Analyse: LHI Immobilien-Portfolio Baden-Württemberg I
Karlsruhe und Friedrichshafen im Startportfolio
Angebot. LHI bietet Anteile an einem geschlossenen Publikums-AIF an, der in Immobilien in Baden-Württemberg investiert. Vom geplanten Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio von 35 Millionen Euro sind 61 Prozent, das sind rund 21,3 Millionen Euro, bereits in ein Startportfolio investiert. Das besteht aus einem Bürogebäude in Karlsruhe und einer Einzelhandelsimmobilie in Friedrichshafen. Ab 10.000 Euro zuzüglich drei Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Im Handelsregister ist ein Prozent der Pflichteinlage als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Fonds läuft bis zum 31. Dezember 2027, es sei denn die Gesellschafter beschließen eine Verlängerung um fünf Jahre.
Zielmarkt. Nach Angaben im Thomas Daily City Survey 2015 stieg die Zahl der Büro-Beschäftigten in Karlsruhe seit 2005 um 17 Prozent, die Büroflächen nahmen nur um sieben Prozent zu. Es stehen 4,8 Prozent der Büroflächen leer. Die Spitzenmiete erreichte 13,50 Euro je Quadratmeter im Monat, die Durchschnittsmiete 9 Euro. Für das kommende Jahr erwartet Thomas Daily keine Veränderung in der Nachfrage nach Büroflächen, des Flächenzuwachses, der Leerstände und Spitzenmieten. Die Nettoanfangsrendite (Jahresnettomiete durch Bruttokaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten mal 100) lag 2015 bei 6,20 Prozent.
Die Arbeitslosenquote im Bodenseekreis lag 2014 laut dem Thomas Daily City Survey 2015 bei nur 2,8 Prozent. Friedrichshafen wies 2015 einen einzelhandelsbezogenen Kaufkraftindex von 106,9 Prozent aus, das ist deutlich höher als der Bundesdurchschnitt. Die Einzelhandelsspitzenmieten für Top-Mietflächen ab 120 Quadratmeter in 1A-Lagen sind auf 20 Euro je Quadratmeter monatlich gesunken von 30 Euro je Quadratmeter im Vorjahr (2012 und 2013 waren es 25 Euro). Die Spitzenmieten für kleinere Einzelhandelsflächen in 1A-Lagen blieben seit 2014 stabil bei 40 Euro. Die Spitzenmieten für größere Flächen in 1B-Lagen blieben seit 2014 konstant bei 10 Euro. Die Spitzenmieten für kleinere Flächen in 1B-Lagen sanken auf 13 Euro je Quadratmeter, von 20 Euro in 2014. Thomas Daily erwartet für die kommenden zwölf Monate ein gleichbleibendes Mietniveau. In 1A-Lagen wurde 2015 eine Nettoanfangsrendite von 6,6 Prozent erzielt (2014 waren es 6,8 Prozent).
Historie. LHI hat bislang 29 geschlossene Publikumsfonds mit einem platzierten Eigenkapital von insgesamt 1,3 Milliarden Euro emittiert. Davon waren 13 leasingähnliche und 16 unternehmerisch geprägte Fonds. Zu letzteren gehören sieben Immobilienfonds. Davon wurde der 2004 platzierte Fonds Sachsen Fonds-LHI Objekt Focus mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 4,26 Millionen Euro bereits liquidiert. Die Anleger erhielten 146 Prozent ihres Eigenkapitals nach drei Jahren zurück. Von den sechs laufenden Fonds zahlten per 2014 die drei jüngsten (ab dem Emissionsjahr 2008) planmäßig aus. Die Fonds aus 2002 bis 2005: RESET, Laimer Atrium und Technologiepark Köln blieben in ihren Auszahlungen deutlich hinter den Erwartungen zurück. Für zwei dieser Fondsgesellschaften ist der Objektverkauf inzwischen erfolgt. Die Anleger des RESET müssen Verluste hinnehmen und erzielen insgesamt voraussichtlich Gesamtrückflüsse von nur 74 Prozent nach 14 Jahren. Ursache für den ungünstigen Fondsverlauf war, dass sich der Frankfurter Stadtteil Niederrad anders entwickelt hatte, als gedacht. Das Überangebot an Büroflächen führte zu deutlich geringeren Anschlussmieten als vorgesehen. Den Gesellschaftern des Laimer Atriums wurden insgesamt 139 Prozent nach 13 Jahren zurückgezahlt. Eine zwischenzeitliche Schweizer-Franken-Finanzierung, eine tatsächlich niedrigere Inflationsrate und folglich geringere Mietsteigerungen und höhere Umbau- und Maklerkosten führten zu unterplanmäßigen Ausschüttungen. Die Fondsgesellschaft Technologiepark Köln musste Insolvenz anmelden. Der Fonds war teilweise in Schweizer Franken finanziert. Der Mehrheitsgesellschafter SHB Altersvorsorgefonds hatte die Zustimmung zum Anschlussfinanzierungskonzept der Helaba verweigert. Der Insolvenzverwalter versucht nun, die Immobilien zu veräußern.
KVG ist die LHI Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Treuhänder ist die mit der LHI gesellschaftsrechtlich verflochtene Sinus Treuhand-Verwaltung GmbH – Interessenkonflikte sind möglich. Die Aufgabe der Verwahrstelle übernimmt die Caceis Bank Deutschland GmbH.
Startportfolio. Der Fonds hat eine 1994 errichtete sechsgeschossige Büroimmobilie in Karlsruhe, im Stadtteil Südweststadt (Büroteilmarkt Cityrand), in guter Bürolage, mit guter Sichtpräsenz erworben. Mit dem Nachbargebäude hat das Objekt eine gemeinsame Tiefgarage und ein gemeinsames Fluchttreppenhaus. Das Bürogebäude umfasst rund 5.150 Quadratmeter Mietfläche und 96 doppelstöckige Tiefgaragen-Stellplätze. Für die Stadt Karlsruhe sind ein Vorkaufsrecht und eine Gewerbebetriebsbeschränkung im Grundbuch eingetragen. Letztere untersagt die Nutzung für beispielsweise Einzelhandel, Hotel, Gaststätten und Vergnügungsstätten. Bauplanungs- und bauordnungsrechtlich bildet das Fondsgrundstück mit zwei benachbarten Flurstücken eine Einheit.
Der AIF hat das Objekt im Oktober 2014 für 8,83 Millionen Euro, zum 13,73-Fachen der Jahresnettomiete von der EPI Oakwood Quinta D. S.à.r.l. & Co. KG erworben. Wuest & Partner hat den Verkehrswert der Immobilie im Juli 2014 auf 9,74 Millionen Euro geschätzt. Die Nettomietrendite befindet sich auf Marktniveau.
Das zweite Objekt des AIF ist eine 1985 errichtete, viergeschossige Einzelhandelsimmobilie mit Tiefgarage in der Innenstadt Friedrichshafens, zwischen Bahnhof und Fußgängerzone, in guter Makrolage und sehr guter Einzelhandelslage mit hoher Passantenfrequenz. Die nutzbare Mietfläche misst 6.204 Quadratmeter. Die zur Immobilie gehörende Tiefgarage wird unentgeltlich von der Stadt Friedrichshafen genutzt, die allerdings auch die Betriebskosten für die Tiefgarage übernimmt. Die Beeinträchtigungen und Einbauten durch die Deutsche Bahn sind grundbuchrechtlich zu dulden. In Richtung Bahngleis dürfen keine Fenster, die geöffnet werden können, eingebaut werden.
Der Kauf von der Sita Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG erfolgte im März 2015 für 8,88 Millionen Euro, zum 14,08-Fachen der Jahresnettomiete. Die Nettomietrendite liegt auf Marktniveau. Knight & Frank hat im Dezember 2014 den Verkehrswert des Objekts auf 9,72 Millionen Euro geschätzt, unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Mietvertragsverlängerung für den einzigen Mieter bis zum 30. April 2025.
Für den Blindpoolanteil geht LHI von einem Kauf zum 16-Fachen einer Jahresnettomiete aus.
Vermietung Startportfolio. Die Bürofläche der Immobilie in Karlsruhe ist vollständig mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 5,4 Jahren vermietet. 38 Duplex-Stellplätze sind unvermietet. Kalkuliert wurde mit 42 unvermieteten Stellplätzen bis 2020. Die erforderliche Stellplatzzahl konnte laut LHI nur mit Duplex-Stellplätzen erfüllt werden. Die dafür erforderlichen höheren Instandhaltungskosten wurden laut Anbieter berücksichtigt. Die Mieter wurden von Creditreform im Sommer 2015 mit „gute Bonität“ beurteilt, einer mit „mittlere Bonität“. Zur Zeit des Ankaufs zahlten die Mieter im Durchschnitt 9,87 Euro je Quadratmeter. Durch Neuvermietungen stieg die 2015 durchschnittlich gezahlte Miete auf 10,39 Euro, das liegt 1,39 Euro über der derzeitigen Durchschnittsmiete und 3,11 Euro unter der Spitzenmiete am Markt. In fast allen Mietverträgen wurde eine Mietanpassung an den Verbraucherpreisindex vereinbart, sobald sich dieser um fünf Prozent ändert.
Die Mietfläche der Immobilie in Friedrichshafen ist vollständig für verbleibende neun Jahre und vier Monate an C&A vermietet. Laut LHI verfügt C&A über keine Sonderkündigungsrechte. Der Mieter zahlt derzeit 8,46 Euro je Quadratmeter nutzbarer Mietfläche monatlich, das liegt im Bereich der Marktmiete. Die Miete wird zu 66,6 bis 80 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser um zehn Prozent ändert.
Investitionskriterien. Der AIF wird ausschließlich direkt Immobilien in Ober- und Mittelzentren in Baden-Württemberg ankaufen. Das Portfolio soll mindestens zu 80 Prozent des investierten Kapitals aus Büro- und Einzelhandelsimmobilien bestehen, die einen Verkehrswert von jeweils mindestens vier bis maximal 20 Millionen Euro haben. Im Portfolio dürfen höchstens 40 Prozent der Mieteinnahmen von einem Mieter stammen. Würden nur zwei Objekte angekauft werden, dürfte ein Mieter bis zu 60 Prozent der Mieteinnahmen tragen, so LHI.
Höchstens 40 Prozent dürfen für Immobilien ausgegeben werden, die sich noch in der Bauphase befinden – dabei soll der Kaufpreis erst nach erfolgter Fertigstellung, nach der Abnahme durch die bereits bekannten Mieter und einem Vermietungsstand von wenigstens 80 Prozent gezahlt werden. Andere, immobilien-relevante Kriterien müssen vom Fonds als positiv bewertet worden sein. Immobilien mit Erbbaurechten und Teileigentum sind ausgeschlossen.
Der Fonds will zwei Jahre nach Platzierungsbeginn vollständig investiert sein, es sei denn die Gesellschafter beschließen eine Verlängerung der Investitionsphase um ein Jahr.
Finanzierung. Das Startportfolio wird zu 51 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio aus Eigenkapital finanziert, 49 Prozent aus Darlehen. Im Gesamtportfolio ist ein Verhältnis von 64 Prozent Eigenkapital, 36 Prozent Fremdkapital vorgesehen. Die Darlehensverträge für die ersten zwei Immobilien liegen vor. Bis zu 8,9 Millionen Euro können zwischenfinanziert werden, zu einem Zinssatz von fünf Prozent jährlich.
89,0 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden im Rahmen der ersten zwei Objekte für den Immobilienerwerb einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben. Zwei Prozent entfallen auf Maklerkosten. 0,7 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve. 8,3 Prozent sind Fondsnebenkosten, das ist in Ordnung. In diesen Verhältnissen soll sich auch die Gesamtfinanzierung des Fonds darstellen.
Prognose. Für die ersten drei Betriebsjahre liegt eine Prognoserechnung vor. LHI rechnet mit 1,7 Prozent Inflationsrate. In den vergangenen zwölf Jahren lag die Inflationsrate bei durchschnittlich 1,5 Prozent. Die Kosten wurden mit zwei Prozent jährlich gesteigert.
Im ersten Betriebsjahr wurde ein Prozent Mietausfallwagnis angenommen. Generell sind vier Prozent Mietausfallwagnis für Gewerbeobjekte üblich. Sofern Mietverträge enden, ist LHI von einer Mietvertragsverlängerung mit 50-prozentiger Wahrscheinlichkeit ausgegangen. Bei einem so ermittelten Mieterwechsel hat LHI drei Monate Leerstand angenommen (im Einzelhandelsobjekt Friedrichshafen fünf Monate) und Maklerkosten von drei Monatsmieten. Für Büroflächen wurden Instandhaltungskosten mit anfänglich 5, für die Einzelhandelsflächen 6 bis 8, für Lagerflächen 1 Euro je Quadratmeter Mietfläche berücksichtigt. Darüber hinaus wurden laut LHI Revitalisierungsaufwendungen von durchschnittlich jährlich 13,30 Euro je Quadratmeter Mietfläche einkalkuliert. Der Ansatz ist dann realistisch, wenn auch zum Zeitpunkt des Verkaufs die Einzelhandelslage im Friedrichshafener Objekt als sehr gut einzustufen und die Passantenfrequenz nach wie vor hoch ist. In der Karlsruher Büroimmobilie tragen die Mieter die Objektverwaltungskosten, in der Friedrichshafener Einzelhandelsimmobilie der AIF – die dafür veranschlagten Kosten liegen bei 1,5 Prozent der betreffenden Objektmiete. Für weitere nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wurden 0,5 Prozent der Miete für das Karlsruher Objekt und zwei Prozent der Miete für das Friedrichshafener Objekt veranschlagt.
Für laufende Nebenkosten des Fonds werden jährlich 1,12 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts fällig. Darüber hinaus entstehen Kosten in nicht definierter Höhe für beispielsweise die Bewertung der Fondsobjekte, für den Wirtschaftsprüfer und die Steuer- und Rechtsberatung. Bezogen auf die Prognose der Jahre 2017/2018 betragen die Fondsnebenkosten im Durchschnitt jährlich 0,65 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens. Der Nebenkostenansatz ist marktüblich. LHI erhält außerdem bei jedem Objektkauf 1,785 Prozent des Kaufpreises und bei jeder Veräußerung 0,595 Prozent des Verkaufspreises, jeweils inklusive Mehrwertsteuer.
Die Zinsen für das Objekt in Karlsruhe wurden bis September 2026 mit 2,673 Prozent jährlich fixiert. Für die Immobilie in Friedrichshafen wurden bis Dezember 2026 2,327 Prozent Zinsen jährlich vereinbart. Für weitere Objekte hat LHI bis Ende 2027 mit drei Prozent, für die Anschlussfinanzierung mit fünf Prozent Zinsen gerechnet, letzterer ist ein realistischer Ansatz.
2027 sollen die Immobilien nach Angaben von LHI zu folgenden Verkaufsfaktoren wieder veräußert werden: die Büroimmobilie in Karlsruhe zum 13,73-Fachen einer Jahresnettomiete, das entspricht dem Einkaufsfaktor; das Einzelhandelsobjekt in Friedrichshafen zum 13,88-Fachen, das sind 0,2 Jahresnettomieten unter dem Einkaufsfaktor; die noch unbekannten Objekte zum 15,5-Fachen, das ist eine halbe Jahresnettomiete weniger als der kalkulierte Einkaufsfaktor.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich vier Prozent dessen jährlich zurückerhalten haben, erhält LHI 20 Prozent des darüber hinaus gehenden Betrags, maximal 15 Prozent des Nettoinventarwerts.
Anleger mit 42 Prozent Steuersatz sollen während der zwölf Jahre Fondslaufzeit Auszahlungen in Höhe von insgesamt 43 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückbekommen, bei Immobilienverkauf weitere 91 Prozent, das sind in der Summe 134 Prozent und entspricht einer IRR-Rendite von 2,9 Prozent jährlich, nach Steuern.
Vertragsgestaltung. Außerordentliche Gesellschafterversammlungen sind bereits bei Anwesenheit des geschäftsführenden Kommanditisten und des Treuhänders beschlussfähig.
Eignung für Stiftungen. Das ist ein typischer geschlossener Immobilienfonds, allerdings mit einem Blindpoolanteil, falls das avisierte Emissionsvolumen platziert wird. Nur mit dem bestehenden Startportfolio wird der Fonds kurzfristig seine laufenden Auszahlungen leisten können. Interessant wird die Situation, wenn in rund zehn Jahren der einzige Mieter des Einzelhandelsobjekt den Mietvertrag nicht verlängern sollte, dann stehen umfangreiche Umbaumaßnahmen an, um das Objekt in einen von Mietern nachgefragten zeitgemäßen Zustand zu versetzen. Dafür hat der AIF jedoch einige Reserven vorgesehen.
fondstelegramm-Meinung. Das Startportfolio bietet einen Mix aus Büro- und Einzelhandelsflächen und verschiedenen Mietern. Für das bestehende Portfolio sprechen die stabilen Immobilienmarktverhältnisse am Standort. Doch die Objekte sind keine einfach zu handhabenden Selbstläufer. Die Anschlussvermietung für das vollständig an C&A vermietete Objekt steht noch während der Fondslaufzeit an, wenn C&A ihre Verlängerungsoption nicht zieht. Als vorteilhaft wird sich bei einem etwaigen Mieterwechsel die sehr gute Einzelhandelslage erweisen, allerdings wäre die Neuvermietung mit hohen Revitalisierungsaufwendungen verbunden, um das Objekt auf einen modernen Standard zu bringen. Hierfür hat LHI einen ordentlichen Ansatz einkalkuliert – vorausgesetzt die Einzelhandelslage ist auch bei Verkauf noch sehr gut. Auch das Bürogebäude wird angesichts der Restlaufzeit der Mietverträge kurz- bis mittelfristig nicht von sukzessiven Revitalisierungsmaßnahmen verschont bleiben. Die Lage haben Dritte als gute Bürolage eingeschätzt, andere gewerbliche Nutzungsarten sind hier nicht erlaubt. Bei Platzierung des geplanten Eigenkapitals, wird der AIF noch eine oder mehrere weitere Immobilien im Bundesland Baden-Württemberg erwerben.
Zielmarkt. Nach Angaben im Thomas Daily City Survey 2015 stieg die Zahl der Büro-Beschäftigten in Karlsruhe seit 2005 um 17 Prozent, die Büroflächen nahmen nur um sieben Prozent zu. Es stehen 4,8 Prozent der Büroflächen leer. Die Spitzenmiete erreichte 13,50 Euro je Quadratmeter im Monat, die Durchschnittsmiete 9 Euro. Für das kommende Jahr erwartet Thomas Daily keine Veränderung in der Nachfrage nach Büroflächen, des Flächenzuwachses, der Leerstände und Spitzenmieten. Die Nettoanfangsrendite (Jahresnettomiete durch Bruttokaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten mal 100) lag 2015 bei 6,20 Prozent.
Die Arbeitslosenquote im Bodenseekreis lag 2014 laut dem Thomas Daily City Survey 2015 bei nur 2,8 Prozent. Friedrichshafen wies 2015 einen einzelhandelsbezogenen Kaufkraftindex von 106,9 Prozent aus, das ist deutlich höher als der Bundesdurchschnitt. Die Einzelhandelsspitzenmieten für Top-Mietflächen ab 120 Quadratmeter in 1A-Lagen sind auf 20 Euro je Quadratmeter monatlich gesunken von 30 Euro je Quadratmeter im Vorjahr (2012 und 2013 waren es 25 Euro). Die Spitzenmieten für kleinere Einzelhandelsflächen in 1A-Lagen blieben seit 2014 stabil bei 40 Euro. Die Spitzenmieten für größere Flächen in 1B-Lagen blieben seit 2014 konstant bei 10 Euro. Die Spitzenmieten für kleinere Flächen in 1B-Lagen sanken auf 13 Euro je Quadratmeter, von 20 Euro in 2014. Thomas Daily erwartet für die kommenden zwölf Monate ein gleichbleibendes Mietniveau. In 1A-Lagen wurde 2015 eine Nettoanfangsrendite von 6,6 Prozent erzielt (2014 waren es 6,8 Prozent).
Historie. LHI hat bislang 29 geschlossene Publikumsfonds mit einem platzierten Eigenkapital von insgesamt 1,3 Milliarden Euro emittiert. Davon waren 13 leasingähnliche und 16 unternehmerisch geprägte Fonds. Zu letzteren gehören sieben Immobilienfonds. Davon wurde der 2004 platzierte Fonds Sachsen Fonds-LHI Objekt Focus mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 4,26 Millionen Euro bereits liquidiert. Die Anleger erhielten 146 Prozent ihres Eigenkapitals nach drei Jahren zurück. Von den sechs laufenden Fonds zahlten per 2014 die drei jüngsten (ab dem Emissionsjahr 2008) planmäßig aus. Die Fonds aus 2002 bis 2005: RESET, Laimer Atrium und Technologiepark Köln blieben in ihren Auszahlungen deutlich hinter den Erwartungen zurück. Für zwei dieser Fondsgesellschaften ist der Objektverkauf inzwischen erfolgt. Die Anleger des RESET müssen Verluste hinnehmen und erzielen insgesamt voraussichtlich Gesamtrückflüsse von nur 74 Prozent nach 14 Jahren. Ursache für den ungünstigen Fondsverlauf war, dass sich der Frankfurter Stadtteil Niederrad anders entwickelt hatte, als gedacht. Das Überangebot an Büroflächen führte zu deutlich geringeren Anschlussmieten als vorgesehen. Den Gesellschaftern des Laimer Atriums wurden insgesamt 139 Prozent nach 13 Jahren zurückgezahlt. Eine zwischenzeitliche Schweizer-Franken-Finanzierung, eine tatsächlich niedrigere Inflationsrate und folglich geringere Mietsteigerungen und höhere Umbau- und Maklerkosten führten zu unterplanmäßigen Ausschüttungen. Die Fondsgesellschaft Technologiepark Köln musste Insolvenz anmelden. Der Fonds war teilweise in Schweizer Franken finanziert. Der Mehrheitsgesellschafter SHB Altersvorsorgefonds hatte die Zustimmung zum Anschlussfinanzierungskonzept der Helaba verweigert. Der Insolvenzverwalter versucht nun, die Immobilien zu veräußern.
KVG ist die LHI Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Treuhänder ist die mit der LHI gesellschaftsrechtlich verflochtene Sinus Treuhand-Verwaltung GmbH – Interessenkonflikte sind möglich. Die Aufgabe der Verwahrstelle übernimmt die Caceis Bank Deutschland GmbH.
Startportfolio. Der Fonds hat eine 1994 errichtete sechsgeschossige Büroimmobilie in Karlsruhe, im Stadtteil Südweststadt (Büroteilmarkt Cityrand), in guter Bürolage, mit guter Sichtpräsenz erworben. Mit dem Nachbargebäude hat das Objekt eine gemeinsame Tiefgarage und ein gemeinsames Fluchttreppenhaus. Das Bürogebäude umfasst rund 5.150 Quadratmeter Mietfläche und 96 doppelstöckige Tiefgaragen-Stellplätze. Für die Stadt Karlsruhe sind ein Vorkaufsrecht und eine Gewerbebetriebsbeschränkung im Grundbuch eingetragen. Letztere untersagt die Nutzung für beispielsweise Einzelhandel, Hotel, Gaststätten und Vergnügungsstätten. Bauplanungs- und bauordnungsrechtlich bildet das Fondsgrundstück mit zwei benachbarten Flurstücken eine Einheit.
Der AIF hat das Objekt im Oktober 2014 für 8,83 Millionen Euro, zum 13,73-Fachen der Jahresnettomiete von der EPI Oakwood Quinta D. S.à.r.l. & Co. KG erworben. Wuest & Partner hat den Verkehrswert der Immobilie im Juli 2014 auf 9,74 Millionen Euro geschätzt. Die Nettomietrendite befindet sich auf Marktniveau.
Das zweite Objekt des AIF ist eine 1985 errichtete, viergeschossige Einzelhandelsimmobilie mit Tiefgarage in der Innenstadt Friedrichshafens, zwischen Bahnhof und Fußgängerzone, in guter Makrolage und sehr guter Einzelhandelslage mit hoher Passantenfrequenz. Die nutzbare Mietfläche misst 6.204 Quadratmeter. Die zur Immobilie gehörende Tiefgarage wird unentgeltlich von der Stadt Friedrichshafen genutzt, die allerdings auch die Betriebskosten für die Tiefgarage übernimmt. Die Beeinträchtigungen und Einbauten durch die Deutsche Bahn sind grundbuchrechtlich zu dulden. In Richtung Bahngleis dürfen keine Fenster, die geöffnet werden können, eingebaut werden.
Der Kauf von der Sita Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG erfolgte im März 2015 für 8,88 Millionen Euro, zum 14,08-Fachen der Jahresnettomiete. Die Nettomietrendite liegt auf Marktniveau. Knight & Frank hat im Dezember 2014 den Verkehrswert des Objekts auf 9,72 Millionen Euro geschätzt, unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Mietvertragsverlängerung für den einzigen Mieter bis zum 30. April 2025.
Für den Blindpoolanteil geht LHI von einem Kauf zum 16-Fachen einer Jahresnettomiete aus.
Vermietung Startportfolio. Die Bürofläche der Immobilie in Karlsruhe ist vollständig mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 5,4 Jahren vermietet. 38 Duplex-Stellplätze sind unvermietet. Kalkuliert wurde mit 42 unvermieteten Stellplätzen bis 2020. Die erforderliche Stellplatzzahl konnte laut LHI nur mit Duplex-Stellplätzen erfüllt werden. Die dafür erforderlichen höheren Instandhaltungskosten wurden laut Anbieter berücksichtigt. Die Mieter wurden von Creditreform im Sommer 2015 mit „gute Bonität“ beurteilt, einer mit „mittlere Bonität“. Zur Zeit des Ankaufs zahlten die Mieter im Durchschnitt 9,87 Euro je Quadratmeter. Durch Neuvermietungen stieg die 2015 durchschnittlich gezahlte Miete auf 10,39 Euro, das liegt 1,39 Euro über der derzeitigen Durchschnittsmiete und 3,11 Euro unter der Spitzenmiete am Markt. In fast allen Mietverträgen wurde eine Mietanpassung an den Verbraucherpreisindex vereinbart, sobald sich dieser um fünf Prozent ändert.
Die Mietfläche der Immobilie in Friedrichshafen ist vollständig für verbleibende neun Jahre und vier Monate an C&A vermietet. Laut LHI verfügt C&A über keine Sonderkündigungsrechte. Der Mieter zahlt derzeit 8,46 Euro je Quadratmeter nutzbarer Mietfläche monatlich, das liegt im Bereich der Marktmiete. Die Miete wird zu 66,6 bis 80 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser um zehn Prozent ändert.
Investitionskriterien. Der AIF wird ausschließlich direkt Immobilien in Ober- und Mittelzentren in Baden-Württemberg ankaufen. Das Portfolio soll mindestens zu 80 Prozent des investierten Kapitals aus Büro- und Einzelhandelsimmobilien bestehen, die einen Verkehrswert von jeweils mindestens vier bis maximal 20 Millionen Euro haben. Im Portfolio dürfen höchstens 40 Prozent der Mieteinnahmen von einem Mieter stammen. Würden nur zwei Objekte angekauft werden, dürfte ein Mieter bis zu 60 Prozent der Mieteinnahmen tragen, so LHI.
Höchstens 40 Prozent dürfen für Immobilien ausgegeben werden, die sich noch in der Bauphase befinden – dabei soll der Kaufpreis erst nach erfolgter Fertigstellung, nach der Abnahme durch die bereits bekannten Mieter und einem Vermietungsstand von wenigstens 80 Prozent gezahlt werden. Andere, immobilien-relevante Kriterien müssen vom Fonds als positiv bewertet worden sein. Immobilien mit Erbbaurechten und Teileigentum sind ausgeschlossen.
Der Fonds will zwei Jahre nach Platzierungsbeginn vollständig investiert sein, es sei denn die Gesellschafter beschließen eine Verlängerung der Investitionsphase um ein Jahr.
Finanzierung. Das Startportfolio wird zu 51 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio aus Eigenkapital finanziert, 49 Prozent aus Darlehen. Im Gesamtportfolio ist ein Verhältnis von 64 Prozent Eigenkapital, 36 Prozent Fremdkapital vorgesehen. Die Darlehensverträge für die ersten zwei Immobilien liegen vor. Bis zu 8,9 Millionen Euro können zwischenfinanziert werden, zu einem Zinssatz von fünf Prozent jährlich.
89,0 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden im Rahmen der ersten zwei Objekte für den Immobilienerwerb einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben. Zwei Prozent entfallen auf Maklerkosten. 0,7 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve. 8,3 Prozent sind Fondsnebenkosten, das ist in Ordnung. In diesen Verhältnissen soll sich auch die Gesamtfinanzierung des Fonds darstellen.
Prognose. Für die ersten drei Betriebsjahre liegt eine Prognoserechnung vor. LHI rechnet mit 1,7 Prozent Inflationsrate. In den vergangenen zwölf Jahren lag die Inflationsrate bei durchschnittlich 1,5 Prozent. Die Kosten wurden mit zwei Prozent jährlich gesteigert.
Im ersten Betriebsjahr wurde ein Prozent Mietausfallwagnis angenommen. Generell sind vier Prozent Mietausfallwagnis für Gewerbeobjekte üblich. Sofern Mietverträge enden, ist LHI von einer Mietvertragsverlängerung mit 50-prozentiger Wahrscheinlichkeit ausgegangen. Bei einem so ermittelten Mieterwechsel hat LHI drei Monate Leerstand angenommen (im Einzelhandelsobjekt Friedrichshafen fünf Monate) und Maklerkosten von drei Monatsmieten. Für Büroflächen wurden Instandhaltungskosten mit anfänglich 5, für die Einzelhandelsflächen 6 bis 8, für Lagerflächen 1 Euro je Quadratmeter Mietfläche berücksichtigt. Darüber hinaus wurden laut LHI Revitalisierungsaufwendungen von durchschnittlich jährlich 13,30 Euro je Quadratmeter Mietfläche einkalkuliert. Der Ansatz ist dann realistisch, wenn auch zum Zeitpunkt des Verkaufs die Einzelhandelslage im Friedrichshafener Objekt als sehr gut einzustufen und die Passantenfrequenz nach wie vor hoch ist. In der Karlsruher Büroimmobilie tragen die Mieter die Objektverwaltungskosten, in der Friedrichshafener Einzelhandelsimmobilie der AIF – die dafür veranschlagten Kosten liegen bei 1,5 Prozent der betreffenden Objektmiete. Für weitere nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wurden 0,5 Prozent der Miete für das Karlsruher Objekt und zwei Prozent der Miete für das Friedrichshafener Objekt veranschlagt.
Für laufende Nebenkosten des Fonds werden jährlich 1,12 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts fällig. Darüber hinaus entstehen Kosten in nicht definierter Höhe für beispielsweise die Bewertung der Fondsobjekte, für den Wirtschaftsprüfer und die Steuer- und Rechtsberatung. Bezogen auf die Prognose der Jahre 2017/2018 betragen die Fondsnebenkosten im Durchschnitt jährlich 0,65 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens. Der Nebenkostenansatz ist marktüblich. LHI erhält außerdem bei jedem Objektkauf 1,785 Prozent des Kaufpreises und bei jeder Veräußerung 0,595 Prozent des Verkaufspreises, jeweils inklusive Mehrwertsteuer.
Die Zinsen für das Objekt in Karlsruhe wurden bis September 2026 mit 2,673 Prozent jährlich fixiert. Für die Immobilie in Friedrichshafen wurden bis Dezember 2026 2,327 Prozent Zinsen jährlich vereinbart. Für weitere Objekte hat LHI bis Ende 2027 mit drei Prozent, für die Anschlussfinanzierung mit fünf Prozent Zinsen gerechnet, letzterer ist ein realistischer Ansatz.
2027 sollen die Immobilien nach Angaben von LHI zu folgenden Verkaufsfaktoren wieder veräußert werden: die Büroimmobilie in Karlsruhe zum 13,73-Fachen einer Jahresnettomiete, das entspricht dem Einkaufsfaktor; das Einzelhandelsobjekt in Friedrichshafen zum 13,88-Fachen, das sind 0,2 Jahresnettomieten unter dem Einkaufsfaktor; die noch unbekannten Objekte zum 15,5-Fachen, das ist eine halbe Jahresnettomiete weniger als der kalkulierte Einkaufsfaktor.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich vier Prozent dessen jährlich zurückerhalten haben, erhält LHI 20 Prozent des darüber hinaus gehenden Betrags, maximal 15 Prozent des Nettoinventarwerts.
Anleger mit 42 Prozent Steuersatz sollen während der zwölf Jahre Fondslaufzeit Auszahlungen in Höhe von insgesamt 43 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückbekommen, bei Immobilienverkauf weitere 91 Prozent, das sind in der Summe 134 Prozent und entspricht einer IRR-Rendite von 2,9 Prozent jährlich, nach Steuern.
Vertragsgestaltung. Außerordentliche Gesellschafterversammlungen sind bereits bei Anwesenheit des geschäftsführenden Kommanditisten und des Treuhänders beschlussfähig.
Eignung für Stiftungen. Das ist ein typischer geschlossener Immobilienfonds, allerdings mit einem Blindpoolanteil, falls das avisierte Emissionsvolumen platziert wird. Nur mit dem bestehenden Startportfolio wird der Fonds kurzfristig seine laufenden Auszahlungen leisten können. Interessant wird die Situation, wenn in rund zehn Jahren der einzige Mieter des Einzelhandelsobjekt den Mietvertrag nicht verlängern sollte, dann stehen umfangreiche Umbaumaßnahmen an, um das Objekt in einen von Mietern nachgefragten zeitgemäßen Zustand zu versetzen. Dafür hat der AIF jedoch einige Reserven vorgesehen.
fondstelegramm-Meinung. Das Startportfolio bietet einen Mix aus Büro- und Einzelhandelsflächen und verschiedenen Mietern. Für das bestehende Portfolio sprechen die stabilen Immobilienmarktverhältnisse am Standort. Doch die Objekte sind keine einfach zu handhabenden Selbstläufer. Die Anschlussvermietung für das vollständig an C&A vermietete Objekt steht noch während der Fondslaufzeit an, wenn C&A ihre Verlängerungsoption nicht zieht. Als vorteilhaft wird sich bei einem etwaigen Mieterwechsel die sehr gute Einzelhandelslage erweisen, allerdings wäre die Neuvermietung mit hohen Revitalisierungsaufwendungen verbunden, um das Objekt auf einen modernen Standard zu bringen. Hierfür hat LHI einen ordentlichen Ansatz einkalkuliert – vorausgesetzt die Einzelhandelslage ist auch bei Verkauf noch sehr gut. Auch das Bürogebäude wird angesichts der Restlaufzeit der Mietverträge kurz- bis mittelfristig nicht von sukzessiven Revitalisierungsmaßnahmen verschont bleiben. Die Lage haben Dritte als gute Bürolage eingeschätzt, andere gewerbliche Nutzungsarten sind hier nicht erlaubt. Bei Platzierung des geplanten Eigenkapitals, wird der AIF noch eine oder mehrere weitere Immobilien im Bundesland Baden-Württemberg erwerben.
Unverändert gute Marktverhältnisse bei Verkauf vorausgesetzt, funktioniert das Startportfolio.
