Analyse: Exporo – Office & Storehouse Berlin
Bestandsobjekt – halb Büro, halb Lager – kaufen, instandhalten, verkaufen
Angebot. Die WI Objektgesellschaft 68 GmbH & Co. KG begibt Forderungen aus einem Nachrangdarlehen in Höhe von insgesamt 2,4 Millionen bis maximal 2,45 Millionen Euro. Das Nachrangdarlehen dient der teilweisen Finanzierung eines Objekterwerbs: Die WI Objektgesellschaft will ein Lager- und Bürogebäude in Berlin-Reinickendorf kaufen, die leeren Flächen vermieten und im Anschluss das Objekt wieder veräußern. Anleger können die Vermögensanlage ab 500 Euro zeichnen. Sie erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Forderungen sollen mit 5 Prozent jährlich verzinst werden. Zinsen und Tilgung sind endfällig. Die Vermögensanlage endet frühestens am 30. Juni 2020. Kündigt der Emittent die Forderungen vor diesem Termin, muss er die Zinsen bis zu diesem Zeitpunkt zahlen. Kündigt er danach, hat er die Zinsen bis zum Kündigungstag zu begleichen. Die Kapitalanlage läuft längstens bis zum 30. September 2020.
Projektentwickler. Die 2018 gegründete WI Objektgesellschaft 68 GmbH & Co. KG gehört zur Wohninvest Gruppe. Sie erwirbt, managt, optimiert und verkauft Gewerbeimmobilien. Ihre Homepage ist werblich nett gestaltet, aber inhaltlich nichtssagend. Im Exposé werden drei Referenzobjekte, zwei Bürogebäude und ein Pflegeheim, aufgeführt, die zwischen 2011 und 2014 erworben und nach ein bis zwei Jahren wieder verkauft wurden.
Die 2016 gegründete Wohninvest Holding GmbH erwirtschaftete 2017 einen Bilanzgewinn von rund 3,5 Millionen Euro (gegenüber einem Fehlbetrag von 23.000 Euro im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 53,2 Millionen Euro (rund 3,5 Millionen Euro im Gründungsjahr 2016). Die Eigenkapitalquote lag bei 16 Prozent. Das Stammkapital wurde im September 2018 auf 5 Millionen Euro erhöht. Gründer der Wohninvest-Gruppe, Harald Panzer, wurde 2019 erneut zum Geschäftsführer bestellt.
Wohninvest bekam bereits für drei Projekte Finanzierungen über Exporo vermittelt: Die Römergalerie, das Tausendfensterhaus und das Portfolio Dresden.
Projekt. Das achtgeschossige Gebäude liegt auf einem rund 9.900 Quadratmeter großen Grundstück und hat 22.800 Quadratmeter Nutzfläche. Das Baujahr wird in den Verkaufsunterlagen nicht erwähnt. Auch zum baulichen Zustand wird nichts geschrieben. Die Immobilie ist derzeit zu 93,3 Prozent vermietet. Der Hauptmieter, das Jobcenter Reinickendorf, hat etwas mehr als die Hälfte der Mietfläche gemietet und zahlt derzeit rund 74 Prozent der Nettokaltmiete. Das Jobcenter nutzt die Fläche zu Bürozwecken. Sein Mietvertrag läuft bis Ende Februar 2027. Der Emittent will die leer stehenden Flächen vermieten, kleinere Instandhaltungsmaßnahmen durchführen und das Objekt an einen institutionellen Investor verkaufen.
Objekt. Die Immobilie liegt in Berlin-Reinickendorf in der Miraustraße 54 Ecke Holzhauser Straße, am Rande eines Gewerbegebiets. Das Objekt ist derzeit noch Gegenstand des 1993 aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds Gebau Medico 31. Der Fonds hatte ein Gesamtinvestitionsvolumen von umgerechnet rund 76 Millionen Euro, davon knapp 40 Millionen Euro Eigenkapital von rund 1.000 Anlegern. Bereits ab dem dritten Bewirtschaftungsjahr konnte der Fonds seinen geplanten Auszahlungen nicht mehr nachkommen. Insgesamt wurden, fondstelegramm vorliegenden Informationen zufolge, in den vergangenen 25 Jahren lediglich rund 32 Prozent an die Kommanditisten ausgezahlt.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen von 29,87 Millionen Euro soll zu 78 Prozent durch Bankdarlehen finanziert werden. Ob der Darlehensvertrag bereits vorliegt, ist nicht bekannt. 14 Prozent sollen aus Gesellschafterdarlehen erbracht werden. Aus Anlegergeldern stammen 8 Prozent. Ein Mittelverwendungsplan wird leider nicht dargestellt.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Es soll ein Wertgutachten vorliegen, nach dem der derzeitige Marktwert der Immobilie bei 26,1 Millionen Euro liegt, das entspricht dem 15,2-Fachen der derzeitigen Jahresnettomiete, das sind rund 1.140 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Verkauft werden soll das Objekt für 34,4 Millionen Euro. Unter der Annahme, dass die restlichen Mietflächen auf dem gleichen Niveau wie die bereits vermieteten Flächen der restlichen Mieter vermietet werden, entspricht der gewünschte Verkaufspreis dem 19,7-fachen der Jahresnettomiete, das sind 1.510 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Um das Gesamtinvestitionsvolumen zurückzuerhalten, müsste das Objekt zum 17,1-fachen beziehungsweise für 1.300 Euro je Quadratmeter veräußert werden.
In Berlin Wartenberg wird derzeit eine reine Logistikfläche angeboten, für knapp 1.500 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Doch das Investitionsobjekt ist eine halbe Büroimmobilie und eine halbe Lagerimmobilie, die eher kleinteilig vermietbar und daher nicht mit dem genannten Objekt direkt vergleichbar ist. Für eine tendenzielle Preissteigerung spricht das derzeit nur begrenzte Angebot für Büro- und Lagerflächen in Berlin. Allerdings wurde nichts zum Zustand des Objekts berichtet, sodass der mögliche Verkaufspreis nicht eingeschätzt werden kann. Im Allgemeinen ist es schwierig, deutlich über dem Verkehrswert zu verkaufen, denn kleinere Instandhaltungsarbeiten und die Beseitigung des noch geringen Leerstands werden keine immense Objektaufwertung nach sich ziehen.
Unter der Annahme, dass das Jobcenter eine Fläche von 11.600 Quadratmetern angemietet hat, liegt ihre monatliche Nettokaltmiete bei 9,09 Euro je Quadratmeter und die Miete der anderen Mieter, die Lager- und Archivräume mieten, bei 3,59 Euro je Quadratmeter. Nach Angaben von JLL lagen die Büromieten in Reinickendorf im ersten Quartal 2019 zwischen 10 und 18 Euro je Quadratmeter. In ganz Berlin betrug die Leerstandsrate für Büroflächen nur 2,2 Prozent, so CBRE. Die Logistikmieten rangierten in Berlin-Umland Nord zwischen 2,50 und 3,80 Euro je Quadratmeter im Monat, so JLL. Die Objektmieten liegen folglich im Marktbereich.
Risiken. Der Emittent ist noch nicht Eigentümer der Immobilie. Vermutlich wird der Darlehensvertrag mit der erstfinanzierenden Bank noch nicht vorliegen. Es werden keine Eigenmittel eingesetzt. Das Hauptrisiko besteht darin, das der Emittent nach nur geringfügigen Instandhaltungsmaßnahmen und der Vermietung der restlichen Gewerberäume einen Verkaufspreis erzielen will, der deutlich über dem heutigen Verkehrswert liegt.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Die WI Bad Wörishofen GmbH, eine Immobiliengesellschaft, deren Geschäftsführer ebenfalls Harald Panzer ist, hat ein abstraktes Schuldanerkenntnis in Höhe des den Forderungen zu Grunde liegenden Darlehens zugunsten der Elbtreuhand Service GmbH abgegeben. Die Gesellschafterdarlehen gebenden Personen treten im Rang gegenüber den Forderungsinhabern zurück.
Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten tragen. Der Emittent muss an Exporo, den Sicherheiten-Treuhänder und für Marketingmaßnahmen insgesamt 8,9 Prozent des Forderungsbetrags zahlen, weitere 6,7 Prozent an die Anleger, das sind insgesamt 15,6 Prozent beziehungsweise 11,7 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Der Pluspunkt der Vermögensanlage besteht darin, dass der Emittent keine wesentlichen Bauherrenrisiken tragen muss, denn es handelt sich um ein Bestandsgebäude. Ein weiterer Vorteil besteht in dem derzeit begrenzten Angebot an Büro- und Lagerimmobilien in Berlin. Die Angaben zum Emittenten sind unzureichend, um sich ein hinreichendes Bild zu verschaffen. Der Emittent ist noch nicht Eigentümer der Immobilie, hier schwebt ein nicht zu unterschätzendes Risiko über der Vermögensanlage. Im Wesentlichen handelt es sich um ein Spekulationsgeschäft, denn außer kosmetischen Eingriffen, wird an der Immobilie nichts verändert. Im Übrigen wird aus den Verkaufsunterlagen nicht ersichtlich, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und wann es errichtet wurde.
Projektentwickler. Die 2018 gegründete WI Objektgesellschaft 68 GmbH & Co. KG gehört zur Wohninvest Gruppe. Sie erwirbt, managt, optimiert und verkauft Gewerbeimmobilien. Ihre Homepage ist werblich nett gestaltet, aber inhaltlich nichtssagend. Im Exposé werden drei Referenzobjekte, zwei Bürogebäude und ein Pflegeheim, aufgeführt, die zwischen 2011 und 2014 erworben und nach ein bis zwei Jahren wieder verkauft wurden.
Die 2016 gegründete Wohninvest Holding GmbH erwirtschaftete 2017 einen Bilanzgewinn von rund 3,5 Millionen Euro (gegenüber einem Fehlbetrag von 23.000 Euro im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 53,2 Millionen Euro (rund 3,5 Millionen Euro im Gründungsjahr 2016). Die Eigenkapitalquote lag bei 16 Prozent. Das Stammkapital wurde im September 2018 auf 5 Millionen Euro erhöht. Gründer der Wohninvest-Gruppe, Harald Panzer, wurde 2019 erneut zum Geschäftsführer bestellt.
Wohninvest bekam bereits für drei Projekte Finanzierungen über Exporo vermittelt: Die Römergalerie, das Tausendfensterhaus und das Portfolio Dresden.
Projekt. Das achtgeschossige Gebäude liegt auf einem rund 9.900 Quadratmeter großen Grundstück und hat 22.800 Quadratmeter Nutzfläche. Das Baujahr wird in den Verkaufsunterlagen nicht erwähnt. Auch zum baulichen Zustand wird nichts geschrieben. Die Immobilie ist derzeit zu 93,3 Prozent vermietet. Der Hauptmieter, das Jobcenter Reinickendorf, hat etwas mehr als die Hälfte der Mietfläche gemietet und zahlt derzeit rund 74 Prozent der Nettokaltmiete. Das Jobcenter nutzt die Fläche zu Bürozwecken. Sein Mietvertrag läuft bis Ende Februar 2027. Der Emittent will die leer stehenden Flächen vermieten, kleinere Instandhaltungsmaßnahmen durchführen und das Objekt an einen institutionellen Investor verkaufen.
Objekt. Die Immobilie liegt in Berlin-Reinickendorf in der Miraustraße 54 Ecke Holzhauser Straße, am Rande eines Gewerbegebiets. Das Objekt ist derzeit noch Gegenstand des 1993 aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds Gebau Medico 31. Der Fonds hatte ein Gesamtinvestitionsvolumen von umgerechnet rund 76 Millionen Euro, davon knapp 40 Millionen Euro Eigenkapital von rund 1.000 Anlegern. Bereits ab dem dritten Bewirtschaftungsjahr konnte der Fonds seinen geplanten Auszahlungen nicht mehr nachkommen. Insgesamt wurden, fondstelegramm vorliegenden Informationen zufolge, in den vergangenen 25 Jahren lediglich rund 32 Prozent an die Kommanditisten ausgezahlt.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen von 29,87 Millionen Euro soll zu 78 Prozent durch Bankdarlehen finanziert werden. Ob der Darlehensvertrag bereits vorliegt, ist nicht bekannt. 14 Prozent sollen aus Gesellschafterdarlehen erbracht werden. Aus Anlegergeldern stammen 8 Prozent. Ein Mittelverwendungsplan wird leider nicht dargestellt.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Es soll ein Wertgutachten vorliegen, nach dem der derzeitige Marktwert der Immobilie bei 26,1 Millionen Euro liegt, das entspricht dem 15,2-Fachen der derzeitigen Jahresnettomiete, das sind rund 1.140 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Verkauft werden soll das Objekt für 34,4 Millionen Euro. Unter der Annahme, dass die restlichen Mietflächen auf dem gleichen Niveau wie die bereits vermieteten Flächen der restlichen Mieter vermietet werden, entspricht der gewünschte Verkaufspreis dem 19,7-fachen der Jahresnettomiete, das sind 1.510 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Um das Gesamtinvestitionsvolumen zurückzuerhalten, müsste das Objekt zum 17,1-fachen beziehungsweise für 1.300 Euro je Quadratmeter veräußert werden.
In Berlin Wartenberg wird derzeit eine reine Logistikfläche angeboten, für knapp 1.500 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Doch das Investitionsobjekt ist eine halbe Büroimmobilie und eine halbe Lagerimmobilie, die eher kleinteilig vermietbar und daher nicht mit dem genannten Objekt direkt vergleichbar ist. Für eine tendenzielle Preissteigerung spricht das derzeit nur begrenzte Angebot für Büro- und Lagerflächen in Berlin. Allerdings wurde nichts zum Zustand des Objekts berichtet, sodass der mögliche Verkaufspreis nicht eingeschätzt werden kann. Im Allgemeinen ist es schwierig, deutlich über dem Verkehrswert zu verkaufen, denn kleinere Instandhaltungsarbeiten und die Beseitigung des noch geringen Leerstands werden keine immense Objektaufwertung nach sich ziehen.
Unter der Annahme, dass das Jobcenter eine Fläche von 11.600 Quadratmetern angemietet hat, liegt ihre monatliche Nettokaltmiete bei 9,09 Euro je Quadratmeter und die Miete der anderen Mieter, die Lager- und Archivräume mieten, bei 3,59 Euro je Quadratmeter. Nach Angaben von JLL lagen die Büromieten in Reinickendorf im ersten Quartal 2019 zwischen 10 und 18 Euro je Quadratmeter. In ganz Berlin betrug die Leerstandsrate für Büroflächen nur 2,2 Prozent, so CBRE. Die Logistikmieten rangierten in Berlin-Umland Nord zwischen 2,50 und 3,80 Euro je Quadratmeter im Monat, so JLL. Die Objektmieten liegen folglich im Marktbereich.
Risiken. Der Emittent ist noch nicht Eigentümer der Immobilie. Vermutlich wird der Darlehensvertrag mit der erstfinanzierenden Bank noch nicht vorliegen. Es werden keine Eigenmittel eingesetzt. Das Hauptrisiko besteht darin, das der Emittent nach nur geringfügigen Instandhaltungsmaßnahmen und der Vermietung der restlichen Gewerberäume einen Verkaufspreis erzielen will, der deutlich über dem heutigen Verkehrswert liegt.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Die WI Bad Wörishofen GmbH, eine Immobiliengesellschaft, deren Geschäftsführer ebenfalls Harald Panzer ist, hat ein abstraktes Schuldanerkenntnis in Höhe des den Forderungen zu Grunde liegenden Darlehens zugunsten der Elbtreuhand Service GmbH abgegeben. Die Gesellschafterdarlehen gebenden Personen treten im Rang gegenüber den Forderungsinhabern zurück.
Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten tragen. Der Emittent muss an Exporo, den Sicherheiten-Treuhänder und für Marketingmaßnahmen insgesamt 8,9 Prozent des Forderungsbetrags zahlen, weitere 6,7 Prozent an die Anleger, das sind insgesamt 15,6 Prozent beziehungsweise 11,7 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Der Pluspunkt der Vermögensanlage besteht darin, dass der Emittent keine wesentlichen Bauherrenrisiken tragen muss, denn es handelt sich um ein Bestandsgebäude. Ein weiterer Vorteil besteht in dem derzeit begrenzten Angebot an Büro- und Lagerimmobilien in Berlin. Die Angaben zum Emittenten sind unzureichend, um sich ein hinreichendes Bild zu verschaffen. Der Emittent ist noch nicht Eigentümer der Immobilie, hier schwebt ein nicht zu unterschätzendes Risiko über der Vermögensanlage. Im Wesentlichen handelt es sich um ein Spekulationsgeschäft, denn außer kosmetischen Eingriffen, wird an der Immobilie nichts verändert. Im Übrigen wird aus den Verkaufsunterlagen nicht ersichtlich, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und wann es errichtet wurde.
Viel Spekulation für wenig Rendite.
