Analyse: One Group – ProReal Deutschland 6
Immobilienprojektentwicklungen inmitten zunehmender Abnahme
Angebot. Die ProReal 6 Deutschland GmbH bietet variabel verzinste Namensschuldverschreibungen an. Mit dem eingeworbenen Kapital will der Emittent über Nachrangdarlehen oder Beteiligungen an Unternehmen Immobilienprojektentwicklungen finanzieren. Im Fokus stehen Wohnungsneubau- und Revitalisierungsprojekte der Isaria Wohnbau AG in deutschen Metropolregionen. Da die Projekte noch nicht feststehen, handelt es sich um einen Blindpool. Das vorgesehene Volumen inklusive Agio und Stammkapital des Emittenten beträgt 51,8 Millionen Euro. ProReal kann das Schuldverschreibungsvolumen auf 100 Millionen Euro erhöhen. Ab 10.000 Euro zuzüglich 3,5 Prozent Agio können Anleger die Vermögensanlage zeichnen. Sie erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Schuldverschreibungen enden am 31. Dezember 2021, es sei denn, der Emittent verlängert die Laufzeit um bis zu zwei Jahre.
Zielmarkt. Die Isaria Wohnbau ist bislang primär im Raum München tätig. München hatte 2016 rund 1,5 Millionen Einwohner. JLL schätzt, dass die Einwohnerzahl bis 2030 auf 1,7 Millionen steigen könnte. Die Arbeitslosenquote lag 2017 mit 3,8 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt von 5,3 Prozent. Wohnraum in München bleibt weiterhin knapp und teuer, so JLL. Allerdings stellt JLL in ihrem Halbjahresbericht 2017 infrage, wie weit die Preise noch steigen können, da „die Erschwinglichkeit zunehmend abgenommen hat“. Im Rahmen des städtischen Programms „Wohnen in München VI“ sollen jährlich 8.500 neue Wohnungen errichtet werden, davon 2.000 geförderte, preisgünstige Wohneinheiten. 2017 wurde die Vorgabe nicht erfüllt, in 2018 kann sie vielleicht erreicht werden und in den Folgejahren nur mit großen Anstrengungen, so JLL. Die durchschnittliche Angebotsmiete ist im ersten Halbjahr 2017 erstmalig seit 2015 gesunken, wenngleich nur um 0,35 Euro je Quadratmeter monatlich auf 18,45 Euro. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind nach wie vor gestiegen, aber nur um 1,3 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017, auf 6.880 Euro je Quadratmeter. Ob die Preise in den kommenden Jahren nur noch moderat oder stärker ansteigen werden, wagt JLL nicht vorherzusagen.
Historie. Der im September 2017 gegründete Emittent ist eine hundertprozentige Tochter der One Group GmbH, deren Alleingesellschafter wiederum die 1994 gegründete Isaria Wohnbau AG ist (bis 2013: JK Wohnbau AG). Die Isaria Wohnbau ist eine Projektentwicklungsgesellschaft für Wohnimmobilien ab 100 Wohneinheiten, beschäftigt 73 Mitarbeiter und hat bislang rund 1.200 Wohnungen in München entwickelt und verkauft. Sie hat in Hamburg eine Niederlassung errichtet und will auch in Stuttgart Fuß fassen. Nach eigenen Angaben verfügt Isaria Wohnbau in München, Hamburg und Stuttgart über eine Projektpipeline mit einem Verkaufsvolumen von derzeit rund 1,9 Milliarden Euro. Darin enthalten sind Grundstücke, die Isaria Wohnbau seit 2011 erworben hat und die durch die gestiegenen Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser und das geschaffene Baurecht eine stille Reserve von 59 Millionen Euro bilden. Im Jahr 2015 erwirtschaftete der Konzern ein EBIT von 27,8 Millionen Euro, 2016 von 13,9 Millionen Euro und 2017 von 34,9 Millionen Euro. Der Bilanzverlust reduzierte sich 2017 auf 61,7 Millionen Euro, von 64,3 Millionen Euro im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote der Isaria Wohnbau sank 2017 auf 14,4 Prozent, von 20,6 Prozent in 2016. Mehr als 90 Prozent der Aktien halten seit 2016 Beteiligungsgesellschaften von Lone Star.
Geschäftsführer des Emittenten, der One Group selbst und weiterer ihrer Vermögensanlagegesellschaften sind Bernhard Bucher und Malte Thies. Bernhard Bucher ist zugleich auch Director Finance der Isaria Wohnbau.
Die One Group hat bislang fünf weitere Vermögensanlagen emittiert mit einem Emissionsvolumen von 225,4 Millionen Euro. Der 2012 emittierte Fonds 1 wurde im Jahr 2015 aufgrund eines Beschlusses der Gesellschafterversammlung liquidiert – sonst hätte er gemäß KAGB umstrukturiert werden müssen. Der Gesamtmittelrückfluss betrug 108,5 Prozent. Der 2013 erschienene Fonds 2 wurde nach drei Jahren Laufzeit beendet und hat insgesamt 135,6 Prozent an die Anleger zurückgeführt. Fonds 3 wurde nach vier Jahren beendet mit 135,4 Prozent Gesamtauszahlungen an die Anleger. Beide Fonds verliefen planmäßig. Für den 2015 emittierten Fonds 4 wurden laut Anbieter bislang insgesamt 8,2 Prozent des Eigenkapitals ausgezahlt. Die Anleger der erst 2017 emittierten Vermögensanlage 5 haben ihre geplanten 3 Prozent Frühzeichner-Verzinsung erhalten, so der Anbieter.
Die HIT Hanseatische Service Treuhand GmbH ist für die Anlegerverwaltung zuständig. Die NBS Partners Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft übernimmt die Mittelverwendungskontrolle.
Schuldverschreibungen. Die Namensschuldverschreibungen sind nachrangig gegenüber anderen Gläubigern des Emittenten.
Die Schuldverschreibungen werden variabel verzinst. Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung sind die jeweiligen jährlichen Gewinne des Emittenten, vor Steuern und vor Zinsen auf die Schuldverschreibungen. Bei der Ermittlung der Zinsen ab 2019 wird von der Bemessungsgrundlage jeweils ein Fünftel der Initialkosten abgezogen. Bis Ende 2018 sollen maximal drei Prozent, danach höchstens sechs Prozent Zinsen jährlich entrichtet werden. Nach Ende der Laufzeit sollen die Nominalbeträge zurückgezahlt werden, zuzüglich 50 Prozent der über die Laufzeit kumulierten Gewinne, im ProReal 5 waren es 25 Prozent.
Der Emittent darf weitere Schuldverschreibungen begeben.
Verwendung der Anlegergelder. Mit dem Kapital will ProReal Deutschland 6 über Nachrangdarlehen oder Beteiligungen an Unternehmen Immobilienprojektentwicklungen finanzieren. Dabei sind mehrstöckige Beteiligungsstrukturen möglich. Der Anbieter geht davon aus, dass angesichts der vollen Projektpipeline der Isaria Wohnbau die Projekte überwiegend von ihr stammen werden. Gemeinsam mit anderen Vermögensanlagen können über die Isaria Wohnbau dieselben Projekte finanziert werden – daraus resultieren Interessenkonflikte.
Schwerpunkt liegt auf der Errichtung beziehungsweise Revitalisierung von Wohnimmobilien. Die Immobilien sollen in den Metropolregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart oder in anderen deutschen Großstädten liegen. Da Projekte der Isaria Wohnbau im Fokus stehen, werden sich die Standorte auf die Regionen München, Hamburg und Stuttgart konzentrieren.
Finanzierung. Der Emittent will keine weiteren Fremdfinanzierungen aufnehmen. Aber die Projektgesellschaften können sich teilweise über Bankdarlehen finanzieren.
Bei einem Schuldverschreibungskapital von 50 Millionen Euro sollen 89 Prozent dessen inklusive Agio an Projektgesellschaften fließen. 11 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten – ein mittelmäßiger Ansatz, die Nebenkosten der Projektgesellschaften kommen noch hinzu.
Es fallen jährlich 1,7 Prozent des Schuldverschreibungskapitals für laufende Verwaltungskosten des Emittenten an.
Rückfluss. Anleger, deren Investment ab dem 1. April 2018 verzinst wird, sollen während der rund vier Jahre Laufzeit insgesamt 111 Prozent ihres Kapitals inklusive Agio wieder zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 2,8 Prozent jährlich nach Steuern erzielen. Für Projektentwicklungen ist die geplante Rendite nicht gerade berauschend. Das ungünstige Chancen/Risiko-Verhältnis mag an den inzwischen angespannten Verhältnissen am Immobilienmarkt liegen. Im Vergleich zu ähnlichen Angeboten am Markt besteht hier zumindest noch die Chance für die Anleger, dass sie an etwaigen höheren Gewinnen partizipieren können.
fondstelegramm-Meinung. Für eine Beteiligung spricht die jahrelange Erfahrung der Isaria Wohnbau im Bereich Wohnimmobilienprojektentwicklungen. Eigenen Angaben zufolge verfügt sie über zahlreiche potenzielle Projekte, in die der Emittent investieren kann. Anders als bei den meisten am Markt angebotenen Schuldverschreibungen, wird hier keine feste Verzinsung vereinbart. Die laufenden Zinsen orientieren sich am handelsrechtlichen Gewinn des Emittenten und sind nach oben begrenzt. Darüber hinaus erfolgt eine Gewinnbeteiligung am Ende der Laufzeit. Entwickeln sich Projekte und Marktverhältnisse ungünstig, bleibt das Geld der Anleger auf der Strecke – das ist bei fest verzinsten Schuldverschreibungen von Zweckgesellschaften mit geringer Bonität auch der Fall. Laufen die Projekte unerwartet gut, können die Anleger jedoch durch die Beteiligung am Gewinn mehr ausgezahlt bekommen als geplant. Was uneingeschränkt bleibt, ist das Risiko der weiteren Entwicklung des derzeit hochpreisigen Immobilienmarkts.
Zielmarkt. Die Isaria Wohnbau ist bislang primär im Raum München tätig. München hatte 2016 rund 1,5 Millionen Einwohner. JLL schätzt, dass die Einwohnerzahl bis 2030 auf 1,7 Millionen steigen könnte. Die Arbeitslosenquote lag 2017 mit 3,8 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt von 5,3 Prozent. Wohnraum in München bleibt weiterhin knapp und teuer, so JLL. Allerdings stellt JLL in ihrem Halbjahresbericht 2017 infrage, wie weit die Preise noch steigen können, da „die Erschwinglichkeit zunehmend abgenommen hat“. Im Rahmen des städtischen Programms „Wohnen in München VI“ sollen jährlich 8.500 neue Wohnungen errichtet werden, davon 2.000 geförderte, preisgünstige Wohneinheiten. 2017 wurde die Vorgabe nicht erfüllt, in 2018 kann sie vielleicht erreicht werden und in den Folgejahren nur mit großen Anstrengungen, so JLL. Die durchschnittliche Angebotsmiete ist im ersten Halbjahr 2017 erstmalig seit 2015 gesunken, wenngleich nur um 0,35 Euro je Quadratmeter monatlich auf 18,45 Euro. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind nach wie vor gestiegen, aber nur um 1,3 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017, auf 6.880 Euro je Quadratmeter. Ob die Preise in den kommenden Jahren nur noch moderat oder stärker ansteigen werden, wagt JLL nicht vorherzusagen.
Historie. Der im September 2017 gegründete Emittent ist eine hundertprozentige Tochter der One Group GmbH, deren Alleingesellschafter wiederum die 1994 gegründete Isaria Wohnbau AG ist (bis 2013: JK Wohnbau AG). Die Isaria Wohnbau ist eine Projektentwicklungsgesellschaft für Wohnimmobilien ab 100 Wohneinheiten, beschäftigt 73 Mitarbeiter und hat bislang rund 1.200 Wohnungen in München entwickelt und verkauft. Sie hat in Hamburg eine Niederlassung errichtet und will auch in Stuttgart Fuß fassen. Nach eigenen Angaben verfügt Isaria Wohnbau in München, Hamburg und Stuttgart über eine Projektpipeline mit einem Verkaufsvolumen von derzeit rund 1,9 Milliarden Euro. Darin enthalten sind Grundstücke, die Isaria Wohnbau seit 2011 erworben hat und die durch die gestiegenen Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser und das geschaffene Baurecht eine stille Reserve von 59 Millionen Euro bilden. Im Jahr 2015 erwirtschaftete der Konzern ein EBIT von 27,8 Millionen Euro, 2016 von 13,9 Millionen Euro und 2017 von 34,9 Millionen Euro. Der Bilanzverlust reduzierte sich 2017 auf 61,7 Millionen Euro, von 64,3 Millionen Euro im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote der Isaria Wohnbau sank 2017 auf 14,4 Prozent, von 20,6 Prozent in 2016. Mehr als 90 Prozent der Aktien halten seit 2016 Beteiligungsgesellschaften von Lone Star.
Geschäftsführer des Emittenten, der One Group selbst und weiterer ihrer Vermögensanlagegesellschaften sind Bernhard Bucher und Malte Thies. Bernhard Bucher ist zugleich auch Director Finance der Isaria Wohnbau.
Die One Group hat bislang fünf weitere Vermögensanlagen emittiert mit einem Emissionsvolumen von 225,4 Millionen Euro. Der 2012 emittierte Fonds 1 wurde im Jahr 2015 aufgrund eines Beschlusses der Gesellschafterversammlung liquidiert – sonst hätte er gemäß KAGB umstrukturiert werden müssen. Der Gesamtmittelrückfluss betrug 108,5 Prozent. Der 2013 erschienene Fonds 2 wurde nach drei Jahren Laufzeit beendet und hat insgesamt 135,6 Prozent an die Anleger zurückgeführt. Fonds 3 wurde nach vier Jahren beendet mit 135,4 Prozent Gesamtauszahlungen an die Anleger. Beide Fonds verliefen planmäßig. Für den 2015 emittierten Fonds 4 wurden laut Anbieter bislang insgesamt 8,2 Prozent des Eigenkapitals ausgezahlt. Die Anleger der erst 2017 emittierten Vermögensanlage 5 haben ihre geplanten 3 Prozent Frühzeichner-Verzinsung erhalten, so der Anbieter.
Die HIT Hanseatische Service Treuhand GmbH ist für die Anlegerverwaltung zuständig. Die NBS Partners Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft übernimmt die Mittelverwendungskontrolle.
Schuldverschreibungen. Die Namensschuldverschreibungen sind nachrangig gegenüber anderen Gläubigern des Emittenten.
Die Schuldverschreibungen werden variabel verzinst. Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung sind die jeweiligen jährlichen Gewinne des Emittenten, vor Steuern und vor Zinsen auf die Schuldverschreibungen. Bei der Ermittlung der Zinsen ab 2019 wird von der Bemessungsgrundlage jeweils ein Fünftel der Initialkosten abgezogen. Bis Ende 2018 sollen maximal drei Prozent, danach höchstens sechs Prozent Zinsen jährlich entrichtet werden. Nach Ende der Laufzeit sollen die Nominalbeträge zurückgezahlt werden, zuzüglich 50 Prozent der über die Laufzeit kumulierten Gewinne, im ProReal 5 waren es 25 Prozent.
Der Emittent darf weitere Schuldverschreibungen begeben.
Verwendung der Anlegergelder. Mit dem Kapital will ProReal Deutschland 6 über Nachrangdarlehen oder Beteiligungen an Unternehmen Immobilienprojektentwicklungen finanzieren. Dabei sind mehrstöckige Beteiligungsstrukturen möglich. Der Anbieter geht davon aus, dass angesichts der vollen Projektpipeline der Isaria Wohnbau die Projekte überwiegend von ihr stammen werden. Gemeinsam mit anderen Vermögensanlagen können über die Isaria Wohnbau dieselben Projekte finanziert werden – daraus resultieren Interessenkonflikte.
Schwerpunkt liegt auf der Errichtung beziehungsweise Revitalisierung von Wohnimmobilien. Die Immobilien sollen in den Metropolregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart oder in anderen deutschen Großstädten liegen. Da Projekte der Isaria Wohnbau im Fokus stehen, werden sich die Standorte auf die Regionen München, Hamburg und Stuttgart konzentrieren.
Finanzierung. Der Emittent will keine weiteren Fremdfinanzierungen aufnehmen. Aber die Projektgesellschaften können sich teilweise über Bankdarlehen finanzieren.
Bei einem Schuldverschreibungskapital von 50 Millionen Euro sollen 89 Prozent dessen inklusive Agio an Projektgesellschaften fließen. 11 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten – ein mittelmäßiger Ansatz, die Nebenkosten der Projektgesellschaften kommen noch hinzu.
Es fallen jährlich 1,7 Prozent des Schuldverschreibungskapitals für laufende Verwaltungskosten des Emittenten an.
Rückfluss. Anleger, deren Investment ab dem 1. April 2018 verzinst wird, sollen während der rund vier Jahre Laufzeit insgesamt 111 Prozent ihres Kapitals inklusive Agio wieder zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 2,8 Prozent jährlich nach Steuern erzielen. Für Projektentwicklungen ist die geplante Rendite nicht gerade berauschend. Das ungünstige Chancen/Risiko-Verhältnis mag an den inzwischen angespannten Verhältnissen am Immobilienmarkt liegen. Im Vergleich zu ähnlichen Angeboten am Markt besteht hier zumindest noch die Chance für die Anleger, dass sie an etwaigen höheren Gewinnen partizipieren können.
fondstelegramm-Meinung. Für eine Beteiligung spricht die jahrelange Erfahrung der Isaria Wohnbau im Bereich Wohnimmobilienprojektentwicklungen. Eigenen Angaben zufolge verfügt sie über zahlreiche potenzielle Projekte, in die der Emittent investieren kann. Anders als bei den meisten am Markt angebotenen Schuldverschreibungen, wird hier keine feste Verzinsung vereinbart. Die laufenden Zinsen orientieren sich am handelsrechtlichen Gewinn des Emittenten und sind nach oben begrenzt. Darüber hinaus erfolgt eine Gewinnbeteiligung am Ende der Laufzeit. Entwickeln sich Projekte und Marktverhältnisse ungünstig, bleibt das Geld der Anleger auf der Strecke – das ist bei fest verzinsten Schuldverschreibungen von Zweckgesellschaften mit geringer Bonität auch der Fall. Laufen die Projekte unerwartet gut, können die Anleger jedoch durch die Beteiligung am Gewinn mehr ausgezahlt bekommen als geplant. Was uneingeschränkt bleibt, ist das Risiko der weiteren Entwicklung des derzeit hochpreisigen Immobilienmarkts.
Hohe Projekt- und Marktrisiken mit verhaltenen Planrenditen, aber der Chance auf mehr wenn′s überplanmäßig gut läuft
