Analyse: Jamestown 30
Fortsetzung der Jamestown-US-Fondsreihe
Angebot. Anlegern wird angeboten, sich an der Jamestown 30 L.P. & Co. Geschlossene Investment KG zu beteiligen. Über Zwischengesellschaften und Objektgesellschaften in Form von Limited Partnerships will der Fonds US-Immobilien erwerben, bewirtschaften und nach acht bis zwölf Jahren wieder veräußern. Die Fondswährung ist US-Dollar. Jamestown möchte bis Ende 2017 mindestens 50 Millionen, maximal 750 Millionen US-Dollar platzieren. Der Finanzierungsplan basiert auf einem Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio von rund 568 Millionen US-Dollar. Ab 30.000 US-Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Sofern sie bereits über eine US-Steuernummer verfügen, können sie den Fonds schon ab 20.000 US-Dollar plus fünf Prozent Agio zeichnen. Die Zeichner können zwischen der sofortigen Einzahlung der Pflichteinlage oder einer 30-prozentigen Anzahlung plus Agio wählen, wobei die restlichen 70 Prozent bis spätestens 30. Juni 2018 zu erbringen sind. Je 100 US-Dollar ist ein Euro in das Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Der Fonds läuft längstens bis Ende 2036. Die Gesellschafter können eine Laufzeitverlängerung bis zum 31. Dezember 2041 beschließen. Jamestown geht momentan von einer Auflösung des Fonds zwischen Ende 2026 und 2030 aus.
Zielmarkt. Im August 2016 lag der Verbraucherpreisindex in den USA bei 1,065 Prozent. Die Arbeitslosenquote sank seit 2010 von 9,6 Prozent auf 4,9 Prozent im dritten Quartal 2016. Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf stieg laut Statista von 48.310 US-Dollar im Jahr 2010 auf 57.220 US-Dollar in 2016. In den letzten Monaten stagniert jedoch Industrie und Einzelhandel. Das Zinsniveau ist nach wie vor niedrig. Wann und in welchem Maße die Federal Reserve den Leitzins erneut anheben wird, ist umstritten.
Nachfolgend einige Informationen von JLL zum Büroimmobilienmarkt ausgewählter US-(Küsten-) Städte. Die CBD der meisten genannten Standorte liegen in einem Bereich des verlangsamten Mietpreiswachstums für Büroimmobilien. In der Regel sind die Leerstände an Büroflächen seit 2010 tendenziell gesunken und die Mieten gestiegen.
In Boston ging die Leerstandsrate für Büroimmobilien stetig von 18,5 Prozent in 2011 auf 13,5 Prozent im dritten Quartal 2016 zurück. Für Class-A-Büroimmobilien lag sie bei 13,1 Prozent. Die Büromieten sind seit 2009 gestiegen auf 33,38 US-Dollar je sf, in Class A-Gebäuden auf 38,26 US-Dollar je sf.
In New York ist der Büroleerstand von 9,5 Prozent im Jahr 2014 auf 10,0 Prozent im dritten Quartal 2016 leicht gestiegen. Der Höchstwert der vergangenen zehn Jahre war 2009 zu verzeichnen mit 13,1 Prozent. Die durchschnittlich nachgefragte Büromiete ist seit 2010 sukzessive von 53,32 US-Dollar je sf auf 73,51 US-Dollar geklettert.
In Washington D.C. ist die Leerstandsrate von Büroimmobilien seit 2011 tendenziell leicht gestiegen von 11 Prozent auf 12,3 Prozent im zweiten Quartal 2016. Die durchschnittlich nachgefragte Büromiete lag im zweiten Quartal 2016 bei 53,49 US-Dollar je sf und damit 1,29 US-Dollar niedriger als im Jahr 2015. Acht neue Immobilien-Projekte sollen entwickelt werden, was in Zukunft zu einem Überangebot, vor allem im Class-A-Bereich führen kann.
In Miami standen im dritten Quartal 2016 13,3 Prozent der Büroflächen leer, das ist ein Prozent mehr als 2015, aber deutlich weniger als 2010, damals waren 20,7 Prozent Leerstand zu beklagen. Die Mieten sind seit 2012 kontinuierlich gestiegen auf 36,90 US-Dollar je sf.
In Los Angeles sank die Leerstandsrate seit 2010 stetig und erreichte im dritten Quartal 2016 14,8 Prozent. Auch die Mieten haben seit 2010 eine gleichmäßige Aufwärtsbewegung vollzogen und lagen im dritten Quartal 2016 bei 38 US-Dollar je sf.
In San Francisco fiel der Büroflächenleerstand seit 2010 rapide von 17,1 Prozent auf 8,0 Prozent im zweiten Quartal 2016; 8,3 Prozent im dritten Quartal 2016. Das ist die geringste Leerstandsrate der ganzen Westküste, hier standen im zweiten Quartal 2016 durchschnittlich 12 Prozent leer. Die durchschnittlich nachgefragte Miete kletterte in San Francisco von 31,37 US-Dollar je sf in 2009 auf 73,05 US-Dollar je sf im zweiten Quartal 2016, für Class-A-Gebäude lag sie im dritten Quartal 2016 bei 75,52 US-Dollar je sf. Das ist der Top-Wert der Westküste, deren Durchschnittsbüromiete bei 37,58 US-Dollar lag im zweiten Quartal 2016. Die Arbeitslosenquote liegt in San Francisco mit 2,8 Prozent unter dem Durchschnittswert der Westküste mit 4,1 Prozent.
Die Mietrenditen für Einzelhandelsobjekte in den USA sind nach Angaben von JLL seit 2010 tendenziell rückläufig. Sie landeten im zweiten Quartal 2016 im Durchschnitt zwischen 4,5 und 4,9 Prozent. In den vergangenen fünf Jahren fanden die meisten Transaktionen im Westen der USA statt. Im ersten Halbjahr 2016 lag das Transaktionsvolumen von US-Einzelhandelsimmobilien unter dem des Vorjahreszeitraums. 50,1 Prozent der Investitionssumme floss in Malls, 18,7 Prozent in Shopping Center.
Historie. Jamestown ist Deutschlands größter Anbieter für geschlossene US-Immobilienfonds. 26 Fonds, die von 1984 bis 2011 emittiert wurden, mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 2,66 Milliarden US-Dollar konnten bereits wieder aufgelöst werden. Ihre Anleger erzielten bei einer durchschnittlichen Fondslaufzeit von sechs Jahren Auszahlungen in Höhe von 8 bis 34 Prozent ihres Eigenkapitals plus Agio, gewichtet nach dem Eigenkapitalvolumen im Durchschnitt 19 Prozent jährlich. Auch drei US-Immobilien-Projektentwicklungsfonds mit einem Eigenkapital von rund 18 Millionen US-Dollar konnten bereits beendet werden. Ihre Anleger erzielten IRR-Renditen (ohne Berücksichtigung des Agios) von 10,6 Prozent, 46,6 Prozent und 14,4 Prozent jährlich vor Steuern.
Der 2012 geschlossene Jamestown 27 umfasste Ende 2015 ein Eigenkapital von rund 438 Millionen US-Dollar, davon stammten 19 Millionen US-Dollar von Jamestown für wertsteigernde Maßnahmen. Der Fonds ist vollständig in fünf Büro- und Einzelhandelsimmobilien in New York, Boston und San Francisco investiert. Die Objekte sind im Durchschnitt zu 94 Prozent vermietet. Der Fonds zahlte bislang planmäßig 6 Prozent pro Jahr aus. Der 2013 geschlossene Jamestown 28 hat sein Eigenkapital in Höhe von rund 384 Millionen US-Dollar für den Erwerb eines Geschäftshauses in New York, eines Bürogebäudeensembles in Santa Monica und eines bevorzugt bedienten 23,6-prozentigen Anteils an einem Immobilienportfolio von Millenium Partners ausgegeben. Der Fonds Jamestown 29 wurde Ende 2015 geschlossen mit einem Eigenkapital von rund 339 Millionen US-Dollar. Der Fonds ist bereits vollständig investiert mit einem Bürogebäude in Washington D.C., zwei Shoppingcentern in Südflorida, einer Gewerbeimmobilie, einem Bürogebäude im Großraum San Franciscos sowie einem Mietwohngebäude in New York. Die Objekte sind zu durchschnittlich 95 Prozent vermietet.
Der 2007 geschlossene Projektentwicklungsfonds Co-Invest 4 repräsentiert ein Eigenkapital von 629 Millionen US-Dollar. Die Gesellschafter haben eine Verlängerung der Fondslaufzeit bis Ende 2018 beschlossen. Jamestown rechnet damit, dass die Anleger am Ende ihr Eigenkapital ohne Agio vor Steuern zurückerhalten, zuzüglich sieben Prozent bereits erhaltener Auszahlungen. Der 2009 geschlossene Co-Invest 5 mit 447 Millionen US-Dollar Eigenkapital ist in vier Immobilien investiert. Jamestown erwartet für 2016 und die folgenden Jahre planmäßige Auszahlungen von 6 Prozent jährlich. Der Fonds soll bis Ende 2023 fortgesetzt werden, entschieden die Anleger. Die erhielten auch für 2015 6 Prozent Auszahlungen. 27 Prozent der Anleger stiegen Ende 2015 aus dem Fonds aus und erhielten 110 Prozent ihres Eigenkapitals ohne Agio, vor Steuern zurück oder sie gehen Ende 2016 und bekommen anteilig den Nettoinventarwert ausgezahlt. Jamestown nimmt an, dass letztere Anleger nicht schlechter gestellt sein werden als die im Vorjahr ausgestiegenen.
KVG ist die Jamestown US-Immobilien GmbH, Asset-Manager die Jamestown L.P. in Atlanta. Die Aufgabe des Treuhänders übernimmt die Jamestown Treuhand GmbH.
Investitionskriterien. Der Immobilienerwerb erfolgt über US-Objektgesellschaften, die in einer Holding zusammengefasst sein können. Auch Joint Venture mit anderen Jamestown-Fonds oder mit Dritten sind möglich.
Investiert werden soll bis Ende 2018. Die Anforderungen unterscheiden sich kaum von denen des Fonds 29. Jamestown will mehrere Objekte erwerben, die hinsichtlich ihrer Standorte, Nutzungsarten und Mieter verschieden sind. Die Standort- und Nutzungs-Diversifikation ist aber nicht bindend. Wenigstens 60 Prozent der Investitionssumme sollen in Standorte der US-Küstenstaaten oder in bedeutende Metropolregionen mit über einer Million Einwohnern fließen. Jamestwon strebt dabei innerstädtische attraktive Lagen an, die von einem geringem Flächenangebot für neue Objekte, nachhaltig steigenden Mieten und geringen Leerständen gekennzeichnet sind. Mindestens 60 Prozent sollen Büro- oder Einzelhandelsobjekte darstellen. Für die restlichen bis zu 40 Prozent sind Wohngebäude denkbar. Die Gebäude haben über 1.000 Quadratmeter Nutzfläche aufzuweisen.
Die Objekte sollen ab Anfang 2018 mindestens eine jährliche vierprozentige Auszahlung vor Steuern an die Anleger erlauben, das sind 0,5 Prozentpunkte weniger als im Fonds 29 und 1,25 Prozentpunkte weniger als im Fonds 28.
Für Immobilien mit einem Verkehrswert ab 50 Millionen US-Dollar werden zwei Wertgutachten eingeholt, für kleinere Immobilien genügt ein Gutachten. Der Kaufpreis darf höchstens drei Prozent über dem Gutachterwert beziehungsweise über dem Mittelwert zweier Gutachten liegen.
Finanzierung und laufende Kosten. Theoretisch kann das Fremdkapital 150 Prozent des in Immobilien zu investierenden Eigenkapitalanteils ausmachen, auf Basis des dargestellten Investitionsplanes wären das 59 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio. Tatsächlich geplant ist, dass 46 Prozent aus Eigenkapital finanziert werden, 54 Prozent aus Darlehen. Jamestown-Mitarbeiter beteiligen sich mit mindestens 1,5 Millionen US-Dollar am Fonds. Für werterhöhende Maßnahmen an den Immobilien kann die KVG, zusätzlich zu der im Finanzierungsplan angegebenen Summe, von der Jamestown Kommanditist L.P. bis zu 20 Millionen US-Dollar fordern.
95,4 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio fließen in die Immobilien einschließlich der Erwerbsnebenkosten und in die Liquiditätsreserve. Aber auch Due-Diligence-, Bewertungs-, Gutachterkosten sind in dieser Position enthalten, diese weist fondstelegramm für gewöhnlich unter „Nebenkosten“ aus. Die Liquiditätsreserve wird laut Jamestown ausschließlich für die Objekte verwendet, beispielsweise für deren Instandhaltung. 4,6 Prozent sind die verbleibenden Nebenkosten des Fonds.
Die laufenden Nebenkosten der Vermögensanlage liegen bei 0,98 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts jährlich – der Prozentsatz ist marktüblich, der absolute Betrag wird wegen des voraussichtlich hohen Nettoinventarwerts relativ hoch sein. Dazu kommen die üblichen, nicht bezifferten Kosten beispielsweise für die Bewertung der Objekte, die Wirtschaftsprüfung, Rechts- und Steuerberatung. Für das laufende Assetmanagement fallen 1,1 Prozent des Nettoinventarwerts im Jahr an. Die Transaktionsgebühren liegen bei einem Prozent des Kaufpreises bei Erwerb und bei drei Prozent des Verkaufspreises bei Veräußerung.
Personen, die ihre Pflichteinlage von Euro in US-Dollar und ihre erzielten Erträge von US-Dollar in Euro tauschen, unterliegen Währungsrisiken.
Steuern. Anleger erzielen in den USA Einkünfte aus der Vermietung und aus dem Verkauf von Immobilien und müssen in den USA eine Steuererklärung abgeben. Die JT Tax Services L.P. übernimmt diese Aufgabe in der Regel für 150 Euro im Jahr. Für Personen, die bereits andere Einnahmen in den USA erzielen, die nicht von Jamestown kommen, sind die Kosten höher. Die US-Bundessteuersätze liegen je nach Einkommenshöhe aktuell zwischen 10 und 39,6 Prozent. Veräußerungsgewinne bis zu einem Betrag von 37.650 US-Dollar (Stand 2016) werden nicht versteuert, höhere Beträge mit 15 oder 20 Prozent. Die in den einzelnen US-Bundesstaaten erhobenen Steuern werden auf die US-Bundessteuer angerechnet. In Deutschland werden die Einkünfte im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt.
Rückfluss. Sobald die Anleger bis Ende 2017 eine Auszahlung von einem Prozent jährlich und im Anschluss von vier Prozent pro Jahr plus 110 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio) zurückerhalten haben, steht ein Drittel der darüber hinaus gehenden Beträge Jamestown zu, zwei Drittel verbleiben den Anlegern.
Unter den Annahmen, dass der Fonds elf Jahre läuft und ein Anleger Ende 2016 beitritt, soll er insgesamt 39 Prozent seines Eigenkapitals inklusive Agio, vor Steuern wieder zurückerhalten, bei Verkauf weitere 105 Prozent, das sind in der Summe 144 Prozent. Das Szenario entspricht einer IRR-Rendite von 3,9 Prozent jährlich vor Steuern.
fondstelegramm-Meinung. Jamestown 30 ist eine nahtlose Fortsetzung des Vorgängerfonds. Er verfolgt dieselben Investitionsziele. Die Standortmöglichkeiten sind immens. Diesbezüglich sinnvolle Prognosen zu treffen, ist daher nicht möglich. Allgemeine Trends in den beispielhaft aufgeführten Küstenstandorten sind: für Büroimmobilien – ein sich abschwächendes Mietpreiswachstum und für Einzelhandelsobjekte – sinkende Mietrenditen. Das erklärt die leicht gesenkten Auszahlungsprognosen gegenüber dem Vorgängerfonds. Dass Jamestown selbst in schwierigen Zeiten seine Immobilienaktivitäten gut managen kann, ist unbestritten. Es bleibt am Ende allein, Jamestown zu vertrauen, attraktive Immobilien zu akquirieren.
Zielmarkt. Im August 2016 lag der Verbraucherpreisindex in den USA bei 1,065 Prozent. Die Arbeitslosenquote sank seit 2010 von 9,6 Prozent auf 4,9 Prozent im dritten Quartal 2016. Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf stieg laut Statista von 48.310 US-Dollar im Jahr 2010 auf 57.220 US-Dollar in 2016. In den letzten Monaten stagniert jedoch Industrie und Einzelhandel. Das Zinsniveau ist nach wie vor niedrig. Wann und in welchem Maße die Federal Reserve den Leitzins erneut anheben wird, ist umstritten.
Nachfolgend einige Informationen von JLL zum Büroimmobilienmarkt ausgewählter US-(Küsten-) Städte. Die CBD der meisten genannten Standorte liegen in einem Bereich des verlangsamten Mietpreiswachstums für Büroimmobilien. In der Regel sind die Leerstände an Büroflächen seit 2010 tendenziell gesunken und die Mieten gestiegen.
In Boston ging die Leerstandsrate für Büroimmobilien stetig von 18,5 Prozent in 2011 auf 13,5 Prozent im dritten Quartal 2016 zurück. Für Class-A-Büroimmobilien lag sie bei 13,1 Prozent. Die Büromieten sind seit 2009 gestiegen auf 33,38 US-Dollar je sf, in Class A-Gebäuden auf 38,26 US-Dollar je sf.
In New York ist der Büroleerstand von 9,5 Prozent im Jahr 2014 auf 10,0 Prozent im dritten Quartal 2016 leicht gestiegen. Der Höchstwert der vergangenen zehn Jahre war 2009 zu verzeichnen mit 13,1 Prozent. Die durchschnittlich nachgefragte Büromiete ist seit 2010 sukzessive von 53,32 US-Dollar je sf auf 73,51 US-Dollar geklettert.
In Washington D.C. ist die Leerstandsrate von Büroimmobilien seit 2011 tendenziell leicht gestiegen von 11 Prozent auf 12,3 Prozent im zweiten Quartal 2016. Die durchschnittlich nachgefragte Büromiete lag im zweiten Quartal 2016 bei 53,49 US-Dollar je sf und damit 1,29 US-Dollar niedriger als im Jahr 2015. Acht neue Immobilien-Projekte sollen entwickelt werden, was in Zukunft zu einem Überangebot, vor allem im Class-A-Bereich führen kann.
In Miami standen im dritten Quartal 2016 13,3 Prozent der Büroflächen leer, das ist ein Prozent mehr als 2015, aber deutlich weniger als 2010, damals waren 20,7 Prozent Leerstand zu beklagen. Die Mieten sind seit 2012 kontinuierlich gestiegen auf 36,90 US-Dollar je sf.
In Los Angeles sank die Leerstandsrate seit 2010 stetig und erreichte im dritten Quartal 2016 14,8 Prozent. Auch die Mieten haben seit 2010 eine gleichmäßige Aufwärtsbewegung vollzogen und lagen im dritten Quartal 2016 bei 38 US-Dollar je sf.
In San Francisco fiel der Büroflächenleerstand seit 2010 rapide von 17,1 Prozent auf 8,0 Prozent im zweiten Quartal 2016; 8,3 Prozent im dritten Quartal 2016. Das ist die geringste Leerstandsrate der ganzen Westküste, hier standen im zweiten Quartal 2016 durchschnittlich 12 Prozent leer. Die durchschnittlich nachgefragte Miete kletterte in San Francisco von 31,37 US-Dollar je sf in 2009 auf 73,05 US-Dollar je sf im zweiten Quartal 2016, für Class-A-Gebäude lag sie im dritten Quartal 2016 bei 75,52 US-Dollar je sf. Das ist der Top-Wert der Westküste, deren Durchschnittsbüromiete bei 37,58 US-Dollar lag im zweiten Quartal 2016. Die Arbeitslosenquote liegt in San Francisco mit 2,8 Prozent unter dem Durchschnittswert der Westküste mit 4,1 Prozent.
Die Mietrenditen für Einzelhandelsobjekte in den USA sind nach Angaben von JLL seit 2010 tendenziell rückläufig. Sie landeten im zweiten Quartal 2016 im Durchschnitt zwischen 4,5 und 4,9 Prozent. In den vergangenen fünf Jahren fanden die meisten Transaktionen im Westen der USA statt. Im ersten Halbjahr 2016 lag das Transaktionsvolumen von US-Einzelhandelsimmobilien unter dem des Vorjahreszeitraums. 50,1 Prozent der Investitionssumme floss in Malls, 18,7 Prozent in Shopping Center.
Historie. Jamestown ist Deutschlands größter Anbieter für geschlossene US-Immobilienfonds. 26 Fonds, die von 1984 bis 2011 emittiert wurden, mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 2,66 Milliarden US-Dollar konnten bereits wieder aufgelöst werden. Ihre Anleger erzielten bei einer durchschnittlichen Fondslaufzeit von sechs Jahren Auszahlungen in Höhe von 8 bis 34 Prozent ihres Eigenkapitals plus Agio, gewichtet nach dem Eigenkapitalvolumen im Durchschnitt 19 Prozent jährlich. Auch drei US-Immobilien-Projektentwicklungsfonds mit einem Eigenkapital von rund 18 Millionen US-Dollar konnten bereits beendet werden. Ihre Anleger erzielten IRR-Renditen (ohne Berücksichtigung des Agios) von 10,6 Prozent, 46,6 Prozent und 14,4 Prozent jährlich vor Steuern.
Der 2012 geschlossene Jamestown 27 umfasste Ende 2015 ein Eigenkapital von rund 438 Millionen US-Dollar, davon stammten 19 Millionen US-Dollar von Jamestown für wertsteigernde Maßnahmen. Der Fonds ist vollständig in fünf Büro- und Einzelhandelsimmobilien in New York, Boston und San Francisco investiert. Die Objekte sind im Durchschnitt zu 94 Prozent vermietet. Der Fonds zahlte bislang planmäßig 6 Prozent pro Jahr aus. Der 2013 geschlossene Jamestown 28 hat sein Eigenkapital in Höhe von rund 384 Millionen US-Dollar für den Erwerb eines Geschäftshauses in New York, eines Bürogebäudeensembles in Santa Monica und eines bevorzugt bedienten 23,6-prozentigen Anteils an einem Immobilienportfolio von Millenium Partners ausgegeben. Der Fonds Jamestown 29 wurde Ende 2015 geschlossen mit einem Eigenkapital von rund 339 Millionen US-Dollar. Der Fonds ist bereits vollständig investiert mit einem Bürogebäude in Washington D.C., zwei Shoppingcentern in Südflorida, einer Gewerbeimmobilie, einem Bürogebäude im Großraum San Franciscos sowie einem Mietwohngebäude in New York. Die Objekte sind zu durchschnittlich 95 Prozent vermietet.
Der 2007 geschlossene Projektentwicklungsfonds Co-Invest 4 repräsentiert ein Eigenkapital von 629 Millionen US-Dollar. Die Gesellschafter haben eine Verlängerung der Fondslaufzeit bis Ende 2018 beschlossen. Jamestown rechnet damit, dass die Anleger am Ende ihr Eigenkapital ohne Agio vor Steuern zurückerhalten, zuzüglich sieben Prozent bereits erhaltener Auszahlungen. Der 2009 geschlossene Co-Invest 5 mit 447 Millionen US-Dollar Eigenkapital ist in vier Immobilien investiert. Jamestown erwartet für 2016 und die folgenden Jahre planmäßige Auszahlungen von 6 Prozent jährlich. Der Fonds soll bis Ende 2023 fortgesetzt werden, entschieden die Anleger. Die erhielten auch für 2015 6 Prozent Auszahlungen. 27 Prozent der Anleger stiegen Ende 2015 aus dem Fonds aus und erhielten 110 Prozent ihres Eigenkapitals ohne Agio, vor Steuern zurück oder sie gehen Ende 2016 und bekommen anteilig den Nettoinventarwert ausgezahlt. Jamestown nimmt an, dass letztere Anleger nicht schlechter gestellt sein werden als die im Vorjahr ausgestiegenen.
KVG ist die Jamestown US-Immobilien GmbH, Asset-Manager die Jamestown L.P. in Atlanta. Die Aufgabe des Treuhänders übernimmt die Jamestown Treuhand GmbH.
Investitionskriterien. Der Immobilienerwerb erfolgt über US-Objektgesellschaften, die in einer Holding zusammengefasst sein können. Auch Joint Venture mit anderen Jamestown-Fonds oder mit Dritten sind möglich.
Investiert werden soll bis Ende 2018. Die Anforderungen unterscheiden sich kaum von denen des Fonds 29. Jamestown will mehrere Objekte erwerben, die hinsichtlich ihrer Standorte, Nutzungsarten und Mieter verschieden sind. Die Standort- und Nutzungs-Diversifikation ist aber nicht bindend. Wenigstens 60 Prozent der Investitionssumme sollen in Standorte der US-Küstenstaaten oder in bedeutende Metropolregionen mit über einer Million Einwohnern fließen. Jamestwon strebt dabei innerstädtische attraktive Lagen an, die von einem geringem Flächenangebot für neue Objekte, nachhaltig steigenden Mieten und geringen Leerständen gekennzeichnet sind. Mindestens 60 Prozent sollen Büro- oder Einzelhandelsobjekte darstellen. Für die restlichen bis zu 40 Prozent sind Wohngebäude denkbar. Die Gebäude haben über 1.000 Quadratmeter Nutzfläche aufzuweisen.
Die Objekte sollen ab Anfang 2018 mindestens eine jährliche vierprozentige Auszahlung vor Steuern an die Anleger erlauben, das sind 0,5 Prozentpunkte weniger als im Fonds 29 und 1,25 Prozentpunkte weniger als im Fonds 28.
Für Immobilien mit einem Verkehrswert ab 50 Millionen US-Dollar werden zwei Wertgutachten eingeholt, für kleinere Immobilien genügt ein Gutachten. Der Kaufpreis darf höchstens drei Prozent über dem Gutachterwert beziehungsweise über dem Mittelwert zweier Gutachten liegen.
Finanzierung und laufende Kosten. Theoretisch kann das Fremdkapital 150 Prozent des in Immobilien zu investierenden Eigenkapitalanteils ausmachen, auf Basis des dargestellten Investitionsplanes wären das 59 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio. Tatsächlich geplant ist, dass 46 Prozent aus Eigenkapital finanziert werden, 54 Prozent aus Darlehen. Jamestown-Mitarbeiter beteiligen sich mit mindestens 1,5 Millionen US-Dollar am Fonds. Für werterhöhende Maßnahmen an den Immobilien kann die KVG, zusätzlich zu der im Finanzierungsplan angegebenen Summe, von der Jamestown Kommanditist L.P. bis zu 20 Millionen US-Dollar fordern.
95,4 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio fließen in die Immobilien einschließlich der Erwerbsnebenkosten und in die Liquiditätsreserve. Aber auch Due-Diligence-, Bewertungs-, Gutachterkosten sind in dieser Position enthalten, diese weist fondstelegramm für gewöhnlich unter „Nebenkosten“ aus. Die Liquiditätsreserve wird laut Jamestown ausschließlich für die Objekte verwendet, beispielsweise für deren Instandhaltung. 4,6 Prozent sind die verbleibenden Nebenkosten des Fonds.
Die laufenden Nebenkosten der Vermögensanlage liegen bei 0,98 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts jährlich – der Prozentsatz ist marktüblich, der absolute Betrag wird wegen des voraussichtlich hohen Nettoinventarwerts relativ hoch sein. Dazu kommen die üblichen, nicht bezifferten Kosten beispielsweise für die Bewertung der Objekte, die Wirtschaftsprüfung, Rechts- und Steuerberatung. Für das laufende Assetmanagement fallen 1,1 Prozent des Nettoinventarwerts im Jahr an. Die Transaktionsgebühren liegen bei einem Prozent des Kaufpreises bei Erwerb und bei drei Prozent des Verkaufspreises bei Veräußerung.
Personen, die ihre Pflichteinlage von Euro in US-Dollar und ihre erzielten Erträge von US-Dollar in Euro tauschen, unterliegen Währungsrisiken.
Steuern. Anleger erzielen in den USA Einkünfte aus der Vermietung und aus dem Verkauf von Immobilien und müssen in den USA eine Steuererklärung abgeben. Die JT Tax Services L.P. übernimmt diese Aufgabe in der Regel für 150 Euro im Jahr. Für Personen, die bereits andere Einnahmen in den USA erzielen, die nicht von Jamestown kommen, sind die Kosten höher. Die US-Bundessteuersätze liegen je nach Einkommenshöhe aktuell zwischen 10 und 39,6 Prozent. Veräußerungsgewinne bis zu einem Betrag von 37.650 US-Dollar (Stand 2016) werden nicht versteuert, höhere Beträge mit 15 oder 20 Prozent. Die in den einzelnen US-Bundesstaaten erhobenen Steuern werden auf die US-Bundessteuer angerechnet. In Deutschland werden die Einkünfte im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt.
Rückfluss. Sobald die Anleger bis Ende 2017 eine Auszahlung von einem Prozent jährlich und im Anschluss von vier Prozent pro Jahr plus 110 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio) zurückerhalten haben, steht ein Drittel der darüber hinaus gehenden Beträge Jamestown zu, zwei Drittel verbleiben den Anlegern.
Unter den Annahmen, dass der Fonds elf Jahre läuft und ein Anleger Ende 2016 beitritt, soll er insgesamt 39 Prozent seines Eigenkapitals inklusive Agio, vor Steuern wieder zurückerhalten, bei Verkauf weitere 105 Prozent, das sind in der Summe 144 Prozent. Das Szenario entspricht einer IRR-Rendite von 3,9 Prozent jährlich vor Steuern.
fondstelegramm-Meinung. Jamestown 30 ist eine nahtlose Fortsetzung des Vorgängerfonds. Er verfolgt dieselben Investitionsziele. Die Standortmöglichkeiten sind immens. Diesbezüglich sinnvolle Prognosen zu treffen, ist daher nicht möglich. Allgemeine Trends in den beispielhaft aufgeführten Küstenstandorten sind: für Büroimmobilien – ein sich abschwächendes Mietpreiswachstum und für Einzelhandelsobjekte – sinkende Mietrenditen. Das erklärt die leicht gesenkten Auszahlungsprognosen gegenüber dem Vorgängerfonds. Dass Jamestown selbst in schwierigen Zeiten seine Immobilienaktivitäten gut managen kann, ist unbestritten. Es bleibt am Ende allein, Jamestown zu vertrauen, attraktive Immobilien zu akquirieren.
Traditioneller Fonds des Marktführers – für Investoren, die auf US-Immobilien setzen
