Analyse: One Group – ProReal Deutschland 7
Fortsetzung der einstweilen erfolgreichen Serie
Angebot. Die ProReal Deutschland 7 GmbH bietet nachrangige Namensschuldverschreibungen an. Sie will damit in Immobilienprojektentwicklungen und Immobilienzwischenfinanzierungen investieren, insbesondere in Projekte der Isaria Wohnbau AG. Da die Objekte noch nicht feststehen, liegt ein Blindpool vor. Insgesamt will ProReal 50 Millionen Euro platzieren, sie kann den Betrag auf 125 Millionen Euro erhöhen. Ab 10.000 Euro zuzüglich 3,5 Prozent Agio können Anleger die Kapitalanlage zeichnen. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Schuldverschreibungen enden am 31. Dezember 2022, es sei denn der Emittent verlängert die Laufzeit um bis zu zwei Jahre.
Zielmarkt. Die Isaria Wohnbau ist bislang primär im Raum München tätig. Im Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen für die Immobilienwirtschaft 2018 heißt es, dass die „Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage in München zu Ende gegangen sind“. Der Rat begründet das zum einen dadurch, dass die Zuwanderungen nach München deutlich abgeflaut sind. Zum anderen steigt das Wohnungsangebot kräftig, weil mehr Wohnungen neu errichtet wurden. Der Rat gibt an, dass für München, aber auch für Berlin und Stuttgart, ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage absehbar ist. Die Immobilienweisen rechnen damit, dass die Kaufpreise deutlich zurückgehen werden.
JLL geht in ihrem ersten Halbjahresbericht für 2018 jedoch davon aus, dass der Nachfrageüberschuss in München bestehen bleibt. Der mittlere Angebotspreis für Eigentumswohnungen ist um 7 Prozent gestiegen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017. Käufer weichen inzwischen gern auf weniger attraktive Lagen aus. Das führte zu einer überdurchschnittlichen Verteuerung von Bestandswohnungen der Baujahre 1961 bis 1975. Dagegen wurden Wohnungen ab Baujahr 2013, insbesondere in der Innenstadt Münchens, 10 bis 13 Prozent günstiger angeboten als noch im ersten Halbjahr 2017.
Historie. Die ProReal Deutschland 7 GmbH ist eine 100-prozentige Tochter der One Group GmbH. Deren alleiniger Gesellschafter ist die Isaria Wohnbau AG. Isaria Wohnbau ist eine 1994 gegründete Projektentwicklungsgesellschaft. Sie bevorzugt Standorte, an denen mindestens 100 Wohneinheiten neu gebaut oder revitalisiert werden können. Isaria Wohnbau beschäftigte 2017 73 Mitarbeiter. Das Unternehmen hat zwischen 2009 und 2014, sieben Projekte mit insgesamt rund 1.200 Wohnungen in München entwickelt und verkauft, zuzüglich eines Objekts mit Serviced Apartments. In Hamburg hat Isaria eine Niederlassung errichtet und will auch in Stuttgart Fuß fassen. Im Jahr 2015 erwirtschaftete der Konzern ein EBIT von 27,8 Millionen Euro, 2016 sank es auf 13,9 Millionen Euro, 2017 stieg es auf 34,9 Millionen Euro. Der Bilanzverlust reduzierte sich 2017 auf 61,7 Millionen Euro, von 64,3 Millionen Euro im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote der Isaria Wohnbau sank 2017 auf 14,4 Prozent, von 20,6 Prozent in 2016. Gut 90 Prozent der Aktien hält seit August 2016 die LSREF 4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG, ein mit Lone Star Real Estate Fund IV (U.S.) L.P. und Lone Star Real Estate Fund IV (Bermuda) L.P. verbundenes Unternehmen. Lone Star Funds ist ein amerikanischer Private Equity-Investor. Isaria Wohnbau verfügt nach eigenen Angaben über eine umfangreiche Pipeline an zukünftigen Immobilieninvestments.
Bernhard Bucher und Malte Thies sind Geschäftsführer des Emittenten und der One Group GmbH. Bernhard Bucher ist außerdem Director Finance der Isaria Wohnbau.
One Group hat seit 2012 sechs Vermögensanlagen emittiert mit einem Gesamtvolumen von rund 273 Millionen Euro. Der 2012 emittierte Fonds 1 wurde im Jahr 2015 mit einer Gesamtauszahlung von 108,5 Prozent aufgrund eines Beschlusses der Gesellschafterversammlung liquidiert – sonst hätte der Fonds gemäß KAGB umstrukturiert werden müssen. Der 2013 erschienene Fonds 2 wurde nach drei Jahren Laufzeit beendet und hat insgesamt 132,7 Prozent an die Anleger ausgezahlt. Fonds 3 wurde nach vier Jahren aufgelöst mit 135,4 Prozent Gesamtauszahlungen an die Anleger. Beide Fonds sind prognosegerecht gelaufen. Der 2015 emittierte Fonds 4 hat bislang seine geplanten 5 bis 6,25 Prozent Auszahlungen jährlich geleistet. Die Anleger der 2017 herausgebrachten Vermögensanlage 5 haben ihre prognostizierten 3,0 Prozent für 2017 bezogen. Die Vermögensanlage 6 wurde erst 2018 platziert.
Die NBS Partners Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft führt eine Mittelverwendungskontrolle durch. Die HIT Hanseatische Service Treuhand GmbH übernimmt die Anlegerverwaltung.
Schuldverschreibungen. Die Namensschuldverschreibungen sind nachrangig gegenüber anderen Gläubigern des Emittenten und gleichrangig mit anderen Schuldverschreibungen.
Die Schuldverschreibungen werden variabel verzinst. Bis Ende 2019 betragen die Zinsen höchstens 4,0 Prozent des Zeichnungsbetrags jährlich. Ab 2020 sind die jährlichen gewinnabhängigen Zinsen auf 6,0 Prozent gedeckelt. Nach Vertragsende sollen neben der Rückerstattung der Schuldverschreibungsbeträge weitere 50 Prozent des während der Laufzeit entstandenen kumulierten Gewinns des Emittenten an die Anleger ausgezahlt werden.
Der Emittent darf weitere Schuldverschreibungen begeben.
Verwendung der Anlegergelder. Der Emittent will die Anlegergelder verwenden, um sich an Immobilienprojektentwicklungen und Immobilienzwischenfinanzierungen zu beteiligen. Dafür will er beispielsweise Nachrangdarlehen vergeben. Mögliche Immobilienstandorte sind die Metropolregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, München Köln, Stuttgart und andere deutsche Großstädte ab 100.000 Einwohner. Es sollen überwiegend Wohnimmobilien revitalisiert und neu errichtet werden.
Im Fokus stehen Investitionen in Immobilienprojekte der Isaria Wohnbau. Gemeinsam mit anderen Vermögensanlagen können über die Isaria Wohnbau dieselben Projekte finanziert werden – daraus können Interessenkonflikte resultieren. Beteiligungen an AIF sind ausgeschlossen.
Finanzierung. Der Emittent will kein weiteres Fremdkapital aufnehmen, ausgenommen sind Bankdarlehen und Gesellschafterdarlehen zur Ablösung der Namensschuldverschreibungen. Die Projektgesellschaften können sich über Bankdarlehen finanzieren.
89,8 Prozent des Emissionsvolumens werden in die Objekte finanziert, 10,2 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten – ein mittelmäßiger Ansatz, die Nebenkosten der Projektgesellschaften kommen noch hinzu. Es werden jährlich 1,8 Prozent des Emissionsvolumens für laufende Nebenkosten des Emittenten fällig, das liegt in der Größenordnung für AIF.
Rückfluss. Anleger, die am 1. Januar 2019 ihren Zeichnungsbetrag eingezahlt haben, sollen bis Ende Juni 2023 insgesamt 112 Prozent ihres Schuldverschreibungsbetrags nach Steuern wieder zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 2,8 Prozent jährlich nach Steuern erzielen. Da es sich um Projektentwicklungen handelt, ist die Rendite eher bescheiden.
fondstelegramm-Meinung. Der ProReal 7 ist eine unveränderte Fortsetzung des ProReal 6. One Capital verkauft quasi die Zwischenfinanzierungen für die künftigen Projektentwicklungen der Isaria Wohnbau, auch wenn das im Prospekt nicht zwingend vorgeschrieben ist. Die Projektpipeline der Isaria soll noch immer gut gefüllt sein. Da die Grundstücke oder zu sanierenden Häuser offensichtlich bereits erworben wurden, dürften die derzeit historisch hohen Ankaufspreise in München und anderen Metropolregionen kein Thema sein. Dennoch sind die avisierten Renditeaussichten für Projektentwicklungen gering. Da ist es von Vorteil, dass die Anleger am Ende am Gewinn partizipieren, falls die Projekte besser laufen sollten als geplant.
Zielmarkt. Die Isaria Wohnbau ist bislang primär im Raum München tätig. Im Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen für die Immobilienwirtschaft 2018 heißt es, dass die „Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage in München zu Ende gegangen sind“. Der Rat begründet das zum einen dadurch, dass die Zuwanderungen nach München deutlich abgeflaut sind. Zum anderen steigt das Wohnungsangebot kräftig, weil mehr Wohnungen neu errichtet wurden. Der Rat gibt an, dass für München, aber auch für Berlin und Stuttgart, ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage absehbar ist. Die Immobilienweisen rechnen damit, dass die Kaufpreise deutlich zurückgehen werden.
JLL geht in ihrem ersten Halbjahresbericht für 2018 jedoch davon aus, dass der Nachfrageüberschuss in München bestehen bleibt. Der mittlere Angebotspreis für Eigentumswohnungen ist um 7 Prozent gestiegen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017. Käufer weichen inzwischen gern auf weniger attraktive Lagen aus. Das führte zu einer überdurchschnittlichen Verteuerung von Bestandswohnungen der Baujahre 1961 bis 1975. Dagegen wurden Wohnungen ab Baujahr 2013, insbesondere in der Innenstadt Münchens, 10 bis 13 Prozent günstiger angeboten als noch im ersten Halbjahr 2017.
Historie. Die ProReal Deutschland 7 GmbH ist eine 100-prozentige Tochter der One Group GmbH. Deren alleiniger Gesellschafter ist die Isaria Wohnbau AG. Isaria Wohnbau ist eine 1994 gegründete Projektentwicklungsgesellschaft. Sie bevorzugt Standorte, an denen mindestens 100 Wohneinheiten neu gebaut oder revitalisiert werden können. Isaria Wohnbau beschäftigte 2017 73 Mitarbeiter. Das Unternehmen hat zwischen 2009 und 2014, sieben Projekte mit insgesamt rund 1.200 Wohnungen in München entwickelt und verkauft, zuzüglich eines Objekts mit Serviced Apartments. In Hamburg hat Isaria eine Niederlassung errichtet und will auch in Stuttgart Fuß fassen. Im Jahr 2015 erwirtschaftete der Konzern ein EBIT von 27,8 Millionen Euro, 2016 sank es auf 13,9 Millionen Euro, 2017 stieg es auf 34,9 Millionen Euro. Der Bilanzverlust reduzierte sich 2017 auf 61,7 Millionen Euro, von 64,3 Millionen Euro im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote der Isaria Wohnbau sank 2017 auf 14,4 Prozent, von 20,6 Prozent in 2016. Gut 90 Prozent der Aktien hält seit August 2016 die LSREF 4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG, ein mit Lone Star Real Estate Fund IV (U.S.) L.P. und Lone Star Real Estate Fund IV (Bermuda) L.P. verbundenes Unternehmen. Lone Star Funds ist ein amerikanischer Private Equity-Investor. Isaria Wohnbau verfügt nach eigenen Angaben über eine umfangreiche Pipeline an zukünftigen Immobilieninvestments.
Bernhard Bucher und Malte Thies sind Geschäftsführer des Emittenten und der One Group GmbH. Bernhard Bucher ist außerdem Director Finance der Isaria Wohnbau.
One Group hat seit 2012 sechs Vermögensanlagen emittiert mit einem Gesamtvolumen von rund 273 Millionen Euro. Der 2012 emittierte Fonds 1 wurde im Jahr 2015 mit einer Gesamtauszahlung von 108,5 Prozent aufgrund eines Beschlusses der Gesellschafterversammlung liquidiert – sonst hätte der Fonds gemäß KAGB umstrukturiert werden müssen. Der 2013 erschienene Fonds 2 wurde nach drei Jahren Laufzeit beendet und hat insgesamt 132,7 Prozent an die Anleger ausgezahlt. Fonds 3 wurde nach vier Jahren aufgelöst mit 135,4 Prozent Gesamtauszahlungen an die Anleger. Beide Fonds sind prognosegerecht gelaufen. Der 2015 emittierte Fonds 4 hat bislang seine geplanten 5 bis 6,25 Prozent Auszahlungen jährlich geleistet. Die Anleger der 2017 herausgebrachten Vermögensanlage 5 haben ihre prognostizierten 3,0 Prozent für 2017 bezogen. Die Vermögensanlage 6 wurde erst 2018 platziert.
Die NBS Partners Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft führt eine Mittelverwendungskontrolle durch. Die HIT Hanseatische Service Treuhand GmbH übernimmt die Anlegerverwaltung.
Schuldverschreibungen. Die Namensschuldverschreibungen sind nachrangig gegenüber anderen Gläubigern des Emittenten und gleichrangig mit anderen Schuldverschreibungen.
Die Schuldverschreibungen werden variabel verzinst. Bis Ende 2019 betragen die Zinsen höchstens 4,0 Prozent des Zeichnungsbetrags jährlich. Ab 2020 sind die jährlichen gewinnabhängigen Zinsen auf 6,0 Prozent gedeckelt. Nach Vertragsende sollen neben der Rückerstattung der Schuldverschreibungsbeträge weitere 50 Prozent des während der Laufzeit entstandenen kumulierten Gewinns des Emittenten an die Anleger ausgezahlt werden.
Der Emittent darf weitere Schuldverschreibungen begeben.
Verwendung der Anlegergelder. Der Emittent will die Anlegergelder verwenden, um sich an Immobilienprojektentwicklungen und Immobilienzwischenfinanzierungen zu beteiligen. Dafür will er beispielsweise Nachrangdarlehen vergeben. Mögliche Immobilienstandorte sind die Metropolregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, München Köln, Stuttgart und andere deutsche Großstädte ab 100.000 Einwohner. Es sollen überwiegend Wohnimmobilien revitalisiert und neu errichtet werden.
Im Fokus stehen Investitionen in Immobilienprojekte der Isaria Wohnbau. Gemeinsam mit anderen Vermögensanlagen können über die Isaria Wohnbau dieselben Projekte finanziert werden – daraus können Interessenkonflikte resultieren. Beteiligungen an AIF sind ausgeschlossen.
Finanzierung. Der Emittent will kein weiteres Fremdkapital aufnehmen, ausgenommen sind Bankdarlehen und Gesellschafterdarlehen zur Ablösung der Namensschuldverschreibungen. Die Projektgesellschaften können sich über Bankdarlehen finanzieren.
89,8 Prozent des Emissionsvolumens werden in die Objekte finanziert, 10,2 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten – ein mittelmäßiger Ansatz, die Nebenkosten der Projektgesellschaften kommen noch hinzu. Es werden jährlich 1,8 Prozent des Emissionsvolumens für laufende Nebenkosten des Emittenten fällig, das liegt in der Größenordnung für AIF.
Rückfluss. Anleger, die am 1. Januar 2019 ihren Zeichnungsbetrag eingezahlt haben, sollen bis Ende Juni 2023 insgesamt 112 Prozent ihres Schuldverschreibungsbetrags nach Steuern wieder zurückerhalten und eine IRR-Rendite von 2,8 Prozent jährlich nach Steuern erzielen. Da es sich um Projektentwicklungen handelt, ist die Rendite eher bescheiden.
fondstelegramm-Meinung. Der ProReal 7 ist eine unveränderte Fortsetzung des ProReal 6. One Capital verkauft quasi die Zwischenfinanzierungen für die künftigen Projektentwicklungen der Isaria Wohnbau, auch wenn das im Prospekt nicht zwingend vorgeschrieben ist. Die Projektpipeline der Isaria soll noch immer gut gefüllt sein. Da die Grundstücke oder zu sanierenden Häuser offensichtlich bereits erworben wurden, dürften die derzeit historisch hohen Ankaufspreise in München und anderen Metropolregionen kein Thema sein. Dennoch sind die avisierten Renditeaussichten für Projektentwicklungen gering. Da ist es von Vorteil, dass die Anleger am Ende am Gewinn partizipieren, falls die Projekte besser laufen sollten als geplant.
Blindpool, der mit Isaria Wohnbau-Projektentwicklungen gefüllt wird – mit variabler gedeckelter laufenden Verzinsung und einer Gewinnbeteiligung am Ende
