Angebot. Die Exporo Forderungshändler II GmbH bietet anteilige Forderungen aus Nachrangdarlehen des in Österreich ansässigen Emittenten, der Marlene Property NRW Beta GmbH & Co. KG zum Kauf an. Das Emissionsvolumen soll insgesamt 2,45 bis 2,5 Millionen Euro erreichen. Der Emittent will Bestandswohngebäude in Wuppertal und Gelsenkirchen erwerben, Sanierungsmaßnahmen im geringen Umfang durchführen, die Mieten erhöhen und im Anschluss an einen Einzelinvestor verkaufen. Anleger können Forderungen ab 500 Euro erwerben. Die Forderungsbeträge sollen mit 6,0 Prozent jährlich verzinst werden und sind endfällig. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Vermögensanlage läuft bis zum 20. Dezember 2021. Der Emittent kann die Forderungen vorzeitig zum 30. September 2020, 31. März 2021 und 30. September 2021 kündigen, ohne dass er Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen müsste.

Projektentwickler. Die im März 2018 gegründete Marlene Property NRW Beta GmbH & Co. KG gehört zum österreichischen Projektentwickler Vestwerk Property Partners GmbH. Das 2012 gegründete Unternehmen Vestwerk hat bislang vier Gebäude mit 30 Wohnungen in Wien und ein Immobilienportfolio aus 11 Objekten mit 160 Wohnungen in Leipzig, Dresden und Halle realisiert. Ein Gewerbeobjekt in Wien soll bis 2021 saniert sein. Auf der Homepage von Vestwerk sind, neben den hier als Investitionsgegenstand aufgeführten Objekten, acht weitere Immobilien aus NRW aufgelistet. Das Vestwerk-Team besteht aus acht Mitarbeitern. Geschäftsführer ist Florian Vitus Dietz. Das Geschäftsjahr 2017 beendete Vestwerk mit einem Bilanzgewinn von rund 2,6 Millionen Euro (gegenüber rund 500.000 Euro in 2016), bei einer Bilanzsumme von rund 4,9 Millionen Euro (gegenüber rund 8,3 Millionen Euro im Vorjahr). Die Eigenkapitalquote lag bei 85 Prozent.

Projekt. Das Marlene Portfolio besteht aus neun Gebäuden mit 125 Wohn- und Gewerbeeinheiten. 75 Prozent der 8.412 Quadratmeter Nutzfläche sind Wohnungen, 25 Prozent Gewerbeflächen. 96 Prozent sind vermietet. Der Emittent ist noch nicht Immobilieneigentümer.

Standort. Sieben Gebäude liegen in verschiedenen Stadtteilen Wuppertals, zwei Immobilien stehen in Gelsenkirchen, im Stadtteil Horst. Die Lagen sind unterschiedlich. Der Anbieter selbst spricht von mittleren bis guten Lagen. Nach Angaben der Bertelsmann-Stiftung hatte Wuppertal 2012 rund 343.000 Einwohner. Bis 2030 wird ein Bevölkerungsrückgang auf rund 328.000 Personen erwartet. In Gelsenkirchen lebten 2012 rund 258.000 Menschen. 2030 geht Bertelsmann von einem Sinken der Einwohnerzahl auf 244.000 aus.

Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen von 11,45 Millionen Euro soll zu 70 Prozent über erstrangige Bankdarlehen finanziert werden. Ob die Darlehensverträge vorliegen, bleibt offen. 21 Prozent stellen Nachrangdarlehen dar, die den Forderungen der Anleger zu Grunde liegen. 9 Prozent sollen „Eigenkapital“ sein, vermutlich handelt es sich jedoch um ein weiteres Darlehen, da ein Vertragsanhang eine entsprechende Rangrücktritts- und Darlehensbelassungserklärung anführt.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Der Ankaufspreis des Portfolios soll bei rund 1.100 Euro je Quadratmeter Nutzfläche liegen, den Marktpreis soll ein Verkehrswertgutachten bestätigt haben. Durch Mietoptimierungsmaßnahmen sollen die Mieten um 1,00 Euro je Quadratmeter monatlich steigen. Verkauft werden soll das Portfolio für rund 1.500 Euro je Quadratmeter. Um das Gesamtinvestitionsvolumen darstellen zu können, ist ein Verkaufspreis von rund 1.400 Euro je Quadratmeter erforderlich. Der Einkaufspreis soll das 15,5-Fache der Jahresnetto-Istmiete betragen, der Verkaufspreis das 18,9-Fache der Jahresnetto-Sollmiete. Der Quotient aus dem Gesamtinvestitionsvolumen und der Sollmiete beträgt 16,7.
Um die Kauf- und Verkaufspreise hinreichend einschätzen zu können, müssten die jeweiligen Preise und Mieten der Einzelobjekte bekannt sein, ebenso die Aufteilung der Nutzung Wohnen/Gewerbe pro Objekt. In Wuppertal unterscheiden sich die aktuellen mittleren Kaufpreise für Wohnungen je nach Lage deutlich. Sie liegen laut Mietspiegel zwischen 971 Euro je Quadratmeter in Wuppertal-Loh und 1.837 Euro je Quadratmeter im Stadtteil Brill. In Gelsenkirchen-Horst werden aktuell Wohnungspreise von durchschnittlich 817 Euro je Quadratmeter erzielt.

Risiken. Der Emittent ist offensichtlich noch nicht Eigentümer der Objekte. Die Finanzierung ist noch nicht gesichert. Die Darlehen, auf denen die Forderungen der Anleger basieren, sind nachrangig. Das Hauptrisiko besteht darin, dass der kalkulierte Kaufpreis nicht erzielt wird.

Kosten. Für die Anleger fallen keine weiteren Kosten an. Der Emittent muss während der Laufzeit der Vermögensanlage insgesamt 14,2 Prozent an Exporo zahlen, weitere 15,8 Prozent an die Anleger, das sind in der Summe 30,0 Prozent beziehungsweise 11,4 Prozent jährlich.

fondstelegramm-Meinung. Die Pluspunkte der Vermögensanlage bestehen darin, dass es sich um Bestandsobjekte handelt, die zu 96 Prozent vermietet sind. Folglich bestehen, abgesehen von den Sanierungsmaßnahmen, keine weiteren Baurisiken. Positiv ist außerdem, dass der Projektentwickler bereits einige Immobilien erfolgreich saniert hat. Der Emittent ist jedoch noch nicht Eigentümer der Immobilien. Und die Finanzierung ist noch nicht gesichert. Das überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Immobilienportfolio setzt auf mittlere bis gute innerstädtische Wohnlagen, mit derzeit noch gemäßigten Kaufpreisen. Wuppertal und Gelsenkirchen sind jedoch Standorte mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung. Das Portfolio soll nach kleinen Sanierungsarbeiten und Mietoptimierungen gleich wieder verkauft werden. Um das Gesamtinvestitionsvolumen einzuspielen, muss der Verkauf zu 1,2 Jahresmieten über dem Einkaufsfaktor erfolgen, geplant sind 3,3 Jahresmieten über dem Einkaufsfaktor.

Nach geringen Sanierungsmaßnahmen und Mietoptimierungen will der erfahrene Projektentwickler das Portfolio um 3,3 Jahresmieten teurer weiterverkaufen, an Standorten mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung.