Analyse: Gallus – GIK 6, Nachrangdarlehen
Alles fußt auf einer Person mit viel Vertriebs- aber keiner Immobilienerfahrung
Angebot. Die Vermögensanlage GIK 6 GmbH & Co. KG bietet Nachrangdarlehen an. Über Objektgesellschaften will sie in Projektentwicklungen von Wohnimmobilien in Deutschland, Österreich oder in der Schweiz investieren. Die Projekte sollen sobald als möglich wieder veräußert werden. Da die Objekte noch nicht feststehen, handelt es sich um einen Blindpool. Insgesamt sollen die Nachrangdarlehen 4,5 Millionen Euro umfassen. Wenn dieser Betrag erreicht ist, wird die Platzierung beendet, spätestens jedoch am 30. Juni 2017. Der kleinste Darlehensbetrag liegt bei 10.000 Euro zuzüglich drei Prozent Agio. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Darlehenslaufzeit endet bereits am 31. Juli 2019.
Zielmarkt. Sollte Gallus wieder in der Schweiz investieren, dann ausschließlich in der Ostschweiz, im deutschsprachigen Raum, wie Zürich und St. Gallen.
Die Kuoni Müller & Partner Residential AG, Zürich, erwartet folgende Entwicklungstendenzen des Züricher Wohnimmobilienmarkts 2017: Die Zeiten des Verkäufermarkts sind endgültig vorüber. Käufer und Verkäufer begegnen sich wieder auf Augenhöhe. Auch für 2017 wird keine Zinswende erwartet. Außerdem wird der Schweizer Franken als überbewertet eingeschätzt, so dass Kuoni Müller & Partner keinen Grund für übereilte Immobilienkäufe sehen. Es besteht ein großes Angebot an Eigentumswohnungen und ein noch größeres Angebot an Mietwohnungen. Die Mieten stehen leicht unter Druck, vor allem in Randlagen. Die Preise für Eigentumswohnungen im mittleren bis oberen Segment könnten 2017 noch einmal leicht fallen. 2017 werden voraussichtlich weniger Zuwanderer mit hoher Kaufkraft erwartet. Nur wenn die Lage, der Wohnungsmix und die Mieten stimmen, finden sich Abnehmer.
Historie. Alle Gesellschaften, die sich um den Darlehensnehmer ranken, basieren auf einer einzigen Person, Michael Bauer. Er ist geschäftsführender Alleingesellschafter der im Juni 2014 gegründeten Gallus Immobilien Konzepte GmbH. Ein Jahresabschluss wurde noch nicht veröffentlicht. Ihr Stammkapital beträgt 25.000 Euro. Sie ist einziger Gesellschafter der im September 2015 gegründeten Gallus Immobilien Management GmbH. Die ist Komplementär des Emittenten der Vermögensanlage, der auch Darlehensnehmer ist: der GIK 6 GmbH & Co. KG. Der Darlehensnehmer verfügt über keine nennenswerte Bonität.
Michael Bauer hat Betriebswirtschaft studiert. Er war früher bei eFonds24 und bei Brenneisen im Vertrieb tätig, später auch bei der ID-Immobiliengruppe und schließlich Vorstand der Tapir AG. Er hat bei Gallus keine Mitarbeiter eingestellt. Über Immobilienerfahrung verfügt er nicht. Es gibt nach eigenen Angaben auch keine ständigen Kooperationspartner und kein Joint Venture mit anderen Unternehmen.
Gallus kümmert sich primär um die Platzierung des Eigenkapitals und versucht dann, Projekte zu finden an der sie sich beteiligen kann. Außerdem kontrolliert Gallus die Partner, mit denen sie Verträge eingegangen ist. Einen eigenen Immobilienbestand besitzt der Anbieter nicht.
Obwohl es sich um ein Nachrangdarlehen handelt, wird ein Treuhänder eingesetzt. Er übernimmt quasi die Anlegerverwaltung. Treuhänder ist die USTB GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Ein Mittelverwendungskontrolleur wird nicht eingesetzt.
Eine Leistungsbilanz für die bisherigen Gallus-Produkte oder ein von einem Wirtschaftsprüfer testiertes vergleichbares Dokument liegt nicht vor. Die Nachrangdarlehen 1 bis 4 wurden alle erst Anfang 2015 emittiert und umfassen laut Anbieter insgesamt rund 8 Millionen Euro. Die Anleger haben ihre prospektierten 8 Prozent Zinsen laut Gallus bislang planmäßig erhalten. Die Gelder wurden in kleine Mehrfamilienhäuser in der Schweiz investiert, für Nutzer im mittleren Einkommensbereich. Das Nachrangdarlehen 5 war ein Private Placement.
Nachrangdarlehen. Die Darlehen sind unbesichert und nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern des Emittenten.
Es sollen jährlich 8 Prozent Zinsen auf den Darlehensbetrag entrichtet werden. Die Auszahlung erfolgt quartalsweise. In den ersten Monaten sollen die Zinsen aus der Liquiditätsreserve gezahlt werden, im Anschluss aus dem Abverkauf der ersten Immobilien. Die Darlehen sind endfällig. Die Tilgung ist zum 31. Juli 2019 vorgesehen. Die Tilgungsbeträge sollen aus liquiden Überschüssen des Geschäftsbetriebs oder aus Verkaufserlösen stammen.
Verwendung des Nachrangdarlehens. Der Darlehensnehmer wird entweder Darlehen an Projektgesellschaften vergeben oder sich an ihnen beteiligen. Gallus selbst hat keine eigenen Projektgesellschaften.
Es soll in mindestens zwei Projekte investiert werden. Mögliche Investitionsländer sind Deutschland, Österreich und die Schweiz. Ein Immobiliengutachter muss dem Standort ein gutes Entwicklungspotenzial bescheinigen.
Die Darlehensbeträge sollen primär für Projektentwicklungen von Wohnimmobilien eingesetzt werden. Der Gewerbeanteil eines Gebäudes soll 20 Prozent nicht überschreiten. Die Darlehensbeträge sollen den Eigenkapitalanteil von Immobilienprojekten decken. Für die Projekte muss laut Emittent die Baugenehmigung bereits vorliegen oder zumindest ein Bauvorbescheid der Gemeinde. Es werden nur Projekte finanziert, für die eine generelle Finanzierungszusage einer Bank für das verbleibende Projektinvestitionsvolumen vorliegt.
Die Projekte sollen so schnell wie möglich wieder veräußert werden. Sowohl Einzelinvestoren als auch die Endnutzer von Wohnungen kommen als Käufer infrage. Der anvisierte Verkaufspreis muss mindestens 20 Prozent über den Anschaffungs- und Herstellungskosten liegen.
Finanzierung. Nur 79,4 Prozent des Darlehensbetrags inklusive Agio sollen an die Projektgesellschaften fließen. 1,8 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. Umfangreiche 18,8 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten. Die Nebenkosten der Projektgesellschaften fallen zusätzlich an. Bei Investitionen in der Schweiz besteht ein Währungsrisiko.
Rückfluss. Anleger, die Mitte 2017 das Darlehen gewähren, sollen innerhalb der zwei Jahre Darlehenslaufzeit insgesamt 108,5 Prozent ihres Darlehensbetrags inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten.
fondstelegramm-Meinung. Die Gallus-Gruppe besteht aus einer einzigen Person. Folglich ist das Schlüsselpersonenrisiko extrem hoch. Der Anbieter ist primär mit der Kapitalbeschaffung beschäftigt und sucht dann passende Immobilienprojekte, an denen er sich mit diesem Kapital beteiligen kann. Auf eigene Immobilienkenntnisse kann er dabei nicht zurückgreifen. Die Partner wechseln je nach Projekt. Zum Track Record liegt lediglich die Aussage des Anbieters vor, dass seine bisherigen fünf Projekte bislang alle planmäßig ausgezahlt haben, ein Testat gibt es dazu nicht. Die Projekte dieser Vermögensanlage stehen noch nicht fest, so dass auch hierzu nichts Konkretes verlautbart werden kann. Letztendlich bleibt nichts, worauf eine Anlageentscheidung fußen könnte, außer vielleicht, dass jemand Michael Bauer gut kennt und ihm blind vertraut. Dann kommen auch noch hohe Nebenkosten hinzu.
Zielmarkt. Sollte Gallus wieder in der Schweiz investieren, dann ausschließlich in der Ostschweiz, im deutschsprachigen Raum, wie Zürich und St. Gallen.
Die Kuoni Müller & Partner Residential AG, Zürich, erwartet folgende Entwicklungstendenzen des Züricher Wohnimmobilienmarkts 2017: Die Zeiten des Verkäufermarkts sind endgültig vorüber. Käufer und Verkäufer begegnen sich wieder auf Augenhöhe. Auch für 2017 wird keine Zinswende erwartet. Außerdem wird der Schweizer Franken als überbewertet eingeschätzt, so dass Kuoni Müller & Partner keinen Grund für übereilte Immobilienkäufe sehen. Es besteht ein großes Angebot an Eigentumswohnungen und ein noch größeres Angebot an Mietwohnungen. Die Mieten stehen leicht unter Druck, vor allem in Randlagen. Die Preise für Eigentumswohnungen im mittleren bis oberen Segment könnten 2017 noch einmal leicht fallen. 2017 werden voraussichtlich weniger Zuwanderer mit hoher Kaufkraft erwartet. Nur wenn die Lage, der Wohnungsmix und die Mieten stimmen, finden sich Abnehmer.
Historie. Alle Gesellschaften, die sich um den Darlehensnehmer ranken, basieren auf einer einzigen Person, Michael Bauer. Er ist geschäftsführender Alleingesellschafter der im Juni 2014 gegründeten Gallus Immobilien Konzepte GmbH. Ein Jahresabschluss wurde noch nicht veröffentlicht. Ihr Stammkapital beträgt 25.000 Euro. Sie ist einziger Gesellschafter der im September 2015 gegründeten Gallus Immobilien Management GmbH. Die ist Komplementär des Emittenten der Vermögensanlage, der auch Darlehensnehmer ist: der GIK 6 GmbH & Co. KG. Der Darlehensnehmer verfügt über keine nennenswerte Bonität.
Michael Bauer hat Betriebswirtschaft studiert. Er war früher bei eFonds24 und bei Brenneisen im Vertrieb tätig, später auch bei der ID-Immobiliengruppe und schließlich Vorstand der Tapir AG. Er hat bei Gallus keine Mitarbeiter eingestellt. Über Immobilienerfahrung verfügt er nicht. Es gibt nach eigenen Angaben auch keine ständigen Kooperationspartner und kein Joint Venture mit anderen Unternehmen.
Gallus kümmert sich primär um die Platzierung des Eigenkapitals und versucht dann, Projekte zu finden an der sie sich beteiligen kann. Außerdem kontrolliert Gallus die Partner, mit denen sie Verträge eingegangen ist. Einen eigenen Immobilienbestand besitzt der Anbieter nicht.
Obwohl es sich um ein Nachrangdarlehen handelt, wird ein Treuhänder eingesetzt. Er übernimmt quasi die Anlegerverwaltung. Treuhänder ist die USTB GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Ein Mittelverwendungskontrolleur wird nicht eingesetzt.
Eine Leistungsbilanz für die bisherigen Gallus-Produkte oder ein von einem Wirtschaftsprüfer testiertes vergleichbares Dokument liegt nicht vor. Die Nachrangdarlehen 1 bis 4 wurden alle erst Anfang 2015 emittiert und umfassen laut Anbieter insgesamt rund 8 Millionen Euro. Die Anleger haben ihre prospektierten 8 Prozent Zinsen laut Gallus bislang planmäßig erhalten. Die Gelder wurden in kleine Mehrfamilienhäuser in der Schweiz investiert, für Nutzer im mittleren Einkommensbereich. Das Nachrangdarlehen 5 war ein Private Placement.
Nachrangdarlehen. Die Darlehen sind unbesichert und nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern des Emittenten.
Es sollen jährlich 8 Prozent Zinsen auf den Darlehensbetrag entrichtet werden. Die Auszahlung erfolgt quartalsweise. In den ersten Monaten sollen die Zinsen aus der Liquiditätsreserve gezahlt werden, im Anschluss aus dem Abverkauf der ersten Immobilien. Die Darlehen sind endfällig. Die Tilgung ist zum 31. Juli 2019 vorgesehen. Die Tilgungsbeträge sollen aus liquiden Überschüssen des Geschäftsbetriebs oder aus Verkaufserlösen stammen.
Verwendung des Nachrangdarlehens. Der Darlehensnehmer wird entweder Darlehen an Projektgesellschaften vergeben oder sich an ihnen beteiligen. Gallus selbst hat keine eigenen Projektgesellschaften.
Es soll in mindestens zwei Projekte investiert werden. Mögliche Investitionsländer sind Deutschland, Österreich und die Schweiz. Ein Immobiliengutachter muss dem Standort ein gutes Entwicklungspotenzial bescheinigen.
Die Darlehensbeträge sollen primär für Projektentwicklungen von Wohnimmobilien eingesetzt werden. Der Gewerbeanteil eines Gebäudes soll 20 Prozent nicht überschreiten. Die Darlehensbeträge sollen den Eigenkapitalanteil von Immobilienprojekten decken. Für die Projekte muss laut Emittent die Baugenehmigung bereits vorliegen oder zumindest ein Bauvorbescheid der Gemeinde. Es werden nur Projekte finanziert, für die eine generelle Finanzierungszusage einer Bank für das verbleibende Projektinvestitionsvolumen vorliegt.
Die Projekte sollen so schnell wie möglich wieder veräußert werden. Sowohl Einzelinvestoren als auch die Endnutzer von Wohnungen kommen als Käufer infrage. Der anvisierte Verkaufspreis muss mindestens 20 Prozent über den Anschaffungs- und Herstellungskosten liegen.
Finanzierung. Nur 79,4 Prozent des Darlehensbetrags inklusive Agio sollen an die Projektgesellschaften fließen. 1,8 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. Umfangreiche 18,8 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten. Die Nebenkosten der Projektgesellschaften fallen zusätzlich an. Bei Investitionen in der Schweiz besteht ein Währungsrisiko.
Rückfluss. Anleger, die Mitte 2017 das Darlehen gewähren, sollen innerhalb der zwei Jahre Darlehenslaufzeit insgesamt 108,5 Prozent ihres Darlehensbetrags inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten.
fondstelegramm-Meinung. Die Gallus-Gruppe besteht aus einer einzigen Person. Folglich ist das Schlüsselpersonenrisiko extrem hoch. Der Anbieter ist primär mit der Kapitalbeschaffung beschäftigt und sucht dann passende Immobilienprojekte, an denen er sich mit diesem Kapital beteiligen kann. Auf eigene Immobilienkenntnisse kann er dabei nicht zurückgreifen. Die Partner wechseln je nach Projekt. Zum Track Record liegt lediglich die Aussage des Anbieters vor, dass seine bisherigen fünf Projekte bislang alle planmäßig ausgezahlt haben, ein Testat gibt es dazu nicht. Die Projekte dieser Vermögensanlage stehen noch nicht fest, so dass auch hierzu nichts Konkretes verlautbart werden kann. Letztendlich bleibt nichts, worauf eine Anlageentscheidung fußen könnte, außer vielleicht, dass jemand Michael Bauer gut kennt und ihm blind vertraut. Dann kommen auch noch hohe Nebenkosten hinzu.
Voraussetzung für eine Zeichnung wäre das blinde Vertrauen in Michael Bauer.
