Analyse: Immac Austria Sozialimmobilie XIV
Voll ausgelastete Rehaklinik in Österreich
Angebot. Anleger können ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio einen AIF zeichnen, der sich zu 99 Prozent an einer Objektgesellschaft beteiligt, die Eigentümer einer Rehabilitations-Klinik in Tirol ist. Rund 50,8 Millionen Euro umfasst das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio. Zehn Prozent der Pflichteinlage sind im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Der Fonds läuft bis zum 31. Juli 2030, es sei denn die Gesellschafter beschließen eine Fortsetzung der Gesellschaft um maximal 7,5 Jahre.
Zielmarkt. Das Reha-Zentrum liegt im österreichischen Münster, im Bundesland Tirol. Münster hat rund 3.400 Einwohner. Innsbruck ist rund 40 Kilometer entfernt.
Die 2011 fertig gestellte Reha-Einrichtung war schon 2012 zu 81 Prozent ausgelastet. Ihre Belegungszahlen stiegen sukzessive an und erreichten Mitte 2015 95 bis 97 Prozent – für eine Reha-Klinik gilt das als Vollbelegung. Die hohe Auslastung liegt an dem noch nicht gedeckten Bettenbedarf in der "Versorgungszone West" (Bundesländer Tirol, Salzburg und Vorarlberg) von derzeit 754 Plätzen und an der Spezialisierung der Klinik auf die vier Krankheitsbilder: Neurologie, Herz-Kreislauf, Lunge und Onkologie. In der Versorgungszone West gibt es laut Anbieter derzeit weitere sieben Reha-Einrichtungen mit insgesamt rund 600 Betten. Die im Bereich einer Fahrstunde gelegenen zwei Reha-Kliniken bieten Behandlungen am Bewegungsapparat an und stellen deshalb keine Konkurrenz dar.
In welche Klinik ein Patient kommt, wird von der Pensionskasse, der Unfallkasse oder der Sozialversicherung im Wesentlichen vorgegeben, die Patienten haben nur bei gegebenem Angebot ein Wahlrecht. Sie tragen, je nach der Höhe ihres Bruttogehalts, auch nur einen relativ geringen Kostenanteil für den Aufenthalt in der Klinik. Die Reha-Klinik des AIF hat mit der Pensionskasse, der Unfallkasse und der Sozialversicherung jeweils einen Versorgungsvertrag über eine unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Historie. Immac ist Marktführer für geschlossene Seniorenimmobilienfonds. Unter den bislang 77 emittierten Senioren-Publikumsfonds mit einem platzierten Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 500 Millionen Euro waren 13 Österreich-Seniorenfonds. Das hier ist der erste AIF des Anbieters mit einer Reha-Einrichtung in Österreich. Immac hat jedoch bereits drei Fonds mit einer Reha-Klinik in Deutschland emittiert, die laufen bislang alle prognosegemäß, so der Anbieter. Auch alle Österreich-Seniorenfonds zahlten bislang planmäßig aus. Bezüglich aller bisherigen Immac-Fonds gab es per Ende 2013 nur fünf Fonds mit negativen Abweichungen der Auszahlungen von über fünf Prozent.
KVG ist die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG. Die Dehmel Rechtsanwaltsgesellschaft mbH ist die Verwahrstelle. Die Aufgabe des Treuhänders übernimmt die Fidus Treuhand GmbH.
Rehaklinik. Der 2011 errichtete, moderne, ein- bis dreigeschossige Gebäudekomplex steht auf einem rund 2,36 Hektar messenden Grundstück mit schönem Blick auf die Alpen. Münster ist über Busse und S-Bahn erreichbar. Die nächsten Versorgungseinrichtungen sind 600 Meter entfernt. Bis zur Bushaltestelle sind es rund 300 Meter.
Die Klinik bietet Platz für 260 Betten in 164 Einzel- und 48 Doppelzimmern. Zu jedem Zimmer gehört ein behindertengerechtes Bad. Die Klinik verfügt unter anderem über mehrere Therapieräume, eine Cafeteria, zwei Speisesäle und Schulungsräume.
Der Pächter verfügt über die Option, bis Ende September 2017 die Erweiterung der Klinik um 40 Reha-Betten und zehn Betten für Begleitpersonen zu verlangen, ein Gebäudeteil würde um ein Geschoss aufgestockt werden. Bis heute hat der Pächter seine Option noch nicht gezogen. Immac schätzt den Erweiterungswunsch des Pächters jedoch als „sehr wahrscheinlich“ ein, allein wegen der derzeit vorhandenen hohen Nachfrage.
Die Objektgesellschaft hat die Immobilie am 31. März 2015 von der Reha Tirol Errichtungs GmbH für 42,12 Millionen Euro zum 14,04-Fachen der ersten Jahrespacht erworben. Das Inventar und die Betriebseinrichtungen befinden sich im Eigentum der Pächterin. Ein Sachverständiger in Graz hat das Objekt am 2. März 2015 auf 43,215 Millionen Euro geschätzt.
Verpachtung. Die Objektgesellschaft ist in den Pachtvertrag mit der Reha Zentrum Münster Betriebs GmbH eingetreten. Der über eine unbestimmte Zeit laufende Vertrag kann jährlich gekündigt werden, worauf der Pächter jedoch für die nächsten 25 Jahre, bis zum 31. März 2040, verzichtet hat. Sollte die Objektgesellschaft den Pachtvertrag vorher ordentlich kündigen, müsste sie fünf Millionen Euro an den Pächter entrichten.
Der Pächter hat die Humanocare GmbH mit den operativen Tätigkeiten beauftragt. Humanocare kann sich bis Ende 2019 entscheiden, ob sie die Hälfte der Anteile des Pächters erwerben möchte. Die im Jahr 1996 gegründete Humanocare betreibt derzeit insgesamt elf Sozialeinrichtungen, davon sind drei Rehabilitations-Kliniken. Alle Anteile der Humanocare befinden sich seit 2011 im Besitz von Kommerzialrat Mag. Julian M. Hadschieff, er ist Präsident des Gesamt-Reha-Verbands in Österreich.
Eine österreichische Ratingagentur hat den Pächter im April 2015 mit 380 „300 bis 399 geringes Risiko, durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit“ bewertet (100 kein Risiko, ein Ausfall ist nicht wahrscheinlich bis 700 Insolvenzkennzeichen). Dieselbe Ratingagentur hat die Humanocare im April 2015 mit 299 „200 bis 299: sehr geringes Risiko, sehr geringe Ausfallwahrscheinlichkeit“ eingeschätzt. Der Pächter hat zugunsten der Objektgesellschaft eine Bankgarantie in Höhe von 3,6 Millionen Euro abgegeben. Wird sie beansprucht, ist der Betrag innerhalb von vier Wochen wieder aufzufüllen. Außerdem liegt von der Hospitals Projektentwicklungsgesellschaft mbH eine Patronatserklärung für den Pächter über 12 Jahre bis zu einem Betrag von 200.000 Euro jährlich vor, das entspricht 6,7 Prozent der anfänglichen Jahrespacht.
Die anfängliche Jahrespacht beträgt drei Millionen Euro. Laut Immac liegt ein Tagessatz pro Bett zwischen 156 und 224 Euro, selbst auf Basis des geringsten Satzes würde die Klinik bei 90 Prozent Auslastung rund 13,3 Millionen Euro im Jahr einnehmen. Die Pacht wird alle vier Jahre bis zu 75 Prozent an den österreichischen Verbraucherpreisindex angepasst. Die Objektgesellschaft wird von Mindereinnahmen während der eventuellen Aufstockung eines Gebäudeteils freigestellt.
Finanzierung. 54 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 46 Prozent aus Darlehen. Das Darlehen läuft bis zum 1. Dezember 2030 und wurde bereits vollständig ausgezahlt. 22,4 Millionen Euro wurden zwischenfinanziert.
87,9 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, eine passable Substanzquote. 0,6 Prozent sind Finanzierungskosten. 0,3 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve. 11,2 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Im Falle der Klinik-Erweiterung würde das Gesamtinvestitionsvolumen um rund zehn Millionen Euro steigen und sich die Pacht entsprechend erhöhen. Insgesamt erfolgt die Erweiterung ebenfalls zum Einkaufsfaktor 14,04. Sie steht unter den Vorbehalten der Vorlage einer Finanzierungszusage und des Abschlusses eines Nachtrags zum Pachtvertrag. Generalübernehmer wäre die Hospitals Projektentwicklungsgesellschaft. Die Fertigstellung wäre für den 1. Juli 2019 geplant. Ab Beitritt der neuen Gesellschafter beziehungsweise der Neuzeichnung durch die Altgesellschafter sind alle Kommanditisten gleich gestellt.
Prognose. Immac rechnet im Durchschnitt mit 1,5 Prozent Inflationsrate. In den vergangenen 15 Jahren lag die durchschnittliche Inflationsrate in Österreich bei 2,0 Prozent, von Januar bis Juli 2015 lag sie knapp unter einem Prozent.
Für Instandhaltungs- und Revitalisierungsaufwendungen an Dach und Fach wurden insgesamt 8,44 Euro je Quadratmeter Nutzfläche berücksichtigt, das ist in Ordnung. Die Gewährleistungszeit endet 2016. Es fallen durchschnittlich jährlich laufende Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaft in Höhe von rund 245.000 Euro an, das sind 0,48 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens beziehungsweise 0,8 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts – ein mittelmäßiger Ansatz. Die Zinsen sind bis zum 31. März 2025 mit 2,367 Prozent jährlich fest vereinbart. Im Anschluss wurde mit fünf Prozent jährlich gerechnet. Getilgt wird mit anfänglich 1,8 Prozent im Jahr. Nach 15 Jahren liegt die Restschuld bei 33 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens.
2030 soll die Immobilie zum Immac-Standard-Verkaufsfaktor, dem 13,5-Fachen der Pacht desselben Jahres, wieder veräußert werden. Das ist etwa eine halbe Jahrespacht unter dem Einkaufsfaktor. Die KVG erhält ein Prozent des Veräußerungserlöses. Der Pächter hat ein Vorkaufsrecht.
Rückfluss. Anleger, die dem Grenzsteuersatz in Österreich in Höhe von 35 Prozent unterliegen, sollen während der 15 Jahre Fondslaufzeit Auszahlungen in Höhe von insgesamt rund 58 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern in Österreich erhalten, bei Immobilienverkauf weitere 107 Prozent. Das sind in der Summe 165 Prozent und entspricht einer geplanten IRR-Rendite von 4,3 Prozent jährlich nach Steuern in Österreich.
Steuern. Die Vermietungseinkünfte sind in Österreich zu besteuern, in Deutschland sind diese von der Steuer befreit und auch nicht im Rahmen des Progressionsvorbehalts zu berücksichtigen. Steuerpflichtige Einkünfte in Österreich sind bis zu 2.000 Euro im Jahr steuerfrei. Veräußerungsgewinne (Veräußerungserlös minus fortgeschriebener Anschaffungskosten, ab über zehn Jahren Haltedauer verminderte Ansätze) werden in Österreich mit 25 Prozent besteuert, unterliegen in Deutschland in den Fällen dem Progressionsvorbehalt, wenn zwischen Erwerb und Verkauf keine zehn Jahre liegen. Für Zinserträge hat Deutschland das Besteuerungsrecht. Anleger müssen in Österreich eine Steuererklärung abgeben. Der Initiator vermittelt eine Steuerberatungsgesellschaft, die für die erste Erklärung 100 Euro und die Folgeerklärungen 75 Euro jeweils zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer verlangt.
Vertragsgestaltung. Bereits wenn der persönlich haftende Gesellschafter und der Treuhänder anwesend sind, ist eine Gesellschafterversammlung beschlussfähig.
Eignung für Stiftungen. Die langfristig abgeschlossenen Pachtverträge, die derzeit hohe Nachfrage nach Reha-Plätzen in der Region und die Erfahrenheit des Anbieters mit Spezialimmobilien sprechen für die avisierten planmäßigen jährlichen Auszahlungen. Erfahrungen mit Verkäufen solcher Einrichtungen liegen nicht vor. Ansprechpartner für Stiftungen sind Thomas Roth und Florian M. Bormann.
fondstelegramm-Meinung. Mit bislang drei Rehaklinik-Fonds und 13 Österreichfonds hat Immac eine Menge Erfahrungen gesammelt, das hier ist nun die erste Kombination aus beiden Segmenten. Die Voraussetzungen für planmäßige Einnahmen sind günstig: die Nachfrage nach Rehaplätzen am Standort ist groß – die Einrichtung ist derzeit voll ausgelastet. Die Basis für eine auch künftig gute Belegung stimmt, denn die Finanzierung der Klinikaufenthalte erfolgt fast ausschließlich über die Pensions- und Unfallkassen und die Sozialversicherung, mit denen Versorgungsverträge abgeschlossen wurden. Zudem ist der Pachtvertrag 25 Jahre lang nicht ordentlich kündbar. Die von einem Dritten als „durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit“ getroffene Einschätzung des Pächters wird durch eine Bankgarantie und eine Patronatserklärung der Projektentwicklungsgesellschaft, zu der uns allerdings keine Bonitätsauskünfte vorliegen, für einen Teil der Miete zusätzlich abgefedert. Der Fonds ist ordentlich kalkuliert.
Zielmarkt. Das Reha-Zentrum liegt im österreichischen Münster, im Bundesland Tirol. Münster hat rund 3.400 Einwohner. Innsbruck ist rund 40 Kilometer entfernt.
Die 2011 fertig gestellte Reha-Einrichtung war schon 2012 zu 81 Prozent ausgelastet. Ihre Belegungszahlen stiegen sukzessive an und erreichten Mitte 2015 95 bis 97 Prozent – für eine Reha-Klinik gilt das als Vollbelegung. Die hohe Auslastung liegt an dem noch nicht gedeckten Bettenbedarf in der "Versorgungszone West" (Bundesländer Tirol, Salzburg und Vorarlberg) von derzeit 754 Plätzen und an der Spezialisierung der Klinik auf die vier Krankheitsbilder: Neurologie, Herz-Kreislauf, Lunge und Onkologie. In der Versorgungszone West gibt es laut Anbieter derzeit weitere sieben Reha-Einrichtungen mit insgesamt rund 600 Betten. Die im Bereich einer Fahrstunde gelegenen zwei Reha-Kliniken bieten Behandlungen am Bewegungsapparat an und stellen deshalb keine Konkurrenz dar.
In welche Klinik ein Patient kommt, wird von der Pensionskasse, der Unfallkasse oder der Sozialversicherung im Wesentlichen vorgegeben, die Patienten haben nur bei gegebenem Angebot ein Wahlrecht. Sie tragen, je nach der Höhe ihres Bruttogehalts, auch nur einen relativ geringen Kostenanteil für den Aufenthalt in der Klinik. Die Reha-Klinik des AIF hat mit der Pensionskasse, der Unfallkasse und der Sozialversicherung jeweils einen Versorgungsvertrag über eine unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Historie. Immac ist Marktführer für geschlossene Seniorenimmobilienfonds. Unter den bislang 77 emittierten Senioren-Publikumsfonds mit einem platzierten Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 500 Millionen Euro waren 13 Österreich-Seniorenfonds. Das hier ist der erste AIF des Anbieters mit einer Reha-Einrichtung in Österreich. Immac hat jedoch bereits drei Fonds mit einer Reha-Klinik in Deutschland emittiert, die laufen bislang alle prognosegemäß, so der Anbieter. Auch alle Österreich-Seniorenfonds zahlten bislang planmäßig aus. Bezüglich aller bisherigen Immac-Fonds gab es per Ende 2013 nur fünf Fonds mit negativen Abweichungen der Auszahlungen von über fünf Prozent.
KVG ist die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG. Die Dehmel Rechtsanwaltsgesellschaft mbH ist die Verwahrstelle. Die Aufgabe des Treuhänders übernimmt die Fidus Treuhand GmbH.
Rehaklinik. Der 2011 errichtete, moderne, ein- bis dreigeschossige Gebäudekomplex steht auf einem rund 2,36 Hektar messenden Grundstück mit schönem Blick auf die Alpen. Münster ist über Busse und S-Bahn erreichbar. Die nächsten Versorgungseinrichtungen sind 600 Meter entfernt. Bis zur Bushaltestelle sind es rund 300 Meter.
Die Klinik bietet Platz für 260 Betten in 164 Einzel- und 48 Doppelzimmern. Zu jedem Zimmer gehört ein behindertengerechtes Bad. Die Klinik verfügt unter anderem über mehrere Therapieräume, eine Cafeteria, zwei Speisesäle und Schulungsräume.
Der Pächter verfügt über die Option, bis Ende September 2017 die Erweiterung der Klinik um 40 Reha-Betten und zehn Betten für Begleitpersonen zu verlangen, ein Gebäudeteil würde um ein Geschoss aufgestockt werden. Bis heute hat der Pächter seine Option noch nicht gezogen. Immac schätzt den Erweiterungswunsch des Pächters jedoch als „sehr wahrscheinlich“ ein, allein wegen der derzeit vorhandenen hohen Nachfrage.
Die Objektgesellschaft hat die Immobilie am 31. März 2015 von der Reha Tirol Errichtungs GmbH für 42,12 Millionen Euro zum 14,04-Fachen der ersten Jahrespacht erworben. Das Inventar und die Betriebseinrichtungen befinden sich im Eigentum der Pächterin. Ein Sachverständiger in Graz hat das Objekt am 2. März 2015 auf 43,215 Millionen Euro geschätzt.
Verpachtung. Die Objektgesellschaft ist in den Pachtvertrag mit der Reha Zentrum Münster Betriebs GmbH eingetreten. Der über eine unbestimmte Zeit laufende Vertrag kann jährlich gekündigt werden, worauf der Pächter jedoch für die nächsten 25 Jahre, bis zum 31. März 2040, verzichtet hat. Sollte die Objektgesellschaft den Pachtvertrag vorher ordentlich kündigen, müsste sie fünf Millionen Euro an den Pächter entrichten.
Der Pächter hat die Humanocare GmbH mit den operativen Tätigkeiten beauftragt. Humanocare kann sich bis Ende 2019 entscheiden, ob sie die Hälfte der Anteile des Pächters erwerben möchte. Die im Jahr 1996 gegründete Humanocare betreibt derzeit insgesamt elf Sozialeinrichtungen, davon sind drei Rehabilitations-Kliniken. Alle Anteile der Humanocare befinden sich seit 2011 im Besitz von Kommerzialrat Mag. Julian M. Hadschieff, er ist Präsident des Gesamt-Reha-Verbands in Österreich.
Eine österreichische Ratingagentur hat den Pächter im April 2015 mit 380 „300 bis 399 geringes Risiko, durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit“ bewertet (100 kein Risiko, ein Ausfall ist nicht wahrscheinlich bis 700 Insolvenzkennzeichen). Dieselbe Ratingagentur hat die Humanocare im April 2015 mit 299 „200 bis 299: sehr geringes Risiko, sehr geringe Ausfallwahrscheinlichkeit“ eingeschätzt. Der Pächter hat zugunsten der Objektgesellschaft eine Bankgarantie in Höhe von 3,6 Millionen Euro abgegeben. Wird sie beansprucht, ist der Betrag innerhalb von vier Wochen wieder aufzufüllen. Außerdem liegt von der Hospitals Projektentwicklungsgesellschaft mbH eine Patronatserklärung für den Pächter über 12 Jahre bis zu einem Betrag von 200.000 Euro jährlich vor, das entspricht 6,7 Prozent der anfänglichen Jahrespacht.
Die anfängliche Jahrespacht beträgt drei Millionen Euro. Laut Immac liegt ein Tagessatz pro Bett zwischen 156 und 224 Euro, selbst auf Basis des geringsten Satzes würde die Klinik bei 90 Prozent Auslastung rund 13,3 Millionen Euro im Jahr einnehmen. Die Pacht wird alle vier Jahre bis zu 75 Prozent an den österreichischen Verbraucherpreisindex angepasst. Die Objektgesellschaft wird von Mindereinnahmen während der eventuellen Aufstockung eines Gebäudeteils freigestellt.
Finanzierung. 54 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 46 Prozent aus Darlehen. Das Darlehen läuft bis zum 1. Dezember 2030 und wurde bereits vollständig ausgezahlt. 22,4 Millionen Euro wurden zwischenfinanziert.
87,9 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, eine passable Substanzquote. 0,6 Prozent sind Finanzierungskosten. 0,3 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve. 11,2 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Im Falle der Klinik-Erweiterung würde das Gesamtinvestitionsvolumen um rund zehn Millionen Euro steigen und sich die Pacht entsprechend erhöhen. Insgesamt erfolgt die Erweiterung ebenfalls zum Einkaufsfaktor 14,04. Sie steht unter den Vorbehalten der Vorlage einer Finanzierungszusage und des Abschlusses eines Nachtrags zum Pachtvertrag. Generalübernehmer wäre die Hospitals Projektentwicklungsgesellschaft. Die Fertigstellung wäre für den 1. Juli 2019 geplant. Ab Beitritt der neuen Gesellschafter beziehungsweise der Neuzeichnung durch die Altgesellschafter sind alle Kommanditisten gleich gestellt.
Prognose. Immac rechnet im Durchschnitt mit 1,5 Prozent Inflationsrate. In den vergangenen 15 Jahren lag die durchschnittliche Inflationsrate in Österreich bei 2,0 Prozent, von Januar bis Juli 2015 lag sie knapp unter einem Prozent.
Für Instandhaltungs- und Revitalisierungsaufwendungen an Dach und Fach wurden insgesamt 8,44 Euro je Quadratmeter Nutzfläche berücksichtigt, das ist in Ordnung. Die Gewährleistungszeit endet 2016. Es fallen durchschnittlich jährlich laufende Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaft in Höhe von rund 245.000 Euro an, das sind 0,48 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens beziehungsweise 0,8 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts – ein mittelmäßiger Ansatz. Die Zinsen sind bis zum 31. März 2025 mit 2,367 Prozent jährlich fest vereinbart. Im Anschluss wurde mit fünf Prozent jährlich gerechnet. Getilgt wird mit anfänglich 1,8 Prozent im Jahr. Nach 15 Jahren liegt die Restschuld bei 33 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens.
2030 soll die Immobilie zum Immac-Standard-Verkaufsfaktor, dem 13,5-Fachen der Pacht desselben Jahres, wieder veräußert werden. Das ist etwa eine halbe Jahrespacht unter dem Einkaufsfaktor. Die KVG erhält ein Prozent des Veräußerungserlöses. Der Pächter hat ein Vorkaufsrecht.
Rückfluss. Anleger, die dem Grenzsteuersatz in Österreich in Höhe von 35 Prozent unterliegen, sollen während der 15 Jahre Fondslaufzeit Auszahlungen in Höhe von insgesamt rund 58 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern in Österreich erhalten, bei Immobilienverkauf weitere 107 Prozent. Das sind in der Summe 165 Prozent und entspricht einer geplanten IRR-Rendite von 4,3 Prozent jährlich nach Steuern in Österreich.
Steuern. Die Vermietungseinkünfte sind in Österreich zu besteuern, in Deutschland sind diese von der Steuer befreit und auch nicht im Rahmen des Progressionsvorbehalts zu berücksichtigen. Steuerpflichtige Einkünfte in Österreich sind bis zu 2.000 Euro im Jahr steuerfrei. Veräußerungsgewinne (Veräußerungserlös minus fortgeschriebener Anschaffungskosten, ab über zehn Jahren Haltedauer verminderte Ansätze) werden in Österreich mit 25 Prozent besteuert, unterliegen in Deutschland in den Fällen dem Progressionsvorbehalt, wenn zwischen Erwerb und Verkauf keine zehn Jahre liegen. Für Zinserträge hat Deutschland das Besteuerungsrecht. Anleger müssen in Österreich eine Steuererklärung abgeben. Der Initiator vermittelt eine Steuerberatungsgesellschaft, die für die erste Erklärung 100 Euro und die Folgeerklärungen 75 Euro jeweils zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer verlangt.
Vertragsgestaltung. Bereits wenn der persönlich haftende Gesellschafter und der Treuhänder anwesend sind, ist eine Gesellschafterversammlung beschlussfähig.
Eignung für Stiftungen. Die langfristig abgeschlossenen Pachtverträge, die derzeit hohe Nachfrage nach Reha-Plätzen in der Region und die Erfahrenheit des Anbieters mit Spezialimmobilien sprechen für die avisierten planmäßigen jährlichen Auszahlungen. Erfahrungen mit Verkäufen solcher Einrichtungen liegen nicht vor. Ansprechpartner für Stiftungen sind Thomas Roth und Florian M. Bormann.
fondstelegramm-Meinung. Mit bislang drei Rehaklinik-Fonds und 13 Österreichfonds hat Immac eine Menge Erfahrungen gesammelt, das hier ist nun die erste Kombination aus beiden Segmenten. Die Voraussetzungen für planmäßige Einnahmen sind günstig: die Nachfrage nach Rehaplätzen am Standort ist groß – die Einrichtung ist derzeit voll ausgelastet. Die Basis für eine auch künftig gute Belegung stimmt, denn die Finanzierung der Klinikaufenthalte erfolgt fast ausschließlich über die Pensions- und Unfallkassen und die Sozialversicherung, mit denen Versorgungsverträge abgeschlossen wurden. Zudem ist der Pachtvertrag 25 Jahre lang nicht ordentlich kündbar. Die von einem Dritten als „durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit“ getroffene Einschätzung des Pächters wird durch eine Bankgarantie und eine Patronatserklärung der Projektentwicklungsgesellschaft, zu der uns allerdings keine Bonitätsauskünfte vorliegen, für einen Teil der Miete zusätzlich abgefedert. Der Fonds ist ordentlich kalkuliert.
Wenn Bedarf und Patientenfinanzierung so bleiben wie jetzt, hat der Fonds sehr gute Aussichten auf einen planmäßigen Verlauf.
