Analyse: iFunded – Calvin Berlin
Finanzierung verkaufsfördernder Maßnahmen an Berliner Wohnimmobilie
Angebot. Das dritte Projekt von iFunded bietet der Crowd an, Maßnahmen mitzufinanzieren, die die Verkaufbarkeit einer Berliner Wohnimmobilie aus dem Jahr 1960 erhöhen. Die Immobilie ist in 17 Wohnungen und einen Dachgeschoss-Rohling aufgeteilt, die einzeln verkauft werden. Das Nachrangdarlehen hat ein Gesamtvolumen von 500.000 Euro und kann ab 500 Euro gezeichnet werden. Die Laufzeit beträgt 12 Monate, die vorgesehene Verzinsung 5 Prozent, die halbjährlich ausgezahlt werden sollen. Die Darlehensnehmerin kann die Laufzeit um ein Jahr verlängern oder den Vertrag nach 6 Monaten vorzeitig kündigen. Eine ordentliche Kündigung durch den Anleger ist ausgeschlossen. Ein Agio wird nicht erhoben.
Crowdinvesting-Plattform. Hinter iFunded steht die iEstate GmbH. Ihre Gesellschafter sind Geschäftsführer Michael Stephan, indirekt Mitgründer Einar Skjerven und Alexander Punt, Geschäftsführer der Skjerven Asset Management GmbH und seit Kurzem der VC-Geber Creathor Venture. Rechtsanwalt Michael Stephan hat 15 Jahre in führenden Positionen in der Digitalen Wirtschaft und in der Venture Capital-Industrie gearbeitet. Einar Skjerven ist Geschäftsführer der Skjerven Group in Berlin. Punt hat 12 Jahre Immobilienerfahrung, Skjerven über 20.
Projekt. Bei der Bestandsimmobilie Calvinstraße 28 in Berlin-Moabit handelt es sich um eine sechsgeschossige Wohnimmobilie aus dem Jahr 1960. Sie ist in 17 Wohnungen und ein unausgebautes Dachgeschoss aufgeteilt. Mit den Crowdmitteln sollen in erster Linie das Gemeinschaftseigentum und einige Wohnungen modernisiert werden, aber auch der Garten auf der Rückseite des Hauses. Auch Maßnahmen für Marketing und Vertrieb werden damit finanziert. Zins und Tilgung des Nachrangdarlehens soll über den Verkaufserlös geleistet werden.
Standort. Die Calvinstraße befindet sich im südlichen, schickeren Berliner Stadtteil Moabit. Der Tiergarten ist nicht weit, das Schloss Bellevue ist in 10 Minuten und der Hauptbahnhof in 15 Minuten zu Fuß zu erreichen. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut. Ebenfalls fußläufig befinden sich zahlreiche Einkaufs- und Ausgehmöglichkeiten. Der Standort ist gut und hat Entwicklungspotenzial, kommt aber – was erzielbare Mieten betrifft – nicht an Friedrichshain oder Charlottenburg ran.
Darlehensnehmer. Darlehensnehmerin und Eigentümerin der Immobilie ist die SCP Koloniestr. 123-124 GmbH & Co. KG. 80 Prozent ihrer Eigentumsanteile werden von der schwedischen Gesellschaft Niklasberg AB, 10 Prozent von der norwegischen Gesellschaft BSA Berlin AS gehalten, die letzten 10 Prozent gehören der zur Skjerven Holdig gehörenden SCP Holding 123 GmbH. Mit der BSA Berlin ist die norwegische Vermögensverwaltung Industrifinans seit 2007 auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt unterwegs und hat über die geschlossenen Immobilienfonds BSA Berlin Selektion 01 und Industrifinans Berlin Selektion 02 Wohnimmobilien für rund 200 Millionen Euro erworben. Das Objekt Calvinstraße 28 stammt jedoch aus keinem der beiden Portfolien.
Finanzierung. Die Darlehensnehmerin verfügt über Eigenkapital in Höhe von fast 0,7 Million Euro und die Berliner Volksbank hat einen Kredit über 1 Million Euro gewährt, so dass zusammen mit einer halben Million Euro Crowdmittel ein Projektvolumen von knapp 2,2 Millionen Euro zusammenkommt. Die Emittentin rechnet mit einem Gesamterlös aus dem Abverkauf der Wohnungen in Höhe von 3,27 Million Euro, was eine Gewinnmarge von fast 50 Prozent ermöglichen würde und einen vernünftigen Puffer darstellt, was die Wahrscheinlichkeit der Rückführung des Darlehens betrifft.
Dienstleister. Für die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen ist die Skjerven Asset Management GmbH verantwortlich. Das Unternehmen gehört zur Skjerven Group, die über die erwähnten Fonds bereits am Berliner Immobilienmarkt investiert hat.
Risiken. Die Modernisierung und Vermarktung der Bestandsimmobilie ist verschiedenen Risiken ausgesetzt. Hierbei handelt es sich insbesondere um Planungsfehler oder ungeplante Kostensteigerungen und Vermarktungsrisiken. Das hier begebene Darlehen ist darüber hinaus „qualifiziert nachrangig“. Bei dieser Darlehensart können Ansprüche nicht geltend gemacht werden, wenn ihre Geltendmachung einen Grund für ein Insolvenzverfahren herbeiführen würde. Darüber hinaus werden im Falle einer Insolvenz der SCP Koloniestr.123-124 GmbH & Co. KG zuerst die Ansprüche der nicht nachrangigen Gläubiger bedient, hier also in erster Linie die Volksbank Berlin und noch nicht bezahlte Gewerke, bevor die Ansprüche der Anleger berücksichtigt werden können.
Risikenbegrenzung. Die Gesellschafter der Darlehensnehmerin versichern, so lange keine Gewinne, Kapitalrückführungen und sonstige Liquidität zu entnehmen, so lange nicht die Darlehen der Crowd inklusive Zinsen vollständig bedient wurden. Das hat insofern einen eher kosmetischen Charakter, als das Darlehen der Crowd trotz seiner Nachrangigkeit, vor den Ansprüchen der Gesellschafter zu bedienen ist. Denn der Waterfall ist eigentlich hinreichend klar geregelt: Erst werden Bankverbindlichkeiten und Zahlungsansprüche etwa von Gewerken und anderen Dienstleistern bedient, dann kommt die Crowd dran und erst danach können die Gesellschafter ihre Ansprüche geltend machen. Dadurch jedoch, dass die Gesellschafter ihre Ansprüche per Vertrag an einen außen stehenden Treuhänder abtreten, entsteht eine zusätzliche Anspruchsgrundlage, zumal in Händen einer Instanz, die – eher als es ein 500-Euro-Anleger tun würde – auch juristische Schritte in die Wege leiten würde. Insofern wird das Risiko einer Übervorteilung der Anleger tatsächlich reduziert.
Kosten. Für den Abschluss und die Verwaltung des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger selbst keine Kosten. Die Darlehensnehmerin zahlt an die iEstate GmbH, die Betreiberin der Plattform iFunded, einmalig bis zu 8,5 Prozent der Fundingsumme für die Vermittlung, die Einrichtung des Angebots auf der Plattform, den Treuhänder und die Zahlungsabwicklung. Zusätzlich erhält die iEstate GmbH während der Laufzeit des Darlehens eine jährliche Vergütung für die Betreuung der Anleger in Höhe von bis zu 1,5 Prozent der vermittelten Darlehen. Insgesamt kostet die Darlehensnehmerin also das planmäßig ein Jahr laufende Darlehen bis zu 15 Prozent inklusive Zinsaufwand.
Rentabilitätsüberlegungen. Zwei der 17 Wohneinheiten waren bereits bei Fundingbeginn zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.530 Euro je Quadratmeter verkauft worden. Zwei weitere Wohnungen wurden Stand 14. November veräußert, so dass bereits fast ein Viertel der Wohnungen verkauft ist. Davon ausgehend errechnet die Emittentin einen Projektgesamterlös von 3,27 Millionen Euro. Gegenwärtig werden in der Calvinstraße 28 zwar im Durchschnitt kaum mehr als 5 Euro Miete je Quadratmeter und Monat gezahlt, was einem Einkaufsfaktor von mehr als 50 entsprechen würde. Aber die Mietverträge laufen bereits überdurchschnittlich lange, so dass in den kommenden Jahren mit Fluktuation und dann einiges höher anzusetzenden Mieten zu rechnen ist. Der Verkauf läuft über die zur Skjerven Group gehörende Part-B Immobilien GmbH, die offenbar mit diesem Verkaufsargument Erfolg hat. Zur Refinanzierung des Projektvolumens in Höhe von 2,2 Millionen Euro reicht ein durchschnittlich erzielter Quadratmeterpreis von realistischen 2.500 Euro. Was darüber erzielt wird ist Upside, was die Rückzahlung des Darlehens samt Verzinsung sehr wahrscheinlich werden lässt. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen.
fondstelegramm-Meinung. Moabit gehört zwar nicht zu den beliebtesten Vierteln Berlins, im südlichen Teil, zur Spree und zum Tiergarten hin, ist der Standort jedoch gut. Im internationalen Vergleich gilt Berliner Wohnraum nach wie vor als extrem günstig. In die Kalkulation dieses Projekts sind aber noch ausstehende Mieterhöhungen bereits eingepreist, das heißt auf der Basis aktueller Mieterlöse würde sich ein extrem hoher Einkaufsfaktor ergeben. Für ein Investment spricht der hohe Eigenkapitalanteil des Anbieters und die Erfahrung der Skjerven Group, insbesondere auch was den Abverkauf an internationale Investoren betrifft.
Crowdinvesting-Plattform. Hinter iFunded steht die iEstate GmbH. Ihre Gesellschafter sind Geschäftsführer Michael Stephan, indirekt Mitgründer Einar Skjerven und Alexander Punt, Geschäftsführer der Skjerven Asset Management GmbH und seit Kurzem der VC-Geber Creathor Venture. Rechtsanwalt Michael Stephan hat 15 Jahre in führenden Positionen in der Digitalen Wirtschaft und in der Venture Capital-Industrie gearbeitet. Einar Skjerven ist Geschäftsführer der Skjerven Group in Berlin. Punt hat 12 Jahre Immobilienerfahrung, Skjerven über 20.
Projekt. Bei der Bestandsimmobilie Calvinstraße 28 in Berlin-Moabit handelt es sich um eine sechsgeschossige Wohnimmobilie aus dem Jahr 1960. Sie ist in 17 Wohnungen und ein unausgebautes Dachgeschoss aufgeteilt. Mit den Crowdmitteln sollen in erster Linie das Gemeinschaftseigentum und einige Wohnungen modernisiert werden, aber auch der Garten auf der Rückseite des Hauses. Auch Maßnahmen für Marketing und Vertrieb werden damit finanziert. Zins und Tilgung des Nachrangdarlehens soll über den Verkaufserlös geleistet werden.
Standort. Die Calvinstraße befindet sich im südlichen, schickeren Berliner Stadtteil Moabit. Der Tiergarten ist nicht weit, das Schloss Bellevue ist in 10 Minuten und der Hauptbahnhof in 15 Minuten zu Fuß zu erreichen. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut. Ebenfalls fußläufig befinden sich zahlreiche Einkaufs- und Ausgehmöglichkeiten. Der Standort ist gut und hat Entwicklungspotenzial, kommt aber – was erzielbare Mieten betrifft – nicht an Friedrichshain oder Charlottenburg ran.
Darlehensnehmer. Darlehensnehmerin und Eigentümerin der Immobilie ist die SCP Koloniestr. 123-124 GmbH & Co. KG. 80 Prozent ihrer Eigentumsanteile werden von der schwedischen Gesellschaft Niklasberg AB, 10 Prozent von der norwegischen Gesellschaft BSA Berlin AS gehalten, die letzten 10 Prozent gehören der zur Skjerven Holdig gehörenden SCP Holding 123 GmbH. Mit der BSA Berlin ist die norwegische Vermögensverwaltung Industrifinans seit 2007 auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt unterwegs und hat über die geschlossenen Immobilienfonds BSA Berlin Selektion 01 und Industrifinans Berlin Selektion 02 Wohnimmobilien für rund 200 Millionen Euro erworben. Das Objekt Calvinstraße 28 stammt jedoch aus keinem der beiden Portfolien.
Finanzierung. Die Darlehensnehmerin verfügt über Eigenkapital in Höhe von fast 0,7 Million Euro und die Berliner Volksbank hat einen Kredit über 1 Million Euro gewährt, so dass zusammen mit einer halben Million Euro Crowdmittel ein Projektvolumen von knapp 2,2 Millionen Euro zusammenkommt. Die Emittentin rechnet mit einem Gesamterlös aus dem Abverkauf der Wohnungen in Höhe von 3,27 Million Euro, was eine Gewinnmarge von fast 50 Prozent ermöglichen würde und einen vernünftigen Puffer darstellt, was die Wahrscheinlichkeit der Rückführung des Darlehens betrifft.
Dienstleister. Für die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen ist die Skjerven Asset Management GmbH verantwortlich. Das Unternehmen gehört zur Skjerven Group, die über die erwähnten Fonds bereits am Berliner Immobilienmarkt investiert hat.
Risiken. Die Modernisierung und Vermarktung der Bestandsimmobilie ist verschiedenen Risiken ausgesetzt. Hierbei handelt es sich insbesondere um Planungsfehler oder ungeplante Kostensteigerungen und Vermarktungsrisiken. Das hier begebene Darlehen ist darüber hinaus „qualifiziert nachrangig“. Bei dieser Darlehensart können Ansprüche nicht geltend gemacht werden, wenn ihre Geltendmachung einen Grund für ein Insolvenzverfahren herbeiführen würde. Darüber hinaus werden im Falle einer Insolvenz der SCP Koloniestr.123-124 GmbH & Co. KG zuerst die Ansprüche der nicht nachrangigen Gläubiger bedient, hier also in erster Linie die Volksbank Berlin und noch nicht bezahlte Gewerke, bevor die Ansprüche der Anleger berücksichtigt werden können.
Risikenbegrenzung. Die Gesellschafter der Darlehensnehmerin versichern, so lange keine Gewinne, Kapitalrückführungen und sonstige Liquidität zu entnehmen, so lange nicht die Darlehen der Crowd inklusive Zinsen vollständig bedient wurden. Das hat insofern einen eher kosmetischen Charakter, als das Darlehen der Crowd trotz seiner Nachrangigkeit, vor den Ansprüchen der Gesellschafter zu bedienen ist. Denn der Waterfall ist eigentlich hinreichend klar geregelt: Erst werden Bankverbindlichkeiten und Zahlungsansprüche etwa von Gewerken und anderen Dienstleistern bedient, dann kommt die Crowd dran und erst danach können die Gesellschafter ihre Ansprüche geltend machen. Dadurch jedoch, dass die Gesellschafter ihre Ansprüche per Vertrag an einen außen stehenden Treuhänder abtreten, entsteht eine zusätzliche Anspruchsgrundlage, zumal in Händen einer Instanz, die – eher als es ein 500-Euro-Anleger tun würde – auch juristische Schritte in die Wege leiten würde. Insofern wird das Risiko einer Übervorteilung der Anleger tatsächlich reduziert.
Kosten. Für den Abschluss und die Verwaltung des Darlehensvertrags entstehen dem Anleger selbst keine Kosten. Die Darlehensnehmerin zahlt an die iEstate GmbH, die Betreiberin der Plattform iFunded, einmalig bis zu 8,5 Prozent der Fundingsumme für die Vermittlung, die Einrichtung des Angebots auf der Plattform, den Treuhänder und die Zahlungsabwicklung. Zusätzlich erhält die iEstate GmbH während der Laufzeit des Darlehens eine jährliche Vergütung für die Betreuung der Anleger in Höhe von bis zu 1,5 Prozent der vermittelten Darlehen. Insgesamt kostet die Darlehensnehmerin also das planmäßig ein Jahr laufende Darlehen bis zu 15 Prozent inklusive Zinsaufwand.
Rentabilitätsüberlegungen. Zwei der 17 Wohneinheiten waren bereits bei Fundingbeginn zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.530 Euro je Quadratmeter verkauft worden. Zwei weitere Wohnungen wurden Stand 14. November veräußert, so dass bereits fast ein Viertel der Wohnungen verkauft ist. Davon ausgehend errechnet die Emittentin einen Projektgesamterlös von 3,27 Millionen Euro. Gegenwärtig werden in der Calvinstraße 28 zwar im Durchschnitt kaum mehr als 5 Euro Miete je Quadratmeter und Monat gezahlt, was einem Einkaufsfaktor von mehr als 50 entsprechen würde. Aber die Mietverträge laufen bereits überdurchschnittlich lange, so dass in den kommenden Jahren mit Fluktuation und dann einiges höher anzusetzenden Mieten zu rechnen ist. Der Verkauf läuft über die zur Skjerven Group gehörende Part-B Immobilien GmbH, die offenbar mit diesem Verkaufsargument Erfolg hat. Zur Refinanzierung des Projektvolumens in Höhe von 2,2 Millionen Euro reicht ein durchschnittlich erzielter Quadratmeterpreis von realistischen 2.500 Euro. Was darüber erzielt wird ist Upside, was die Rückzahlung des Darlehens samt Verzinsung sehr wahrscheinlich werden lässt. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen.
fondstelegramm-Meinung. Moabit gehört zwar nicht zu den beliebtesten Vierteln Berlins, im südlichen Teil, zur Spree und zum Tiergarten hin, ist der Standort jedoch gut. Im internationalen Vergleich gilt Berliner Wohnraum nach wie vor als extrem günstig. In die Kalkulation dieses Projekts sind aber noch ausstehende Mieterhöhungen bereits eingepreist, das heißt auf der Basis aktueller Mieterlöse würde sich ein extrem hoher Einkaufsfaktor ergeben. Für ein Investment spricht der hohe Eigenkapitalanteil des Anbieters und die Erfahrung der Skjerven Group, insbesondere auch was den Abverkauf an internationale Investoren betrifft.
Die Kalkulation bietet Spielraum, das Gesamtprojekt erscheint plausibel.
