Analyse: PI Pro Investor Immobilienfonds 3
In Sekundärlagen weniger gefragte Immobilien erwerben und optimieren
Angebot. Pro Investor bietet Anlegern an, sich am PI Pro Investor Immobilienfonds 3 GmbH & Co. geschlossene Investment KG zu beteiligen. Der AIF will Wohnbestandsimmobilien in Deutschland erwerben, vermieten und veräußern. Da noch keine Objekte erworben wurden, handelt es sich um einen Blindpool. PI plant, 30 Millionen Euro zu platzieren, maximal 50 Millionen. Das geschätzte Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei 68,4 Millionen Euro. Der Fonds kann ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio gezeichnet werden. Ein Prozent des Zeichnungsbetrags ist ins Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbetrieb. Der Fonds endet am 31. Dezember 2024, es sei denn die Gesellschafter beschließen eine Verlängerung um bis zu zweimal zwei Jahre.
Historie. Die PI-Gruppe besteht aus drei operativen Gesellschaften, die das Fondsmanagement, die Vertriebskoordination und die Emission verantworten. 62 Prozent der PI Pro Investor hält Klaus Wolfermann, 10 Prozent Claus Burghardt und 28 Prozent eine Privatinvestorin, die nicht im Unternehmen tätig ist. PI Pro Investor gehören 75 Prozent der PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG und 100 Prozent der PI Komplementärs GmbH, Komplementär und Geschäftsführer der Fondsgesellschaft. Deren Geschäftsführer wiederum sind Klaus Wolfermann und Simon Piepereit. Klaus Wolfermann ist Bankkaufmann und war vor seiner Tätigkeit bei PI selbständiger Unternehmens- und Finanzberater. Diplom-Betriebswirt (FH) Simon Piepereit ist seit 2014 bei PI. Zuvor begleitete er als Berater Fondskonzeptionen mit dem Fokus Immobilien und erneuerbare Energien unter anderem bei Rödl & Partner. Die PI-Gruppe beschäftigt derzeit zehn Mitarbeiter.
KVG ist die PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG. Mit ihrem Mitgesellschafter und Geschäftsführer Claus Burghardt bestehen Verflechtungen mit dem Vertrieb, der Konzeption und dem Komplementär des Fonds. Claus Burghardt ist Diplom Kaufmann. Vor seiner Tätigkeit bei PI (ab 2011) hat er bei der Deutschen Immobilien Leasing unter anderem als Direktor Fondskonzeption und als Geschäftsführer zahlreicher Publikumsfonds gearbeitet, bei der Ventotec Solar GmbH war er zwei Jahre lang Geschäftsführer. Ebenfalls Geschäftsführer der KVG ist seit 2013 der Diplom-Kaufmann Jürgen Wienold, er hat 20 Jahre bei Ernst & Young in der Wirtschaftsprüfung und im Risikomanagement, mit den Schwerpunkten Immobilienbewertung von Direktinvestments und Non Performing Loans, gearbeitet. Verwahrstelle ist die Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Treuhänder die C3 Fonds-Concept Treuhandgesellschaft mbH.
Über einen eigenen Immobilienbestand verfügt die PI-Gruppe nicht. Sie managt jedoch Immobilien für ihre Immobilienfonds 1 und 2. Von den 1.245 Wohn- und Gewerbeeinheiten wurde vergangenen Oktober etwa ein Drittel veräußert, für die restlichen führt PI derzeit Verkaufsverhandlungen.
Nach Angaben von PI haben sich die bisherigen Fonds wie folgt entwickelt. Der im Jahr 2011 emittierte Immobilienfonds 1 mit 27,1 Millionen Euro Eigenkapital hat bislang planmäßig ausgezahlt, ebenso der Immobilienfonds 2 mit einem Eigenkapitalvolumen von 7,1 Millionen Euro aus dem Jahr 2013. Die Immobilien beider Fonds werden derzeit veräußert. Der vor einem Jahr angekündigte Crosslane European Student Housing Fund wird nicht auf den Markt kommen. Der Spezial-AIF Wohnportfolio Deutschland ist noch in der Platzierung. PI hat im Jahr 2010 auch einen Solarfonds mit rund 12 Millionen Euro Eigenkapital emittiert, zu dem drei Solaranlagen gehören. Eine davon konnte wegen der Insolvenz des Generalunternehmers nicht fertiggestellt werden. PI schätzt, dass die Anleger bis 2031 insgesamt dennoch 160 Prozent ihres Eigenkapitals zurückerhalten werden, die bisherigen Auszahlungen liegen derzeit bei insgesamt 29 Prozent, so PI. Über die damalige Firma PI Analyse & Research konzipierten Klaus Wolfermann und Rudi Krötz bis Ende 2009 die Fonds ZBI 1 bis 5.
Investitionskriterien. Spätestens 18 Monate nach Vertriebsstart sollen folgende Anlagekriterien erfüllt sein: Mindestens 80 Prozent der Investitionssumme sollen für den Erwerb, die Instandhaltung und Sanierung mehrerer Bestandsimmobilien ausgegeben werden. Der Schwerpunkt soll dabei mit mindestens 60 Prozent des zu investierenden Kapitals auf Wohnimmobilien liegen. Wenigstens 60 Prozent des Investitionsbetrags sollen Immobilien zugute kommen, deren Nutzfläche mindestens 500 Quadratmeter Mietfläche misst oder deren Verkehrswert eine Million Euro oder mehr darstellt. Bis zu 20 Prozent des Investitionsbetrags können in eine Liquiditätsreserve fließen.
Einschränkungen zum Investitionsstandort sind nicht prospektiert. PI gibt aber an, dass nur Städte deutscher Metropolregionen infrage kommen, die nicht zu den Top 7 gehören. Die Orte sollten im Regelfall zwischen 50.000 und 100.000 Einwohner haben. Im Fokus stehen Immobilien mit Optimierungsbedarf, die zum Beispiel instandgesetzt werden müssen, die optisch wenig attraktiv sind, die teilweise leer stehen und bei denen das Wertsteigerungspotenzial nach den Verbesserungsmaßnahmen bei zehn Prozent liegt, so PI. PI will die Immobilien maximal zum 14-Fachen kaufen. Die Investitionskriterien sind vergleichsweise weit gefasst. Der Erwerb von Immobilien anderer Gesellschaften der PI-Gruppe ist laut Anbieter nicht vorgesehen.
Finanzierung und laufende Vergütungen. Lediglich in der Kurzinformation wurde ein möglicher Finanzierungsplan abgebildet. PI rechnet damit, dass 54 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio über Darlehen finanziert werden.
Unter der Annahme, dass das gesamte Fremdkapital in die Objektgesellschaften fließt, werden 91,4 Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio für die Immobilien einschließlich der Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 2,2 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. Und 6,4 Prozent sind Fondsnebenkosten, das ist ein guter Ansatz.
Prognose Den in der Kurzinformation dargestellten Rückflüssen liegen folgende Annahmen zugrunde: Die zu erwerbenden Immobilien sind zu 90 Prozent vermietet, innerhalb von drei Jahren wird der Vermietungsstand durch Optimierungsmaßnahmen auf 97 Prozent angehoben. PI rechnet ab 2018 mit 2 Prozent Mietsteigerung pro Jahr. Der Anbieter geht davon aus, dass die Darlehen mit 2,5 Prozent jährlich verzinst werden. Aus heutiger Sicht betrachtet, sind die Annahmen akzeptabel.
Es fallen für 2017 3,05 Prozent des Nettoinventarwerts für laufende Fondsnebenkosten an. In den Folgejahren sinken sie laut PI auf 1,83 bis 1,23 Prozent, das liegt an der sich ändernden Bezugsgröße. Dazu kommen beispielsweise Bewertungskosten, Kosten für die Wirtschaftsprüfung, die Rechts- und Steuerberatung und die Nebenkosten der Objektgesellschaften. Auf Basis der Prognose stellen sich die fondsabhängigen Nebenkosten wie folgt dar: sie erreichen durchschnittlich um die 614.000 Euro im Jahr, das sind 0,9 Prozent, wenn das Gesamtinvestitionsvolumen wie geplant zusammenkommt. Außer den Nebenkosten der Objektgesellschaften kommen hier keine weiteren Kosten hinzu. Insgesamt betrachtet, sind die laufenden Nebenkosten mittelmäßig.
PI geht davon aus, die Immobilien zum 14-Fachen zu erwerben und nach sieben Jahren zum 16,5-Fachen wieder zu veräußern. Die Wertsteigerung soll allein aus der Optimierung der Immobilien erzielt werden. PI rechnet mit Verkaufskosten von 3,5 Prozent des Verkaufspreises, darin sind 1,25 Prozent Vergütungen für PI enthalten, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital (ohne Agio) plus 6,5 Prozent jährlich zurückerhalten haben, gehen 50 Prozent der übersteigenden Erträge an PI, maximal 20 Prozent des während der Laufzeit durchschnittlich vorhandenen Nettoinventarwerts. PI rechnet in ihren Annahmen mit einer Erfolgsbeteiligung von rund 3,8 Millionen Euro. Reinvestitionen sind nicht vorgesehen.
In der Kurzinformation finden sich Annahmen über mögliche Rückzahlungen. Nach insgesamt acht Jahren Fondslaufzeit plant PI Rückflüsse in Höhe von insgesamt 158 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, allerdings vor Steuern, eine Nachsteuerrechnung liegt nicht vor.
Vertragsgestaltung. Die Gesellschafterversammlungen werden als Präsenzveranstaltungen abgehalten, es sei denn der Komplementär schlägt ein schriftliches Verfahren vor und weniger als 10 Prozent der Stimmen widersprechen dem. Die Einberufungsfrist liegt bei nur zwei Wochen. Auf eine Stimme dürfen maximal 24,9 Prozent des Kommanditkapitals entfallen.
fondstelegramm-Meinung. PI bewegt sich seit Langem, wie inzwischen zahlreiche andere Anbieter auch, im Haifischbecken deutscher Immobilien, das durch ein Dauertief der Zinsen, hohe Immobilienpreise und Heerscharen bereitwilliger Käufer gekennzeichnet ist. Es ist sicherlich schwer, sich als kleiner Vermögensverwalter neben mächtigen Immobilienkonzernen mit eigenem Bestand und großem Apparat bemerkbar zu machen. PI versucht das, mit einem gewachsenen Netzwerk und indem sie für den Fonds an Sekundärstandorten Objekte kaufen will, die weniger begehrt sind. Diesen Immobilien soll der Fonds wieder zu Glanz verhelfen, sie bewirtschaften und mittelfristig wieder veräußern. Bei den beiden vor drei und fünf Jahren aufgelegten Fonds ist die Strategie aufgegangen — die gestiegenen Marktpreise kommen den Anlegern dabei zugute. Für den neuen Fonds werden primär die wertverbessernden Maßnahmen maßgeblich für den Erfolg sein, denn das allgemeine Immobilienpreisniveau ist bereits sehr hoch. Eine Anhebung der Zinsen in den nächsten Jahren könnte zu einer raschen Marktbereinigung für alle Immobilienanbieter führen.
Historie. Die PI-Gruppe besteht aus drei operativen Gesellschaften, die das Fondsmanagement, die Vertriebskoordination und die Emission verantworten. 62 Prozent der PI Pro Investor hält Klaus Wolfermann, 10 Prozent Claus Burghardt und 28 Prozent eine Privatinvestorin, die nicht im Unternehmen tätig ist. PI Pro Investor gehören 75 Prozent der PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG und 100 Prozent der PI Komplementärs GmbH, Komplementär und Geschäftsführer der Fondsgesellschaft. Deren Geschäftsführer wiederum sind Klaus Wolfermann und Simon Piepereit. Klaus Wolfermann ist Bankkaufmann und war vor seiner Tätigkeit bei PI selbständiger Unternehmens- und Finanzberater. Diplom-Betriebswirt (FH) Simon Piepereit ist seit 2014 bei PI. Zuvor begleitete er als Berater Fondskonzeptionen mit dem Fokus Immobilien und erneuerbare Energien unter anderem bei Rödl & Partner. Die PI-Gruppe beschäftigt derzeit zehn Mitarbeiter.
KVG ist die PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG. Mit ihrem Mitgesellschafter und Geschäftsführer Claus Burghardt bestehen Verflechtungen mit dem Vertrieb, der Konzeption und dem Komplementär des Fonds. Claus Burghardt ist Diplom Kaufmann. Vor seiner Tätigkeit bei PI (ab 2011) hat er bei der Deutschen Immobilien Leasing unter anderem als Direktor Fondskonzeption und als Geschäftsführer zahlreicher Publikumsfonds gearbeitet, bei der Ventotec Solar GmbH war er zwei Jahre lang Geschäftsführer. Ebenfalls Geschäftsführer der KVG ist seit 2013 der Diplom-Kaufmann Jürgen Wienold, er hat 20 Jahre bei Ernst & Young in der Wirtschaftsprüfung und im Risikomanagement, mit den Schwerpunkten Immobilienbewertung von Direktinvestments und Non Performing Loans, gearbeitet. Verwahrstelle ist die Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Treuhänder die C3 Fonds-Concept Treuhandgesellschaft mbH.
Über einen eigenen Immobilienbestand verfügt die PI-Gruppe nicht. Sie managt jedoch Immobilien für ihre Immobilienfonds 1 und 2. Von den 1.245 Wohn- und Gewerbeeinheiten wurde vergangenen Oktober etwa ein Drittel veräußert, für die restlichen führt PI derzeit Verkaufsverhandlungen.
Nach Angaben von PI haben sich die bisherigen Fonds wie folgt entwickelt. Der im Jahr 2011 emittierte Immobilienfonds 1 mit 27,1 Millionen Euro Eigenkapital hat bislang planmäßig ausgezahlt, ebenso der Immobilienfonds 2 mit einem Eigenkapitalvolumen von 7,1 Millionen Euro aus dem Jahr 2013. Die Immobilien beider Fonds werden derzeit veräußert. Der vor einem Jahr angekündigte Crosslane European Student Housing Fund wird nicht auf den Markt kommen. Der Spezial-AIF Wohnportfolio Deutschland ist noch in der Platzierung. PI hat im Jahr 2010 auch einen Solarfonds mit rund 12 Millionen Euro Eigenkapital emittiert, zu dem drei Solaranlagen gehören. Eine davon konnte wegen der Insolvenz des Generalunternehmers nicht fertiggestellt werden. PI schätzt, dass die Anleger bis 2031 insgesamt dennoch 160 Prozent ihres Eigenkapitals zurückerhalten werden, die bisherigen Auszahlungen liegen derzeit bei insgesamt 29 Prozent, so PI. Über die damalige Firma PI Analyse & Research konzipierten Klaus Wolfermann und Rudi Krötz bis Ende 2009 die Fonds ZBI 1 bis 5.
Investitionskriterien. Spätestens 18 Monate nach Vertriebsstart sollen folgende Anlagekriterien erfüllt sein: Mindestens 80 Prozent der Investitionssumme sollen für den Erwerb, die Instandhaltung und Sanierung mehrerer Bestandsimmobilien ausgegeben werden. Der Schwerpunkt soll dabei mit mindestens 60 Prozent des zu investierenden Kapitals auf Wohnimmobilien liegen. Wenigstens 60 Prozent des Investitionsbetrags sollen Immobilien zugute kommen, deren Nutzfläche mindestens 500 Quadratmeter Mietfläche misst oder deren Verkehrswert eine Million Euro oder mehr darstellt. Bis zu 20 Prozent des Investitionsbetrags können in eine Liquiditätsreserve fließen.
Einschränkungen zum Investitionsstandort sind nicht prospektiert. PI gibt aber an, dass nur Städte deutscher Metropolregionen infrage kommen, die nicht zu den Top 7 gehören. Die Orte sollten im Regelfall zwischen 50.000 und 100.000 Einwohner haben. Im Fokus stehen Immobilien mit Optimierungsbedarf, die zum Beispiel instandgesetzt werden müssen, die optisch wenig attraktiv sind, die teilweise leer stehen und bei denen das Wertsteigerungspotenzial nach den Verbesserungsmaßnahmen bei zehn Prozent liegt, so PI. PI will die Immobilien maximal zum 14-Fachen kaufen. Die Investitionskriterien sind vergleichsweise weit gefasst. Der Erwerb von Immobilien anderer Gesellschaften der PI-Gruppe ist laut Anbieter nicht vorgesehen.
Finanzierung und laufende Vergütungen. Lediglich in der Kurzinformation wurde ein möglicher Finanzierungsplan abgebildet. PI rechnet damit, dass 54 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio über Darlehen finanziert werden.
Unter der Annahme, dass das gesamte Fremdkapital in die Objektgesellschaften fließt, werden 91,4 Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio für die Immobilien einschließlich der Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 2,2 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. Und 6,4 Prozent sind Fondsnebenkosten, das ist ein guter Ansatz.
Prognose Den in der Kurzinformation dargestellten Rückflüssen liegen folgende Annahmen zugrunde: Die zu erwerbenden Immobilien sind zu 90 Prozent vermietet, innerhalb von drei Jahren wird der Vermietungsstand durch Optimierungsmaßnahmen auf 97 Prozent angehoben. PI rechnet ab 2018 mit 2 Prozent Mietsteigerung pro Jahr. Der Anbieter geht davon aus, dass die Darlehen mit 2,5 Prozent jährlich verzinst werden. Aus heutiger Sicht betrachtet, sind die Annahmen akzeptabel.
Es fallen für 2017 3,05 Prozent des Nettoinventarwerts für laufende Fondsnebenkosten an. In den Folgejahren sinken sie laut PI auf 1,83 bis 1,23 Prozent, das liegt an der sich ändernden Bezugsgröße. Dazu kommen beispielsweise Bewertungskosten, Kosten für die Wirtschaftsprüfung, die Rechts- und Steuerberatung und die Nebenkosten der Objektgesellschaften. Auf Basis der Prognose stellen sich die fondsabhängigen Nebenkosten wie folgt dar: sie erreichen durchschnittlich um die 614.000 Euro im Jahr, das sind 0,9 Prozent, wenn das Gesamtinvestitionsvolumen wie geplant zusammenkommt. Außer den Nebenkosten der Objektgesellschaften kommen hier keine weiteren Kosten hinzu. Insgesamt betrachtet, sind die laufenden Nebenkosten mittelmäßig.
PI geht davon aus, die Immobilien zum 14-Fachen zu erwerben und nach sieben Jahren zum 16,5-Fachen wieder zu veräußern. Die Wertsteigerung soll allein aus der Optimierung der Immobilien erzielt werden. PI rechnet mit Verkaufskosten von 3,5 Prozent des Verkaufspreises, darin sind 1,25 Prozent Vergütungen für PI enthalten, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital (ohne Agio) plus 6,5 Prozent jährlich zurückerhalten haben, gehen 50 Prozent der übersteigenden Erträge an PI, maximal 20 Prozent des während der Laufzeit durchschnittlich vorhandenen Nettoinventarwerts. PI rechnet in ihren Annahmen mit einer Erfolgsbeteiligung von rund 3,8 Millionen Euro. Reinvestitionen sind nicht vorgesehen.
In der Kurzinformation finden sich Annahmen über mögliche Rückzahlungen. Nach insgesamt acht Jahren Fondslaufzeit plant PI Rückflüsse in Höhe von insgesamt 158 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, allerdings vor Steuern, eine Nachsteuerrechnung liegt nicht vor.
Vertragsgestaltung. Die Gesellschafterversammlungen werden als Präsenzveranstaltungen abgehalten, es sei denn der Komplementär schlägt ein schriftliches Verfahren vor und weniger als 10 Prozent der Stimmen widersprechen dem. Die Einberufungsfrist liegt bei nur zwei Wochen. Auf eine Stimme dürfen maximal 24,9 Prozent des Kommanditkapitals entfallen.
fondstelegramm-Meinung. PI bewegt sich seit Langem, wie inzwischen zahlreiche andere Anbieter auch, im Haifischbecken deutscher Immobilien, das durch ein Dauertief der Zinsen, hohe Immobilienpreise und Heerscharen bereitwilliger Käufer gekennzeichnet ist. Es ist sicherlich schwer, sich als kleiner Vermögensverwalter neben mächtigen Immobilienkonzernen mit eigenem Bestand und großem Apparat bemerkbar zu machen. PI versucht das, mit einem gewachsenen Netzwerk und indem sie für den Fonds an Sekundärstandorten Objekte kaufen will, die weniger begehrt sind. Diesen Immobilien soll der Fonds wieder zu Glanz verhelfen, sie bewirtschaften und mittelfristig wieder veräußern. Bei den beiden vor drei und fünf Jahren aufgelegten Fonds ist die Strategie aufgegangen — die gestiegenen Marktpreise kommen den Anlegern dabei zugute. Für den neuen Fonds werden primär die wertverbessernden Maßnahmen maßgeblich für den Erfolg sein, denn das allgemeine Immobilienpreisniveau ist bereits sehr hoch. Eine Anhebung der Zinsen in den nächsten Jahren könnte zu einer raschen Marktbereinigung für alle Immobilienanbieter führen.
Kleine, ambitionierte sachwertverwaltende Unternehmens-Gruppe, deren Immobilienfonds in Zeiten historisch hoher Kaufpreise auf wertschöpfende Maßnahmen setzen.
