Analyse: Exporo – Milestone Campus West
Mikroapartments am Wissenschaftsstandort Aachen
Angebot. Am Campus West der RWTH in Aachen entstehen in zwei Neubauten und zwei Bestandsimmobilien, die umgebaut werden, Studentenwohnungen und Mikroapartments. Die beiden Projektentwicklungsgesellschaften Value One und Ideal Wohnen halten eine Zwischengesellschaft, die ihrerseits Eigentümerin der Projektgesellschaft wird. Das Gesamtinvestitionsvolumen dieses Projekts beläuft sich auf knapp 47 Millionen Euro, 2,45 Millionen sollen ein nachrangiges Crowddarlehen beisteuern. Dessen Laufzeit beträgt bis zum 30. März 2020 rund 28 Monate, die Darlehensnehmerin kann jedoch vorzeitig zum 30. Mai 2019 ordentlich kündigen, gegebenenfalls auch anteilige Darlehensbeträge. Darüber hinaus kann sie jederzeit auch außerordentlich kündigen, ist dann aber zu Zinszahlungen gemäß der jeweils nächsten Frist einer ordentlichen Vertragslaufzeit verpflichtet, also an einen Zinslauf entweder bis zum 30. Mai 2019 oder bis zum eigentlichen Ende am 30. März 2020 gebunden. Die Crowd hat keine Kündigungsmöglichkeit. Es werden endfällige 6 Prozent pro Jahr in Aussicht gestellt, Investitionen ab 500 Euro sind möglich.
Crowdinvesting-Plattform. Exporo hat seit Dezember 2014 inzwischen 86 Projektfinanzierungen abgeschlossen und rund 113 Millionen Euro Mezzaninekapital vermittelt. Bei 15 Projekten ist die Laufzeit bereits beendet, und knapp 18 Millionen Euro Darlehen sind zwischen 4,5 und 6 Prozent pro Jahr verzinst zurückbezahlt worden. Durch vorzeitige Rückzahlung ergab sich rechnerisch bei ein paar Projekten auch eine sehr viel höhere Verzinsung. Ausfälle gab es bisher keine. Mit den beiden Projektentwicklern Value One AG und Ideal Wohnen ist es das erste Projekt für Exporo. Mit "University Lodges" und "Students Living" hat Exporo jedoch schon die Finanzierung zweier Studentenwohnprojekte begeleitet.
Projektentwickler. Die Value One Holding AG hat einen Schwerpunkt in der Immobilienentwicklung, im Facility Management und der Beratung, betreibt aber auch unter der hauseigenen Marke "Milestone" Studentenwohnheime. Mit einer Milliarde Euro entwickeltem Projektvolumen kann das Unternehmen zu den erfahrenen Projektentwicklern gezählt werden und hat bereits mehrere Studentenwohnheime und Mikroapartmentanlagen gebaut. Unter den auf ihrer Homepage genannten Referenzprojekten findet sich immerhin auch das 2001 gebaute Objekt "Adler & Ameise" in Wien, das im Eigentum der Commerz Grundbesitz Immobilieninvestmentgesellschaft war, bevor es 2005 für knapp 60 Millionen Euro in den Fonds "Österreich III" von Wealthcap eingebracht wurde. Die Immobilie steht derzeit zum Verkauf und soll laut Gutachter 78 bis 80 Millionen Euro erlösen.
Die Ideal Wohnen GmbH & Co. KG ist Teil des Konzerns Ideal Assets, der 2007 gegründet wurde. In seiner Referenzliste verweist das Unternehmen auf bisher acht Wohnbauprojekte, einschlägig für das Projekt Milestone Campus West dürfte die Erfahrung aus dem Bau eines Studentenwohnheims in Siegen mit 242 Apartments sein.
Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die Studenthouse Studentenstraße 1 GmbH. An ihr sind – laut Projektunterlagen – die beiden Projektentwicklungsgesellschaften zu zwei Drittel (Value One) und zu einem Drittel (Ideal) beteiligt. Im Handelsregister ist diese Gesellschafterstruktur jedoch noch nicht dokumentiert (Stand 12. Dezember 2017), da ist die Value One Holding noch alleinige Eigentümerin. Die Darlehensnehmerin wird mit den Mitteln 94,9 Prozent der Projektgesellschaft "Guter Hirte GmbH & Co. KG" erwerben und den Rest als Gesellschafterdarlehen ausreichen.
Es ist im Bauträgergeschäft üblich, Projektentwicklungsgesellschaften auszugründen, was für die Darlehensgeber in der Regel den Nachteil hat, dass der Projektentwickler nicht selbst für die Verpflichtungen aus dem Darlehen einstehen muss, wenn die Projektgesellschaft auch Darlehensnehmerin ist. Es hat aber den Vorteil, dass die Mittel sehr wahrscheinlich nicht anders verwendet werden.
Projekt. Unweit des neu entstehenden Campus West in der Universitätsstadt Aachen entstehen in der Süsterfeldstraße 99 durch Umbau eines Bestandsobjekts und Neubau insgesamt 284 Apartments, 132 Tiefgaragenplätze und eine E-Auto- und E-Bike-Station. Das Nutzungskonzept zielt auf Studenten, Young Professionals und Gastwissenschaftler, verkauft werden sollen die Apartments an Kapitalanleger. Die Baugenehmigung liegt vor, Baubeginn ist für April 2018 avisiert, noch im Winter 2017 soll der Vertrieb starten. Wer den Verkauf organisiert, ist den Unterlagen nicht explizit zu entnehmen, aber Ideal Assets wirbt mit Verkaufs-Know-how als eine ihrer Kernkompetenzen.
Standort. Die Stadt Aachen hat 254.000 Einwohner, darunter derzeit knapp 60.000 Studenten, und mit der RWTH und der FH Aachen zwei Hochschulen. Auf dem Campus West entstehen neue Hochschuleinrichtungen und Forschungscluster, die ihrerseits weiteren Wohnungsbedarf entstehen lassen.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen ist mit 46,95 Millionen Euro veranschlagt. 40 Millionen Euro sollen aus einer Bankenfinanzierung kommen und 2,45 Millionen über das mezzanine Crowddarlehen. Als weitere Finanzierungsbestandteile sind angegeben, dass 2 Millionen Euro von den Projektträgern Value One und Ideal Wohnen eingebracht würden, die restlichen 2,5 Millionen Euro sollen durch ein weiteres Mezzanine-Darlehen dargestellt werden. Woher es kommt und wie die Rangreihenfolge zwischen den beiden Mezzanine-Darlehen aussieht, bleibt unklar.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Verkauft werden kann eine Gesamtwohnfläche von 8.068 Quadratmeter und die Pkw-Stellplätze. Damit plant der Anbieter, einen Gesamterlös in Höhe von 49,28 Millionen Euro zu erzielen. Gliedert man den Erlös aus dem Verkauf der Tiefgaragenplätze nicht aus, dann ergibt sich ein kalkulierter Quadratmeterpreis im Verkauf in Höhe von 6.108 Euro je Quadratmeter. Das erscheint sehr viel. Vergleiche zeigen jedoch, dass das zurzeit offenbar erzielbar ist: Anfang des Jahres hat Commerz Real eine Projektentwicklung für studentisches Wohnen in Düsseldorf für etwas mehr als 7.000 Euro je Quadratmeter als Globalobjekt erworben.
Risiken. Die wesentlichen Risiken bei Projektentwicklungen dieser Art sind neben Planungsfehlern ungeplante Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Mindereinnahmen durch Abweichungen vom kalkulierten Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe, die sich etwa durch einen zu schleppend verlaufenden Abverkauf der Wohnungen ergeben können. Es handelt sich hier um ein qualifiziertes Nachrangdarlehen, das heißt, dass Tilgungs- und Verzinsungsansprüche dann nicht geltend gemacht werden können, wenn das einen Grund für ein Insolvenzverfahren darstellen würde. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers, müssen zuerst die Forderungen nicht nachrangiger Gläubiger bedient werden, hier also in erster Linie Baugewerke und das Bankdarlehen. Ob dann erst das zweite Mezzanine-Darlehen dran ist, kann man den Angebotsunterlagen nicht entnehmen. Im Insolvenzfalle dürfte aber spätestens dann ohnehin nichts mehr da sein.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Exporo hat in früheren Verträgen in der Regel damit gearbeitet, dass die Gesellschafter der Darlehensnehmerin so lange keine Gewinne oder Liquidität entnehmen dürfen, so lange nicht das Crwod-Darlehen samt Zinsen zurückgeführt ist. Wollte der Projektträger also Gewinne realisieren, dann musste er erst die Crowd bedienen. In Kombination mit der Verpflichtung, Zinsen bis zum Ende der ursprünglichen Laufzeit zu zahlen, entstanden mitunter die oben genannten teils erheblich höheren Renditen. Auf einen solchen Passus im Vertrag hat Exporo diesmal verzichtet ebenso auf das Stellen einer Bürgschaft beispielsweise durch den Geschäftsführer des Projektträgers. Letzteres ist verschmerzbar, weil die Bürgschaften, die Exporo-Partner bei den letzten Projekten gegeben haben, den Bestimmungen aus dem qualifizierten Nachrang nachgeordnet waren und damit eigentlich Makulatur sind.
Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine zusätzlichen Kosten. Die anfänglichen Kosten für Treuhänder, Zahlungsabwickler und für die Erstellung von Vertrags- und Marketingunterlagen sind mit etwas mehr als 1 Prozent des Darlehensvolumens vergleichsweise schlank, ebenso die 4,5 Prozent pro Jahr laufende Kosten, die Exporo für die Vermittlung und Betreuung erhält.
fondstelegramm-Meinung. Studentisches Wohnen, zumal als Mikroapartments, die auch für Pendler, Projektmitarbeiter oder so genannte Young Professionals geeignet sind, ist ein mittlerweile gut etabliertes Immobilieninvestment-Segment, wenn auch preislich inzwischen auf recht hohem Niveau. Aber die Förderung der Bildung ist politisch erwünscht und speziell in Aachen wird in den Ausbau weiterer Wissenschaftscluster viel investiert. Die Projektentwickler sind – zumal im Segment Studentenwohnheime – erfahren und können beide auch auf größere entsprechende Projekte referieren. So bleibt als Desiderat letztlich eine Verbesserung der Darstellung einiger Details, wie vor allem die Herkunft und die Konditionen der beiden Finanzbausteine, die "Eigenkapital" und "Mezzanine-Darlehen" genannt werden, und dass der Markt für studentisches Wohnen auch weiterhin so boomt.
Crowdinvesting-Plattform. Exporo hat seit Dezember 2014 inzwischen 86 Projektfinanzierungen abgeschlossen und rund 113 Millionen Euro Mezzaninekapital vermittelt. Bei 15 Projekten ist die Laufzeit bereits beendet, und knapp 18 Millionen Euro Darlehen sind zwischen 4,5 und 6 Prozent pro Jahr verzinst zurückbezahlt worden. Durch vorzeitige Rückzahlung ergab sich rechnerisch bei ein paar Projekten auch eine sehr viel höhere Verzinsung. Ausfälle gab es bisher keine. Mit den beiden Projektentwicklern Value One AG und Ideal Wohnen ist es das erste Projekt für Exporo. Mit "University Lodges" und "Students Living" hat Exporo jedoch schon die Finanzierung zweier Studentenwohnprojekte begeleitet.
Projektentwickler. Die Value One Holding AG hat einen Schwerpunkt in der Immobilienentwicklung, im Facility Management und der Beratung, betreibt aber auch unter der hauseigenen Marke "Milestone" Studentenwohnheime. Mit einer Milliarde Euro entwickeltem Projektvolumen kann das Unternehmen zu den erfahrenen Projektentwicklern gezählt werden und hat bereits mehrere Studentenwohnheime und Mikroapartmentanlagen gebaut. Unter den auf ihrer Homepage genannten Referenzprojekten findet sich immerhin auch das 2001 gebaute Objekt "Adler & Ameise" in Wien, das im Eigentum der Commerz Grundbesitz Immobilieninvestmentgesellschaft war, bevor es 2005 für knapp 60 Millionen Euro in den Fonds "Österreich III" von Wealthcap eingebracht wurde. Die Immobilie steht derzeit zum Verkauf und soll laut Gutachter 78 bis 80 Millionen Euro erlösen.
Die Ideal Wohnen GmbH & Co. KG ist Teil des Konzerns Ideal Assets, der 2007 gegründet wurde. In seiner Referenzliste verweist das Unternehmen auf bisher acht Wohnbauprojekte, einschlägig für das Projekt Milestone Campus West dürfte die Erfahrung aus dem Bau eines Studentenwohnheims in Siegen mit 242 Apartments sein.
Darlehensnehmer. Darlehensnehmer ist die Studenthouse Studentenstraße 1 GmbH. An ihr sind – laut Projektunterlagen – die beiden Projektentwicklungsgesellschaften zu zwei Drittel (Value One) und zu einem Drittel (Ideal) beteiligt. Im Handelsregister ist diese Gesellschafterstruktur jedoch noch nicht dokumentiert (Stand 12. Dezember 2017), da ist die Value One Holding noch alleinige Eigentümerin. Die Darlehensnehmerin wird mit den Mitteln 94,9 Prozent der Projektgesellschaft "Guter Hirte GmbH & Co. KG" erwerben und den Rest als Gesellschafterdarlehen ausreichen.
Es ist im Bauträgergeschäft üblich, Projektentwicklungsgesellschaften auszugründen, was für die Darlehensgeber in der Regel den Nachteil hat, dass der Projektentwickler nicht selbst für die Verpflichtungen aus dem Darlehen einstehen muss, wenn die Projektgesellschaft auch Darlehensnehmerin ist. Es hat aber den Vorteil, dass die Mittel sehr wahrscheinlich nicht anders verwendet werden.
Projekt. Unweit des neu entstehenden Campus West in der Universitätsstadt Aachen entstehen in der Süsterfeldstraße 99 durch Umbau eines Bestandsobjekts und Neubau insgesamt 284 Apartments, 132 Tiefgaragenplätze und eine E-Auto- und E-Bike-Station. Das Nutzungskonzept zielt auf Studenten, Young Professionals und Gastwissenschaftler, verkauft werden sollen die Apartments an Kapitalanleger. Die Baugenehmigung liegt vor, Baubeginn ist für April 2018 avisiert, noch im Winter 2017 soll der Vertrieb starten. Wer den Verkauf organisiert, ist den Unterlagen nicht explizit zu entnehmen, aber Ideal Assets wirbt mit Verkaufs-Know-how als eine ihrer Kernkompetenzen.
Standort. Die Stadt Aachen hat 254.000 Einwohner, darunter derzeit knapp 60.000 Studenten, und mit der RWTH und der FH Aachen zwei Hochschulen. Auf dem Campus West entstehen neue Hochschuleinrichtungen und Forschungscluster, die ihrerseits weiteren Wohnungsbedarf entstehen lassen.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen ist mit 46,95 Millionen Euro veranschlagt. 40 Millionen Euro sollen aus einer Bankenfinanzierung kommen und 2,45 Millionen über das mezzanine Crowddarlehen. Als weitere Finanzierungsbestandteile sind angegeben, dass 2 Millionen Euro von den Projektträgern Value One und Ideal Wohnen eingebracht würden, die restlichen 2,5 Millionen Euro sollen durch ein weiteres Mezzanine-Darlehen dargestellt werden. Woher es kommt und wie die Rangreihenfolge zwischen den beiden Mezzanine-Darlehen aussieht, bleibt unklar.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Verkauft werden kann eine Gesamtwohnfläche von 8.068 Quadratmeter und die Pkw-Stellplätze. Damit plant der Anbieter, einen Gesamterlös in Höhe von 49,28 Millionen Euro zu erzielen. Gliedert man den Erlös aus dem Verkauf der Tiefgaragenplätze nicht aus, dann ergibt sich ein kalkulierter Quadratmeterpreis im Verkauf in Höhe von 6.108 Euro je Quadratmeter. Das erscheint sehr viel. Vergleiche zeigen jedoch, dass das zurzeit offenbar erzielbar ist: Anfang des Jahres hat Commerz Real eine Projektentwicklung für studentisches Wohnen in Düsseldorf für etwas mehr als 7.000 Euro je Quadratmeter als Globalobjekt erworben.
Risiken. Die wesentlichen Risiken bei Projektentwicklungen dieser Art sind neben Planungsfehlern ungeplante Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Mindereinnahmen durch Abweichungen vom kalkulierten Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe, die sich etwa durch einen zu schleppend verlaufenden Abverkauf der Wohnungen ergeben können. Es handelt sich hier um ein qualifiziertes Nachrangdarlehen, das heißt, dass Tilgungs- und Verzinsungsansprüche dann nicht geltend gemacht werden können, wenn das einen Grund für ein Insolvenzverfahren darstellen würde. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers, müssen zuerst die Forderungen nicht nachrangiger Gläubiger bedient werden, hier also in erster Linie Baugewerke und das Bankdarlehen. Ob dann erst das zweite Mezzanine-Darlehen dran ist, kann man den Angebotsunterlagen nicht entnehmen. Im Insolvenzfalle dürfte aber spätestens dann ohnehin nichts mehr da sein.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Exporo hat in früheren Verträgen in der Regel damit gearbeitet, dass die Gesellschafter der Darlehensnehmerin so lange keine Gewinne oder Liquidität entnehmen dürfen, so lange nicht das Crwod-Darlehen samt Zinsen zurückgeführt ist. Wollte der Projektträger also Gewinne realisieren, dann musste er erst die Crowd bedienen. In Kombination mit der Verpflichtung, Zinsen bis zum Ende der ursprünglichen Laufzeit zu zahlen, entstanden mitunter die oben genannten teils erheblich höheren Renditen. Auf einen solchen Passus im Vertrag hat Exporo diesmal verzichtet ebenso auf das Stellen einer Bürgschaft beispielsweise durch den Geschäftsführer des Projektträgers. Letzteres ist verschmerzbar, weil die Bürgschaften, die Exporo-Partner bei den letzten Projekten gegeben haben, den Bestimmungen aus dem qualifizierten Nachrang nachgeordnet waren und damit eigentlich Makulatur sind.
Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger keine zusätzlichen Kosten. Die anfänglichen Kosten für Treuhänder, Zahlungsabwickler und für die Erstellung von Vertrags- und Marketingunterlagen sind mit etwas mehr als 1 Prozent des Darlehensvolumens vergleichsweise schlank, ebenso die 4,5 Prozent pro Jahr laufende Kosten, die Exporo für die Vermittlung und Betreuung erhält.
fondstelegramm-Meinung. Studentisches Wohnen, zumal als Mikroapartments, die auch für Pendler, Projektmitarbeiter oder so genannte Young Professionals geeignet sind, ist ein mittlerweile gut etabliertes Immobilieninvestment-Segment, wenn auch preislich inzwischen auf recht hohem Niveau. Aber die Förderung der Bildung ist politisch erwünscht und speziell in Aachen wird in den Ausbau weiterer Wissenschaftscluster viel investiert. Die Projektentwickler sind – zumal im Segment Studentenwohnheime – erfahren und können beide auch auf größere entsprechende Projekte referieren. So bleibt als Desiderat letztlich eine Verbesserung der Darstellung einiger Details, wie vor allem die Herkunft und die Konditionen der beiden Finanzbausteine, die "Eigenkapital" und "Mezzanine-Darlehen" genannt werden, und dass der Markt für studentisches Wohnen auch weiterhin so boomt.
