Angebot. Angeboten werden Darlehensforderungen der Zweckgesellschaft Exporo Forderungstreuhändler II GmbH aus einem zweckgebundenen Nachrangdarlehen der MHB-Bank. Darlehensnehmer und Emittent der Kapitalanlage ist die S+K GmbH. Sie will ein Wohngebäude in Paderborn errichten. Die Darlehenssumme soll mindestens 560.000 Euro erreichen, maximal 585.000 Euro. Anleger können die Vermögensanlage ab 100 Euro zeichnen. Die Forderungsbeträge sollen mit 5,5 Prozent jährlich verzinst und erst am Ende der Laufzeit ausgezahlt werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Kapitalanlagen laufen bis zum 30. April 2020. S+K kann die Verträge bereits zum 31. Januar 2020 kündigen, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Projektentwickler. Die S+K GmbH wurde im November 2011 gegründet und hat ihren Sitz in Paderborn. Ihr Stammkapital beträgt 25.000 Euro. Das Unternehmen erwirbt, errichtet und veräußert Immobilien in der Region Paderborn. Geschäftsführerin ist Magdalena Sunal. Als Referenzobjekte führt das Unternehmen sechs von ihm errichtete Mehrfamilienhäuser auf. Die Homepage von S+K zeigt lediglich Fotos und einige Daten der derzeit laufenden und bereits fertiggestellten Projekte. S+K schloss das Jahr 2016 mit einem Jahresüberschuss von rund 89.000 Euro ab (im Vorjahr waren es 334.000 Euro) bei einer Bilanzsumme von rund 5,15 Millionen Euro (rund 6,34 Millionen Euro in 2015). Es wurde ein Verlustvortrag von rund 96.000 Euro bilanziert (rund 430.000 Euro in 2015). Die Eigenkapitalquote lag 2016 bei 5,5 Prozent.
Die ebenfalls von Magdalena Sunal geführte MDF Immobilien GmbH wurde 2015 liquidiert. Ihr letzter Jahresabschluss war 2015 und endete mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von rund 216.000 Euro, bei einer Bilanzsumme von rund 560.000 Euro.

Projekt. S+K errichtet ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 956 Quadratmetern Wohnfläche für 11 Wohnungen. Zum Objekt gehört eine Tiefgarage mit 14 Stellplätzen. S+K ist Eigentümer des Grundstücks. Die Baugenehmigung liegt vor. Ende 2018 wurde mit dem Bau begonnen. Mitte 2020 soll die Immobilie fertiggestellt sein.

Standort. Paderborn liegt im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Die Stadt hat rund 150.000 Einwohner. 2015 ging die Bertelsmann-Stiftung für Paderborn von einem Bevölkerungswachstum von insgesamt 3,1 Prozent bis 2030 aus.
Das 1.148 Quadratmeter messende Baugrundstück Hirtenweg 3 liegt am Rande einer Wohnsiedlung. Der Padersee ist ein Kilometer entfernt. Bis zum Bahnhof Paderborn-Nord sind es 1,7 km.

Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen von 2,69 Millionen Euro wird zu 7 Prozent aus Eigenkapital des Projektentwicklers finanziert. Den größten Finanzierungsanteil bilden mit 48 Prozent die geplanten Zahlungen der Wohnungskäufer gemäß MaBV. 24 Prozent stellen Bankdarlehen dar, ob bereits ein Darlehensvertrag vorliegt, ist offen. Die Anleger finanzieren 21 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Alle Wohnungen, bis auf eine, wurden gemäß Exposé bereits zum kalkulierten Verkaufspreis von 3.255 Euro je Quadratmeter veräußert. Der Preis liegt im derzeit marktüblichen Bereich. Die derzeit auf Immobilienscout aufgelisteten 20 Neubau-Eigentumswohnungen werden im Durchschnitt für 3.018 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angeboten. Jeder Stellplatz soll 18.800 Euro kosten. Die erste Finanzierungsrate nach MaBV ist bereits geflossen.

Risiken. Es bestehen alle Risiken, die mit dem Bau einer Immobilie verbunden sind. Der Emittent ist ein sehr kleines Unternehmen ohne nennenswerte Bonität und mit einem sehr hohen Schlüsselpersonenrisiko. Der Kreditvertrag mit der Bank ist möglicherweise noch nicht geschlossen.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Für die, den Forderungen zu Grunde liegenden, Nachrangdarlehen soll im Rang nach der finanzierenden Bank eine Grundschuld zu Lasten des Baugrundstücks eingetragen werden. Die Aufgabe des Sicherheitentreuhänders übernimmt dabei die Elbtreuhand Service GmbH.

Kosten. Anleger haben keine weiteren Kosten zu tragen. Der Emittent muss insgesamt 9,5 Prozent der Forderungsbeträge an Exporo zahlen, weitere 6,4 Prozent an die Anleger, das ergibt in der Summe 15,9 Prozent beziehungsweise 13,6 Prozent jährlich.

fondstelegramm-Meinung. Die Kapitalanlage erfreut sich folgender Pluspunkte: Die Baugenehmigung für das Wohngebäude liegt vor, mit dem Bau wurde begonnen. Darüber hinaus wurden fast alle Wohnungen bereits veräußert, der kalkulierte Verkaufspreis entspricht den derzeitigen Marktpreisen. Die Lage ist gut zum Wohnen geeignet. Folgende Schwachstellen birgt die Vermögensanlage in sich: Es bleibt das volle Bauherrenrisiko. Der Emittent verfügt über keine nennenswerte Bonität. Bis auf kurze Informationen zu den derzeit laufenden und bereits fertigen Projekten finden sich keine weiteren Informationen auf dessen Homepage. Die Bankfinanzierung für das erstrangige Darlehen liegt möglicherweise noch nicht vor.

Wohnobjekt mit vollem Bauherrenrisiko aber fast abgeschlossenem Abverkauf der Wohnungen