Angebot. Die Exporo Projekt 61 GmbH begibt Schuldverschreibungen. Sie will insgesamt 4,8 Millionen Euro platzieren und damit Darlehensforderungen gegen eine niederländische Gesellschaft erwerben, die in Berlin-Lichterfelde ein denkmalgeschütztes Postgebäude sanieren, in Wohnungen umwandeln und zwei neue Wohngebäude errichten will. Durch die Anlegergelder soll ein Teil der Eigenmittel des Projektentwicklers zurückgeführt werden. Jede Schuldverschreibung lautet über einen Nennbetrag von 1.000 Euro. Die Schuldverschreibungen sollen mit jährlich 5,5 Prozent verzinst werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Schuldverschreibungen laufen bis zum 31. Juli 2021. Der Emittent kann die Vermögensanlage zum 20. Dezember 2020 kündigen, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Emittent. Die im Mai 2018 gegründete Exporo Projekt 61 GmbH ist eine 100-prozentige Tochter der Exporo AG. Der Emittent verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro, das zur Hälfte einbezahlt ist. Er will Darlehensforderungen gegen eine noch zu gründenden Tochtergesellschaft der Four Pillars Holding B.V. mit Sitz in Amsterdam erwerben. Diese neue Gesellschaft wird das Darlehen an die Projektgesellschaft weiterreichen.

Projektentwickler. Four Pillars ist ein Immobilienprojektentwickler in Amsterdam. Er wurde unter anderem von Tayfun Demirören gegründet und hat laut Exporo ein Bauprojekt in Berlin und zwei Projekte in Istanbul realisiert. Die Angaben zum Projektentwickler sind absolut unzureichend. Auch im Internet finden sich keine hinreichenden Belege, dass es sich um einen hinreichend erfahrenen Projektentwickler handelt. Hier hätte Exporo mehr Material liefern müssen.

Projekt. Die Projektgesellschaft ist eine Zweckgesellschaft und ebenfalls eine 100-prozentige Tochter der Four Billars. Sie will ein altes Postgebäude sanieren und zwei neue Wohnhäuser bauen. Insgesamt sollen 48 Wohnungen und acht Gewerbeeinheiten mit insgesamt knapp 6.000 Quadratmetern Nutzfläche und eine Tiefgarage mit 34 Stellplätzen entstehen. Die Baugenehmigung liegt vor. Der Baubeginn ist für März 2019 vorgesehen. Die Fertigstellung ist für Mitte 2020 vorgesehen. Die Wohnungen und Gewerbeeinheiten sollen durch den Berliner Immobilienmakler Ziegert Immobilien an Kapitalanleger veräußert werden.

Standort. Berlin-Lichterfelde gehört zum Berliner Stadtbezirk Steglitz-Zehlendorf. Er ist der flächenmäßig drittgrößte Stadtbezirk, am Stadtrand gelegen, mit viel Grün und einem für Berlin relativ niedrigem Anteil an Mietwohnungen von 72 Prozent am Gesamtbestand, infolgedessen ist der Anteil an Eigentumswohnungen entsprechend hoch. Laut IBB Wohnungsmarktbericht für 2017 leben im Stadtbezirk Steglitz-Zehlendorf rund 304.000 Menschen, in ganz Berlin 3,67 Millionen. 2015 bis 2030 wird in Steglitz-Zehlendorf mit einem Bevölkerungszuwachs von insgesamt 2,8 Prozent gerechnet.
Die Grundstücke Hindenburgdamm 1 Ecke Königsberger Straße 25 liegen einerseits direkt am Teltowkanal, andererseits an einer sehr stark befahrenen Kreuzung – die Königsberger Straße ist vierspurig befahrbar. Lichterfelde verfügt über einen S-Bahn-Anschluss.

Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund 28,5 Millionen Euro. 71 Prozent sollen über ein erstrangig zu besicherndes Bankdarlehen finanziert werden – das Darlehen wird erst ausgezahlt, wenn mindestens 30 Prozent der Wohnungen verkauft sind. 17 Prozent sind Anlegergelder. 12 Prozent sind Eigenkapital, woher der Projektentwickler allerdings die knapp 3,5 Millionen Euro nimmt, geht aus den Unterlagen nicht hervor.

Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Die Wohnungen sollen laut einer Annonce auf Immobilienscout zu einem Preis zwischen rund 5.100 und 5.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche veräußert werden. Das ist ein derzeit marktüblicher Preis für neue Eigentumswohnungen in Berlin.

Risiken. Ob die Finanzierung geschlossen ist, bleibt offen. Die Bonität des Projektentwicklers und des Forderungsverkäufers ist unbekannt. Es besteht möglicher Weise ein eklatantes Schlüsselpersonenrisiko–die Aussage bleibt eine Vermutung, da zum Projektentwickler keine entscheidungsrelevanten Informationen vorliegen. Es bestehen die typischen Bauherrenrisiken. Das Postgebäude ist denkmalgeschützt und unterliegt entsprechenden baulichen Auflagen.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Das den Forderungen des Emittenten zu Grunde liegende Darlehen soll durch zweitrangige Grundschulden besichert werden.

Kosten. Die Anleger brauchen keine weiteren Kosten tragen. 15,8 Prozent der Anlegergelder werden für einmalige und laufende Kosten des Emittenten und der Crowdinvesting-Plattform verwendet. Weitere 10,1 Prozent sind über die Laufzeit an die Anleger zu entrichten. Insgesamt ergibt sich eine Kostenbelastung des Emittenten von 25,9 Prozent beziehungsweise 14,1 Prozent jährlich bei Annahme der Mindestlaufzeit.

fondstelegramm-Meinung.Für die Vermögensanlage sprechen die Lage der Grundstücke, das Vorliegen einer Baugenehmigung und der marktgerecht angebotene Verkaufspreis für die Wohnungen. Zum Projektentwickler wurden in den Verkaufsunterlagen keine ausreichenden Angaben aufgeführt, zumal sich die Anleger auch im Internet kein hinreichendes Bild über den Projektentwickler machen können. Die Ausführungen zur Finanzierung enthalten keine klaren Statements, ob die erst- und zweitrangigen Darlehen bereits unter Dach und Fach sind. Der Darlehensnehmer des Darlehens, auf dem die Forderungen des Emittenten der Schuldverschreibungen basieren, wird nicht namentlich benannt. Zudem ist der Umweg Darlehen-Forderung-Schuldverschreibung sehr kompliziert.

Das Bauprojekt an sich verspricht Gutes, aber alles Drumherum bleibt verschwommen.