Angebot. Über die Crowdinvesting-Plattform iFunded werden Teilbeträge der Forderung eines Bankdarlehens platziert, das die GPPC Beteiligungs-GmbH mit der MHB-Bank AG abschließen will. Anbieter der Forderungsteilbeträge ist die iEstate Services GmbH. Die zu platzierenden Forderungen sollen mindestens 250.000 Euro, planmäßig 500.000 Euro, maximal 750.000 Euro betragen. Anleger können die Vermögensanlage ab 500 Euro zeichnen. GPPC will mit den Geldern eigene Immobilien in Thüringen instand halten, sanieren und ihr Portfolio erweitern. Die Forderungsbeträge sollen mit 5,5 Prozent jährlich verzinst werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Kapitalanlage läuft bis zum 31. Januar 2023. Sollte GPPC den Darlehensvertrag vorzeitig, frühestens zum 31. Januar 2022, kündigen, müsste sie, in Form einer Einmalzahlung, für die verbleibende Laufzeit 1,75 Prozent pro Jahr auf den Anlagebetrag zusätzlich zu den regulären Zinsen entrichten.

Emittent. Die GPPC Beteiligungs-GmbH wurde 2010 gegründet. Ihre Gesellschafter sind zu 75 Prozent Torsten Pfeifer und zu 25 Prozent Thomas Fritsch. Beide sind Geschäftsführer. Torsten Pfeifer ist gelernter Bankkaufmann und Betriebswirt und verfügt über eine 15 Jahre lange Berufserfahrung. Er war international für zwei Investmentbanken tätig. Thomas Fritsch ist Immobilienkaufmann und seit 20 Jahren im Immobilienbereich tätig. Zunächst arbeitete er bei einem Bauträger, später als selbständiger Immobilienmakler.
Das Jahr 2017 beendete GPPC mit einem Jahresüberschuss von rund 121.000 Euro (gegenüber rund 78.000 Euro im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 16,9 Millionen Euro (im Jahr 2016 waren es rund 11,4 Millionen Euro). Der Jahresgewinn wurde der Gewinnrücklage zugeführt, so GPPC. Die Eigenkapitalquote lag bei 12,5 Prozent. Nach Angaben des Emittenten soll auch das Geschäftsjahr 2018 mit einem sechsstelligen Jahresüberschuss geendet haben. Das Unternehmen beschäftigt zwei Mitarbeiter. Mit Torsten Pfeifer und Thomas Fritsch besteht ein Schlüsselpersonenrisiko.
Die 2017 gegründete Treuenburg GmbH fungiert als Makler, Hausverwalter und Hausmeister. Neben Thomas Fritsch und Torsten Pfeifer gehört hier auch Matthias Barthel zur Geschäftsführung.

Immobilienportfolio. Der Emittent ist Eigentümer eines Portfolios aus 22 Bestandsimmobilien mit insgesamt 103 Wohnungen und 56 Gewerbeeinheiten. Die Objekte sollen im Durchschnitt zu 96,4 Prozent vermietet sein. 35 Prozent der rund 20.800 Quadratmeter Nutzfläche werden als Wohnungen genutzt, 65 Prozent für gewerbliche Zwecke. Die Wohnungen bringen jedoch 60 Prozent der Mieteinnahmen.

Standort. 79 Prozent der Mieteinnahmen entfallen auf Immobilien in Erfurt. Die restlichen Objekte liegen in Nordhausen, Weimar, Neudietendorf und Sömmerda.
Auf Basis der im Januar 2019 auf wohnungsboerse.net gelisteten Immobilien wurden 60 Quadratmeter messende Eigentumswohnungen mit 2.004 Euro je Quadratmeter gehandelt, für das Bundesland Thüringen lag der Durchschnitt bei 1.193 Euro. 100 Quadratmeter große Wohnungen kosteten in Erfurt 2.639 Euro je Quadratmetern und durchschnittlich 1.737 Euro in ganz Thüringen. Der Januar 2019 startete mit deutlich geringeren Preisen als im Jahresdurchschnitt 2018 erzielt wurde. Die Preise für 60 Quadratmeter große Eigentumswohnungen sind in Erfurt von 2011 bis 2017 um 123 Prozent gestiegen, die für 100 Quadratmeter messende Wohnungen um 58 Prozent. Das ist mehr als im Bundesland Thüringen, wo die Preise im selben Zeitraum um 52 Prozent für 60 Quadratmeter große Wohnungen, für 100 Quadratmeter große Wohnungen um 41 Prozent zulegten. Im Jahr 2018 sanken in Erfurt die Preise für 60 Quadratmeter-Wohnungen um 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Segment der 100 Quadratmeter großen Wohnungen konnten die Preise 2018 nochmals um knappe 4 Prozent klettern. In ganz Thüringen stiegen die Eigentumswohnungspreise in 2018 geringfügig gegenüber 2017.

Finanzierung. 15,5 Prozent des Investitionsvolumens sollen aus Eigenkapital finanziert werden, 82,2 Prozent durch mehrere Bankdarlehen und 2,3 Prozent über Anlegergelder.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Das Portfolio erzielt insgesamt Mieten in Höhe von rund 1,5 Millionen Euro jährlich. Nach den Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen sollen einige der Bestandsimmobilien veräußert werden. Da es keinen einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang gibt und nicht klar ist, was verkauft und erworben werden soll, sind weitere Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen nicht möglich.

Risiken. Es liegt ein Schlüsselpersonenrisiko vor. Das Hauptrisiko besteht darin, dass sich der Emittent überschuldet. Die Absicherung der Anlegergelder erfolgt nachrangig gegenüber Bankverbindlichkeiten. Vor dem Hintergrund der derzeit hohen Immobilienkaufpreise ist es möglich, dass der Emittent zwar einerseits einen sehr guten Verkaufspreis für bestehende Objekte erzielt, andererseits aber auch einen sehr hohen Kaufpreis für neue Objekte zahlt.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Dass GPPC ein ganzes Portfolio an Immobilien besitzt, die sowohl wohnlich als auch gewerblich genutzt werden, senkt das Risiko eines Totalausfalls.
Zugunsten des Treuhänders, der Taxon GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und Steuerberatungsgesellschaft, soll eine zweitrangige Grundschuld, zu Lasten des mit einer Büroimmobilie bebauten Grundstücks Am Roten Berg 7 in Erfurt, über 750.000 Euro bestellt werden. Im ersten Rang, vermutlich zu Lasten verschiedener Grundstücke, stehen die Bankdarlehen in Höhe von rund 17,9 Millionen Euro. Davon entfallen 1,8 Millionen Euro auf das Grundstück Am Roten Berg 7.

Kosten. Den Anlegern entstehen keine weiteren Kosten. Unter der Annahme, dass Anleger die Kapitalanlage am 1. Februar 2019 zeichnen, müsste der Emittent durchschnittlich 1,9 Prozent jährlich an die Crowdinvesting-Plattform und weitere 5,5 Prozent pro Jahr an die Zeichner der Vermögensanlage zahlen, das sind insgesamt 7,4 Prozent jährlich.

fondstelegramm-Meinung. Für die Vermögensanlage spricht, dass der Emittent ein umfangreiches Immobilienportfolio besitzt, das laufende Mieteinnahmen generiert. Dass das Portfolio sowohl Wohnungen als auch Gewerbe-Objekte umfasst, wirkt sich weiterhin risikodiversifizierend aus. Ein weiterer Pluspunkt ist, dass beide Hauptakteure seit Jahren im Banken- beziehungsweise Immobilienbereich tätig sind und somit über das erforderliche Immobilien-Know-how verfügen. Mit beiden besteht jedoch ein Schlüsselpersonenrisiko. Der Jahresabschluss 2017 gibt kein Anlass zur Beunruhigung. Was der Emittent tatsächlich finanzieren will, bleibt im Unklaren. Der Bestand soll optimiert und es soll womöglich eine neue Immobilie erworben werden. Hier wären konkretere Aussagen hilfreich gewesen. Anleger sollten sich im Klaren sein, dass ihre Gelder nur nachrangig besichert werden.

Durch das Vorhandensein eines intakten Immobilienportfolios halten sich die Risiken in Grenzen. Das Angebot ist plausibel.