Angebot. Eine ehemalige Kaserne in Dresden-Übigau soll in Wohnungen umgebaut werden. Das Gesamtprojekt ist mit Kosten in Höhe von 23,4 Millionen Euro veranschlagt. Der weitaus überwiegende Teil davon soll über den sukzessiven Abverkauf der Wohnungen finanziert werden. Ein Teil der Finanzierung sind 1,6 Millionen Euro Nachrangdarlehen über Crowdinvestoren von Exporo. Das Darlehen kann ab 500 Euro gezeichnet werden, läuft dann etwa 16 Monate bis zum 31. März 2018 und soll mit 5,5 Prozent pro Jahr verzinst werden. Die Auszahlung erfolgt endfällig. Die Darlehensnehmerin kann zwar den Vertrag jederzeit kündigen, ist dann aber gleichwohl verpflichtet, Zins und Tilgung zu bedienen als wäre der Vertrag regulär weitergelaufen.

Crowdinvesting-Plattform. Exporo hat seit Dezember 2014 inzwischen 28 Projektfinanzierungen abgeschlossen und gut 28 Millionen Euro Mezzaninekapital vermittelt. Bei sechs Projekten ist die Laufzeit bereits beendet, und rund 6,3 Millionen Euro Darlehen sind zwischen fünf und sechs Prozent pro Jahr verzinst zurückbezahlt worden.

Projektentwickler. Die in Görlitz ansässige Grothe Immobilien-Gruppe realisiert seit 1998 Projektentwicklungen, deckt aber mit Verkauf, Vermietung und Verwaltung im Prinzip die gesamte Immobilienwertschöpfungskette ab. Die CBH Bauträger und Immobilien GmbH ist innerhalb der Gruppe für Projektentwicklungen zuständig und hat in den vergangenen Jahren 60 Immobilienprojekte in Dresden, Leipzig und Görlitz realisiert. Für Exporo ist es das erste Projekt mit der Grothe-Gruppe. Eigentümer des Objekts ist nicht die CBH sondern die Ad Facultam Geschäftsführungs- und Vermögensbeteiligungsgesellschaft mbH. Ein Vertrag mit ihr regelt den Verkauf der Grundstücksfläche, aus dem der Eigentümer einen Anteil von 924 Euro je Quadratmeter erhält. Der Rest des Verkaufserlöses steht der CBH zu. Mit dem Geschäftsführer aller Konzernunternehmen existiert ein Schlüsselpersonenrisiko.

Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die Projektentwicklungsgesellschaft CBH Bauträger und Immobilien GmbH. Anders als in den meisten bisherigen crowdfinanzierten Projektentwicklungen handelt es sich nicht um eine objektbezogene Ausgründung, sondern um die Gesellschaft der Grothe-Gruppe, über die auch deren andere Projektentwicklungen umgesetzt werden. Das hat den Vorteil, dass der Projektentwickler selbst für die Verpflichtungen aus dem Darlehen einstehen muss. Es hat aber den möglichen Nachteil, dass die Mittel auch für andere Projekte der CBH verwendet werden können. Die CBH bringt 300.000 Euro Eigenkapital in das Projekt ein, das ist gerade mal ein Prozent des avisierten Gesamtinvestitionsvolumens.

Projekt. Das aus vier Gebäuden bestehende Kasernen-Ensemble aus dem Jahr 1913 soll in 120 Eigentumswohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 10.285 Quadratmetern umgebaut werden. Die meisten Wohnungen sollen Balkone, Terrassen oder Loggien bekommen, im Hinterhof sind 120 Pkw-Stellplätze vorgesehen. Die Baugenehmigung wurde erteilt. Der Verkauf der Wohnungen hat bereits begonnen. Ihre Fertigstellung ist für Juni 2018 geplant. Mit einigen Arbeiten wie zum Beispiel die Entrümpelung soll noch im November begonnen werden. Bei weiteren Maßnahmen muss jedoch berücksichtigt werden, dass zur Sicherstellung der Denkmal-Afa der Verkauf aller Wohnungen, deren neue Eigentümer die Sonder-Afa nutzen wollen, zuvor stattgefunden haben muss.

Standort. Übigau liegt nordwestlich des Dresdner Stadtzentrums. Das Stadtviertel ist historisch eher industriell geprägt und entwickelt sich erst in den vergangenen Jahren zu einem Wohngebiet. Busse halten am Ende der Klingerstraße, aber die nächste Tram ist fast zwei Kilometer entfernt. Nicht weit entfernt ist Dresdens größtes Einkaufscenter "Elbepark".

Finanzierung. Für das Gesamtprojekt sind Kosten in Höhe von 23,37 Millionen Euro veranschlagt. Mit 300.000 Euro kommt lediglich 1 Prozent vom Projektträger, 1,62 Millionen Euro kommen über die Exporo-Crowd und 21,45 Millionen Euro soll der Wohnungsverkauf erlösen.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Den geplanten Kosten steht ein geplanter Verkaufserlös von 29,155 Millionen Euro gegenüber. Damit ergibt sich ein von CBH angesetzter Projektgewinn von knapp 5,8 Millionen Euro beziehungsweise 25 Prozent. Um den geplanten Verkaufserlös zu erzielen, müssten die 10.285 Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich zu 3.760 Euro verkauft werden, denn 924 Euro davon gehen an den Eigentümer des Grundstücks. Kostendeckend wäre ein durchschnittlicher Verkaufpreis von rund 3.200 Euro je Quadratmeter. Auch der Break-Even-Preis liegt zwar oberhalb des durchschnittlichen Kaufpreises für Wohnungen in Dresden. Aber die hochwertige Sanierung und die Möglichkeiten, staatliche Förderung des Erwerbs zu nutzen, scheinen das Preisniveau zu rechtfertigen, denn nach Angaben von Exporo sind aktuell bereits 25 Prozent der Wohnungen verkauft worden.

Risiken. Die wesentlichen Risiken bei Projektentwicklungen dieser Art sind neben Planungsfehlern ungeplante Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Mindereinnahmen durch Abweichungen vom kalkulierten Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe, die sich etwa durch einen zu schleppend verlaufenden Abverkauf der Wohnungen ergeben können. Es handelt sich hier um ein "qualifiziertes" Nachrangdarlehen, das heißt, dass Tilgungs- und Verzinsungsansprüche dann nicht geltend gemacht werden können, wenn das einen Grund für ein Insolvenzverfahren darstellen würde. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers, müssen zuerst die Forderungen nicht nachrangiger Gläubiger bedient werden.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Die Einschaltung eines externen Treuhänders und eines Zahlungsabwicklers schafft zusätzliche Beobachtungs- und Kontrollinstanzen. Guthaben auf dem Konto, auf das die nach Baufortschritt zu leistenden Kaufpreiszahlungen eingehen sind zu Gunsten des Treuhänders verpfändet, desgleichen ausstehende Kaufpreisforderungen. Hinzu kommen eine persönliche Bürgschaft des Geschäftsführers der CBH, Hagen Grothe, über den Gesamtbetrag des Darlehens zuzüglich Zinsen und die Verpflichtung der CBH, zu vier Terminen während des Jahres 2017 insgesamt 1,8 Millionen Euro auf ein Treuhandkonto einzuzahlen. Kommt die CBH mit einer dieser Raten in Verzug, tritt der Verwertungsfall ein. Die Werthaltigkeit der persönlichen Bürgschaft lässt sich jedoch nur schwer beurteilen und die gewährten Nachrangsicherheiten stehen alle unter dem Vorbehalt der Geltung der Konditionen des qualifizierten Nachrangs, sprich: sie kommen erst dann zum Tragen, wenn der Darlehensnehmer zwar zahlen könnte, es aber aus unerfindlichen Gründen nicht tut.

Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine Kosten. Die Projektgesellschaft leistet an Exporo während der Zeichnungsfrist Vergütungen in Höhe von bis zu 4,9 Prozent der gesamten Nachrangdarlehenssumme, darin sind 0,6 Prozent für den Zahlungsabwickler Secupay und 0,2 Prozent für den Treuhänder enthalten. Hinzu kommen laufende Kosten für Exporo in Höhe von 1,5 Prozent jährlich, das sind bei 16 Monaten Laufzeit 2 Prozent. Insgesamt kostet den Darlehensnehmer das Crowd-Darlehen samt Anlegerzinsen folglich bis zu 14,2 Prozent.

fondstelegramm-Meinung. In Dresden sind in den vergangenen Jahren – wenn auch nicht in mit Berlin oder München vergleichbarem Maße – die Preise für Wohneigentum enorm gestiegen. Der Bauträger verfügt über ausreichend Erfahrung, auch ein solches Großprojekt durchzuführen, ist jedoch nur mit einem sehr geringen Eigenkapitalanteil dabei. Dass er es gleichwohl ernst meint, darf man seinem Commitment entnehmen, von den erzielten Verkaufserlösen bereits während der Laufzeit des Darlehens Ratenzahlungen auf ein Treuhandkonto vorzunehmen und die Nichtleistung dieser Zahlungen zum Fall der Verwertung seiner persönlichen Bürgschaft zu machen. Das ist schon ein Pfund, darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch diese "Sicherheit" unter dem Vorbehalt steht, dass die Nachrangkonditionen gewahrt sein müssen, dass also ausreichend Liquidität bei der Darlehensnehmerin vorhanden ist.