Analyse: Immac Irland Sozialimmobilien I
Mittelbare Beteiligung an drei Pflegeheimen bei Dublin
Angebot. Anlegern wird angeboten, sich an der Immac Irland Sozialimmobilien I Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft zu beteiligen. Der AIF hat mittelbar drei Pflegeheime in Irland, im Großraum Dublin, erworben. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio beträgt rund 37,7 Millionen Euro. Anleger können den Fonds ab 10.000 Euro zuzüglich 5 Prozent Agio zeichnen. Die Fondsgesellschaft endet am 30. Juni 2033, es sei denn die Gesellschafter beschließen eine Verlängerung der Laufzeit um maximal 7,5 Jahre.
Zielmarkt. Irland gehört zur Europäischen Union. Seit 2013 erholt sich das Land von der Finanzkrise und der geplatzten Immobilienblase. Der für März 2019 geplante EU-Austritt Großbritanniens birgt für Irland Unsicherheiten und Belastungen, so das Auswärtige Amt, denn Irland ist wirtschaftlich stark mit der britischen Wirtschaft verknüpft. Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,5 Prozent. 2017 stieg das Bruttoinlandsprodukt um 7,8 Prozent.
In Irland unterstützt das staatlich finanzierte Programm Nursing Homes Support Scheme finanziell Bedürftige bei der Finanzierung einer vollstationären Langzeitpflege. Dabei verhandelt das private oder gemeinnützige Pflegeheim mit dem National Treatment Purchase Fund die wöchentlichen Kosten, die ein Pflegebedürftiger für Pflege, Unterkunft und Ernährung zahlen muss – die so genannten Fair-Deal-Raten. Wie pflegebedürftig der Betroffene ist, spielt dabei keine Rolle. Über die Fair-Deal-Raten bekommt der Betreiber das gesamte, nicht von Heimbewohnern getragene restliche Heimentgelt ersetzt. Von 2010 bis 2017 stiegen die Fair-Deal-Raten um durchschnittlich jährlich 1,1 Prozent.
2014 lag der Anteil der Über-65-Jährigen, die vollstationär gepflegt werden mussten in Irland bei 4,5 Prozent, so eine Studie der BDO Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die auch in Irland tätig ist. 2016 lebten im Großraum Dublin rund 1,35 Millionen Menschen. Davon waren rund 165.000 über 64 Jahre alt, 2011 waren es noch 139.000, der durchschnittliche jährliche Anstieg lag folglich bei 3,1 Prozent. Im Großraum Dublin gab es 2017 7.542 Pflegeplätze. Unter der Annahme, dass die Pflegequote aus 2014 von 4,5 Prozent noch zutrifft, ergibt sich eine statistisch ermittelte Bettenauslastung von 98 Prozent.
Die Pflegeheime, die der Fonds mittelbar erworben hat, waren in den vergangenen zwei Jahren zu durchschnittlich 93,2 bis 98,5 Prozent ausgelastet.
Historie. Anbieter und AIF-Verwaltungsgesellschaft ist die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG. Als Treugeber agiert die Fidus Treuhand GmbH. Alleingesellschafter beider Unternehmen ist die Profunda Vermögen GmbH. Folglich befindet sich der Treuhänder in einer Interessenkonfliktsituation. Die Betriebs- und Objektankaufsprüfung obliegen der Immac Verwaltungsgesellschaft. Ihr Gesellschafter, die Immac Holding AG, wird zu 99,92 Prozent von der Profunda Vermögen GmbH gehalten. Marcus Schiermann ist Gesellschafter der Profunda und Geschäftsführer der Antaris Health Care Holding GmbH. Letztere ist alleiniger Gesellschafter der Antaris (Irland) Limited. Für die Betriebsstrukturierung, das Betriebscontrolling und die Objektfinanzierung hat Immac in Irland eine Zweigniederlassung gegründet.
Die Unternehmensgruppe Immac, HKA und DFV (Tochter der Immac Holding) hat seit 1998 bis Ende Juni 2018 geschlossene Fonds mit einem platzierten Eigenkapitalvolumen von rund 654,6 Millionen Euro emittiert, davon entfielen rund 10,3 Prozent auf Spezial-AIF. Von den 72 bis Ende 2016 herausgebrachten Fonds blieben 9 Fonds mit über 3 Prozent hinter den Planauszahlungen an die Anleger zurück, darunter nur 4 Fonds mit deutlichen Abweichungen – dabei handelt es sich um die ersten 4 Fonds aus 1998 bis 2002. Für zwei Fonds aus 2003 und 2004 gibt es keine Ist-Angaben in der Ausschüttung, einer wird von der Ideenkapital AG betreut, der andere läuft länger als der Prognosezeitraum. Alle anderen 61 Fonds laufen planmäßig oder mit nur geringfügigen Abweichungen.
Investitionsgegenstand. Der Fonds hat im Dezember 2017 alle Anteile an der irischen Holdinggesellschaft Beechfield Nursing Home Group Limited von mehreren privaten Investoren erworben. Kaufpreis, Umfinanzierung und Zuschüsse für die Heime lagen in der Summe bei rund 30,8 Millionen Euro. Die BLS Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat den Wert der Pflegeeinrichtungen im November 2017 auf rund 32,2 Millionen Euro geschätzt. Darüber hinaus hat der Fonds der Holdinggesellschaft ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von 5 Millionen Euro gewährt. Die Holding im Zusammenhang mit ihren drei Betriebsgesellschaften hat BLS mit weiteren 10,9 Millionen Euro bewertet.
Die Holding hält alle Anteile der irischen Betriebsgesellschaften: Beechfield Manor Nursing Home Limited, Glengara Park Nursing Home Limited und Mount Hybla Nursing Home Limited. Schon vor dem Kauf waren sie finanziell eng miteinander verbunden. Die Betriebsgesellschaften besitzen und betreiben jeweils eine Pflegeeinrichtung im Raum Dublin.
Die Marke Beechfield Care Group gibt es schon seit den 80er Jahren. Die Antaris Health Care Holding hat die Beechfield Care Group Limited als Managementgesellschaft 2017 gegründet. Sie soll auch für etwaige weitere Projekte der Immac in Irland die Managementrolle vor Ort übernehmen.
Pflegeheime. Das Pflegeheim Beechfield Manor liegt 17 km südlich von Dublins City entfernt. Im Umfeld von 10 Fahrminuten befinden sich zwei weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 101 Pflegeplätzen. Das Fondsobjekt ist gut erreichbar – unweit der Autobahn, die Bushaltestelle liegt gegenüber, eine Bahnstation ist 8 Gehminuten entfernt. Die denkmalgeschützten Gebäude wurden 1850 errichtet, zwischen 1994 und 2000 umgebaut und 2011 mit einem Anbau versehen. Das Heim bietet 68 Einzelzimmer. Nur 21 sind mit Dusche, WC und Waschbecken ausgestattet, 40 haben eine Nasszelle ohne Dusche, 7 besitzen keine Nasszelle. Drei Zimmer sind nicht barrierefrei. Der Fonds ersetzt einfach verglaste Fenster. Neue Möbel werden erworben, einzelne Zimmer renoviert. Die Auslastung liegt über 90 Prozent.
Die Pflegeeinrichtung Glengara Park liegt 11 Kilometer südöstlich von Dublins Stadtzentrum entfernt. Auch das Heim ist gut erreichbar – bis zur Autobahn sind es 10 Minuten, gegenüber liegt eine Bushaltestelle, in 7 Minuten ist ein Bahnhof fußläufig erreichbar. Die Gebäudesubstanz ist aus den Anfängen des 19. Jahrhunderts. Zwischen 1993 und 1997 wurde das Objekt umgebaut und erweitert. Das Heim bietet 62 Einzelzimmer und 2 Zweibettzimmer. Die Zimmer haben keine Dusche. 5 Zimmer sind ohne Nasszelle, zu den anderen gehört zumindest ein WC und ein Waschbecken. In einem Umkreis von 10 Fahrminuten liegen weitere 11 Pflegeheime mit insgesamt 655 Pflegeplätzen, die im Durchschnitt zu 95 Prozent belegt sind. Auch dieses Fondsobjekt ist über 90 Prozent ausgelastet. Der Fonds investiert 450.000 Euro für eine neue Inneneinrichtung. Die Mängel werden nur zum Teil sofort behoben. Beispielsweise wird das Dach ausgebessert, einfach verglaste Fenster ausgetauscht, ein neuer Aufzug eingebaut. Es soll ein umfassendes Sanierungskonzept erarbeitet werden. Die Kosten hierfür wurden in der Kalkulation berücksichtigt, so Immac.
Das Pflegeheim Mount Hybla liegt 8 Kilometer westlich von Dublins Zentrum. Die Autobahn ist nicht weit. Eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gibt es jedoch nicht, auch keine fußläufig erreichbaren Infrastruktureinrichtungen. Das 2013 eröffnete Pflegeheim besteht aus einem sanierten Haus aus dem 17./18. Jahrhundert und bis 2013 errichteten Gebäuden. Alle 66 Einzelzimmer verfügen über eine barrierefreie Nasszelle mit WC und Dusche. Im Umkreis von 10 Fahrminuten liegen 7 weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 660 Pflegeplätzen. In Mount Hybla werden auch Demenzkranke und Menschen mit schwerem Schädel-Hirn-Trauma gepflegt. Das Objekt ist zu 94 Prozent ausgelastet.
Finanzierung. 58 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen aus Eigenkapital erbracht werden. 42 Prozent sind Darlehen einer irischen Geschäftsbank. Die Holdinggesellschaft hat den Darlehensvertrag geschlossen, das Darlehen wurde bereits ausgezahlt. Der Fonds nimmt bis zu seiner Vollplatzierung zwei Zwischenfinanzierungsdarlehen bei deutschen Regionalbanken bis zu insgesamt 16 Millionen Euro auf. Die Zwischenfinanzierungen werden überwiegend mit dem EONIA (Euro Over Night Index Average) plus 3,25 Prozent verzinst. Von Januar bis August 2018 lag der Eonia bei etwa -0,36 Prozent.
82 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio fließen in den Erwerb des Objekts, einschließlich dessen Mängelbeseitigung, Inneneinrichtung und Betreiberzuschüssen. Der Großteil dessen erfolgt dabei im Wege einer Umfinanzierung alter Kredite. Jeweils 1 Prozent entfallen auf Finanzierungskosten und das Bilden einer Liquiditätsreserve. 16 Prozent sind Nebenkosten der Fonds- und Holdinggesellschaft.
Prognose. Immac geht für die Betriebsgesellschaften davon aus, dass ihre Einnahmen um jährlich 1,1 Prozent steigen, ihre Löhne und Gehälter um 1,5 Prozent pro Jahr, die weiteren Kosten um 2,0 Prozent jährlich und dass ihre Personalbeschaffungskosten um 10 Prozent jährlich sinken. Zum Vergleich: von 2004 bis 2017 lag die Inflationsrate in Irland bei durchschnittlich 1,4 Prozent, von Januar bis Ende August 2018 bei 1,2 Prozent. Der höchste Wert war 2006 mit 4,9 Prozent, der niedrigste 2009 mit minus 5,0 Prozent. Seit 2012 blieb der VPI relativ stabil zwischen minus 0,3 und 1,4 Prozent.
Das Darlehen ist bis Ende 2017 fest verzinst mit 3,025 Prozent jährlich. Im Anschluss hat Immac mit 5,0 Prozent Zinsen jährlich gerechnet. Es wird mit anfänglich rund 4,3 Prozent jährlich getilgt. Die Instandhaltungskosten wurden nicht separat dargestellt. In der Prognoserechnung geht Immac von insgesamt 0,56 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens an laufenden Kosten für die Fonds, Holding und Betriebsgesellschaften aus, das entspricht rund 212.000 Euro. Das Objektcontrolling, die Gebühren an die KVG für die Fondsverwaltung, die Steuerberatungskosten, die Aufwendungen für Buchhaltung und Jahresabschluss, Verwahrstellenvergütung, die Wirtschaftsprüfung, die laufenden Bewertungskosten werden zu 50 Prozent an steigende Umsatzzahlen der Betriebsgesellschaft angepasst. Es fallen keine weiteren nicht bezifferten Kosten an. Bezogen auf den Nettoinventarwert können die Nebenkosten von Fonds und Holding bis zu 1,6 Prozent erreichen. Hinzu kommen bei dieser Betrachtung nicht bezifferte Aufwendungen wie beispielsweise für die laufende Objektbewertung, die Jahresabschlussprüfung, die Recht- und Steuerberatung.
Immac nimmt an, dass der Fonds nach 15 Jahren, in 2033, seine Geschäftsanteile an der Holdinggesellschaft für rund 31,7 Millionen Euro veräußern kann, ohne dass auf irischer Seite eine Kapitalgewinnsteuer anfällt. Die KVG erhält 4 Prozent des Verkaufspreises.
Rückfluss. Anleger, die sich Mitte 2018 mit weniger als 209.200 Euro am Fonds beteiligen, sollen während der 14 Jahre Laufzeit 174 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 4,8 Prozent jährlich nach Steuern erreichen.
Steuern. Anleger erzielen in Deutschland Einkünfte aus Kapitalvermögen und müssen Abgeltungssteuer zahlen. Sie erhalten Dividenden der irischen Kapitalgesellschaft, Zinsen und Veräußerungsgewinne. Zwischen Deutschland und Irland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Für Zinsen, Dividenden und im vorliegenden Fall auch für Veräußerungsgewinne steht ausschließlich Deutschland das Besteuerungsrecht zu. Im Ausland erhobene Steuern auf Kapitalerträge werden auf die Abgeltungssteuer angerechnet, negative Steuerbeträge können dabei nicht entstehen. Für Anleger, die mit mindestens 10 Prozent am Fonds beteiligt sind, das sind hier 2.092.000 Euro, werden die laufenden Zinseinkünfte wie gewerbliche Einkünfte behandelt und mit dem individuellen Steuersatz versteuert. Bei Beteiligungen ab 1 Prozent am Fonds, das entspricht hier 209.200 Euro, veräußert, werden die Veräußerungsgewinne wie gewerbliche Einkünfte behandelt und nach dem Teileinkünfteverfahren besteuert, das heißt auf 60 Prozent wird der individuelle Steuersatz erhoben. Um den Einbehalt von Quellensteuern durch die Holding zu vermeiden, wird Anlegern geraten, zwei Freistellungserklärungen vom Finanzamt beim Anbieter einzureichen: die Exemption Declaration für Dividendeneinkünfte und die Royalty/Interest für Zinseinkünfte.
fondstelegramm-Meinung. Immac zeigt, dass es auch in Zeiten des KAGB möglich ist, einen Verkaufsprospekt mit ausführlichen sachlichen Inhalten zu präsentieren. Als Spezialist auf dem Gebiet der Pflegeimmobilien betritt Immac mit Irland einen neuen Standort. Anders als viele deutsche Pflegeheime sind die Immobilien keine durchorganisierten Bettenburgen, sondern kleinere, zumeist aus mehreren, teilweise sehr alten Gebäudeteilen bestehende Komplexe. Die baulichen Unzulänglichkeiten will der Fonds beseitigen, das Geld dazu ist eingeplant, versichert der Anbieter, ob in ausreichender Höhe kann der Anleger nur schwer einschätzen. Kernstück der Fondseinnahmen bildet das staatliche Fördersystem Irlands für finanziell Bedürftige. Dadurch kann sich der Betreiber sicher sein, dass ihm keine Einnahmenlücken für Pflege, Unterkunft und Verpflegung entstehen, auch wenn er wenig vermögende Heimbewohner aufnimmt. Das wiederum wirkt sich positiv auf die Auslastung der Pflegeplätze aus. Die Fondsobjekte sind zwischen 93 und 99 Prozent belegt.
Zielmarkt. Irland gehört zur Europäischen Union. Seit 2013 erholt sich das Land von der Finanzkrise und der geplatzten Immobilienblase. Der für März 2019 geplante EU-Austritt Großbritanniens birgt für Irland Unsicherheiten und Belastungen, so das Auswärtige Amt, denn Irland ist wirtschaftlich stark mit der britischen Wirtschaft verknüpft. Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,5 Prozent. 2017 stieg das Bruttoinlandsprodukt um 7,8 Prozent.
In Irland unterstützt das staatlich finanzierte Programm Nursing Homes Support Scheme finanziell Bedürftige bei der Finanzierung einer vollstationären Langzeitpflege. Dabei verhandelt das private oder gemeinnützige Pflegeheim mit dem National Treatment Purchase Fund die wöchentlichen Kosten, die ein Pflegebedürftiger für Pflege, Unterkunft und Ernährung zahlen muss – die so genannten Fair-Deal-Raten. Wie pflegebedürftig der Betroffene ist, spielt dabei keine Rolle. Über die Fair-Deal-Raten bekommt der Betreiber das gesamte, nicht von Heimbewohnern getragene restliche Heimentgelt ersetzt. Von 2010 bis 2017 stiegen die Fair-Deal-Raten um durchschnittlich jährlich 1,1 Prozent.
2014 lag der Anteil der Über-65-Jährigen, die vollstationär gepflegt werden mussten in Irland bei 4,5 Prozent, so eine Studie der BDO Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die auch in Irland tätig ist. 2016 lebten im Großraum Dublin rund 1,35 Millionen Menschen. Davon waren rund 165.000 über 64 Jahre alt, 2011 waren es noch 139.000, der durchschnittliche jährliche Anstieg lag folglich bei 3,1 Prozent. Im Großraum Dublin gab es 2017 7.542 Pflegeplätze. Unter der Annahme, dass die Pflegequote aus 2014 von 4,5 Prozent noch zutrifft, ergibt sich eine statistisch ermittelte Bettenauslastung von 98 Prozent.
Die Pflegeheime, die der Fonds mittelbar erworben hat, waren in den vergangenen zwei Jahren zu durchschnittlich 93,2 bis 98,5 Prozent ausgelastet.
Historie. Anbieter und AIF-Verwaltungsgesellschaft ist die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG. Als Treugeber agiert die Fidus Treuhand GmbH. Alleingesellschafter beider Unternehmen ist die Profunda Vermögen GmbH. Folglich befindet sich der Treuhänder in einer Interessenkonfliktsituation. Die Betriebs- und Objektankaufsprüfung obliegen der Immac Verwaltungsgesellschaft. Ihr Gesellschafter, die Immac Holding AG, wird zu 99,92 Prozent von der Profunda Vermögen GmbH gehalten. Marcus Schiermann ist Gesellschafter der Profunda und Geschäftsführer der Antaris Health Care Holding GmbH. Letztere ist alleiniger Gesellschafter der Antaris (Irland) Limited. Für die Betriebsstrukturierung, das Betriebscontrolling und die Objektfinanzierung hat Immac in Irland eine Zweigniederlassung gegründet.
Die Unternehmensgruppe Immac, HKA und DFV (Tochter der Immac Holding) hat seit 1998 bis Ende Juni 2018 geschlossene Fonds mit einem platzierten Eigenkapitalvolumen von rund 654,6 Millionen Euro emittiert, davon entfielen rund 10,3 Prozent auf Spezial-AIF. Von den 72 bis Ende 2016 herausgebrachten Fonds blieben 9 Fonds mit über 3 Prozent hinter den Planauszahlungen an die Anleger zurück, darunter nur 4 Fonds mit deutlichen Abweichungen – dabei handelt es sich um die ersten 4 Fonds aus 1998 bis 2002. Für zwei Fonds aus 2003 und 2004 gibt es keine Ist-Angaben in der Ausschüttung, einer wird von der Ideenkapital AG betreut, der andere läuft länger als der Prognosezeitraum. Alle anderen 61 Fonds laufen planmäßig oder mit nur geringfügigen Abweichungen.
Investitionsgegenstand. Der Fonds hat im Dezember 2017 alle Anteile an der irischen Holdinggesellschaft Beechfield Nursing Home Group Limited von mehreren privaten Investoren erworben. Kaufpreis, Umfinanzierung und Zuschüsse für die Heime lagen in der Summe bei rund 30,8 Millionen Euro. Die BLS Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat den Wert der Pflegeeinrichtungen im November 2017 auf rund 32,2 Millionen Euro geschätzt. Darüber hinaus hat der Fonds der Holdinggesellschaft ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von 5 Millionen Euro gewährt. Die Holding im Zusammenhang mit ihren drei Betriebsgesellschaften hat BLS mit weiteren 10,9 Millionen Euro bewertet.
Die Holding hält alle Anteile der irischen Betriebsgesellschaften: Beechfield Manor Nursing Home Limited, Glengara Park Nursing Home Limited und Mount Hybla Nursing Home Limited. Schon vor dem Kauf waren sie finanziell eng miteinander verbunden. Die Betriebsgesellschaften besitzen und betreiben jeweils eine Pflegeeinrichtung im Raum Dublin.
Die Marke Beechfield Care Group gibt es schon seit den 80er Jahren. Die Antaris Health Care Holding hat die Beechfield Care Group Limited als Managementgesellschaft 2017 gegründet. Sie soll auch für etwaige weitere Projekte der Immac in Irland die Managementrolle vor Ort übernehmen.
Pflegeheime. Das Pflegeheim Beechfield Manor liegt 17 km südlich von Dublins City entfernt. Im Umfeld von 10 Fahrminuten befinden sich zwei weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 101 Pflegeplätzen. Das Fondsobjekt ist gut erreichbar – unweit der Autobahn, die Bushaltestelle liegt gegenüber, eine Bahnstation ist 8 Gehminuten entfernt. Die denkmalgeschützten Gebäude wurden 1850 errichtet, zwischen 1994 und 2000 umgebaut und 2011 mit einem Anbau versehen. Das Heim bietet 68 Einzelzimmer. Nur 21 sind mit Dusche, WC und Waschbecken ausgestattet, 40 haben eine Nasszelle ohne Dusche, 7 besitzen keine Nasszelle. Drei Zimmer sind nicht barrierefrei. Der Fonds ersetzt einfach verglaste Fenster. Neue Möbel werden erworben, einzelne Zimmer renoviert. Die Auslastung liegt über 90 Prozent.
Die Pflegeeinrichtung Glengara Park liegt 11 Kilometer südöstlich von Dublins Stadtzentrum entfernt. Auch das Heim ist gut erreichbar – bis zur Autobahn sind es 10 Minuten, gegenüber liegt eine Bushaltestelle, in 7 Minuten ist ein Bahnhof fußläufig erreichbar. Die Gebäudesubstanz ist aus den Anfängen des 19. Jahrhunderts. Zwischen 1993 und 1997 wurde das Objekt umgebaut und erweitert. Das Heim bietet 62 Einzelzimmer und 2 Zweibettzimmer. Die Zimmer haben keine Dusche. 5 Zimmer sind ohne Nasszelle, zu den anderen gehört zumindest ein WC und ein Waschbecken. In einem Umkreis von 10 Fahrminuten liegen weitere 11 Pflegeheime mit insgesamt 655 Pflegeplätzen, die im Durchschnitt zu 95 Prozent belegt sind. Auch dieses Fondsobjekt ist über 90 Prozent ausgelastet. Der Fonds investiert 450.000 Euro für eine neue Inneneinrichtung. Die Mängel werden nur zum Teil sofort behoben. Beispielsweise wird das Dach ausgebessert, einfach verglaste Fenster ausgetauscht, ein neuer Aufzug eingebaut. Es soll ein umfassendes Sanierungskonzept erarbeitet werden. Die Kosten hierfür wurden in der Kalkulation berücksichtigt, so Immac.
Das Pflegeheim Mount Hybla liegt 8 Kilometer westlich von Dublins Zentrum. Die Autobahn ist nicht weit. Eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gibt es jedoch nicht, auch keine fußläufig erreichbaren Infrastruktureinrichtungen. Das 2013 eröffnete Pflegeheim besteht aus einem sanierten Haus aus dem 17./18. Jahrhundert und bis 2013 errichteten Gebäuden. Alle 66 Einzelzimmer verfügen über eine barrierefreie Nasszelle mit WC und Dusche. Im Umkreis von 10 Fahrminuten liegen 7 weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 660 Pflegeplätzen. In Mount Hybla werden auch Demenzkranke und Menschen mit schwerem Schädel-Hirn-Trauma gepflegt. Das Objekt ist zu 94 Prozent ausgelastet.
Finanzierung. 58 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen aus Eigenkapital erbracht werden. 42 Prozent sind Darlehen einer irischen Geschäftsbank. Die Holdinggesellschaft hat den Darlehensvertrag geschlossen, das Darlehen wurde bereits ausgezahlt. Der Fonds nimmt bis zu seiner Vollplatzierung zwei Zwischenfinanzierungsdarlehen bei deutschen Regionalbanken bis zu insgesamt 16 Millionen Euro auf. Die Zwischenfinanzierungen werden überwiegend mit dem EONIA (Euro Over Night Index Average) plus 3,25 Prozent verzinst. Von Januar bis August 2018 lag der Eonia bei etwa -0,36 Prozent.
82 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio fließen in den Erwerb des Objekts, einschließlich dessen Mängelbeseitigung, Inneneinrichtung und Betreiberzuschüssen. Der Großteil dessen erfolgt dabei im Wege einer Umfinanzierung alter Kredite. Jeweils 1 Prozent entfallen auf Finanzierungskosten und das Bilden einer Liquiditätsreserve. 16 Prozent sind Nebenkosten der Fonds- und Holdinggesellschaft.
Prognose. Immac geht für die Betriebsgesellschaften davon aus, dass ihre Einnahmen um jährlich 1,1 Prozent steigen, ihre Löhne und Gehälter um 1,5 Prozent pro Jahr, die weiteren Kosten um 2,0 Prozent jährlich und dass ihre Personalbeschaffungskosten um 10 Prozent jährlich sinken. Zum Vergleich: von 2004 bis 2017 lag die Inflationsrate in Irland bei durchschnittlich 1,4 Prozent, von Januar bis Ende August 2018 bei 1,2 Prozent. Der höchste Wert war 2006 mit 4,9 Prozent, der niedrigste 2009 mit minus 5,0 Prozent. Seit 2012 blieb der VPI relativ stabil zwischen minus 0,3 und 1,4 Prozent.
Das Darlehen ist bis Ende 2017 fest verzinst mit 3,025 Prozent jährlich. Im Anschluss hat Immac mit 5,0 Prozent Zinsen jährlich gerechnet. Es wird mit anfänglich rund 4,3 Prozent jährlich getilgt. Die Instandhaltungskosten wurden nicht separat dargestellt. In der Prognoserechnung geht Immac von insgesamt 0,56 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens an laufenden Kosten für die Fonds, Holding und Betriebsgesellschaften aus, das entspricht rund 212.000 Euro. Das Objektcontrolling, die Gebühren an die KVG für die Fondsverwaltung, die Steuerberatungskosten, die Aufwendungen für Buchhaltung und Jahresabschluss, Verwahrstellenvergütung, die Wirtschaftsprüfung, die laufenden Bewertungskosten werden zu 50 Prozent an steigende Umsatzzahlen der Betriebsgesellschaft angepasst. Es fallen keine weiteren nicht bezifferten Kosten an. Bezogen auf den Nettoinventarwert können die Nebenkosten von Fonds und Holding bis zu 1,6 Prozent erreichen. Hinzu kommen bei dieser Betrachtung nicht bezifferte Aufwendungen wie beispielsweise für die laufende Objektbewertung, die Jahresabschlussprüfung, die Recht- und Steuerberatung.
Immac nimmt an, dass der Fonds nach 15 Jahren, in 2033, seine Geschäftsanteile an der Holdinggesellschaft für rund 31,7 Millionen Euro veräußern kann, ohne dass auf irischer Seite eine Kapitalgewinnsteuer anfällt. Die KVG erhält 4 Prozent des Verkaufspreises.
Rückfluss. Anleger, die sich Mitte 2018 mit weniger als 209.200 Euro am Fonds beteiligen, sollen während der 14 Jahre Laufzeit 174 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 4,8 Prozent jährlich nach Steuern erreichen.
Steuern. Anleger erzielen in Deutschland Einkünfte aus Kapitalvermögen und müssen Abgeltungssteuer zahlen. Sie erhalten Dividenden der irischen Kapitalgesellschaft, Zinsen und Veräußerungsgewinne. Zwischen Deutschland und Irland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Für Zinsen, Dividenden und im vorliegenden Fall auch für Veräußerungsgewinne steht ausschließlich Deutschland das Besteuerungsrecht zu. Im Ausland erhobene Steuern auf Kapitalerträge werden auf die Abgeltungssteuer angerechnet, negative Steuerbeträge können dabei nicht entstehen. Für Anleger, die mit mindestens 10 Prozent am Fonds beteiligt sind, das sind hier 2.092.000 Euro, werden die laufenden Zinseinkünfte wie gewerbliche Einkünfte behandelt und mit dem individuellen Steuersatz versteuert. Bei Beteiligungen ab 1 Prozent am Fonds, das entspricht hier 209.200 Euro, veräußert, werden die Veräußerungsgewinne wie gewerbliche Einkünfte behandelt und nach dem Teileinkünfteverfahren besteuert, das heißt auf 60 Prozent wird der individuelle Steuersatz erhoben. Um den Einbehalt von Quellensteuern durch die Holding zu vermeiden, wird Anlegern geraten, zwei Freistellungserklärungen vom Finanzamt beim Anbieter einzureichen: die Exemption Declaration für Dividendeneinkünfte und die Royalty/Interest für Zinseinkünfte.
fondstelegramm-Meinung. Immac zeigt, dass es auch in Zeiten des KAGB möglich ist, einen Verkaufsprospekt mit ausführlichen sachlichen Inhalten zu präsentieren. Als Spezialist auf dem Gebiet der Pflegeimmobilien betritt Immac mit Irland einen neuen Standort. Anders als viele deutsche Pflegeheime sind die Immobilien keine durchorganisierten Bettenburgen, sondern kleinere, zumeist aus mehreren, teilweise sehr alten Gebäudeteilen bestehende Komplexe. Die baulichen Unzulänglichkeiten will der Fonds beseitigen, das Geld dazu ist eingeplant, versichert der Anbieter, ob in ausreichender Höhe kann der Anleger nur schwer einschätzen. Kernstück der Fondseinnahmen bildet das staatliche Fördersystem Irlands für finanziell Bedürftige. Dadurch kann sich der Betreiber sicher sein, dass ihm keine Einnahmenlücken für Pflege, Unterkunft und Verpflegung entstehen, auch wenn er wenig vermögende Heimbewohner aufnimmt. Das wiederum wirkt sich positiv auf die Auslastung der Pflegeplätze aus. Die Fondsobjekte sind zwischen 93 und 99 Prozent belegt.
Spezialisierter Anbieter bewegt sich auf geographisch und politisch neuem Terrain. Die fortgesetzte staatliche Unterstützung finanziell benachteiligter Pflegebedürftiger ist entscheidend.
