sowie die Objektverwaltung prognostiziert Exporo mit durchschnittlich 107.500 Euro jährlich. Das sind rund 15 Prozent der Mieteinnahmen. Das ist schon üppig und kostet die Anleger jährlich knapp 1,7 Prozent an Ausschüttungspotential. Positiv auf den Cashflow wirken sich die niedrigen Darlehenszinsen aus. Der für zehn Jahre von der Bank avisierte Zinssatz liegt bei 1,75 Prozent jährlich. Unter dem Strich bleibt planmäßig ein Überschuss, der eine durchschnittliche jährliche Zinszahlung an die Anleger von 4,5 Prozent möglich macht.
Exitstrategie. Eine Veräußerung der Immobilie ist frühestens nach fünf Jahren Laufzeit der Schuldverschreibungen geplant, wenn die Anleger zuvor über die Veräußerung der Immobilie durch zustimmenden Mehrheitsbeschluss abgestimmt haben. In den Verkaufsunterlagen wird von einem Verkauf nach zehn Jahren ausgegangen. Der prognostizierte Veräußerungserlös in Höhe von 14,9 Millionen Euro ergibt sich aus der für das Jahr 2029 unterstellten Jahresmiete von etwa 780.000 Euro und einem Mietvervielfältiger von 19. Geht das Szenario auf, erzielt ein Anleger bei einer Anlagesumme von 10.000 Euro einen Gesamtrückfluss inklusive Beteiligung an der Wertsteigerung von 17.110 Euro. Im Ergebnis bedeutet ein Immobilienwert von rund 14,9 Millionen Euro im Jahr 2029 eine Wertsteigerung von knapp 27 Prozent in den nächsten zehn Jahren.
Kapitalrückzahlung. Der Rückzahlungsbetrag setzt sich aus dem Nennbetrag der Schuldverschreibung sowie aus einer Wertsteigerungskomponente zusammen. Die Anleger profitieren in Höhe von 80 Prozent an der Wertsteigerung der Immobilie. Die verbleibenden 20 Prozent gehen an Exporo. Laut Verkaufsprospekt wird jede Schuldverschreibung mindestens in Höhe des Nennbetrags zurückgezahlt. Unklar ist allerdings, wie das finanziert werden soll, wenn der Veräußerungserlös nach Rückzahlung des Bankdarlehens nicht ausreicht, um die Anleihegläubiger zu bedienen.
Risiken. Aus der Investition in die Immobilie können sich insbesondere folgende Risiken ergeben:
- die Bauqualität der Immobilie hat wesentliche Bedeutung im Hinblick auf die langfristige Vermietbarkeit und die Wertentwicklung der Immobilie. Es besteht das Risiko, dass Baumängel an der Immobilie vorhanden sind, die nicht oder nicht in vollem Ausmaß erkannt wurden,
- unvorhersehbare Ereignisse wie etwa eine fehlerhafte Projektplanung, eine falsche Kostenkalkulation, nachträgliche Genehmigungserfordernisse, eine Insolvenz und/oder Schlechtleistung der an der Bauausführung beteiligten Unternehmen, unentdeckte Altlasten im Mauerwerk oder auf dem Grundstück (zum Beispiel Asbest oder Bodenverunreinigungen) können die Kosten für den Umbau der Immobilie deutlich erhöhen.
Bestellung von Sicherheiten. Die Besicherung der Schuldverschreibungen erfolgt durch die Bestellung insbesondere der folgenden Sicherheiten an den Treuhänder zugunsten der Anleihegläubiger (Anleger):
- Bestellung von zweitrangigen Grundschulden auf der Immobilie nach den erstrangigen Grundschulden für das Bankdarlehen;
- Abtretung sämtlicher Ansprüche und Rechte aus der Vermietung der Immobilie (Mietansprüche);
- Abtretung des Verkaufspreisanspruches der Emittentin gegenüber einem Erwerber der Immobilie (Verkaufspreisanspruch).
Börsenzulassung. Ein Antrag auf Zulassung zum Handel der Schuldverschreibungen an einem geregelten Markt wurde noch nicht gestellt und wird auch zukünftig nicht gestellt werden.
Steuerliche Aspekte. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Zinsen unterliegen im Privatvermögen grundsätzlich der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
fondstelegramm-Meinung: „Wohnen auf Zeit" ist derzeit stark nachgefragt. Vor allem in den großen Metropolen sorgen Studenten, Berufspendler und Young Professionals für eine entsprechende Nachfrage. Dementsprechend teuer sind mittlerweile auch die entsprechenden Investitionsobjekte. Anleger zahlen hier für ein vergleichsweise altes Bestandsobjekt einen Kaufpreis, der deutlich mehr als das 20-fache der anfänglichen Jahresmiete beträgt. Gelingt es Exporo, die Mieteinnahmen nachhaltig zu steigern und das Objekt sogar zu einem noch höheren Faktor zu verkaufen, erhalten die Anleger eine attraktive Rendite. Wer weniger euphorisch in die Zukunft blickt, sollte nur die laufenden Mieterträge im Auge haben und keinen Zusatzertrag aus der Veräußerung erwarten.
Emittentin. Die Exporo Projekt 80 GmbH wurde am 14. November 2018 mit einem Stammkapital von lediglich 25.000 Euro gegründet. Die Geschäftstätigkeit der Emittentin besteht ausschließlich in der Vermietung und der Verwaltung einer als Apartmenthaus genutzten Immobilie in Hamburg. Die Emittentin ist ein 100%-iges Tochterunternehmen der Exporo AG, die die gleichnamige Crowdinvesting-Plattform betreibt.
Immobilie. Bei dem Investitionsobjekt handelt es sich um ein Apartmenthaus, welches im Jahr 1970 errichtet wurde. Es verfügt über 95 möblierte Apartments mit einfachen Ausstattungsstandard. Die Wohnflächen der Apartments betragen überwiegend rund 30 Quadratmeter, einzelne Apartments sind bis zu 77 Quadratmeter groß. Die gesamte vermietbare Fläche beträgt 3.077 Quadratmeter. Durch regelmäßige Instandhaltungen und eine Sanierung der Fenster und Bäder im Jahr 1993 befindet sich die Immobilie laut Wertpapierprospekt in einem gepflegten Zustand. Im Jahr 2012 wurde demnach ein neuer Heizungsbrenner und im Jahr 2015 ein Wärmetauscher eingebaut. Eine Teilmodernisierung des Daches, der Fassade, des Treppenhauses sowie des Waschkellers fand im Jahr 2016 statt.
Modernisierung. Während der Laufzeit ist geplant, die Apartments neu zu möblieren und zu modernisieren. Zusätzlich soll eine Modernisierung des Eingangsbereichs erfolgen und die derzeitig genutzte Öl-Heizung durch eine klimafreundlichere und effizientere Fernwärme-Heizung ausgetauscht werden. Die Kosten für diese Maßnahme sind bereits in die Kalkulation eingeflossen.
Kaufvertrag. Die Emittentin hat die Immobilie am 6. Februar 2019 gekauft. Sie ist zum Datum des Prospekts noch nicht Eigentümerin der Immobilie, weil sie den Kaufpreis noch nicht gezahlt hat und noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 11,8 Millionen Euro. Ein im Februar 2019 erstelltes Verkehrswertgutachten weist einen Wert von zwölf Millionen Euro aus. Der Kaufpreis ist also gemessen an der Einschätzung des Gutachters marktgerecht.
Vermietung. Die Mietverträge der möblierten Apartments sind in aller Regel befristet („Wohnen auf Zeit“). Die Laufzeiten betragen in der Regel zwischen sechs und 12 Monaten. Die Miete wird als Pauschalmiete erhoben und beinhaltet einen Nebenkostenansatz in Höhe von 2,62 Euro pro Quadratmeter im Monat. Eine Abrechnung und/oder verbrauchsabhängige Erfassung erfolgt für die Mieter der möblierten Appartements nicht. Die derzeit vertraglich vereinbarte Monatsmiete im Objekt liegt nach den Berechnungen des Immobiliengutachters bei durchschnittlich 20,84 Euro pro Quadratmeter. In einem Umkreis von 500 Meter zum Objektstandort hat der Immobilienbewerter eine stark überdurchschnittliche Nachfrage und eine aktuelle Warmmiete inklusive Nebenkosten von rund 18,49 Euro pro Quadratmeter ermittelt.
Standort. Die Immobilie befindet sich im Hamburger Osten im Bezirk Wandsbek. Dieser ist mit rund 400.000 Einwohnern der bevölkerungsstärkste Stadtteil Hamburgs. Der Mikrostandort „Kattunbleiche 30“ zählt zum Innenstadtbereich Hamburgs und ist zwischen dem Fluss Wandse im Norden und der sechsspurig ausgebauten Wandsbeker Marktstraße im Süden gelegen. Das Objekt liegt in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet. Die Ausnahmegenehmigung zur Wohnnutzung im Gewerbegebiet mit Überschreitung der Geschossflächenzahl erfolgte damals unter nicht näher genannten Auflagen.
Investition und Finanzierung. Das Investitionsvolumen beträgt 14 Millionen Euro. Es wird mit 6,46 Millionen Euro Anleihekapital sowie einem Bankdarlehen in Höhe von 7,55 Millionen Euro finanziert. Der Kaufpreis für die Immobilie beträgt 11,8 Millionen Euro. Ferner fallen Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Makler) in Höhe von knapp einer Millionen Euro an. Die gesamten Anschaffungskosten betragen demnach rund 12,8 Millionen Euro. Bezogen auf das Investitionsvolumen ergibt das eine gute Investitionsquote von etwa 91 Prozent. Die Nebenkosten der Kapitalanlage umfassen die Strukturierungs- und die Vorfinanzierungskosten. Sie belaufen sich auf 0,53 Millionen Euro. Das sind 3,8 Prozent des Investitionsvolumens oder gut acht Prozent bezogen auf das Anleihekapital. Ferner werden 0,7 Millionen als Instandhaltungsrücklage vorgehalten. Das sind rund fünf Prozent vom Gesamtvolumen.
Kaufpreisfaktor. Der Einkaufsfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur anfänglichen Jahresnettomiete, ist im vorliegenden Fall aufgrund der mit den Mietern vereinbarten pauschalen Bruttomieten nicht ganz einfach zu berechnen. Exporo geht von einer Jahresnettomiete – also nach Abzug der nicht umlegbaren Betriebskosten – von 657.800 Euro aus. Der Gutachter kalkuliert höhere Nebenkosten und ermittelt so nur eine Jahresnettomiete („Rohertrag“) von 609.300 Euro. Auf Basis dieser unterschiedlich kalkulierten Nettomieteinnahmen errechnet sich ein Kaufpreisfaktor von 17,9 beziehungsweise von 19,4. Für die Renditeüberlegungen eines Anlegers ist allerdings nicht allein der Kaufpreis der Immobilie, sondern der Gesamtaufwand für diese Kapitalanlage entscheidend. Setzt man das gesamte Investitionsvolumen ins Verhältnis zur anfänglichen Jahresmiete, so errechnet sich ein Kaufpreisfaktor von 21,3 (Exporo) beziehungsweise rund 23 (Gutachter).
Prognoserechnung. Die anfänglichen Netto-Mieteinnahmen prognostiziert Exporo – optimistischer als der Gutachter – mit 657.800 Euro. Sie sollen bis zum Jahr 2029 auf etwa 780.000 Euro ansteigen. Das entspricht einer jährlichen Mietsteigerung von zwei Prozent. Auf der Ausgabenseite werden durchschnittlich jährliche Instandhaltungskosten in Höhe von 66.000 Euro kalkuliert. Das sind rund neun Prozent der Mieteinnahmen und damit mehr, also der Gutachter mit anfänglich rund 40.000 Euro unterstellt. Die laufenden Kosten für das Asset-Management, die Anlegerbetreuung sowie die Objektverwaltung prognostiziert Exporo mit durchschnittlich 107.500 Euro jährlich. Das sind rund 15 Prozent der Mieteinnahmen. Das ist schon üppig und kostet die Anleger jährlich knapp 1,7 Prozent an Ausschüttungspotential. Positiv auf den Cashflow wirken sich die niedrigen Darlehenszinsen aus. Der für zehn Jahre von der Bank avisierte Zinssatz liegt bei 1,75 Prozent jährlich. Unter dem Strich bleibt planmäßig ein Überschuss, der eine durchschnittliche jährliche Zinszahlung an die Anleger von 4,5 Prozent möglich macht.
Exitstrategie. Eine Veräußerung der Immobilie ist frühestens nach fünf Jahren Laufzeit der Schuldverschreibungen geplant, wenn die Anleger zuvor über die Veräußerung der Immobilie durch zustimmenden Mehrheitsbeschluss abgestimmt haben. In den Verkaufsunterlagen wird von einem Verkauf nach zehn Jahren ausgegangen. Der prognostizierte Veräußerungserlös in Höhe von 14,9 Millionen Euro ergibt sich aus der für das Jahr 2029 unterstellten Jahresmiete von etwa 780.000 Euro und einem Mietvervielfältiger von 19. Geht das Szenario auf, erzielt ein Anleger bei einer Anlagesumme von 10.000 Euro einen Gesamtrückfluss inklusive Beteiligung an der Wertsteigerung von 17.110 Euro. Im Ergebnis bedeutet ein Immobilienwert von rund 14,9 Millionen Euro im Jahr 2029 eine Wertsteigerung von knapp 27 Prozent in den nächsten zehn Jahren.
Kapitalrückzahlung. Der Rückzahlungsbetrag setzt sich aus dem Nennbetrag der Schuldverschreibung sowie aus einer Wertsteigerungskomponente zusammen. Die Anleger profitieren in Höhe von 80 Prozent an der Wertsteigerung der Immobilie. Die verbleibenden 20 Prozent gehen an Exporo. Laut Verkaufsprospekt wird jede Schuldverschreibung mindestens in Höhe des Nennbetrags zurückgezahlt. Unklar ist allerdings, wie das finanziert werden soll, wenn der Veräußerungserlös nach Rückzahlung des Bankdarlehens nicht ausreicht, um die Anleihegläubiger zu bedienen.
Risiken. Aus der Investition in die Immobilie können sich insbesondere folgende Risiken ergeben:
- die Bauqualität der Immobilie hat wesentliche Bedeutung im Hinblick auf die langfristige Vermietbarkeit und die Wertentwicklung der Immobilie. Es besteht das Risiko, dass Baumängel an der Immobilie vorhanden sind, die nicht oder nicht in vollem Ausmaß erkannt wurden,
- unvorhersehbare Ereignisse wie etwa eine fehlerhafte Projektplanung, eine falsche Kostenkalkulation, nachträgliche Genehmigungserfordernisse, eine Insolvenz und/oder Schlechtleistung der an der Bauausführung beteiligten Unternehmen, unentdeckte Altlasten im Mauerwerk oder auf dem Grundstück (zum Beispiel Asbest oder Bodenverunreinigungen) können die Kosten für den Umbau der Immobilie deutlich erhöhen.
Bestellung von Sicherheiten. Die Besicherung der Schuldverschreibungen erfolgt durch die Bestellung insbesondere der folgenden Sicherheiten an den Treuhänder zugunsten der Anleihegläubiger (Anleger):
- Bestellung von zweitrangigen Grundschulden auf der Immobilie nach den erstrangigen Grundschulden für das Bankdarlehen;
- Abtretung sämtlicher Ansprüche und Rechte aus der Vermietung der Immobilie (Mietansprüche);
- Abtretung des Verkaufspreisanspruches der Emittentin gegenüber einem Erwerber der Immobilie (Verkaufspreisanspruch).
Börsenzulassung. Ein Antrag auf Zulassung zum Handel der Schuldverschreibungen an einem geregelten Markt wurde noch nicht gestellt und wird auch zukünftig nicht gestellt werden.
Steuerliche Aspekte. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Zinsen unterliegen im Privatvermögen grundsätzlich der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
fondstelegramm-Meinung: „Wohnen auf Zeit" ist derzeit stark nachgefragt. Vor allem in den großen Metropolen sorgen Studenten, Berufspendler und Young Professionals für eine entsprechende Nachfrage. Dementsprechend teuer sind mittlerweile auch die entsprechenden Investitionsobjekte. Anleger zahlen hier für ein vergleichsweise altes Bestandsobjekt einen Kaufpreis, der deutlich mehr als das 20-fache der anfänglichen Jahresmiete beträgt. Gelingt es Exporo, die Mieteinnahmen nachhaltig zu steigern und das Objekt sogar zu einem noch höheren Faktor zu verkaufen, erhalten die Anleger eine attraktive Rendite. Wer weniger euphorisch in die Zukunft blickt, sollte nur die laufenden Mieterträge im Auge haben und keinen Zusatzertrag aus der Veräußerung erwarten.
Exporo reitet gerne die großen Wellen. Wer zu spät abdreht, wird möglicherweise von der sich brechenden Welle hinweggespült.
