Angebot. Die Exporo Projekt 95 GmbH, eine hundertprozentige Tochter der Exporo AG, begibt nachrangige Schuldverschreibungen bis zu 3,058 Millionen Euro. Der Emittent erwirbt damit Darlehensforderungen gegen die Hamzo Capital GmbH, mit Sitz in Wien. Die Hamzo Group hat einen gemischt genutzten Altbau in Wien erworben, will ihn umbauen und im Anschluss möblierte Luxusapartments und Gewerbeeinheiten veräußern. Aus dem Verkauf sollen die Zins- und Tilgungsleistungen erbracht werden, beide sind endfällig. Die Namensschuldverschreibungen sollen mit 5 Prozent jährlich verzinst werden. Der Nennbetrag einer Schuldverschreibung beträgt 1.000 Euro. Anleger müssen mindestens eine Schuldverschreibung erwerben und erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Anleihe läuft bis zum 30. Juni 2022. Ab dem 30. Juni 2021 kann der Emittent die Schuldverschreibungen kündigen, ohne dass er Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen müsste.

Projektentwickler. Die Hamzo Group ist eine österreichisch-libanesische Familienunternehmensgruppe. Sie ist nicht allein auf Immobilien spezialisiert, sondern treibt auch internationalen Handel mit Düngemitteln, Ausrüstungen für die Öl- und Gasgewinnung und mit hydraulischen Systemen an Fahrzeugen.
Moses Hamzo ist Architekt und alleiniger geschäftsführender Gesellschafter des Darlehensnehmers, der 2011 gegründeten Hamzo Capital GmbH. Das Unternehmen beendete das Geschäftsjahr 2017 mit einem Bilanzverlust von rund 108.000 Euro (gegenüber einem Verlust von rund 96.000 Euro im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 2 Millionen Euro (rund 1,6 Millionen Euro in 2016).
55 Prozent der Projektgesellschaft Cichini Real Estate GmbH gehören der Hamzo & Hamzo GmbH, deren Gesellschafter je zur Hälfte Toni Hamzo und Moses Hamzo sind. 45 Prozent hält die Enerteq WarenhandelsgesmbH. Geschäftsführer der Projektgesellschaft sind Moses Hamzo und Irina Speranskaya. Das Geschäftsjahr 2017 schloss die Projektgesellschaft mit einem Bilanzverlust von rund 1,2 Millionen Euro (minus 371.000 Euro im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 24,6 Millionen Euro (rund 24,7 Millionen Euro in 2016).
Hamzo hat bislang drei Immobilien saniert, davon zwei Hotels und eine Botschaft, die Projekte wurden 2007, 2013 und 2018 vollendet.

Projekt. Die Projektgesellschaft ist Eigentümer eines 1712 errichteten Wohn- und Geschäftsgebäudes, das umgebaut werden soll. Das barocke Bürgerhaus erstreckt sich über vier Geschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss. 71 Prozent der dann vorgesehenen 2.889 Quadratmeter sollen zu Wohnzwecken genutzt werden, durch 10 luxuriöse möblierte Apartments und zwei Wohnungen. Dass es sich um eine Luxussanierung handelt, geht lediglich aus den Angaben auf der Homepage der Hamzo Group hervor, in den Verkaufsunterlagen wird das nicht erwähnt. 29 Prozent sind Gewerbeflächen. Derzeit umfasst das Objekt zehn Wohnungen, ein Restaurant im Kellergeschoss und eine Apotheke sowie das Einzelhandelsgeschäft Libro im Erdgeschoss. Die Hamzo Group gibt an, dass sich das Objekt in sehr gutem Zustand befindet.

Standort. Das 670 Quadratmeter große Grundstück Wollzeile 13 Ecke Essigstraße 2 liegt in 1010 Wien, im ersten Gemeindebezirk „Innere Stadt“. Bis zur Domkirche St. Stephan sind es rund 100 Meter.

Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund 25,3 Millionen Euro. Die Grundpfandrechte auf die Immobilie können maximal 16 Millionen Euro erreichen.
Das Gesamtinvestitionsvolumen wird zu 33 Prozent aus einem bereits aufgenommenen Bankdarlehen finanziert werden. 8 Prozent sollen durch ein weiteres Bankdarlehen erbracht werden, für das noch kein Vertrag vorliegt. 47 Prozent stellen Gesellschafterdarlehen dar. 12 Prozent sind Anlegergelder. Die Projektgesellschaft kann Vorfinanzierungsmittel aufnehmen, die mit 11,5 Prozent jährlich verzinst werden. Ein Mittelverwendungsplan wurde leider nicht dargestellt.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Die Immobilie hat derzeit einen Verkehrswert von 26 Millionen Euro. Hamzo will die Immobilie nach ihrem Umbau für rund 33 Millionen Euro veräußern, das sind rund 11.400 Euro je Quadratmeter. Allerdings wird hier nicht unterschieden zwischen den Wohnungen und dem gewerblichen Teil. Auf der Internetplattform Luxuryestate werden derzeit 20 luxuriöse möblierte Apartments für durchschnittlich 11.700 Euro je Quadratmeter angeboten. Die Angebote rangieren zwischen 5.500 und 17.600 Euro je Quadratmeter. Auf der Plattform Immobilien.net wurden in der Inneren Stadt Wiens insgesamt 5 Geschäftslokale angeboten, für durchschnittlich 5.000 Euro je Quadratmeter, die Spanne reicht von 700 bis 11.300 Euro je Quadratmeter. Der Quotient aus dem Gesamtinvestitionsvolumen und den Quadratmetern liegt bei rund 8.700 Euro je Quadratmeter.

Risiken. Es bestehen Risiken, dass der Umbau teurer wird, als geplant, zumal es sich um ein sehr altes Gebäude handelt. Es ist möglich, dass der kalkulierte Verkaufspreis nicht realisiert werden kann. Da Luxusapartments entstehen sollen, ist der Abnehmerkreis deutlich eingeschränkt gegenüber herkömmlichen Wohnungen.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Laut Exposé soll zugunsten des Emittenten ein abstraktes Schuldanerkenntnis in Höhe der Anleihe von Moses Hamzo abgegeben werden.

Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten tragen. Der Emittent muss während der drei Jahre Laufzeit insgesamt 9,2 Prozent des Anleihebetrags an Exporo für deren Dienstleistungen entrichten, weitere 15 Prozent an die Anleger, das sind insgesamt 24,2 Prozent beziehungsweise 8,1 Prozent jährlich.

fondstelegramm-Meinung. Anhand der Verkaufsunterlagen können sich Anleger kein hinreichendes Bild über die Hamzo Group verschaffen. Für Hamzo stellen Immobilien nur ein Geschäftsbereich neben anderen dar. Die Unternehmensgruppe hat seit 2007 nur drei Objekte fertiggestellt. Die Jahresabschlüsse des Darlehensnehmers Hamzo Capital und der Projektgesellschaft wiesen für 2017 jeweils Bilanzverluste aus. So besteht die Herausforderung darin, dass die Umbaumaßnahmen erfolgreich ihren Abschluss finden. Allerdings hat die Anleihe einen sehr großen Pluspunkt: die Lage des Objekts in der Innenstadt Wiens, nicht weit vom Stephansdom entfernt. Nur die Homepage des Projektentwicklers stellt klar, dass, neben den drei Gewerbeeinheiten und zwei Wohnungen, im Rahmen der Umbaumaßnahmen luxuriöse und keine herkömmlichen Apartments entstehen sollen. Dazu passt wiederum der kalkulierte Verkaufspreis, der nach derzeitigen Marktverhältnissen tatsächlich mit anderen Angeboten von Luxuswohnungen in Wien vergleichbar ist. Doch Luxuswohnungen finden weniger Kaufinteressenten als Wohnungen mit normalem Standard, deshalb liegt im Verkauf der Dreh- und Angelpunkt.

Umbau eines Gebäudes aus dem 18. Jahrhundert in zentraler Lage Wiens durch ein Unternehmen, über das nur wenige Informationen vorliegen.