Analyse: Hamburg Trust Fleet Office
Vorrangig für Stiftungen, da sie keine Steuern zahlen müssen
Angebot. Anleger können einem AIF beitreten, der 94,9 Prozent einer Objektgesellschaft erworben hat, die auf einem Grundstück nahe des Hamburger Hauptbahnhofs ein Bürogebäude errichtet. 5,1 Prozent verbleiben beim Verkäufer Becken Development GmbH. Das Fondsvolumen inklusive Agio umfasst rund 35 Millionen Euro. Die Mindestbeteiligung liegt bei 100.000 Euro zuzüglich zwei Prozent Agio. Ins Handelsregister ist ein Prozent der Pflichteinlage als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Fonds endet am 31. Dezember 2031, es sei denn, die Gesellschafterversammlung beschließt eine Verlängerung der Laufzeit bis längstens Mitte 2039.
Zielmarkt. Im Hamburger Büroimmobilien-Teilmarkt City Süd standen nach Angaben von CBRE im ersten Quartal 2015 16,1 Prozent der Mietflächen leer, das liegt deutlich über dem Hamburger Durchschnitt von 7,1 Prozent. Der Leerstand in Hamburg ist im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 Prozent zurückgegangen, mit weiterhin sinkender Tendenz für 2015 – wegen des relativ geringen sich abzuzeichnenden Fertigstellungsvolumens. Die gewichtete Durchschnittsmiete betrug in City Süd 10,52 Euro je Quadratmeter, bei einer Spanne zwischen 7,00 und 14,50 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich, die gewichtete Durchschnittsmiete für ganz Hamburg lag bei 14,82 Euro je Quadratmeter. Vom zweiten Quartal bis Ende 2017 erwartet CBRE im Teilmarkt City Süd einen Flächenzuwachs von 50.300 Quadratmetern. CBRE rechnet für 2015 wegen der anhaltenden Nachfrage nach Core-Immobilien in Hamburg mit einem weiteren Anstieg der Kaufpreise. Investoren werden so gedrängt, mehr und mehr in risikoreichere Immobilien zu investieren. CBRE gibt für das erste Quartal 2015 für Büroobjekte in Hamburg eine seit dem Vorjahr um 0,25 Prozentpunkte gesunkene Spitzenrendite von 4,3 Prozent an, bis Jahresende erwartet CBRE einen weiteren Rückgang.
Historie. KVG ist die Hamburg Trust REIM Real Estate Investment Management GmbH. Lobenswert ist das Festhalten des Anbieters an der Darstellung seiner bisherigen Erfolge in Form einer Leistungsbilanz, Hamburg Trust will diese Form auch künftig beibehalten. Hamburg Trust hat seit 2007 bis Ende 2013 20 geschlossene Fonds mit einem platzierten Eigenkapital von rund 502 Millionen Euro emittiert. Davon wurde bislang ein Fonds nach vier Jahren Laufzeit wieder aufgelöst, mit Rückflüssen vor Steuern von insgesamt 188 Prozent des Eigenkapitals. Von den 19 laufenden Fonds sind 12 Deutschland-Immobilienfonds, vier US-Immobilienfonds und drei Deutschland-Spezial-Fonds. Von zehn Fonds mit Prognoseangaben zahlten bislang sechs prognosegemäß aus, bei weiteren drei Fonds waren planmäßig noch keine Auszahlungen vorgesehen und ein Fonds lag über Plan.
Die Verwahrstellenfunktion übernimmt die Caceis Bank Deutschland GmbH.
Immobilie. Die Immobilie liegt rund zwei Kilometer vom Hamburger Hauptbahnhof entfernt. Bis zur nächsten S-Bahn-Haltestelle sind es 400 Meter, bis zum U-Bahn-S-Bahn Kreuz „Berliner Tor“ 750 Meter. Das ehemals mit dem Bürogebäude „Sachsenburg“ bebaute Grundstück liegt an einem Fleet. Laut Hamburg Trust war das Grundstück noch nie vom Hochwasser betroffen, eine extra Versicherung dagegen sei deshalb auch nicht nötig. Auf dem Nachbargrundstück war früher eine Tankstelle, hier wird wahrscheinlich ein Büroobjekt errichtet, derzeit läuft gerade der Vermarktungsprozess, so Hamburg Trust.
Die Objektgesellschaft will ein siebengeschossiges Bürogebäude mit 9.754 Quadratmetern Mietfläche errichten, davon sind 94 Prozent Bürofläche, der Rest Lager- und Terrassenfläche. Das Gebäude soll nach dem DGNB Silber-Standard zertifiziert werden. Zum Objekt gehören 78 Tiefgaragen-Stellplätze, 44 Außenstellplätze und 206 Fahrradabstellplätze. Das Gebäude ist vertikal und horizontal in 250 Quadratmeter messende Flächen teilbar. Pro Etage sind bis zu fünf Mieteinheiten möglich, so der Anbieter.
Der Fonds hat die Objektgesellschaftsanteile am 30. Januar 2015 zum 17,5-Fachen der Jahresnettomiete erworben. Rechnerisch entspricht das einer Rendite von 5,7 Prozent – das liegt über der in Hamburg (als Ganzes) aktuell erzielten Spitzenrendite, die Rendite im Teilmarkt City Süd wird davon abweichen. Kalkuliert wurde der Mindestkaufpreis von rund 32,4 Millionen Euro. Unter der gleichzeitigen Annahme, dass die noch nicht vermieteten Flächen leer bleiben, entspricht das laut Anbieter einem Einkaufsfaktor von 18,8 (Rendite 5,3 Prozent). Der Mindestkaufpreis ist auch dann zu entrichten, wenn die Vermietung der noch leeren Büroflächen unter 12 Euro je Quadratmeter liegt, allerdings ändert ich dann der Einkaufsfaktor entsprechend und liegt zwischen 17,5 und 18,8. Der Kaufpreis kann bis auf 33,5 Millionen Euro steigen, je nach Miethöhe der derzeit noch nicht vermieteten Flächen. Zum 17. Oktober 2014 wurde der Verkehrswert der Immobilie von einem Gutachter auf 33,05 Millionen Euro geschätzt.
Generalunternehmer ist die Firma Wolff und Müller aus Stuttgart. Das Objekt wird laut Hamburg Trust bereits Ende August 2015 fertig sein. Der Rohbau steht, derzeit findet der Innenausbau statt. Die Übergabe an den Hauptmieter ist voraussichtlich am 1. September 2015, so dass der Fonds das Objekt wahrscheinlich am 1. August 2016 übernehmen kann und damit zwei Monate früher als prospektiert. Voraussetzung für die Übernahme der Objektgesellschaftsanteile ist die Abnahme des fertig gestellten Gebäudes, die Übernahme durch den Hauptmieter, der Ablauf seiner mietfreien Zeit und die Zahlung von zwei Monatsmieten.
Die Haftung des Verkäufers, Becken Development, ist auf zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises beschränkt. 2013 erwirtschaftete der Verkäufer einen Bilanzgewinn von rund 161.000 Euro, davon 101.000 Euro Gewinnvortrag, bei einer Bilanzsumme von rund drei Millionen Euro. Creditreform hat die Becken Holding GmbH am 12. Juni 2015 mit 272 „mittlere Bonität“ bewertet.
Vermietung. Der Mietvertrag wurde am 31. Mai 2013 mit der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG) für zwölf Jahre zuzüglich neun Monate mietfreie Zeit und zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption abgeschlossen. Der Mietvertrag umfasst 89 Prozent der Mietfläche und 60 Prozent der Stellplätze. Die VBG ist Träger der gesetzlichen Unfallversicherung und führt nach eigenen Angaben über eine Million Mitgliedsunternehmen aus über 100 Branchen. Im Jahr 2013 lag ihre Bilanzsumme bei rund 3,2 Milliarden Euro.
Der Hauptmieter zahlt 15,71 Euro je Quadratmeter Mietfläche und 77,35 Euro je Stellplatz. Die Büromiete liegt leicht über der derzeitigen von CBRE ermittelten Spitzenmiete in City Süd. Für die verbleibenden rund drei Prognosejahre nach Mietvertragsende wurde mit 15,30 Euro je Quadratmeter und mit 74 Euro je Stellplatz gerechnet, das setzt unverändert gute Büroimmobilienmarktverhältnisse für Vermieter voraus. Zwei Büroeinheiten mit jeweils 279 Quadratmetern, 341 Quadratmeter Lagerfläche und 49 Stellplätze sind noch nicht vermietet. Für die Berechnung des Mindestkaufpreises wurde mit einer Miete von realistischen 12 Euro je Quadratmeter für die noch nicht vermieteten Büroflächen und 7,25 Euro für unvermietete Lagerräume gerechnet.
Die Miete des Hauptmieters wird jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst, allerdings kann die Miete um maximal 1,7 Prozent pro Jahr steigen. Die durchschnittliche Inflationsrate der vergangenen zwölf Jahre betrug 1,5 Prozent.
Finanzierung. 64 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert. Die Höhe der gestundeten Einlage des Verkäufers sowie seine Zinszahlungen stehen laut Anbieter noch nicht fest. 36 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Darlehen beglichen. Der Darlehensvertrag liegt vor. Zwischenfinanzierungen sind möglich, aber laut Hamburg Trust nicht vorgesehen.
90,9 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Objekterwerb einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 0,3 Prozent sind Vermietungsgebühren, 0,1 Prozent Finanzierungskosten. Ein Prozent geht in eine Liquiditätsreserve. 7,7 Prozent sind Fondsnebenkosten, das ist in Ordnung.
Prognose. Hamburg Trust geht bis Ende 2022 von einem Prozent Inflation aus, sukzessive steigend auf 1,7 Prozent ab 2025, der Ansatz ist vernünftig. Für die derzeit nicht vermieteten Flächen und für 20 Stellplätze wurden für die Prognoserechnung keine Mieteinnahmen kalkuliert. Bei angenommenen zwölf Euro Miete je Quadratmeter Bürofläche, 7,25 Euro je Quadratmeter Lagerfläche und 72,50 Euro je Platz entspricht das einem Betrag von rund 127.000 Euro pro Jahr – ein vorsichtiger Ansatz. Nach Ende der Grundmietzeit des Hauptmieters hat Hamburg Trust nur zwei Monate Leerstand, aber eine halbe Jahresnettomiete für Wiedervermietungsaufwendungen einkalkuliert.
Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wurden mit 0,5 Prozent der Miete angesetzt. 2,75 Prozent der Miete werden für die Objektverwaltung verwendet, die sind jedoch, bezogen auf die Fläche des Hauptmieters, komplett umlagefähig. Für die restlichen Flächen wurde in der Kalkulation auch von einer vollen Umlagefähigkeit ausgegangen. Für Instandhaltungs- und Revitalisierungsmaßnahmen wurden durchschnittlich jährlich insgesamt 11,87 Euro je Quadratmeter Mietfläche berücksichtigt. An laufenden Fondsnebenkosten fallen maximal 0,64 Prozent des Nettoinventarwerts an, das ist in Ordnung. In Bezug auf das Fondsvolumen inklusive Agio werden 0,5 Prozent für Nebenkosten der Objekt- und Fondsgesellschaft ausgegeben. Dazu kommen nicht bezifferte Kosten beispielsweise für die Bewertung, Depotkosten, Jahresabschlussprüferkosten, Recht- und Steuerberatung und Transaktionskosten. Die Zinsen sind bis Ende Oktober 2026 mit 1,65 Prozent jährlich festgeschrieben. Nach den rund 15 Jahren Fondslaufzeit liegt die Restschuld noch bei rund 32 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio. Die kumulierte Liquiditätsreserve steigt von rund 0,6 Millionen Euro in 2016 auf rund 3,8 Millionen Euro in 2026 an und sinkt dann bis zum Verkaufsjahr auf rund 1,1 Millionen Euro wieder ab.
2031 ist der Verkauf des Objekts zum 16,8-Fachen der Miete des Jahres 2031 vorgesehen, das sind 0,7 Jahresnettomieten unter dem Einkaufsfaktor, wenn die Vermietung der Restflächen zu mindestens 12 Euro erfolgt beziehungsweise sind das zwei Jahresnettomieten unter dem Einkaufsfaktor, wenn die Vermietung der Restfläche zu Beginn nicht möglich war.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihre Einlage plus 6,6 Prozent jährlich zurückerhalten haben, gehen 25 Prozent der übersteigenden Erträge, maximal fünf Prozent des Nettoinventarwerts an Hamburg Trust.
Die im Prospekt abgebildete Kapitalrückflussrechnung gilt für Anleger mit 45 Prozent Steuersatz. Während der über 16 Jahre langen Zeit, die Anleger im Fonds verweilen, sollen insgesamt nur 44 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückgezahlt werden, bei Verkauf weitere 83 Prozent, das sind insgesamt 127 Prozent. Das entspricht einer äußerst schwachen IRR-Rendite von 1,95 Prozent jährlich nach Steuern.
Für Anleger, die keine Steuern entrichten brauchen, liegen die laufenden Auszahlungen bei insgesamt 61 Prozent, die Auszahlen bei Objektverkauf bei 83 Prozent, in der Summe folglich bei 144 Prozent, was einer IRR-Rendite vor Steuern von 3,2 Prozent jährlich entspricht.
Eignung für Stiftungen. Es gibt neben dem Verkaufsprospekt eine separate Broschüre, die auf die speziellen Informationsbedürfnisse von Stiftungen eingeht. Auch im steuerlichen Teil des Prospekts wird auf gemeinnützige Stiftungen als potentielle Zeichner eingegangenunddie Kapitalrückflussrechnung enthält stiftungsrelevante Angaben. Um den Anforderungen von Stiftungen gerecht zu werden, wird jährlich der Anteilswert ermittelt und ausgewiesen.
Die Neuvermietung, der Erwerb und Verkauf von Vermögensgegenständen ist nur möglich, wenn mindestens 80 Prozent der Anzahl aller Zeichner und Dreiviertel der Zeichnungssumme aller Stiftungen zustimmen. Die Gesellschafter wählen einen Beirat, ihm obliegt, wie für geschlossenen Fonds üblich, jedoch nur eine beratende Funktion.
Der Fonds ist ordentlich kalkuliert, die Annahme des Leerstandes der derzeit nicht vermieteten Flächen ist konservativ.
fondstelegramm-Meinung. Hamburg Trust ist ein erfahrener Immobilienanbieter, der hier mit einer konkreten Immobilie in Hamburg aufwartet. Hamburg gehört derzeit zu den gefragtesten Immobilien-Investitionsstandorten Deutschlands – die City Süd hebt sich jedoch: mit ihren moderaten Mieten, den im Vergleich zu Gesamt-Hamburg höheren Leerständen und den vorwiegend großflächigen Büroobjekten, von anderen Hamburger Teilmärkten ab. Die prognostizierten Renditeaussichten für die Anleger sind sehr gering und nur dann vertretbar, wenn der Anleger keine Steuern zahlen muss. Allerdings wurde insbesondere bei der Annahme einer Nichtvermietung noch freier Flächen ein Puffer eingebaut und auch die weiteren Ansätze sind aus heutiger Sicht vertretbar. Die langfristige Vermietung an einen Mieter guter Bonität bringt Stabilität in den Fonds. Noch läuft der Innenausbau.
Zielmarkt. Im Hamburger Büroimmobilien-Teilmarkt City Süd standen nach Angaben von CBRE im ersten Quartal 2015 16,1 Prozent der Mietflächen leer, das liegt deutlich über dem Hamburger Durchschnitt von 7,1 Prozent. Der Leerstand in Hamburg ist im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 Prozent zurückgegangen, mit weiterhin sinkender Tendenz für 2015 – wegen des relativ geringen sich abzuzeichnenden Fertigstellungsvolumens. Die gewichtete Durchschnittsmiete betrug in City Süd 10,52 Euro je Quadratmeter, bei einer Spanne zwischen 7,00 und 14,50 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich, die gewichtete Durchschnittsmiete für ganz Hamburg lag bei 14,82 Euro je Quadratmeter. Vom zweiten Quartal bis Ende 2017 erwartet CBRE im Teilmarkt City Süd einen Flächenzuwachs von 50.300 Quadratmetern. CBRE rechnet für 2015 wegen der anhaltenden Nachfrage nach Core-Immobilien in Hamburg mit einem weiteren Anstieg der Kaufpreise. Investoren werden so gedrängt, mehr und mehr in risikoreichere Immobilien zu investieren. CBRE gibt für das erste Quartal 2015 für Büroobjekte in Hamburg eine seit dem Vorjahr um 0,25 Prozentpunkte gesunkene Spitzenrendite von 4,3 Prozent an, bis Jahresende erwartet CBRE einen weiteren Rückgang.
Historie. KVG ist die Hamburg Trust REIM Real Estate Investment Management GmbH. Lobenswert ist das Festhalten des Anbieters an der Darstellung seiner bisherigen Erfolge in Form einer Leistungsbilanz, Hamburg Trust will diese Form auch künftig beibehalten. Hamburg Trust hat seit 2007 bis Ende 2013 20 geschlossene Fonds mit einem platzierten Eigenkapital von rund 502 Millionen Euro emittiert. Davon wurde bislang ein Fonds nach vier Jahren Laufzeit wieder aufgelöst, mit Rückflüssen vor Steuern von insgesamt 188 Prozent des Eigenkapitals. Von den 19 laufenden Fonds sind 12 Deutschland-Immobilienfonds, vier US-Immobilienfonds und drei Deutschland-Spezial-Fonds. Von zehn Fonds mit Prognoseangaben zahlten bislang sechs prognosegemäß aus, bei weiteren drei Fonds waren planmäßig noch keine Auszahlungen vorgesehen und ein Fonds lag über Plan.
Die Verwahrstellenfunktion übernimmt die Caceis Bank Deutschland GmbH.
Immobilie. Die Immobilie liegt rund zwei Kilometer vom Hamburger Hauptbahnhof entfernt. Bis zur nächsten S-Bahn-Haltestelle sind es 400 Meter, bis zum U-Bahn-S-Bahn Kreuz „Berliner Tor“ 750 Meter. Das ehemals mit dem Bürogebäude „Sachsenburg“ bebaute Grundstück liegt an einem Fleet. Laut Hamburg Trust war das Grundstück noch nie vom Hochwasser betroffen, eine extra Versicherung dagegen sei deshalb auch nicht nötig. Auf dem Nachbargrundstück war früher eine Tankstelle, hier wird wahrscheinlich ein Büroobjekt errichtet, derzeit läuft gerade der Vermarktungsprozess, so Hamburg Trust.
Die Objektgesellschaft will ein siebengeschossiges Bürogebäude mit 9.754 Quadratmetern Mietfläche errichten, davon sind 94 Prozent Bürofläche, der Rest Lager- und Terrassenfläche. Das Gebäude soll nach dem DGNB Silber-Standard zertifiziert werden. Zum Objekt gehören 78 Tiefgaragen-Stellplätze, 44 Außenstellplätze und 206 Fahrradabstellplätze. Das Gebäude ist vertikal und horizontal in 250 Quadratmeter messende Flächen teilbar. Pro Etage sind bis zu fünf Mieteinheiten möglich, so der Anbieter.
Der Fonds hat die Objektgesellschaftsanteile am 30. Januar 2015 zum 17,5-Fachen der Jahresnettomiete erworben. Rechnerisch entspricht das einer Rendite von 5,7 Prozent – das liegt über der in Hamburg (als Ganzes) aktuell erzielten Spitzenrendite, die Rendite im Teilmarkt City Süd wird davon abweichen. Kalkuliert wurde der Mindestkaufpreis von rund 32,4 Millionen Euro. Unter der gleichzeitigen Annahme, dass die noch nicht vermieteten Flächen leer bleiben, entspricht das laut Anbieter einem Einkaufsfaktor von 18,8 (Rendite 5,3 Prozent). Der Mindestkaufpreis ist auch dann zu entrichten, wenn die Vermietung der noch leeren Büroflächen unter 12 Euro je Quadratmeter liegt, allerdings ändert ich dann der Einkaufsfaktor entsprechend und liegt zwischen 17,5 und 18,8. Der Kaufpreis kann bis auf 33,5 Millionen Euro steigen, je nach Miethöhe der derzeit noch nicht vermieteten Flächen. Zum 17. Oktober 2014 wurde der Verkehrswert der Immobilie von einem Gutachter auf 33,05 Millionen Euro geschätzt.
Generalunternehmer ist die Firma Wolff und Müller aus Stuttgart. Das Objekt wird laut Hamburg Trust bereits Ende August 2015 fertig sein. Der Rohbau steht, derzeit findet der Innenausbau statt. Die Übergabe an den Hauptmieter ist voraussichtlich am 1. September 2015, so dass der Fonds das Objekt wahrscheinlich am 1. August 2016 übernehmen kann und damit zwei Monate früher als prospektiert. Voraussetzung für die Übernahme der Objektgesellschaftsanteile ist die Abnahme des fertig gestellten Gebäudes, die Übernahme durch den Hauptmieter, der Ablauf seiner mietfreien Zeit und die Zahlung von zwei Monatsmieten.
Die Haftung des Verkäufers, Becken Development, ist auf zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises beschränkt. 2013 erwirtschaftete der Verkäufer einen Bilanzgewinn von rund 161.000 Euro, davon 101.000 Euro Gewinnvortrag, bei einer Bilanzsumme von rund drei Millionen Euro. Creditreform hat die Becken Holding GmbH am 12. Juni 2015 mit 272 „mittlere Bonität“ bewertet.
Vermietung. Der Mietvertrag wurde am 31. Mai 2013 mit der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG) für zwölf Jahre zuzüglich neun Monate mietfreie Zeit und zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption abgeschlossen. Der Mietvertrag umfasst 89 Prozent der Mietfläche und 60 Prozent der Stellplätze. Die VBG ist Träger der gesetzlichen Unfallversicherung und führt nach eigenen Angaben über eine Million Mitgliedsunternehmen aus über 100 Branchen. Im Jahr 2013 lag ihre Bilanzsumme bei rund 3,2 Milliarden Euro.
Der Hauptmieter zahlt 15,71 Euro je Quadratmeter Mietfläche und 77,35 Euro je Stellplatz. Die Büromiete liegt leicht über der derzeitigen von CBRE ermittelten Spitzenmiete in City Süd. Für die verbleibenden rund drei Prognosejahre nach Mietvertragsende wurde mit 15,30 Euro je Quadratmeter und mit 74 Euro je Stellplatz gerechnet, das setzt unverändert gute Büroimmobilienmarktverhältnisse für Vermieter voraus. Zwei Büroeinheiten mit jeweils 279 Quadratmetern, 341 Quadratmeter Lagerfläche und 49 Stellplätze sind noch nicht vermietet. Für die Berechnung des Mindestkaufpreises wurde mit einer Miete von realistischen 12 Euro je Quadratmeter für die noch nicht vermieteten Büroflächen und 7,25 Euro für unvermietete Lagerräume gerechnet.
Die Miete des Hauptmieters wird jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst, allerdings kann die Miete um maximal 1,7 Prozent pro Jahr steigen. Die durchschnittliche Inflationsrate der vergangenen zwölf Jahre betrug 1,5 Prozent.
Finanzierung. 64 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert. Die Höhe der gestundeten Einlage des Verkäufers sowie seine Zinszahlungen stehen laut Anbieter noch nicht fest. 36 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Darlehen beglichen. Der Darlehensvertrag liegt vor. Zwischenfinanzierungen sind möglich, aber laut Hamburg Trust nicht vorgesehen.
90,9 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Objekterwerb einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 0,3 Prozent sind Vermietungsgebühren, 0,1 Prozent Finanzierungskosten. Ein Prozent geht in eine Liquiditätsreserve. 7,7 Prozent sind Fondsnebenkosten, das ist in Ordnung.
Prognose. Hamburg Trust geht bis Ende 2022 von einem Prozent Inflation aus, sukzessive steigend auf 1,7 Prozent ab 2025, der Ansatz ist vernünftig. Für die derzeit nicht vermieteten Flächen und für 20 Stellplätze wurden für die Prognoserechnung keine Mieteinnahmen kalkuliert. Bei angenommenen zwölf Euro Miete je Quadratmeter Bürofläche, 7,25 Euro je Quadratmeter Lagerfläche und 72,50 Euro je Platz entspricht das einem Betrag von rund 127.000 Euro pro Jahr – ein vorsichtiger Ansatz. Nach Ende der Grundmietzeit des Hauptmieters hat Hamburg Trust nur zwei Monate Leerstand, aber eine halbe Jahresnettomiete für Wiedervermietungsaufwendungen einkalkuliert.
Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wurden mit 0,5 Prozent der Miete angesetzt. 2,75 Prozent der Miete werden für die Objektverwaltung verwendet, die sind jedoch, bezogen auf die Fläche des Hauptmieters, komplett umlagefähig. Für die restlichen Flächen wurde in der Kalkulation auch von einer vollen Umlagefähigkeit ausgegangen. Für Instandhaltungs- und Revitalisierungsmaßnahmen wurden durchschnittlich jährlich insgesamt 11,87 Euro je Quadratmeter Mietfläche berücksichtigt. An laufenden Fondsnebenkosten fallen maximal 0,64 Prozent des Nettoinventarwerts an, das ist in Ordnung. In Bezug auf das Fondsvolumen inklusive Agio werden 0,5 Prozent für Nebenkosten der Objekt- und Fondsgesellschaft ausgegeben. Dazu kommen nicht bezifferte Kosten beispielsweise für die Bewertung, Depotkosten, Jahresabschlussprüferkosten, Recht- und Steuerberatung und Transaktionskosten. Die Zinsen sind bis Ende Oktober 2026 mit 1,65 Prozent jährlich festgeschrieben. Nach den rund 15 Jahren Fondslaufzeit liegt die Restschuld noch bei rund 32 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio. Die kumulierte Liquiditätsreserve steigt von rund 0,6 Millionen Euro in 2016 auf rund 3,8 Millionen Euro in 2026 an und sinkt dann bis zum Verkaufsjahr auf rund 1,1 Millionen Euro wieder ab.
2031 ist der Verkauf des Objekts zum 16,8-Fachen der Miete des Jahres 2031 vorgesehen, das sind 0,7 Jahresnettomieten unter dem Einkaufsfaktor, wenn die Vermietung der Restflächen zu mindestens 12 Euro erfolgt beziehungsweise sind das zwei Jahresnettomieten unter dem Einkaufsfaktor, wenn die Vermietung der Restfläche zu Beginn nicht möglich war.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihre Einlage plus 6,6 Prozent jährlich zurückerhalten haben, gehen 25 Prozent der übersteigenden Erträge, maximal fünf Prozent des Nettoinventarwerts an Hamburg Trust.
Die im Prospekt abgebildete Kapitalrückflussrechnung gilt für Anleger mit 45 Prozent Steuersatz. Während der über 16 Jahre langen Zeit, die Anleger im Fonds verweilen, sollen insgesamt nur 44 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückgezahlt werden, bei Verkauf weitere 83 Prozent, das sind insgesamt 127 Prozent. Das entspricht einer äußerst schwachen IRR-Rendite von 1,95 Prozent jährlich nach Steuern.
Für Anleger, die keine Steuern entrichten brauchen, liegen die laufenden Auszahlungen bei insgesamt 61 Prozent, die Auszahlen bei Objektverkauf bei 83 Prozent, in der Summe folglich bei 144 Prozent, was einer IRR-Rendite vor Steuern von 3,2 Prozent jährlich entspricht.
Eignung für Stiftungen. Es gibt neben dem Verkaufsprospekt eine separate Broschüre, die auf die speziellen Informationsbedürfnisse von Stiftungen eingeht. Auch im steuerlichen Teil des Prospekts wird auf gemeinnützige Stiftungen als potentielle Zeichner eingegangenunddie Kapitalrückflussrechnung enthält stiftungsrelevante Angaben. Um den Anforderungen von Stiftungen gerecht zu werden, wird jährlich der Anteilswert ermittelt und ausgewiesen.
Die Neuvermietung, der Erwerb und Verkauf von Vermögensgegenständen ist nur möglich, wenn mindestens 80 Prozent der Anzahl aller Zeichner und Dreiviertel der Zeichnungssumme aller Stiftungen zustimmen. Die Gesellschafter wählen einen Beirat, ihm obliegt, wie für geschlossenen Fonds üblich, jedoch nur eine beratende Funktion.
Der Fonds ist ordentlich kalkuliert, die Annahme des Leerstandes der derzeit nicht vermieteten Flächen ist konservativ.
fondstelegramm-Meinung. Hamburg Trust ist ein erfahrener Immobilienanbieter, der hier mit einer konkreten Immobilie in Hamburg aufwartet. Hamburg gehört derzeit zu den gefragtesten Immobilien-Investitionsstandorten Deutschlands – die City Süd hebt sich jedoch: mit ihren moderaten Mieten, den im Vergleich zu Gesamt-Hamburg höheren Leerständen und den vorwiegend großflächigen Büroobjekten, von anderen Hamburger Teilmärkten ab. Die prognostizierten Renditeaussichten für die Anleger sind sehr gering und nur dann vertretbar, wenn der Anleger keine Steuern zahlen muss. Allerdings wurde insbesondere bei der Annahme einer Nichtvermietung noch freier Flächen ein Puffer eingebaut und auch die weiteren Ansätze sind aus heutiger Sicht vertretbar. Die langfristige Vermietung an einen Mieter guter Bonität bringt Stabilität in den Fonds. Noch läuft der Innenausbau.
Ehrliche Kalkulation, niedrige Rendite-Prognose.
