Analyse: Exporo Immobilienanleihe "Mitten in Hannover"
Der Emittent setzt auf eine weiterhin positive Marktentwicklung
Angebot. Exporo begibt aktuell eine Anleihe. Die Anleihegelder sollen der teilweisen Finanzierung von vier, überwiegend zu Wohnzwecken genutzten, Bestandsimmobilien in Hannover dienen. Die Anleihe lautet über insgesamt 5,5 Millionen Euro. Der Nennbetrag einer Schuldverschreibung liegt bei 1.000 Euro. Ein Agio wird nicht erhoben. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Schuldverschreibungen enden am 30. November 2027, es sei denn die Anleihegläubiger beschließen nach fünf oder 7,5 Jahren, dass die Immobilien verkauft werden sollen. Die Abstimmungen erfolgen nur, wenn der dann aktuelle Verkehrswert die vollständige Rückzahlung der Schuldverschreibungen erlaubt.
Zielmarkt. JLL, die Norddeutsche Wohnhaus GmbH und die Immobiliengruppe Meravis haben im ersten Halbjahr 2017 einen Wohnungsmarktbericht für Hannover veröffentlicht. Danach lag die Arbeitslosenquote in Hannover im Jahr 2016 mit 7,0 Prozent leicht über dem Bundesdurchschnitt von 6,1 Prozent. Von 2011 bis 2016 ist die Bevölkerungszahl um 25.500 auf 540.000 Einwohner gestiegen. Von den 280.000 Wohnungen im Jahr 2016 standen 1,6 Prozent leer. Das niedrige Leerstandsniveau besteht bereits seit 2012. JLL schätzt den jährlichen Neubaubedarf bis 2030 auf 1.444 Wohnungen. Das liegt deutlich über dem derzeitigen Neubauniveau. Seit 2012 ist die Medianmiete von 6,45 Euro permanent auf 7,95 Euro gestiegen, bis Mitte 2017 nahm JLL einen weiteren Mietanstieg auf 8,60 Euro je Quadratmeter an. Im ersten Halbjahr 2017 rangierten die Medianmieten je nach Stadtteil zwischen 7,30 Euro und 9,85 Euro.
Während die Mieten von 2012 bis Mitte 2017 um insgesamt 33 Prozent anzogen, kletterten die Kaufpreise gar um 89 Prozent. Eigentumswohnungen wurden im Jahr 2012 mit 1.230 Euro und im ersten Halbjahr 2017 mit durchschnittlich 2.320 Euro je Quadratmeter gehandelt. Für neu errichtete Eigentumswohnungen müssen durchschnittlich 3.370 Euro je Quadratmeter berappt werden. In den zentralen Stadtbezirken Vahrenwald-List wurden je Quadratmeter 2.710 Euro, in Südstadt-Bult 3.180 Euro, in Mitte 3.210 Euro verlangt. In Stadtrandlagen wird deutlich weniger gezahlt. Alle Lagen haben gemeinsam, dass in den vergangenen Jahren die Preise schneller als die Mieten gestiegen sind. JLL rechnet mit weiterhin kletternden Immobilienpreisen, aber nicht mit extremen Preissteigerungen.
Historie. Der Emittent, die Exporo Hannover GmbH, wurde im Mai 2017 gegründet. Ihr Stammkapital beträgt 25.000 Euro. Sie ist eine 100-prozentige Tochter der Exporo AG. Letztere wurde im November 2014 gegründet und betreibt eine Crowdinvestingplattform. 86.556 Euro umfasst ihr Grundkapital. 51,48 Prozent halten Venture-Capital-Gesellschaften, insgesamt 48,52 Prozent verblieben bei den Gründern. Für die Exporo AG endete das Geschäftsjahr 2016 mit einem Bilanzverlust von rund 2,0 Millionen Euro, aber Kapitalrücklagen von rund 5,2 Millionen Euro. Die Bilanzsumme betrug rund 3,7 Millionen Euro. Diplom-Kaufmann Simon Brunke, Jurist Dr. Björn Maronde und Maschinenbauer Julian Oertzen bilden den Vorstand der Exporo AG. Im Management der Exporo bringen Thomas Stadler (ehemaliger Leiter Gewerbeimmobilien bei der HASPA), Dr. Knut Riesmeyer (war unter anderem Geschäftsführer der MEAG Munich ERGO Asset Management) und Immobilienkaufmann Patrick Hartmann die notwendige Immobilienerfahrung mit.
Geschäftsführer des Emittenten sind Julian Oertzen und Thomas Lange. Darüber hinaus beschäftigt der Emittent keine Mitarbeiter. Julian Oertzen war vor seiner Tätigkeit bei Exporo technischer Geschäftsführer bei Clean Tech Startup und Freiberufler. Bankkaufmann Thomas Lange arbeitete bei der SEB im Bereich Immobilienfinanzierung.
Das Assetmanagement übernimmt die Exporo AM GmbH, die ebenfalls allein der Exporo AG gehört. Für den Vertrieb ist die Exporo-AG-Tochter Exporo Investment GmbH zuständig. Exporo wirbt damit, dass die Anleihe online gezeichnet werden kann. Die Aufgabe des Sicherungstreuhänders übernimmt die HmcS Treuhand GmbH. Sie übernimmt die Mittelverwendungskontrolle und die Überwachung des Reparatur-Reservekontos, das der Emittent für die laufende Instandhaltung aus laufenden Einnahmen führen will. Die Immobilienverwaltung wird vom Familienunternehmen Krasemann Immobilien Management Hannover GmbH fortgeführt.
Immobilien. Der Emittent hat im September 2017 vier Immobilien in Hannover erworben, zwei von natürlichen Personen und zwei von der Krasemann Handels GmbH. Zwei Objekte stammen aus den 30-er Jahren, zwei aus den 50-er Jahren. Die Gebäude wurden laut Exporo 2014 beziehungsweise 2017 saniert, in welchem Umfang ist nicht bekannt. Weitere Modernisierungen seitens des Anbieters sind nicht vorgesehen. Die Häuser umfassen 54 Wohnungen und 5 Gewerbeeinheiten auf insgesamt 3.501 Quadratmetern Nutzfläche. Für eine der Wohneinheiten besteht derzeit lediglich ein Vorkaufsrecht. Dekra soll im Rahmen einer technischen Prüfung keine wesentlichen Mängel an den Objekten festgestellt haben. Auf Basis der Jahresmiete nach der Modernisierung läge der Einkaufsfaktor beim 21,9-Fachen. Ob die dem Faktor zugrundeliegende Miete der derzeitigen Miete entspricht, wird nicht klar. In Bezug auf die Nutzfläche betrug der Kaufpreis 2.618 Euro je Quadratmeter, Verkehrswertgutachten, aus denen die Angemessenheit der Kaufpreise hervorginge, liegen nicht vor. Alle Objekte sind voll vermietet.
Schuldverschreibungen. Die Schuldverschreibungen sind untereinander gleichrangig und nachrangig gegenüber anderen Gläubigern des Emittenten.
Es handelt sich um variabel verzinste Schuldverschreibungen, so dass Anleger an überplanmäßigen Mieterlösen partizipieren können. Im Exposé werden quartalsweise Zinszahlungen in Höhe von 4 Prozent pro Jahr aus Mieteinnahmen in Aussicht gestellt, zusammen mit einer Teilhabe an der Wertentwicklung der Immobilioen soll sich eine Gesamtverzinsung von 6 Prozent p.a. ergben. Die Schuldverschreibungen sind am 30. November 2027 zur Rückzahlung fällig. Die Gläubiger des Emittenten können, bei Vorliegen eines für eine vollständige Rückzahlung ausreichenden Verkehrswerts, nach fünf und 7,5 Jahren über den Verkauf der Immobilien abstimmen. Darüber hinaus können sie per Mehrheitsbeschluss die Anleihebedingungen ändern.
Finanzierung. 53 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens sollen durch die Anleihegelder finanziert werden. Für die verbleibenden 47 Prozent soll ein Darlehen aufgenommen werden. Ein Darlehensvertrag lag zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe noch nicht vor. 96,6 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens sollen für den Erwerb der Immobilien und die Erwerbsnebenkosten, einschließlich Maklercourtage, ausgegeben werden. 3,4 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten.
Prognose. Exporo geht von einer jährlichen Mietsteigerung von 1,5 Prozent aus. Aus historischen Gesichtspunkten betrachtet, ist der Ansatz in Ordnung. Er liegt unter der durchschnittlichen Mietsteigerung der vergangenen zehn Jahre in Hannover, das gilt auch für die Zeit zwischen 2007 und 2013, bevor der Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank negativ wurde und die Zehnjahresbaufinanzierungszinsen unter drei Prozent fielen. Praktisch erleben wir gerade ein historisches Miet-Hoch, das durch eine Änderung der Zinspolitik ganz schnell wieder ins Negative umschwenken kann. Aus heutiger Sicht ist eine drastische Kehrtwende jedoch noch nicht erkennbar. Das Mietausfallwagnis wurde mit nur einem Prozent berücksichtigt, zwei Prozent sind üblich.
Die laufenden Nebenkosten liegen bei 1,16 Prozent des Anleihebetrags jährlich. Das ist in Ordnung und liegt im Bereich dessen, was auch andere Anbieter geschlossener Sachwertanlagen am Markt fordern. Für die Instandhaltung sind einschließlich der Reserve 5,71 Euro je Quadratmeter jährlich vorgesehen. Das reicht dann, wenn die Immobilien in den vergangenen Jahren komplett saniert wurden.
Der Emittent schätzt, dass er die Immobilien nach zehn Jahren zum 22,5-Fachen wieder veräußern kann, das liegt 0,6 Jahresmieten über dem Einkaufsfaktor. Angesichts der historischen Höchstpreise hätte es für den Verkaufszeitpunkt in zehn Jahren ein etwas konservativerer Ansatz auch getan.
Rückfluss. Exporo geht davon aus, dass jeder Anleger jährlich 4,0 Prozent seines Schuldverschreibungsbetrags zurückerhält. Am Ende soll er zu 80 Prozent an den Wertsteigerungen der Immobilie partizipieren. Zeichnet ein Anleger Anfang 2018 die Anleihe, würde er bei planmäßigem Verlauf nach zehn Jahren insgesamt 150 Prozent seines Eigenkapitals nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 4,6 Prozent jährlich nach Steuern erzielen.
fondstelegramm-Meinung. Die Bonität des Emittenten der Anleihe ist nicht nennenswert. Deshalb bilden die Immobilien den Kernpunkt des Angebots. Gut ist, dass Anleger wissen, in welche Immobilien sie investieren. Vorteilhaft ist auch, dass die Immobilien voll vermietet sind und regelmäßig Mieteinnahmen generieren. So dürften die jährlichen Auszahlungen der nächsten Jahre gesichert sein. Ausschlaggebend für den Erfolg der Investition ist jedoch das Verkaufsergebnis, das 80 Prozent der geplanten Gesamteinnahmen nach zehn Jahren ausmacht. Die Objekte wurden zum Zeitpunkt eines historisch hohen Preisniveaus erworben. Der Dreh- und Angelpunkt liegt in der Einschätzung, ob die Preise weiterhin steigen werden, wovon der Anbieter ausgeht, denn einen Mehrwert aus der Optimierung der Gebäude zu ziehen, steht nicht im Fokus der Strategie Exporos. Bereits eine Änderung der Zinspolitik könnte bewirken, dass die Preise deutlich sinken. Aus heutiger Sicht steht eine baldige Kehrtwende nicht an und die Immobilienpreise in Hannover steigen in den nächsten Jahren moderat weiter, auch wenn bereits jetzt eine Preisschere zwischen Miet- und Preissteigerung zu beobachten ist. In dieser Situation ist es vorteilhaft, dass die Anleihegläubiger schon nach 5 und 7,5 Jahren über den Verkauf der Immobilien abstimmen können. Die Gesamtfinanzierung war zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe noch nicht gesichert. Im Vergleich mit anderen Anbietern geschlossener Sachwertanlagen liegen die Nebenkosten im marktüblichen Bereich.
Zielmarkt. JLL, die Norddeutsche Wohnhaus GmbH und die Immobiliengruppe Meravis haben im ersten Halbjahr 2017 einen Wohnungsmarktbericht für Hannover veröffentlicht. Danach lag die Arbeitslosenquote in Hannover im Jahr 2016 mit 7,0 Prozent leicht über dem Bundesdurchschnitt von 6,1 Prozent. Von 2011 bis 2016 ist die Bevölkerungszahl um 25.500 auf 540.000 Einwohner gestiegen. Von den 280.000 Wohnungen im Jahr 2016 standen 1,6 Prozent leer. Das niedrige Leerstandsniveau besteht bereits seit 2012. JLL schätzt den jährlichen Neubaubedarf bis 2030 auf 1.444 Wohnungen. Das liegt deutlich über dem derzeitigen Neubauniveau. Seit 2012 ist die Medianmiete von 6,45 Euro permanent auf 7,95 Euro gestiegen, bis Mitte 2017 nahm JLL einen weiteren Mietanstieg auf 8,60 Euro je Quadratmeter an. Im ersten Halbjahr 2017 rangierten die Medianmieten je nach Stadtteil zwischen 7,30 Euro und 9,85 Euro.
Während die Mieten von 2012 bis Mitte 2017 um insgesamt 33 Prozent anzogen, kletterten die Kaufpreise gar um 89 Prozent. Eigentumswohnungen wurden im Jahr 2012 mit 1.230 Euro und im ersten Halbjahr 2017 mit durchschnittlich 2.320 Euro je Quadratmeter gehandelt. Für neu errichtete Eigentumswohnungen müssen durchschnittlich 3.370 Euro je Quadratmeter berappt werden. In den zentralen Stadtbezirken Vahrenwald-List wurden je Quadratmeter 2.710 Euro, in Südstadt-Bult 3.180 Euro, in Mitte 3.210 Euro verlangt. In Stadtrandlagen wird deutlich weniger gezahlt. Alle Lagen haben gemeinsam, dass in den vergangenen Jahren die Preise schneller als die Mieten gestiegen sind. JLL rechnet mit weiterhin kletternden Immobilienpreisen, aber nicht mit extremen Preissteigerungen.
Historie. Der Emittent, die Exporo Hannover GmbH, wurde im Mai 2017 gegründet. Ihr Stammkapital beträgt 25.000 Euro. Sie ist eine 100-prozentige Tochter der Exporo AG. Letztere wurde im November 2014 gegründet und betreibt eine Crowdinvestingplattform. 86.556 Euro umfasst ihr Grundkapital. 51,48 Prozent halten Venture-Capital-Gesellschaften, insgesamt 48,52 Prozent verblieben bei den Gründern. Für die Exporo AG endete das Geschäftsjahr 2016 mit einem Bilanzverlust von rund 2,0 Millionen Euro, aber Kapitalrücklagen von rund 5,2 Millionen Euro. Die Bilanzsumme betrug rund 3,7 Millionen Euro. Diplom-Kaufmann Simon Brunke, Jurist Dr. Björn Maronde und Maschinenbauer Julian Oertzen bilden den Vorstand der Exporo AG. Im Management der Exporo bringen Thomas Stadler (ehemaliger Leiter Gewerbeimmobilien bei der HASPA), Dr. Knut Riesmeyer (war unter anderem Geschäftsführer der MEAG Munich ERGO Asset Management) und Immobilienkaufmann Patrick Hartmann die notwendige Immobilienerfahrung mit.
Geschäftsführer des Emittenten sind Julian Oertzen und Thomas Lange. Darüber hinaus beschäftigt der Emittent keine Mitarbeiter. Julian Oertzen war vor seiner Tätigkeit bei Exporo technischer Geschäftsführer bei Clean Tech Startup und Freiberufler. Bankkaufmann Thomas Lange arbeitete bei der SEB im Bereich Immobilienfinanzierung.
Das Assetmanagement übernimmt die Exporo AM GmbH, die ebenfalls allein der Exporo AG gehört. Für den Vertrieb ist die Exporo-AG-Tochter Exporo Investment GmbH zuständig. Exporo wirbt damit, dass die Anleihe online gezeichnet werden kann. Die Aufgabe des Sicherungstreuhänders übernimmt die HmcS Treuhand GmbH. Sie übernimmt die Mittelverwendungskontrolle und die Überwachung des Reparatur-Reservekontos, das der Emittent für die laufende Instandhaltung aus laufenden Einnahmen führen will. Die Immobilienverwaltung wird vom Familienunternehmen Krasemann Immobilien Management Hannover GmbH fortgeführt.
Immobilien. Der Emittent hat im September 2017 vier Immobilien in Hannover erworben, zwei von natürlichen Personen und zwei von der Krasemann Handels GmbH. Zwei Objekte stammen aus den 30-er Jahren, zwei aus den 50-er Jahren. Die Gebäude wurden laut Exporo 2014 beziehungsweise 2017 saniert, in welchem Umfang ist nicht bekannt. Weitere Modernisierungen seitens des Anbieters sind nicht vorgesehen. Die Häuser umfassen 54 Wohnungen und 5 Gewerbeeinheiten auf insgesamt 3.501 Quadratmetern Nutzfläche. Für eine der Wohneinheiten besteht derzeit lediglich ein Vorkaufsrecht. Dekra soll im Rahmen einer technischen Prüfung keine wesentlichen Mängel an den Objekten festgestellt haben. Auf Basis der Jahresmiete nach der Modernisierung läge der Einkaufsfaktor beim 21,9-Fachen. Ob die dem Faktor zugrundeliegende Miete der derzeitigen Miete entspricht, wird nicht klar. In Bezug auf die Nutzfläche betrug der Kaufpreis 2.618 Euro je Quadratmeter, Verkehrswertgutachten, aus denen die Angemessenheit der Kaufpreise hervorginge, liegen nicht vor. Alle Objekte sind voll vermietet.
Schuldverschreibungen. Die Schuldverschreibungen sind untereinander gleichrangig und nachrangig gegenüber anderen Gläubigern des Emittenten.
Es handelt sich um variabel verzinste Schuldverschreibungen, so dass Anleger an überplanmäßigen Mieterlösen partizipieren können. Im Exposé werden quartalsweise Zinszahlungen in Höhe von 4 Prozent pro Jahr aus Mieteinnahmen in Aussicht gestellt, zusammen mit einer Teilhabe an der Wertentwicklung der Immobilioen soll sich eine Gesamtverzinsung von 6 Prozent p.a. ergben. Die Schuldverschreibungen sind am 30. November 2027 zur Rückzahlung fällig. Die Gläubiger des Emittenten können, bei Vorliegen eines für eine vollständige Rückzahlung ausreichenden Verkehrswerts, nach fünf und 7,5 Jahren über den Verkauf der Immobilien abstimmen. Darüber hinaus können sie per Mehrheitsbeschluss die Anleihebedingungen ändern.
Finanzierung. 53 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens sollen durch die Anleihegelder finanziert werden. Für die verbleibenden 47 Prozent soll ein Darlehen aufgenommen werden. Ein Darlehensvertrag lag zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe noch nicht vor. 96,6 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens sollen für den Erwerb der Immobilien und die Erwerbsnebenkosten, einschließlich Maklercourtage, ausgegeben werden. 3,4 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten.
Prognose. Exporo geht von einer jährlichen Mietsteigerung von 1,5 Prozent aus. Aus historischen Gesichtspunkten betrachtet, ist der Ansatz in Ordnung. Er liegt unter der durchschnittlichen Mietsteigerung der vergangenen zehn Jahre in Hannover, das gilt auch für die Zeit zwischen 2007 und 2013, bevor der Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank negativ wurde und die Zehnjahresbaufinanzierungszinsen unter drei Prozent fielen. Praktisch erleben wir gerade ein historisches Miet-Hoch, das durch eine Änderung der Zinspolitik ganz schnell wieder ins Negative umschwenken kann. Aus heutiger Sicht ist eine drastische Kehrtwende jedoch noch nicht erkennbar. Das Mietausfallwagnis wurde mit nur einem Prozent berücksichtigt, zwei Prozent sind üblich.
Die laufenden Nebenkosten liegen bei 1,16 Prozent des Anleihebetrags jährlich. Das ist in Ordnung und liegt im Bereich dessen, was auch andere Anbieter geschlossener Sachwertanlagen am Markt fordern. Für die Instandhaltung sind einschließlich der Reserve 5,71 Euro je Quadratmeter jährlich vorgesehen. Das reicht dann, wenn die Immobilien in den vergangenen Jahren komplett saniert wurden.
Der Emittent schätzt, dass er die Immobilien nach zehn Jahren zum 22,5-Fachen wieder veräußern kann, das liegt 0,6 Jahresmieten über dem Einkaufsfaktor. Angesichts der historischen Höchstpreise hätte es für den Verkaufszeitpunkt in zehn Jahren ein etwas konservativerer Ansatz auch getan.
Rückfluss. Exporo geht davon aus, dass jeder Anleger jährlich 4,0 Prozent seines Schuldverschreibungsbetrags zurückerhält. Am Ende soll er zu 80 Prozent an den Wertsteigerungen der Immobilie partizipieren. Zeichnet ein Anleger Anfang 2018 die Anleihe, würde er bei planmäßigem Verlauf nach zehn Jahren insgesamt 150 Prozent seines Eigenkapitals nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 4,6 Prozent jährlich nach Steuern erzielen.
fondstelegramm-Meinung. Die Bonität des Emittenten der Anleihe ist nicht nennenswert. Deshalb bilden die Immobilien den Kernpunkt des Angebots. Gut ist, dass Anleger wissen, in welche Immobilien sie investieren. Vorteilhaft ist auch, dass die Immobilien voll vermietet sind und regelmäßig Mieteinnahmen generieren. So dürften die jährlichen Auszahlungen der nächsten Jahre gesichert sein. Ausschlaggebend für den Erfolg der Investition ist jedoch das Verkaufsergebnis, das 80 Prozent der geplanten Gesamteinnahmen nach zehn Jahren ausmacht. Die Objekte wurden zum Zeitpunkt eines historisch hohen Preisniveaus erworben. Der Dreh- und Angelpunkt liegt in der Einschätzung, ob die Preise weiterhin steigen werden, wovon der Anbieter ausgeht, denn einen Mehrwert aus der Optimierung der Gebäude zu ziehen, steht nicht im Fokus der Strategie Exporos. Bereits eine Änderung der Zinspolitik könnte bewirken, dass die Preise deutlich sinken. Aus heutiger Sicht steht eine baldige Kehrtwende nicht an und die Immobilienpreise in Hannover steigen in den nächsten Jahren moderat weiter, auch wenn bereits jetzt eine Preisschere zwischen Miet- und Preissteigerung zu beobachten ist. In dieser Situation ist es vorteilhaft, dass die Anleihegläubiger schon nach 5 und 7,5 Jahren über den Verkauf der Immobilien abstimmen können. Die Gesamtfinanzierung war zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe noch nicht gesichert. Im Vergleich mit anderen Anbietern geschlossener Sachwertanlagen liegen die Nebenkosten im marktüblichen Bereich.
Kein revolutionär neues Produkt, aber eine mit konkreten Immobilien bestückte Sachwertanlage, die jedoch darauf baut, dass die Kaufpreise weiterhin steigen.
