Analyse: Patrizia Grundinvest – Kopenhagen Südhafen
Erwerb zu Zeiten sehr hoher Immobilienpreise
Angebot. Der Fonds erwirbt über eine 100-prozentige dänische Tochtergesellschaft alle Anteile einer Objekt-Gesellschaft nach dänischem Recht, die Eigentümer eines in Bau befindlichen Wohngebäudekomplexes in Kopenhagen ist. Die Fondswährung sind Dänische Kronen. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio beträgt rund 468,4 Millionen Dänische Kronen (umgerechnet rund 63 Millionen Euro). Ab 100.000 Dänischen Kronen (umgerechnet rund 13.440 Euro) zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Im Handelsregister sind 750 Dänische Kronen beziehungsweise 100 Euro als Hafteinlage einzutragen. Anleger erzielen in Deutschland Einkünfte aus Kapitalvermögen. Sie müssen keine Steuererklärung in Dänemark abgeben. Der Fonds endet am 31. Dezember 2031. Geplant ist jedoch eine Laufzeit von nur zehn Jahren.
Zielmarkt. Der internationale Währungsfonds warnte im Mai 2016 vor einer Immobilienblase in Dänemark. Auch die Nykredit Bank befürchtet, dass der Immobilienmarkt in den großen dänischen Städten außer Kontrolle gerät. Schon seit vier Jahren gibt die Dänische Zentralbank Negativzinsen vor, so die Danske Bank. Eine Folge davon ist, dass für die Dänen die Finanzierung einer Immobilie ein Kinderspiel ist, zumal nur fünf Prozent Eigenkapital zu erbringen sind. Die Darlehen sind meist langfristig, aber die Zinsen werden lediglich für einen kurzfristigen Zeitraum vereinbart und liegen derzeit bei knapp über 0 Prozent. Die Darlehen werden derzeit in der Regel erst endfällig getilgt. Die immense Immobiliennachfrage sorgt für extrem steigende Preise. Vor allem in Kopenhagen, wo das Immobilienangebot sehr knapp ist. Laut Patrizia gibt es in Kopenhagen faktisch keinen Leerstand. Nach dem Platzen der Immobilienblase in Dänemark im Jahr 2009 sind die Immobilienpreise um 30 Prozent gefallen. Seit dem sind die Wohnungspreise in Kopenhagen um über 50 Prozent wieder gestiegen (die Einkommen um 20 Prozent). Nykredit befürchtet, dass nach einem Anstieg der Zinsen die Immobilienpreise erheblich sinken werden. Das könne schon in einigen Jahren so sein.
Historie. Patrizia ist nach eigenen Angaben ein in 15 europäischen Ländern präsentes Immobilienunternehmen mit 16,6 Milliarden Euro Assets under Management (Stand 2015). In der dänischen Niederlassung arbeiten 30 Mitarbeiter. Das in Dänemark betreute Immobilienvermögen liegt aktuell bei rund 820 Millionen Euro. Patrizia gibt an, dass sie in Dänemark auch Wohnungen für institutionelle Sondervermögen bewirtschaftet, in welchem Umfang und an welchen Standorten, gibt sie nicht an.
Der für zwei deutsche Investoren aufgelegte Fonds Patrizia Nordic Cities investiert in 10 Büro- und Handelsimmobilien in Dänemark (Stand 2015).
KVG ist die Patrizia Grundinvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Die Aufgabe der Verwahrstelle übernimmt die Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA.
Immobilie. Der zu drei Seiten an Wasser grenzende Wohngebäudekomplex liegt auf der Teglholmen-Halbinsel, im Bezirk Südhafen. Hier leben derzeit rund 5.000 Menschen, bis 2025 sollen es 15.000 sein. Bis zur Innenstadt sind es zwei Kilometer. Bis zur U-Bahn sind es 800 Meter, die Bushaltestelle ist 400 Meter entfernt. Außerdem pendelt ein Wassertaxi vom Standort bis in die Innenstadt. Im südlichen Kopenhagen, insbesondere auf der Teglholmen-Halbinsel und in den angrenzenden Bereichen, sollen laut Patrizia in den kommenden drei Jahren bis zu 9.000 Wohnungen neu gebaut werden. Das Grundstück umfasst 8.187 Quadratmeter. Eine Bodenverunreinigung wurde laut Patrizia im Zuge der Baumaßnahmen, entsprechend gesetzlicher Vorgaben, beseitigt. Ob das Gebiet schon einmal von Hochwasser betroffen war, dazu macht der Anbieter auch auf Nachfrage keine Angaben.
Verteilt auf zusammenhängende drei- bis siebengeschossige Gebäude sollen 120 Wohnungen und sieben Stadthäuser entstehen. Die Häuser sind im skandinavischen Baustil errichtet und haben eine Backsteinfassade. Zum Objekt gehören ein begrünter Innenhof und 63 Stellplätze. Jede Wohnung verfügt über ein bis zwei Balkone und eine eingebaute Küche. Die Wohnfläche beträgt 12.559 Quadratmeter. Es werden 14 unterschiedliche Wohnungstypen angeboten.
Die dänische Tochtergesellschaft des Fonds hat im September 2015 mit der Teglholmen ApS einen Kaufvertrag über alle Anteile an der Objektgesellschaft geschlossen. Der Vertrag ist eng mit dem Entwicklungs- und Bauvertrag verbunden. Das Closing ist für den 1. November 2016 vorgesehen. Bauunternehmer, der die Immobilie schlüsselfertig erstellen soll, ist die Teglholmen II ApS, eine Schwestergesellschaft des Verkäufers. Der Verkäufer garantiert für den Bauunternehmer. Außerdem garantieren die Ejendomsselskabet af 23. Maj 2013 ApS und die RHB Development ApS über insgesamt 34,5 Millionen Dänische Kronen (rund 4,6 Millionen Euro) für Verkäufer und Bauunternehmer. Bonitätsauskünfte zum Bauunternehmer, Verkäufer und deren Garantiegebern legt der Anbieter nicht vor, was eine Einschätzung der Werthaltigkeit der Garantie erschwert. Der Verkäufer wird auf erstes Anfordern eine unwiderrufliche Bankgarantie über 14,5 Millionen Dänische Kronen (rund 1,9 Millionen Euro) beibringen, heißt es im Prospekt.
Die Objektgesellschaftsanteile wurden für rund 411,3 Millionen Dänische Kronen (rund 55,3 Millionen Euro) erworben. Das entspricht dem 19,2-Fachen der Jahresnettomiete. Das Verkehrswertgutachten wollte Patrizia nicht zur Verfügung stellen.
Die Fertigstellung ist für den 1. November 2016 geplant. Laut Patrizia verläuft der Baufortschritt planmäßig, die ersten Mieter seien bereits eingezogen.
Vermietung. Die Wohnungen sollen anfänglich zu 18,76 Euro je Quadratmeter pro Monat (Nettomiete), die Stellplätze für 67,20 Euro monatlich vermietet werden. Mit der Vermietung wurde im Juni begonnen. Es wurde ein Wechselkurs von 7,44 Dänische Kronen je Euro zu Grunde gelegt.
Mieter und Vermieter können eine Mieterhöhung nach dem dänischen Nettopreisindex vereinbaren. Die Steuern und die verbrauchsabhängigen Betriebskosten trägt der Mieter, alle weiteren Betriebskosten die Objektgesellschaft.
Finanzierung. 56 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital erbracht, 44 Prozent aus Fremdkapital. Darlehensnehmer ist die Objektgesellschaft. Es liegt eine verbindliche Finanzierungszusage der Realkredit Danmark A/S, einer Tochter der Danske Bank Gruppe, für einen Kredit über 30 Jahre vor. Der Vertragsabschluss erfolgt bei Objektübergabe. Darüber hinaus liegt der Fondsgesellschaft ein Angebot über die Zwischenfinanzierung von 245 Millionen Dänischen Kronen vor. Deren Verzinsung erfolgt auf der Grundlage des Cibor (festelegt durch die Danske Bank, Jyske Bank, Nordea Bank, Nykredit Bank, Sydbank, Spar Nord Bank) plus Marge, die im Angebot 2,5 Prozent jährlich beträgt. 2,5 Prozent ist auch der Mindestzinssatz.
89,1 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Objektgesellschaftsanteile einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. Dort sind vermutlich auch Kostenpositionen dabei wie Maklercourtage oder Kosten für eine Due Diligence – Genaueres wollte Patrizia dazu nicht angeben. 1,3 Prozent sind Finanzierungskosten. 1,2 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, mindestens 8,4 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Die Dänische Krone unterliegt seit Januar 1999 dem Wechselkursmechanismus II des Europäischen Währungssystems. Ihr Verhältnis zum Euro ist relativ stabil und lag stets zwischen 7,42 und 7,47 Dänische Kronen je Euro.
Prognose. Eine Prognoserechnung wurde im Prospekt leider nicht hinterlegt und uns auch nicht zur Einsicht überlassen.
In ihrer Kalkulation geht Patrizia von zwei Prozent Mietsteigerung jährlich aus. In den letzten 10 Jahren war die Mietentwicklung in Kopenhagen sehr volatil und sowohl von heftigen Markteinbrüchen als auch von sehr schnellen Erholungsphasen gekennzeichnet, so dass anhand historischer Daten diese Kennziffer nicht eingeschätzt werden kann. Der Verbraucherpreisindex stieg in Dänemark in den vergangenen zehn Jahren um durchschnittlich 1,5 Prozent jährlich an.
Guthaben wurden mit anfänglich 0,25 Prozent, ansteigend auf 1,00 Prozent ab 2022 angenommen, für momentane Verhältnisse ist sogar das optimistisch, insgesamt ist der Ansatz aber in Ordnung.
Patrizia geht in ihren Berechnungen davon aus, dass 25 Prozent der Wohnungen jährlich neu vermietet werden. Für diese Wohnungen wurden insgesamt vier Prozent der Mieten für Leerstand, Renovierungskosten und Maklercourtage berücksichtigt. Die Ansätze beruhen auf den Einschätzungen der lokalen Assetmanager. Für die Instandhaltung wurden 74,24 Dänische Kronen je Quadratmeter jährlich zurückgelegt, das sind umgerechnet rund 10 Euro. Für Stellplätze liegt die Instandhaltungsrücklage bei 500 Dänischen Kronen pro Jahr, umgerechnet bei 67,20 Euro. Die Ansätze sind realistisch. Es fallen jährlich Nebenkosten der Fondsgesellschaft in Höhe von 0,605 Prozent der Summe aus Nettoinventarwert und der im Jahr geleisteten Auszahlungen, maximal des Eigenkapitals an, plus 0,25 Prozent (derzeit 0,04 Prozent) des Nettoinventarwerts. Die Nebenkosten der Tochter- und Objektgesellschaft kommen indirekt noch hinzu. Ebenso Aufwendungen wie beispielsweise Bewertungs-, Jahresabschluss-, Recht- und Steuerberatungskosten.
Bis Ende 2026 wurde der Zinssatz mit 2,409 Prozent jährlich gesichert. Die ersten zehn Jahre sind tilgungsfrei.
Patrizia plant, das Objekt nach zehn Jahren wieder zu veräußern, sofern günstige Marktbedingungen vorliegen. Zur Höhe des prognostizierten Kaufpreises und zu seinem Verhältnis zu den dann kalkulierten Mieten macht Patrizia leider keine Angaben. Aus dem Verkauf soll das gesamte Eigenkapital an die Anleger zurückfließen. Unter den weiteren Annahmen, dass auch das Fremdkapital vollständig getilgt wird und dass die oben genannten Instandhaltungsleistungen jährlich gezahlt werden und keine weiteren Instandhaltungskosten bei Verkauf anfallen, müsste der Verkauf zum 18,4-Fachen der Jahresnettomiete im zehnten Jahr erfolgen, das wären 0,9 Jahresmieten unter dem Einkaufsfaktor. Das hört sich theoretisch gut an, ist aber praktisch dann problematisch, wenn sich der Markt, wie Experten meinen, mittelfristig drehen wird und die Immobilienpreise drastisch sinken.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich 4 Prozent Auszahlungen pro Jahr vor Steuern erhalten haben, gehen 15 Prozent der darüber hinaus gehenden Gewinne an die KVG.
In der Produktinformation gibt es ein Balkendiagramm, das jährliche Auszahlungen in Höhe von 4,0 Prozent ausweist plus 100 Prozent bei Verkauf, vor Steuern. Unter der Annahme, dass ein Anleger Ende 2016 beitritt, seine laufenden Einnahmen mit 25 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag versteuert werden und die Rückzahlung der Einlage steuerfrei ist, erhält er 123 Prozent seiner Einlage inklusive Agio während einer Zeit von zehn Jahren wieder zurück und erreicht eine IRR-Rendite nach Steuern von knapp 2,4 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Da der Treuhänder gleichzeitig geschäftsführender Kommanditist des Fonds ist, können Interessenkonflikte auftreten. Gesellschafterversammlungen sind bereits bei Anwesenheit des geschäftsführenden Kommanditisten und des Treuhänders beschlussfähig. Nimmt ein Treugeber sein Weisungsrecht nicht in Anspruch, stimmt der Treuhänder dem Beschlussvorschlag der Fondsgeschäftsführung zu, es sei denn, es handelt sich um Angelegenheiten der KVG oder des geschäftsführenden Kommanditisten.
fondstelegramm-Meinung. Patrizia ist ein europäisch aufgestelltes Immobilienunternehmen. Auch in Dänemark führt sie eine Zweigniederlassung und hat dort schon diverse Immobiliengeschäfte getätigt. Der Einkauf des Fondsobjekts fällt in eine Zeit hoher Immobilienpreise in Kopenhagen. Zwei Banken in Dänemark sprechen von einer Immobilienblase. Daher besteht die Gefahr, dass ein Wiederverkauf mit Verlusten verbunden sein könnte. Das mögliche Fondsende kann sich zumindest über 15 Jahre hinstrecken und die Märkte können sich bis dahin in jede Richtung drehen. Gerade durch den Verkauf werden die meisten Rückflusse erwartet. Ausgerechnet bezüglich dieser Thematik hält sich Patrizia jedoch bedeckt und legt ihr Veräußerungsszenario nicht offen. Das ist schade, denn aus den Vertriebsunterlagen geht hervor, dass Patrizia sehr sorgfältig die einzelnen Immobilienkennziffern kalkuliert hat.
Zielmarkt. Der internationale Währungsfonds warnte im Mai 2016 vor einer Immobilienblase in Dänemark. Auch die Nykredit Bank befürchtet, dass der Immobilienmarkt in den großen dänischen Städten außer Kontrolle gerät. Schon seit vier Jahren gibt die Dänische Zentralbank Negativzinsen vor, so die Danske Bank. Eine Folge davon ist, dass für die Dänen die Finanzierung einer Immobilie ein Kinderspiel ist, zumal nur fünf Prozent Eigenkapital zu erbringen sind. Die Darlehen sind meist langfristig, aber die Zinsen werden lediglich für einen kurzfristigen Zeitraum vereinbart und liegen derzeit bei knapp über 0 Prozent. Die Darlehen werden derzeit in der Regel erst endfällig getilgt. Die immense Immobiliennachfrage sorgt für extrem steigende Preise. Vor allem in Kopenhagen, wo das Immobilienangebot sehr knapp ist. Laut Patrizia gibt es in Kopenhagen faktisch keinen Leerstand. Nach dem Platzen der Immobilienblase in Dänemark im Jahr 2009 sind die Immobilienpreise um 30 Prozent gefallen. Seit dem sind die Wohnungspreise in Kopenhagen um über 50 Prozent wieder gestiegen (die Einkommen um 20 Prozent). Nykredit befürchtet, dass nach einem Anstieg der Zinsen die Immobilienpreise erheblich sinken werden. Das könne schon in einigen Jahren so sein.
Historie. Patrizia ist nach eigenen Angaben ein in 15 europäischen Ländern präsentes Immobilienunternehmen mit 16,6 Milliarden Euro Assets under Management (Stand 2015). In der dänischen Niederlassung arbeiten 30 Mitarbeiter. Das in Dänemark betreute Immobilienvermögen liegt aktuell bei rund 820 Millionen Euro. Patrizia gibt an, dass sie in Dänemark auch Wohnungen für institutionelle Sondervermögen bewirtschaftet, in welchem Umfang und an welchen Standorten, gibt sie nicht an.
Der für zwei deutsche Investoren aufgelegte Fonds Patrizia Nordic Cities investiert in 10 Büro- und Handelsimmobilien in Dänemark (Stand 2015).
KVG ist die Patrizia Grundinvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Die Aufgabe der Verwahrstelle übernimmt die Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA.
Immobilie. Der zu drei Seiten an Wasser grenzende Wohngebäudekomplex liegt auf der Teglholmen-Halbinsel, im Bezirk Südhafen. Hier leben derzeit rund 5.000 Menschen, bis 2025 sollen es 15.000 sein. Bis zur Innenstadt sind es zwei Kilometer. Bis zur U-Bahn sind es 800 Meter, die Bushaltestelle ist 400 Meter entfernt. Außerdem pendelt ein Wassertaxi vom Standort bis in die Innenstadt. Im südlichen Kopenhagen, insbesondere auf der Teglholmen-Halbinsel und in den angrenzenden Bereichen, sollen laut Patrizia in den kommenden drei Jahren bis zu 9.000 Wohnungen neu gebaut werden. Das Grundstück umfasst 8.187 Quadratmeter. Eine Bodenverunreinigung wurde laut Patrizia im Zuge der Baumaßnahmen, entsprechend gesetzlicher Vorgaben, beseitigt. Ob das Gebiet schon einmal von Hochwasser betroffen war, dazu macht der Anbieter auch auf Nachfrage keine Angaben.
Verteilt auf zusammenhängende drei- bis siebengeschossige Gebäude sollen 120 Wohnungen und sieben Stadthäuser entstehen. Die Häuser sind im skandinavischen Baustil errichtet und haben eine Backsteinfassade. Zum Objekt gehören ein begrünter Innenhof und 63 Stellplätze. Jede Wohnung verfügt über ein bis zwei Balkone und eine eingebaute Küche. Die Wohnfläche beträgt 12.559 Quadratmeter. Es werden 14 unterschiedliche Wohnungstypen angeboten.
Die dänische Tochtergesellschaft des Fonds hat im September 2015 mit der Teglholmen ApS einen Kaufvertrag über alle Anteile an der Objektgesellschaft geschlossen. Der Vertrag ist eng mit dem Entwicklungs- und Bauvertrag verbunden. Das Closing ist für den 1. November 2016 vorgesehen. Bauunternehmer, der die Immobilie schlüsselfertig erstellen soll, ist die Teglholmen II ApS, eine Schwestergesellschaft des Verkäufers. Der Verkäufer garantiert für den Bauunternehmer. Außerdem garantieren die Ejendomsselskabet af 23. Maj 2013 ApS und die RHB Development ApS über insgesamt 34,5 Millionen Dänische Kronen (rund 4,6 Millionen Euro) für Verkäufer und Bauunternehmer. Bonitätsauskünfte zum Bauunternehmer, Verkäufer und deren Garantiegebern legt der Anbieter nicht vor, was eine Einschätzung der Werthaltigkeit der Garantie erschwert. Der Verkäufer wird auf erstes Anfordern eine unwiderrufliche Bankgarantie über 14,5 Millionen Dänische Kronen (rund 1,9 Millionen Euro) beibringen, heißt es im Prospekt.
Die Objektgesellschaftsanteile wurden für rund 411,3 Millionen Dänische Kronen (rund 55,3 Millionen Euro) erworben. Das entspricht dem 19,2-Fachen der Jahresnettomiete. Das Verkehrswertgutachten wollte Patrizia nicht zur Verfügung stellen.
Die Fertigstellung ist für den 1. November 2016 geplant. Laut Patrizia verläuft der Baufortschritt planmäßig, die ersten Mieter seien bereits eingezogen.
Vermietung. Die Wohnungen sollen anfänglich zu 18,76 Euro je Quadratmeter pro Monat (Nettomiete), die Stellplätze für 67,20 Euro monatlich vermietet werden. Mit der Vermietung wurde im Juni begonnen. Es wurde ein Wechselkurs von 7,44 Dänische Kronen je Euro zu Grunde gelegt.
Mieter und Vermieter können eine Mieterhöhung nach dem dänischen Nettopreisindex vereinbaren. Die Steuern und die verbrauchsabhängigen Betriebskosten trägt der Mieter, alle weiteren Betriebskosten die Objektgesellschaft.
Finanzierung. 56 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital erbracht, 44 Prozent aus Fremdkapital. Darlehensnehmer ist die Objektgesellschaft. Es liegt eine verbindliche Finanzierungszusage der Realkredit Danmark A/S, einer Tochter der Danske Bank Gruppe, für einen Kredit über 30 Jahre vor. Der Vertragsabschluss erfolgt bei Objektübergabe. Darüber hinaus liegt der Fondsgesellschaft ein Angebot über die Zwischenfinanzierung von 245 Millionen Dänischen Kronen vor. Deren Verzinsung erfolgt auf der Grundlage des Cibor (festelegt durch die Danske Bank, Jyske Bank, Nordea Bank, Nykredit Bank, Sydbank, Spar Nord Bank) plus Marge, die im Angebot 2,5 Prozent jährlich beträgt. 2,5 Prozent ist auch der Mindestzinssatz.
89,1 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Objektgesellschaftsanteile einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. Dort sind vermutlich auch Kostenpositionen dabei wie Maklercourtage oder Kosten für eine Due Diligence – Genaueres wollte Patrizia dazu nicht angeben. 1,3 Prozent sind Finanzierungskosten. 1,2 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, mindestens 8,4 Prozent sind Fondsnebenkosten.
Die Dänische Krone unterliegt seit Januar 1999 dem Wechselkursmechanismus II des Europäischen Währungssystems. Ihr Verhältnis zum Euro ist relativ stabil und lag stets zwischen 7,42 und 7,47 Dänische Kronen je Euro.
Prognose. Eine Prognoserechnung wurde im Prospekt leider nicht hinterlegt und uns auch nicht zur Einsicht überlassen.
In ihrer Kalkulation geht Patrizia von zwei Prozent Mietsteigerung jährlich aus. In den letzten 10 Jahren war die Mietentwicklung in Kopenhagen sehr volatil und sowohl von heftigen Markteinbrüchen als auch von sehr schnellen Erholungsphasen gekennzeichnet, so dass anhand historischer Daten diese Kennziffer nicht eingeschätzt werden kann. Der Verbraucherpreisindex stieg in Dänemark in den vergangenen zehn Jahren um durchschnittlich 1,5 Prozent jährlich an.
Guthaben wurden mit anfänglich 0,25 Prozent, ansteigend auf 1,00 Prozent ab 2022 angenommen, für momentane Verhältnisse ist sogar das optimistisch, insgesamt ist der Ansatz aber in Ordnung.
Patrizia geht in ihren Berechnungen davon aus, dass 25 Prozent der Wohnungen jährlich neu vermietet werden. Für diese Wohnungen wurden insgesamt vier Prozent der Mieten für Leerstand, Renovierungskosten und Maklercourtage berücksichtigt. Die Ansätze beruhen auf den Einschätzungen der lokalen Assetmanager. Für die Instandhaltung wurden 74,24 Dänische Kronen je Quadratmeter jährlich zurückgelegt, das sind umgerechnet rund 10 Euro. Für Stellplätze liegt die Instandhaltungsrücklage bei 500 Dänischen Kronen pro Jahr, umgerechnet bei 67,20 Euro. Die Ansätze sind realistisch. Es fallen jährlich Nebenkosten der Fondsgesellschaft in Höhe von 0,605 Prozent der Summe aus Nettoinventarwert und der im Jahr geleisteten Auszahlungen, maximal des Eigenkapitals an, plus 0,25 Prozent (derzeit 0,04 Prozent) des Nettoinventarwerts. Die Nebenkosten der Tochter- und Objektgesellschaft kommen indirekt noch hinzu. Ebenso Aufwendungen wie beispielsweise Bewertungs-, Jahresabschluss-, Recht- und Steuerberatungskosten.
Bis Ende 2026 wurde der Zinssatz mit 2,409 Prozent jährlich gesichert. Die ersten zehn Jahre sind tilgungsfrei.
Patrizia plant, das Objekt nach zehn Jahren wieder zu veräußern, sofern günstige Marktbedingungen vorliegen. Zur Höhe des prognostizierten Kaufpreises und zu seinem Verhältnis zu den dann kalkulierten Mieten macht Patrizia leider keine Angaben. Aus dem Verkauf soll das gesamte Eigenkapital an die Anleger zurückfließen. Unter den weiteren Annahmen, dass auch das Fremdkapital vollständig getilgt wird und dass die oben genannten Instandhaltungsleistungen jährlich gezahlt werden und keine weiteren Instandhaltungskosten bei Verkauf anfallen, müsste der Verkauf zum 18,4-Fachen der Jahresnettomiete im zehnten Jahr erfolgen, das wären 0,9 Jahresmieten unter dem Einkaufsfaktor. Das hört sich theoretisch gut an, ist aber praktisch dann problematisch, wenn sich der Markt, wie Experten meinen, mittelfristig drehen wird und die Immobilienpreise drastisch sinken.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich 4 Prozent Auszahlungen pro Jahr vor Steuern erhalten haben, gehen 15 Prozent der darüber hinaus gehenden Gewinne an die KVG.
In der Produktinformation gibt es ein Balkendiagramm, das jährliche Auszahlungen in Höhe von 4,0 Prozent ausweist plus 100 Prozent bei Verkauf, vor Steuern. Unter der Annahme, dass ein Anleger Ende 2016 beitritt, seine laufenden Einnahmen mit 25 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag versteuert werden und die Rückzahlung der Einlage steuerfrei ist, erhält er 123 Prozent seiner Einlage inklusive Agio während einer Zeit von zehn Jahren wieder zurück und erreicht eine IRR-Rendite nach Steuern von knapp 2,4 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Da der Treuhänder gleichzeitig geschäftsführender Kommanditist des Fonds ist, können Interessenkonflikte auftreten. Gesellschafterversammlungen sind bereits bei Anwesenheit des geschäftsführenden Kommanditisten und des Treuhänders beschlussfähig. Nimmt ein Treugeber sein Weisungsrecht nicht in Anspruch, stimmt der Treuhänder dem Beschlussvorschlag der Fondsgeschäftsführung zu, es sei denn, es handelt sich um Angelegenheiten der KVG oder des geschäftsführenden Kommanditisten.
fondstelegramm-Meinung. Patrizia ist ein europäisch aufgestelltes Immobilienunternehmen. Auch in Dänemark führt sie eine Zweigniederlassung und hat dort schon diverse Immobiliengeschäfte getätigt. Der Einkauf des Fondsobjekts fällt in eine Zeit hoher Immobilienpreise in Kopenhagen. Zwei Banken in Dänemark sprechen von einer Immobilienblase. Daher besteht die Gefahr, dass ein Wiederverkauf mit Verlusten verbunden sein könnte. Das mögliche Fondsende kann sich zumindest über 15 Jahre hinstrecken und die Märkte können sich bis dahin in jede Richtung drehen. Gerade durch den Verkauf werden die meisten Rückflusse erwartet. Ausgerechnet bezüglich dieser Thematik hält sich Patrizia jedoch bedeckt und legt ihr Veräußerungsszenario nicht offen. Das ist schade, denn aus den Vertriebsunterlagen geht hervor, dass Patrizia sehr sorgfältig die einzelnen Immobilienkennziffern kalkuliert hat.
Der Erfolg des Fonds hängt vom richtigen Verkaufszeitpunkt der Immobilie ab, denn der Einkauf erfolgte zu Zeiten hoher Immobilienpreise.
