Analyse: ILG – Immobilienfonds 42, Oberbayern-Portfolio
Drei langfristig voll vermiete Nahversorgungszentren
Angebot. ILG bietet an, sich an der Beteiligungsfonds 42 GmbH & Co. geschlossene Investment KG zu beteiligen. Der Fonds hält 89,6 Prozent einer Objektgesellschaft, die drei Nahversorgungszentren in Bayern erworben hat. Der AIF will die Immobilien langfristig bewirtschaften und sie am Ende der Laufzeit veräußern. Das Gesamtinvestitionsvolumen umfasst rund 80,5 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können Anleger den AIF zeichnen. Sie erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Fonds läuft bis Ende 2038. Die Kommanditisten können eine Verlängerung der Laufzeit um maximal zweimal fünf Jahre beschließen, wenn der Nettoinventarwert zum Ende des Vorjahres unter 110 Prozent des Kommanditkapitals liegt.
Zielmarkt. An allen drei Objektstandorten gehen die Landkreise für den Zeitraum 2017 bis 2030 von einer zunehmenden Bevölkerungszahl aus: plus 3,1 Prozent in Freising, plus 4,0 Prozent in Ingolstadt und plus 16,5 Prozent in Poing (Landkreis Ebersberg, 20 Kilometer östlich von München). Der Kaufkraftindex lag 2018 an allen Investitionsstandorten über dem Bundesdurchschnitt von 100: 113,4 in Freising, 113,5 in Ingolstadt und 127,6 in Poing. Die Einzelhandelszentralität zeigt, dass die Stadt Freising mit 115,2 und Ingolstadt mit 149,4 Käufer aus dem Umland anziehen. In Poing liegt die Einzelhandelszentralität nur bei 73,1, was bedeutet, dass die derzeit rund 15.700 Einwohner eher im Umland einkaufen als in der Gemeinde. Das Nachfragevolumen bezeichnet Bulwiengesa an allen drei Standorten als „ausreichend“.
Historie. Die ILG-Gruppe beschäftigt rund 120 Mitarbeiter. ILG erwirbt und verkauft bundesweit Handelsimmobilien, stellt die Finanzierung durch Fonds sicher und übernimmt zudem das Assetmanagement, auch das Centermanagement und die Parkraumbewirtschaftung. KVG ist die ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH.
ILG hat von 1980 bis 2019 insgesamt 45 Fonds mit insgesamt rund 600 Millionen Euro Eigenkapital emittiert. 93 Prozent des Eigenkapitals flossen dabei in Einzelhandelsimmobilien, 3 Prozent in Bürogebäude, 2 Prozent in Pflegeimmobilien und jeweils 1 Prozent in Baumärkte und Lager. Von den 45 Fonds waren 4 Private Placements und 41 Publikumsfonds. Von den Publikumsfonds konnten bislang 17 aufgelöst werden. Bei weiteren 8 Fonds wurden die Immobilien verkauft, die Fonds aber noch nicht beendet. 16 Fonds befinden sich noch in der Bewirtschaftungsphase. Von den 17 aufgelösten Fonds erzielten nur die Anleger der beiden Büroimmobilienfonds 17 und 19 IRR-Renditen in Höhe von 2,1 beziehungsweise 1,8 Prozent. Bei allen anderen aufgelösten Fonds lagen die IRR-Renditen in dem nach dem Eigenkapital gewichteten Durchschnitt bei 9 Prozent jährlich, in einer Bandbreite zwischen 7,6 und 21,9 Prozent. Von den derzeit noch laufenden 16 Fonds entwickelten sich 9 planmäßig oder besser, 3 verzeichneten lediglich geringe Abweichungen und 4 blieben unter Plan. Die Handelsimmobilien der ILG sind im Durschnitt zu 98 Prozent vermietet.
Immobilien. Die Objektgesellschaft hat am 6. Juni 2019 ein Portfolio aus drei Nahversorgungszentren zum 22,2-Fachen der Jahresnettokaltmiete, zum Verkehrswert erworben und am 1. Juli 2019 übernommen. Für jedes Objekt liegt ein Wertgutachten vor. Nach Aussagen eines technischen Sachverständigen befinden sich die Center in einem guten und gepflegten Zustand.
Das SteinCenter in Freising wurde 2013 errichtet. Es erbringt die Hälfte aller Mieteinnahmen des Fonds. Das Kaufland-Center in Ingolstadt wurde 2011 gebaut. Es generiert 30 Prozent der Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft. 20 Prozent der Miete stammen vom dritten Fondsobjekt, dem 2015 fertiggestellten Seewinkel Center in Poing bei München. Insgesamt umfassen die Center eine Nutzfläche von 21.479 Quadratmeter und bieten 760 Stellplätze.
Vermietung. Die Objekte sind vollständig, gewichtet nach der Miethöhe, ab dem 1. Juli 2019 für durchschnittlich 12,5 Jahre vermietet. Die meisten Mietverträge sind indexiert. Bulwiengesa schätzt die Miethöhen in allen drei Nahversorgungszentren als „marktkonform“ ein.
Die Mietvertragsdauer für das SteinCenter in Freising liegt bei durchschnittlich 11,1 Jahren. Hauptmieter des SteinCenters ist mit 48 Prozent der Miete Edeka, gefolgt von ALDI mit 19 Prozent der Gesamtmiete und der Drogeriekette Müller, die 18 Prozent der Mieteinnahmen erbringt, 15 Prozent erwirtschaften sonstige Mieter.
Das Kaufland-Center in Ingolstadt ist für 15 Jahre vollständig an Kaufland vermietet. Laut Bulwiengesa liegt die Miete für den Käufer „in einem wirtschaftlich tragfähigen Rahmen“.
73 Prozent der Mieteinnahmen des Seewinkel Centers in Poing stammen von Edeka, 16 Prozent von dm, 11 Prozent von sonstigen Mietern. Die Mietverträge der beiden Hauptmieter laufen durchschnittlich 9,8 Jahre.
Finanzierung. 55,3 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital bezahlt. 44,1 Prozent werden aus Bankdarlehen beglichen, 0,6 Prozent aus Mietüberschüssen. Der Darlehensvertrag läuft über 10 Jahre.
Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio wird zu 86,4 Prozent für den Erwerb der Immobilien einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. Jeweils 1,1 Prozent entfallen auf Finanzierungskosten und eine Liquiditätsreserve. 0,3 Prozent sind für die Auszahlungen an die Anleger bis Ende 2019 gedacht. 11,1 Prozent sind Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaft.
Prognose. Die Prognose der Fonds- und Objektgesellschaft erstreckt sich über 15 Jahre, von 2020 bis 2034.
Die Jahresnettomiete wird in 2020 bei rund 3,37 Millionen Euro liegen. ILG rechnet bis einschließlich 2021 mit 1,75 Prozent Inflationsrate, danach mit 2,0 Prozent. Von 2004 bis 2018 lag der Verbraucherpreisindex in Deutschland nur bei durchschnittlich 1,5 Prozent, von Januar bis Ende August 2019 bei 1,56 Prozent. ILG hat ein 2-prozentiges Mietausfallwagnis angenommen. Zwar sind 4 Prozent bei Gewerbemietern üblich, allerdings handelt es sich bei den Hauptmietern um bonitätsstarke Einzelhandelsketten. Für die Erbringung der Leistungen zur Wiedervermietung wurde die Ausschüttung in 2028 um 3,5 Prozent gesenkt. Der Betrag entspricht rund 1,5 Millionen Euro – das sind 39 Prozent der Miete desselben Jahres beziehungsweise 4,7 Monatsmieten.
Für Instandhaltung und Revitalisierung wurden durchschnittlich jährlich 10,43 Euro je Quadratmeter einkalkuliert, das ist ein guter Ansatz.
Die Zinsen betragen bis zum 30. Juni 2029 1,33 Prozent jährlich. Im Anschluss wurde mit 3,0 Prozent Zinsen jährlich gerechnet. Das Darlehen wird mit 0,5 Prozent pro Jahr getilgt.
Es fallen jährlich Nebenkosten des Fonds und der Objektgesellschaft in Höhe von insgesamt 0,99 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts an. Darüber hinaus sind an die KVG bei Objekterwerb 3,57 Prozent des Kaufpreises für Transaktionskosten fällig und bei Objektverkauf 1,2 Prozent des Verkaufspreises.
In der Prognose wird von einem Objektverkauf im Jahr 2034 ausgegangen. Im Basis-Szenario wird eine Veräußerung zum 21,2-Fachen der Jahresnettomiete in 2034 dargestellt, das ist eine Jahresmiete unter dem Einkaufsfaktor.
Rückfluss. Reinvestitionen sind möglich, aber derzeit nicht geplant. Sobald die Anleger ihre Kommanditeinlage zurückerhalten haben zuzüglich 5 Prozent jährlich, gehen 20 Prozent der übersteigenden Erträge an die KVG, maximal 5 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts der Abrechnungsperiode.
Anleger, die Ende 2019 beitreten und einem Steuersatz von 45 Prozent unterliegen, sollen während der 15 Jahre Prognosezeit 154 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 3,7 Prozent jährlich nach Steuern erzielen.
fondstelegramm-Meinung. Zunächst ein Lob für die sehr aussagekräftige und leserfreundliche Broschüre! Der Fonds ist ordentlich konzipiert, der fachkundige Leser spürt förmlich, dass ILG ein Einzelhandelsexperte ist, rund um die Handelsimmobilie alles selber managt und bereits zahlreiche Fonds aufgelegt hat – 92 Prozent des platzierten Eigenkapitals flossen in Einzelhandelsfonds. 38 Prozent der ILG-Fonds wurden bereits wieder aufgelöst mit einer nach Eigenkapital gewichteten durchschnittlichen IRR-Rendite von 8,5 Prozent jährlich. Von den laufenden Fonds entwickelten sich bislang 75 Prozent planmäßig oder mit nur geringen Abweichungen.
Die größten Anfangsrisiken des ILG 42 sind bereits aus dem Weg geräumt: alle Immobilien sind vollständig, langfristig vermietet, zum Großteil an bekannte Handelsketten und die Objekte erwirtschaften bereits Mieteinnahmen. Ebenfalls vernünftig: Im Verkaufsszenario hat ILG eine Jahresmiete unter dem Einkaufsfaktor angenommen.
Zielmarkt. An allen drei Objektstandorten gehen die Landkreise für den Zeitraum 2017 bis 2030 von einer zunehmenden Bevölkerungszahl aus: plus 3,1 Prozent in Freising, plus 4,0 Prozent in Ingolstadt und plus 16,5 Prozent in Poing (Landkreis Ebersberg, 20 Kilometer östlich von München). Der Kaufkraftindex lag 2018 an allen Investitionsstandorten über dem Bundesdurchschnitt von 100: 113,4 in Freising, 113,5 in Ingolstadt und 127,6 in Poing. Die Einzelhandelszentralität zeigt, dass die Stadt Freising mit 115,2 und Ingolstadt mit 149,4 Käufer aus dem Umland anziehen. In Poing liegt die Einzelhandelszentralität nur bei 73,1, was bedeutet, dass die derzeit rund 15.700 Einwohner eher im Umland einkaufen als in der Gemeinde. Das Nachfragevolumen bezeichnet Bulwiengesa an allen drei Standorten als „ausreichend“.
Historie. Die ILG-Gruppe beschäftigt rund 120 Mitarbeiter. ILG erwirbt und verkauft bundesweit Handelsimmobilien, stellt die Finanzierung durch Fonds sicher und übernimmt zudem das Assetmanagement, auch das Centermanagement und die Parkraumbewirtschaftung. KVG ist die ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH.
ILG hat von 1980 bis 2019 insgesamt 45 Fonds mit insgesamt rund 600 Millionen Euro Eigenkapital emittiert. 93 Prozent des Eigenkapitals flossen dabei in Einzelhandelsimmobilien, 3 Prozent in Bürogebäude, 2 Prozent in Pflegeimmobilien und jeweils 1 Prozent in Baumärkte und Lager. Von den 45 Fonds waren 4 Private Placements und 41 Publikumsfonds. Von den Publikumsfonds konnten bislang 17 aufgelöst werden. Bei weiteren 8 Fonds wurden die Immobilien verkauft, die Fonds aber noch nicht beendet. 16 Fonds befinden sich noch in der Bewirtschaftungsphase. Von den 17 aufgelösten Fonds erzielten nur die Anleger der beiden Büroimmobilienfonds 17 und 19 IRR-Renditen in Höhe von 2,1 beziehungsweise 1,8 Prozent. Bei allen anderen aufgelösten Fonds lagen die IRR-Renditen in dem nach dem Eigenkapital gewichteten Durchschnitt bei 9 Prozent jährlich, in einer Bandbreite zwischen 7,6 und 21,9 Prozent. Von den derzeit noch laufenden 16 Fonds entwickelten sich 9 planmäßig oder besser, 3 verzeichneten lediglich geringe Abweichungen und 4 blieben unter Plan. Die Handelsimmobilien der ILG sind im Durschnitt zu 98 Prozent vermietet.
Immobilien. Die Objektgesellschaft hat am 6. Juni 2019 ein Portfolio aus drei Nahversorgungszentren zum 22,2-Fachen der Jahresnettokaltmiete, zum Verkehrswert erworben und am 1. Juli 2019 übernommen. Für jedes Objekt liegt ein Wertgutachten vor. Nach Aussagen eines technischen Sachverständigen befinden sich die Center in einem guten und gepflegten Zustand.
Das SteinCenter in Freising wurde 2013 errichtet. Es erbringt die Hälfte aller Mieteinnahmen des Fonds. Das Kaufland-Center in Ingolstadt wurde 2011 gebaut. Es generiert 30 Prozent der Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft. 20 Prozent der Miete stammen vom dritten Fondsobjekt, dem 2015 fertiggestellten Seewinkel Center in Poing bei München. Insgesamt umfassen die Center eine Nutzfläche von 21.479 Quadratmeter und bieten 760 Stellplätze.
Vermietung. Die Objekte sind vollständig, gewichtet nach der Miethöhe, ab dem 1. Juli 2019 für durchschnittlich 12,5 Jahre vermietet. Die meisten Mietverträge sind indexiert. Bulwiengesa schätzt die Miethöhen in allen drei Nahversorgungszentren als „marktkonform“ ein.
Die Mietvertragsdauer für das SteinCenter in Freising liegt bei durchschnittlich 11,1 Jahren. Hauptmieter des SteinCenters ist mit 48 Prozent der Miete Edeka, gefolgt von ALDI mit 19 Prozent der Gesamtmiete und der Drogeriekette Müller, die 18 Prozent der Mieteinnahmen erbringt, 15 Prozent erwirtschaften sonstige Mieter.
Das Kaufland-Center in Ingolstadt ist für 15 Jahre vollständig an Kaufland vermietet. Laut Bulwiengesa liegt die Miete für den Käufer „in einem wirtschaftlich tragfähigen Rahmen“.
73 Prozent der Mieteinnahmen des Seewinkel Centers in Poing stammen von Edeka, 16 Prozent von dm, 11 Prozent von sonstigen Mietern. Die Mietverträge der beiden Hauptmieter laufen durchschnittlich 9,8 Jahre.
Finanzierung. 55,3 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital bezahlt. 44,1 Prozent werden aus Bankdarlehen beglichen, 0,6 Prozent aus Mietüberschüssen. Der Darlehensvertrag läuft über 10 Jahre.
Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio wird zu 86,4 Prozent für den Erwerb der Immobilien einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. Jeweils 1,1 Prozent entfallen auf Finanzierungskosten und eine Liquiditätsreserve. 0,3 Prozent sind für die Auszahlungen an die Anleger bis Ende 2019 gedacht. 11,1 Prozent sind Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaft.
Prognose. Die Prognose der Fonds- und Objektgesellschaft erstreckt sich über 15 Jahre, von 2020 bis 2034.
Die Jahresnettomiete wird in 2020 bei rund 3,37 Millionen Euro liegen. ILG rechnet bis einschließlich 2021 mit 1,75 Prozent Inflationsrate, danach mit 2,0 Prozent. Von 2004 bis 2018 lag der Verbraucherpreisindex in Deutschland nur bei durchschnittlich 1,5 Prozent, von Januar bis Ende August 2019 bei 1,56 Prozent. ILG hat ein 2-prozentiges Mietausfallwagnis angenommen. Zwar sind 4 Prozent bei Gewerbemietern üblich, allerdings handelt es sich bei den Hauptmietern um bonitätsstarke Einzelhandelsketten. Für die Erbringung der Leistungen zur Wiedervermietung wurde die Ausschüttung in 2028 um 3,5 Prozent gesenkt. Der Betrag entspricht rund 1,5 Millionen Euro – das sind 39 Prozent der Miete desselben Jahres beziehungsweise 4,7 Monatsmieten.
Für Instandhaltung und Revitalisierung wurden durchschnittlich jährlich 10,43 Euro je Quadratmeter einkalkuliert, das ist ein guter Ansatz.
Die Zinsen betragen bis zum 30. Juni 2029 1,33 Prozent jährlich. Im Anschluss wurde mit 3,0 Prozent Zinsen jährlich gerechnet. Das Darlehen wird mit 0,5 Prozent pro Jahr getilgt.
Es fallen jährlich Nebenkosten des Fonds und der Objektgesellschaft in Höhe von insgesamt 0,99 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts an. Darüber hinaus sind an die KVG bei Objekterwerb 3,57 Prozent des Kaufpreises für Transaktionskosten fällig und bei Objektverkauf 1,2 Prozent des Verkaufspreises.
In der Prognose wird von einem Objektverkauf im Jahr 2034 ausgegangen. Im Basis-Szenario wird eine Veräußerung zum 21,2-Fachen der Jahresnettomiete in 2034 dargestellt, das ist eine Jahresmiete unter dem Einkaufsfaktor.
Rückfluss. Reinvestitionen sind möglich, aber derzeit nicht geplant. Sobald die Anleger ihre Kommanditeinlage zurückerhalten haben zuzüglich 5 Prozent jährlich, gehen 20 Prozent der übersteigenden Erträge an die KVG, maximal 5 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts der Abrechnungsperiode.
Anleger, die Ende 2019 beitreten und einem Steuersatz von 45 Prozent unterliegen, sollen während der 15 Jahre Prognosezeit 154 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 3,7 Prozent jährlich nach Steuern erzielen.
fondstelegramm-Meinung. Zunächst ein Lob für die sehr aussagekräftige und leserfreundliche Broschüre! Der Fonds ist ordentlich konzipiert, der fachkundige Leser spürt förmlich, dass ILG ein Einzelhandelsexperte ist, rund um die Handelsimmobilie alles selber managt und bereits zahlreiche Fonds aufgelegt hat – 92 Prozent des platzierten Eigenkapitals flossen in Einzelhandelsfonds. 38 Prozent der ILG-Fonds wurden bereits wieder aufgelöst mit einer nach Eigenkapital gewichteten durchschnittlichen IRR-Rendite von 8,5 Prozent jährlich. Von den laufenden Fonds entwickelten sich bislang 75 Prozent planmäßig oder mit nur geringen Abweichungen.
Die größten Anfangsrisiken des ILG 42 sind bereits aus dem Weg geräumt: alle Immobilien sind vollständig, langfristig vermietet, zum Großteil an bekannte Handelsketten und die Objekte erwirtschaften bereits Mieteinnahmen. Ebenfalls vernünftig: Im Verkaufsszenario hat ILG eine Jahresmiete unter dem Einkaufsfaktor angenommen.
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