Angebot. Die Bauwo Hotel Hannover GmbH & Co. KG begibt zweckgebundene Nachrangdarlehen über insgesamt 2,45 Millionen Euro, maximal 2,5 Millionen Euro. Damit soll ein Hotelneubau in Hannover anteilig finanziert werden. Der kleinste Nachrangdarlehensbetrag liegt bei 500 Euro. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Das Darlehen soll mit 5,5 Prozent jährlich verzinst werden. Es läuft mindestens bis zum 31. Januar 2020, längstens bis zum 31. Juli 2020.

Crowdinvesting-Plattform. Über die Plattform Exporo wurden bislang 114 Projekte mit einem Gesamtbetrag über rund 116,08 Millionen Euro mitfinanziert. Davon wurden bisher die Gelder für 29 Projekte zurückgezahlt mit insgesamt 30,36 Millionen Euro. Die Zahlungsvorgänge werden von einem Treuhänder geprüft und laufen über die Secupay AG.

Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die Bauwo Hotel Hannover GmbH & Co. KG, eine Tochter der Bauwo Grundstücksgesellschaft mbH. Letztere verfügt über ein Stammkapital von rund 5,6 Millionen Euro. Im Jahr 2016 wurde der Bilanzgewinn von rund 2,78 Millionen Euro auf Rechnung vorgetragen, die Bilanzsumme lag bei 17,6 Millionen Euro. Die Bauwo Grundstücksgesellschaft hat für den Darlehensnehmer für die Erfüllung seiner Darlehensverpflichtungen eine Patronatserklärung abgegeben, die jedoch den Nachrangbedingungen unterfällt und damit eigentlich Makulatur ist.
Die 1991 gegründete Bauwo Grundstücksgesellschaft ist ein mittelständischer Bauträger und Projektentwickler mit zehn Mitarbeitern und zwei Geschäftsführern, der vorrangig im Raum Hannover tätig ist. Er hat sich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert. Sein bisher realisiertes Projektvolumen liegt bei 300 Millionen Euro. Zu seinen Referenzen gehören die Errichtung eines Viersterne-Hotels in Kühlungsborn mit 170 Zimmern im Jahr 2011 sowie ein Viersterne-Hotel mit 180 Zimmern in Braunschweig, das 2013 teilweise neu errichtet, teilweise saniert wurde.

Projekt. Das künftige Vier-Sterne-Hotel wird in einem wiedererkennbaren Design errichtet: es ist fünfeckig, 15-geschossig und steht auf einem relativ kleinen Grundstück von nur 1.800 Quadratmetern. Die Fassade besteht aus farbig glasiertem Ton und Glas. Es soll 220 Zimmer beherbergen, eine Lobbybar, Konferenzräume und ein Restaurant. 73 Stellplätze stehen im benachbarten Parkhaus zur Verfügung, das Nutzungsrecht wird über eine Baulast abgesichert.
Der Darlehensnehmer ist laut Nachrangdarlehensvertrag der Grundstückseigentümer. Das Objekt wurde gemäß Angebotsunterlagen bereits veräußert, allerdings wird weder der Käufer genannt noch, dass etwas über seine Bonität gesagt würde. Auch zu den Vertragskonditionen verlieren die Angebotsunterlagen kein Wort, so dass unklar ist, was beispielsweise im Falle der Überschreitung zeitlicher oder budgeterer Grenzen passiert. Die Rohbauphase hat bereits begonnen. Im März 2020 soll das Hotel fertiggestellt sein.
Mit der Intercity Hotel GmbH wurde ein 20-jähriger Pachtvertrag abgeschlossen. Ihr alleiniger Gesellschafter ist die Steigenberger Hotels AG.

Standort. Das Hotel liegt in Hannover, am Andreas-Hermes-Platz, 200 Meter hinter dem Hauptbahnhof, fußläufig gut zu erreichen.

Finanzierung. Das 34,5 Millionen Euro betragende Gesamtinvestitionsvolumen soll mit einem sehr hohen Bankdarlehensanteil von 88 Prozent finanziert werden. Fünf Prozent kommen über ein Gesellschafterdarlehen der Bauwo Grundstücks GmbH, sieben Prozent über Nachrangdarlehen der Crowd. 93 Prozent davon sind jedoch dafür vorgesehen, das zuvor 4,025 Millionen Euro schwere Gesellschafterdarlehen der Bauwo in Höhe von 2,275 Millionen Euro abzulösen. Bei den verbleibendnen 1,75 Millionen Euro handelt es sich folglich nicht um Eigenkapital, wie es irreführenderweise im Exposé genannt wird, sondern um ein gleichrangig mit dem Crowd-Darlehen zu bedienendes Gesellschafterdarlehen.

Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Dem Gesamtinvestitionsvolumen von 34,5 Millionen Euro soll ein Verkaufserlös von 37 Millionen Euro gegenüberstehen. Zwar gibt es bereits einen Vertrag über den Verkauf des Objekts, in den Unterlagen ist jedoch gleichwohl von einem nur "voraussichtlichen" Verkaufserlös in Höhe von 37 Millionen Euro die Rede, so dass die Darstellung der entsprechenden Vertragskonditionen hier notwendig gewesen wäre.

Risiken. Das größte Risiko besteht darin, dass die kalkulierten Baukosten und Zeitpläne nicht eingehalten werden und daraufhin möglicherweiase der Kaufvertrag platzt.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Der Vertrag beschreibt folgende "Nachrangsicherheiten". Weitere Darlehensaufnahmen erfordern die Zustimmung des Treuhänders, die Gesellschafter verzichten auf die Entnahme von Liquidität, sofern nicht zuvor alle Anlegerinteressen befriedigt wurden und es liegt eine Patronatserklärung der Muttergesellschaft vor. Weil diese Maßnahmen jedoch alle unter dem Vorbehalt stehen, dass zunächst die Konditionen des qualifizierten Nachrangs gelten, verkommen sie zu Scheinsicherheiten.

Kosten. Den Anlegern entstehen keine weiteren Kosten. Der Emittent muss über die zwei Jahre Laufzeit des Nachrangdarlehens insgesamt 8,04 Prozent des Nachrangdarlehensbetrags an Exporo, Secupay und den Treuhänder zahlen. Hinzu kommen die Zinsen für die Crowd, so dass dem Emittenten aus dem Nachrangdarlehen eine Belastung von rund 9,5 Prozent jährlich entstehen.

fondstelegramm-Meinung. Der Bauträger ist ein seit Jahrzehnten bestehendes, mittelständisches Unternehmen, das hier sein drittes Hotelprojekt umsetzt. Der Bau hat bereits begonnen und das Objekt wurde sogar schon langfristig verpachtet und veräußert. An welche Vertragsbedingungen der Kauf jedoch geknüpft ist, wird nicht offen gelegt, so dass eine Risikoabschätzung für den Anleger nicht möglich ist. Gewiss ist eigentlich nur, dass der Darlehensnehmer selbst nicht einen Euro im Risiko hat.

Auf den ersten Blick tolles Projekt. Auf den zweiten Blick trügerische Sicherheiten und unzureichende Verkaufsinformationen.