Analyse: Patrizia GrundInvest Garmisch-Partenkirchen
Verkauf mit Fragezeichen
Angebot. Anleger können sich ab 10.000 Euro an der Patrizia GrundInvest Garmisch-Partenkirchen GmbH & Co. geschlossene Investment-KG beteiligen. Der AIF hat ein Wohn- und Geschäftshaus in Garmisch-Partenkirchen erworben, das er langfristig bewirtschaften will. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive fünf Prozent Agio beträgt rund 22,4 Millionen Euro. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Fondsgesellschaft endet am 31. Dezember 2034. Geplant ist jedoch, die Immobilie Ende 2027 wieder zu veräußern.
Zielmarkt. Nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Statistik blieb die Einwohnerzahl des Kurorts Garmisch-Partenkirchen von 1987 bis 2011 etwa auf demselben Niveau von rund 26.000, bis 2016 stieg sie auf rund 27.000 an. 28,1 Prozent der Einwohner sind 65 oder älter. Die Gästeübernachtungen stiegen von rund 861.000 in 2011 auf rund 1.041.000 in 2016.
Historie. Patrizia ist ein in Europa agierender Immobilienkonzern. Der Unternehmensgründer der Patrizia Immobilien AG, Wolfgang Egger, hält mit seiner Verwaltungsgesellschaft First Capital Partner 51,62 Prozent der Aktien. 2016 erwirtschaftete der Konzern einen Jahresüberschuss von rund 256 Millionen Euro (gegenüber 134 Millionen Euro im Vorjahr) bei einer Bilanzsumme von rund 993 Millionen Euro.
Die Fondsgesellschaft wurde im Oktober 2017 gegründet. Ihr Komplementär ist die CB Beteiligungs GmbH. Die Aufgaben des geschäftsführenden Kommanditisten, der KVG und des Treuhänders übernimmt die Patrizia GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Dadurch befindet sich die KVG in einem Interessenkonflikt. Geschäftsführer der KVG sind Joachim Fritz und Andreas Heibrock. Die KVG beteiligt sich mit mindestens 5,33 Prozent am Fonds, zahlt jedoch nur aufs Kapitalkonto I ein, so dass sie bei der Verteilung eines Überschusses aus dem Verkauf der Immobilie überproportional teilhat. Alleingesellschafter der KVG ist die Patrizia Immobilien AG, die mit der KVG einen Ergebnisabführungsvertrag geschlossen hat. Klaus Schmitt ist gleichzeitig Aufsichtsratsmitglied der KVG und Vorstandsmitglied der Patrizia Immobilien AG. KVG-Aufsichtsratsmitglied Peter Forster ist Geschäftsführer der Patrizia Deutschland GmbH. Die zentralen Bereiche wie die IT, das Rechnungswesen, das Controlling sind bei der Patrizia Immobilien AG angesiedelt. Verwahrstelle ist Hauck & Aufhäuser.
Der Anbieter hat fondstelegramm eine Übersicht der bisher aufgelegten Fonds zur Verfügung gestellt. Danach hat Patrizia seit 2016 sechs geschlossene Immobilienfonds mit einem platzierten Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 220 Millionen Euro aufgelegt. Da sie erst seit Kurzem laufen, ist ein Soll-Ist-Vergleich der Auszahlungen nur wenig aussagekräftig.
Immobilie. Das 2008 errichtete viergeschossige Gebäude liegt in einem gemischt genutzten Gebiet, in einer guten bis sehr guten Geschäftslage, 100 Meter entfernt von der Fußgängerzone, im Ortsteil Garmisch. Bis zur nächsten Bushaltestelle sind es 300 Meter, bis zum Hauptbahnhof 900 Meter. Die Immobilie verfügt über 5.644 Quadratmeter Mietfläche. Zum Objekt gehören 82 Tiefgaragenplätze und 20 Außenstellplätze.
Der Fonds hat die Immobilie am 30. November 2017 zum 18-Fachen der Jahresnettomiete von der GTP 3 S.a.r.l. erworben. Letztere hat das Objekt erst am 27. Oktober 2016 von der LVG Garmisch GmbH gekauft. Beide Kaufverträge wurden am 31. Januar 2018 vollzogen. Der Fonds hat nur 17,75 Millionen Euro bezahlt, obwohl der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Stefan Pioscyk den Verkehrswert der Immobilie zum Bewertungsstichtag 27. Oktober 2017 auf 21,9 Millionen Euro geschätzt hat. Warum der Verkäufer bereit war, rund 4 Millionen Euro unter dem Verkehrswert zu verkaufen, erschließt sich nicht. Patrizia gab auf Anfrage an, dass es sich um eine „Off-Market-Transaktion“ gehandelt habe, diese Art des Immobilienkaufs ermöglicht, im Gegensatz etwa zum Bieterverfahren, einen auf die Beteiligten abgestimmten Verkaufsprozess.
Vermietung. 52 Prozent der Mietfläche sind Einzelhandelsflächen, 31 Prozent Büro- und Praxisflächen, zehn Prozent werden gastronomisch genutzt, sechs Prozent entfallen auf Wohnungen, ein Prozent der Mietfläche steht leer. Das Objekt ist an zehn Gewerbemieter, einige Wohnungsmieter und Stellplatzmieter vermietet. Die nach den Einnahmen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge belief sich Anfang 2018 auf 5,1 Jahre. Für zwei Arztpraxen, die insgesamt 8,2 Prozent der Miete ausmachen, wurden die Verlängerungsoptionen nicht gezogen, die Verträge endeten im März beziehungsweise April 2018. Hauptmieter ist die Feneberg Lebensmittel GmbH, die derzeit 44 Prozent der Gesamtmiete zahlt und deren Mietvertrag bis November 2022 läuft.
Die Einzelhandelsmieten liegen zwischen 5,65 und 20,00 Euro je Quadratmeter, im Durchschnitt bei 15,75 Euro je Quadratmeter. Mitte März 2018 zeigte Immobilienscout sechs Angebotsmieten für Einzelhandelsimmobilien in Garmisch-Partenkirchen, im Durchschnitt wurden 9,85 Euro je Quadratmeter verlangt. Die Praxisflächen der Fondsimmobilie sind zu durchschnittlich 12,16 Euro je Quadratmeter vermietet. Die zehn Mitte März 2018 über Immobilienscout angebotenen Büro- und Praxisräume für Garmisch-Partenkirchen wiesen eine Angebotsmiete von durchschnittlich 10,08 Euro je Quadratmeter Mietfläche aus. Die Gewerbemieten werden teilweise an den VPI angepasst.
Finanzierung. 59 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen aus Eigenkapital erbracht werden, 41 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag wurde geschlossen. Unter der Annahme, dass 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Gerichtkosten anfallen, gestaltet sich die Mittelverwendung wie folgt: 83,3 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 0,5 Prozent sind Finanzierungskosten. Relativ umfangreiche 4,8 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 11,4 Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft.
Prognose. Im Prospekt wurden die Prognosekennziffern verbal dargestellt. Eine Prognoserechnung gibt es jedoch nicht.
Für 2018 rechnet Patrizia mit 1,5 Prozent Inflationsrate, ab 2019 mit 2,0 Prozent. Von 2001 bis 2017 lag der durchschnittliche Verbraucherpreisindex in Deutschland bei nur 1,4 Prozent. Patrizia nimmt an, dass die Marktmieten um durchschnittlich 1,95 Prozent jährlich steigen. Nach Auslauf eines Mietvertrags geht der Anbieter davon aus, dass die Mieter in der Hälfte der Fälle ihren Mietvertrag verlängern, für den Hauptmieter wurde eine Neuvermietung kalkuliert. Das Mietausfallwagnis wurde mit einem Prozent der Nettomieten angesetzt, zwei Prozent sind üblich. Ab 2020 nimmt Patrizia 0,5 bis 0,75 Prozent Guthabenzinsen an, ab 2024 1,0 Prozent.
Die Instandhaltungskosten wurden anfänglich mit 10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, 9 Euro je Quadratmeter Gewerbefläche und 20 Euro je Stellplatz berücksichtigt, das ist prinzipiell in Ordnung, zum baulichen Zustand des Objekts wurde jedoch im Prospekt keine Aussage getroffen und das Verkehrswertgutachten wurde auch auf Anfrage nicht zur Verfügung gestellt. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten hat Patrizia mit realistischen 3,64 Prozent der Miete gerechnet. Es fallen jährlich 1,05 Prozent des Nettoinventarwerts an Nebenkosten der Fondsgesellschaft an. Der Ansatz ist marktüblich. Dazu kommen Kosten wie beispielsweise für die Bewertung der Immobilie, die Steuer- und Rechtsberatung, den Jahresabschluss sowie die Transaktionskosten. Für das Darlehen sind bis Ende 2027 jährlich 1,34 Prozent Zinsen zu zahlen. Es wird mit 1,0 Prozent jährlich getilgt.
Nach zehn Jahren will der Fonds die Immobilie wieder veräußern. Ein Szenario des Verkaufs wurde im Prospekt leider nicht abgebildet. Seine Kalkulation stellt eine wesentliche Grundlage für eine Anlageentscheidung dar.
Rückfluss. In der Produktinformation gibt es eine grafische Darstellung der geplanten Rückzahlungen vor Steuern. Im Prospekt steht ein Hinweis, wie hoch die jährlichen prozentualen Nachsteuerzahlungen im Durchschnitt sind. Eine qualifizierte Beispielrechnung wurde nicht veröffentlicht.
Unter den Annahmen, dass das Objekt Ende 2027 steuerfrei veräußert wird und Anleger mit 42 Prozent Steuersatz Ende Juni 2018 dem Fonds beitreten, sollen während der zehn Jahre Laufzeit insgesamt 131 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern an die Anleger gezahlt werden. Die Zeichner sollen eine IRR-Rendite von 3,1 Prozent jährlich nach Steuern erreichen.
Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind bereits beschlussfähig, wenn der geschäftsführende Kommanditist und der Treuhänder anwesend sind. Bei beiden handelt es sich um dieselbe juristische Person, nämlich die KVG. Faktisch kann sie Beschlüsse in einer Präsenzversammlung allein fassen, wenn kein Anleger kommt. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr, so stimmt er – abgesehen von ein paar Ausnahmen – automatisch dem Vorschlag der Geschäftsführung zu. Das entspricht nicht der inzwischen üblichen, anlegerfreundlicheren Verfahrensweise, sich in diesem Fall der Stimme zu enthalten.
fondstelegramm-Meinung. Für den Anbieter spricht, dass er zu einem erfolgreichen Immobilienkonzern gehört und dass er mit einer konkreten Immobilie aufwartet. Die bisherigen Fonds des Anbieters sind alle jüngeren Datums, daher können aus ihrem bisher guten Verlauf keine relevanten Schlussfolgerungen gezogen werden. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Kaufpreis deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert liegt. Sollte es hierfür keine in der Immobilie liegenden Ursachen geben, könnte die Differenz als Puffer für etwaige Marktschwankungen dienen. Einige Kennziffern für die Kalkulation des AIF wurden benannt und sind auch von ihrer Größe her nachvollziehbar. Leider gehört das Verkaufsszenario nicht dazu. Da der Verkauf den größten Anteil der Rückflüsse ausmacht, fehlt den Anlegern eine der wichtigsten Entscheidungsgrundlagen, zumal der niedrige Ankaufspreis nicht begründet wird.
Zielmarkt. Nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Statistik blieb die Einwohnerzahl des Kurorts Garmisch-Partenkirchen von 1987 bis 2011 etwa auf demselben Niveau von rund 26.000, bis 2016 stieg sie auf rund 27.000 an. 28,1 Prozent der Einwohner sind 65 oder älter. Die Gästeübernachtungen stiegen von rund 861.000 in 2011 auf rund 1.041.000 in 2016.
Historie. Patrizia ist ein in Europa agierender Immobilienkonzern. Der Unternehmensgründer der Patrizia Immobilien AG, Wolfgang Egger, hält mit seiner Verwaltungsgesellschaft First Capital Partner 51,62 Prozent der Aktien. 2016 erwirtschaftete der Konzern einen Jahresüberschuss von rund 256 Millionen Euro (gegenüber 134 Millionen Euro im Vorjahr) bei einer Bilanzsumme von rund 993 Millionen Euro.
Die Fondsgesellschaft wurde im Oktober 2017 gegründet. Ihr Komplementär ist die CB Beteiligungs GmbH. Die Aufgaben des geschäftsführenden Kommanditisten, der KVG und des Treuhänders übernimmt die Patrizia GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Dadurch befindet sich die KVG in einem Interessenkonflikt. Geschäftsführer der KVG sind Joachim Fritz und Andreas Heibrock. Die KVG beteiligt sich mit mindestens 5,33 Prozent am Fonds, zahlt jedoch nur aufs Kapitalkonto I ein, so dass sie bei der Verteilung eines Überschusses aus dem Verkauf der Immobilie überproportional teilhat. Alleingesellschafter der KVG ist die Patrizia Immobilien AG, die mit der KVG einen Ergebnisabführungsvertrag geschlossen hat. Klaus Schmitt ist gleichzeitig Aufsichtsratsmitglied der KVG und Vorstandsmitglied der Patrizia Immobilien AG. KVG-Aufsichtsratsmitglied Peter Forster ist Geschäftsführer der Patrizia Deutschland GmbH. Die zentralen Bereiche wie die IT, das Rechnungswesen, das Controlling sind bei der Patrizia Immobilien AG angesiedelt. Verwahrstelle ist Hauck & Aufhäuser.
Der Anbieter hat fondstelegramm eine Übersicht der bisher aufgelegten Fonds zur Verfügung gestellt. Danach hat Patrizia seit 2016 sechs geschlossene Immobilienfonds mit einem platzierten Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 220 Millionen Euro aufgelegt. Da sie erst seit Kurzem laufen, ist ein Soll-Ist-Vergleich der Auszahlungen nur wenig aussagekräftig.
Immobilie. Das 2008 errichtete viergeschossige Gebäude liegt in einem gemischt genutzten Gebiet, in einer guten bis sehr guten Geschäftslage, 100 Meter entfernt von der Fußgängerzone, im Ortsteil Garmisch. Bis zur nächsten Bushaltestelle sind es 300 Meter, bis zum Hauptbahnhof 900 Meter. Die Immobilie verfügt über 5.644 Quadratmeter Mietfläche. Zum Objekt gehören 82 Tiefgaragenplätze und 20 Außenstellplätze.
Der Fonds hat die Immobilie am 30. November 2017 zum 18-Fachen der Jahresnettomiete von der GTP 3 S.a.r.l. erworben. Letztere hat das Objekt erst am 27. Oktober 2016 von der LVG Garmisch GmbH gekauft. Beide Kaufverträge wurden am 31. Januar 2018 vollzogen. Der Fonds hat nur 17,75 Millionen Euro bezahlt, obwohl der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Stefan Pioscyk den Verkehrswert der Immobilie zum Bewertungsstichtag 27. Oktober 2017 auf 21,9 Millionen Euro geschätzt hat. Warum der Verkäufer bereit war, rund 4 Millionen Euro unter dem Verkehrswert zu verkaufen, erschließt sich nicht. Patrizia gab auf Anfrage an, dass es sich um eine „Off-Market-Transaktion“ gehandelt habe, diese Art des Immobilienkaufs ermöglicht, im Gegensatz etwa zum Bieterverfahren, einen auf die Beteiligten abgestimmten Verkaufsprozess.
Vermietung. 52 Prozent der Mietfläche sind Einzelhandelsflächen, 31 Prozent Büro- und Praxisflächen, zehn Prozent werden gastronomisch genutzt, sechs Prozent entfallen auf Wohnungen, ein Prozent der Mietfläche steht leer. Das Objekt ist an zehn Gewerbemieter, einige Wohnungsmieter und Stellplatzmieter vermietet. Die nach den Einnahmen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge belief sich Anfang 2018 auf 5,1 Jahre. Für zwei Arztpraxen, die insgesamt 8,2 Prozent der Miete ausmachen, wurden die Verlängerungsoptionen nicht gezogen, die Verträge endeten im März beziehungsweise April 2018. Hauptmieter ist die Feneberg Lebensmittel GmbH, die derzeit 44 Prozent der Gesamtmiete zahlt und deren Mietvertrag bis November 2022 läuft.
Die Einzelhandelsmieten liegen zwischen 5,65 und 20,00 Euro je Quadratmeter, im Durchschnitt bei 15,75 Euro je Quadratmeter. Mitte März 2018 zeigte Immobilienscout sechs Angebotsmieten für Einzelhandelsimmobilien in Garmisch-Partenkirchen, im Durchschnitt wurden 9,85 Euro je Quadratmeter verlangt. Die Praxisflächen der Fondsimmobilie sind zu durchschnittlich 12,16 Euro je Quadratmeter vermietet. Die zehn Mitte März 2018 über Immobilienscout angebotenen Büro- und Praxisräume für Garmisch-Partenkirchen wiesen eine Angebotsmiete von durchschnittlich 10,08 Euro je Quadratmeter Mietfläche aus. Die Gewerbemieten werden teilweise an den VPI angepasst.
Finanzierung. 59 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen aus Eigenkapital erbracht werden, 41 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag wurde geschlossen. Unter der Annahme, dass 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Gerichtkosten anfallen, gestaltet sich die Mittelverwendung wie folgt: 83,3 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 0,5 Prozent sind Finanzierungskosten. Relativ umfangreiche 4,8 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 11,4 Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft.
Prognose. Im Prospekt wurden die Prognosekennziffern verbal dargestellt. Eine Prognoserechnung gibt es jedoch nicht.
Für 2018 rechnet Patrizia mit 1,5 Prozent Inflationsrate, ab 2019 mit 2,0 Prozent. Von 2001 bis 2017 lag der durchschnittliche Verbraucherpreisindex in Deutschland bei nur 1,4 Prozent. Patrizia nimmt an, dass die Marktmieten um durchschnittlich 1,95 Prozent jährlich steigen. Nach Auslauf eines Mietvertrags geht der Anbieter davon aus, dass die Mieter in der Hälfte der Fälle ihren Mietvertrag verlängern, für den Hauptmieter wurde eine Neuvermietung kalkuliert. Das Mietausfallwagnis wurde mit einem Prozent der Nettomieten angesetzt, zwei Prozent sind üblich. Ab 2020 nimmt Patrizia 0,5 bis 0,75 Prozent Guthabenzinsen an, ab 2024 1,0 Prozent.
Die Instandhaltungskosten wurden anfänglich mit 10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, 9 Euro je Quadratmeter Gewerbefläche und 20 Euro je Stellplatz berücksichtigt, das ist prinzipiell in Ordnung, zum baulichen Zustand des Objekts wurde jedoch im Prospekt keine Aussage getroffen und das Verkehrswertgutachten wurde auch auf Anfrage nicht zur Verfügung gestellt. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten hat Patrizia mit realistischen 3,64 Prozent der Miete gerechnet. Es fallen jährlich 1,05 Prozent des Nettoinventarwerts an Nebenkosten der Fondsgesellschaft an. Der Ansatz ist marktüblich. Dazu kommen Kosten wie beispielsweise für die Bewertung der Immobilie, die Steuer- und Rechtsberatung, den Jahresabschluss sowie die Transaktionskosten. Für das Darlehen sind bis Ende 2027 jährlich 1,34 Prozent Zinsen zu zahlen. Es wird mit 1,0 Prozent jährlich getilgt.
Nach zehn Jahren will der Fonds die Immobilie wieder veräußern. Ein Szenario des Verkaufs wurde im Prospekt leider nicht abgebildet. Seine Kalkulation stellt eine wesentliche Grundlage für eine Anlageentscheidung dar.
Rückfluss. In der Produktinformation gibt es eine grafische Darstellung der geplanten Rückzahlungen vor Steuern. Im Prospekt steht ein Hinweis, wie hoch die jährlichen prozentualen Nachsteuerzahlungen im Durchschnitt sind. Eine qualifizierte Beispielrechnung wurde nicht veröffentlicht.
Unter den Annahmen, dass das Objekt Ende 2027 steuerfrei veräußert wird und Anleger mit 42 Prozent Steuersatz Ende Juni 2018 dem Fonds beitreten, sollen während der zehn Jahre Laufzeit insgesamt 131 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern an die Anleger gezahlt werden. Die Zeichner sollen eine IRR-Rendite von 3,1 Prozent jährlich nach Steuern erreichen.
Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind bereits beschlussfähig, wenn der geschäftsführende Kommanditist und der Treuhänder anwesend sind. Bei beiden handelt es sich um dieselbe juristische Person, nämlich die KVG. Faktisch kann sie Beschlüsse in einer Präsenzversammlung allein fassen, wenn kein Anleger kommt. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr, so stimmt er – abgesehen von ein paar Ausnahmen – automatisch dem Vorschlag der Geschäftsführung zu. Das entspricht nicht der inzwischen üblichen, anlegerfreundlicheren Verfahrensweise, sich in diesem Fall der Stimme zu enthalten.
fondstelegramm-Meinung. Für den Anbieter spricht, dass er zu einem erfolgreichen Immobilienkonzern gehört und dass er mit einer konkreten Immobilie aufwartet. Die bisherigen Fonds des Anbieters sind alle jüngeren Datums, daher können aus ihrem bisher guten Verlauf keine relevanten Schlussfolgerungen gezogen werden. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Kaufpreis deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert liegt. Sollte es hierfür keine in der Immobilie liegenden Ursachen geben, könnte die Differenz als Puffer für etwaige Marktschwankungen dienen. Einige Kennziffern für die Kalkulation des AIF wurden benannt und sind auch von ihrer Größe her nachvollziehbar. Leider gehört das Verkaufsszenario nicht dazu. Da der Verkauf den größten Anteil der Rückflüsse ausmacht, fehlt den Anlegern eine der wichtigsten Entscheidungsgrundlagen, zumal der niedrige Ankaufspreis nicht begründet wird.
Das fehlende Verkaufsszenario erschwert die Anlageentscheidung.
