Analyse: Primus Valor, ImmoChance Deutschland 8
Mehrfamilienhäuser erwerben, optimieren, aufteilen, veräußern
Angebot. Primus Valor bietet an, sich an der ImmoChance Deutschland 8 Renovation Plus GmbH & Co. geschlossene Investment-KG zu beteiligen. Der AIF will in Deutschland über Objektgesellschaften Immobilien erwerben, errichten, bewirtschaften und veräußern. Sein Fokus ist auf Wohnimmobilien gerichtet. Abgesehen von einem kleinen Startportfolio, handelt es sich um einen Blindpool. Das Fondsvolumen inklusive Agio soll 25,75 Millionen Euro erreichen. Primus Valor schätzt das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio auf rund 50,64 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich drei Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Fondsgesellschaft endet am 31. Dezember 2023, es sei denn die Gesellschafterversammlung beschließt eine Laufzeitverlängerung bis längstens Ende 2026. Eine vorherige ordentliche Kündigung seitens der Anleger ist nicht möglich.
Historie. Die Primus Valor AG wurde 2007 gegründet. Vorstand und Aktionäre zu jeweils 50 Prozent sind Stephan Huß und Gordon Grundler. Das Unternehmen erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2015 einen Jahresüberschuss von rund 500.000 Euro und einen Bilanzgewinn von null Euro, bei einer Bilanzsumme von rund 7,5 Millionen Euro. Ihre Eigenkapitalquote liegt bei 8,1 Prozent. Sie erwirbt, hält und veräußert Immobilien und Solaranlagen für ihre Fonds. Über einen eigenen Immobilienbestand verfügt sie nicht. Primus Valor hat eine eigene Bauabteilung und übernimmt die Bauleitung. Die Bauarbeiten werden an Dritte vergeben.
Primus Solar hat seit 2009 nach eigenen Angaben Solaranlagen im Wert von 200 Millionen Euro, mit rund 100 MWp finanziert, errichten lassen und direkt an Endabnehmer veräußert. 80 Prozent der Anlagen werden von Primus Solar kaufmännisch betreut. Derzeit stammt ein Drittel der Erträge der AG aus den Solaraktivitäten. Innerhalb der nächsten 18-20 Monate wird sich Primus Valor jedoch aus dem Photovoltaikbereich zurückziehen. Die letzten Ausschreibungsergebnisse für Solaranlagen waren nicht mehr lukrativ für Investoren, so der Anbieter.
Die technische Due Diligence für die Objekte des Fonds 8 übernimmt Primus Valor selbst. Zur Primus Valor Objektverwaltung GbR gibt es personelle Verflechtungen. Jeweils ein Drittel gehört Gordon Grundler, Stephan Huß und Sascha Müller. Sie betreut derzeit zwei Drittel der Immobilien, die für die Primus Valor Fonds erworben wurden. KVG ist die 2016 gegründete Alpha Ordinatum GmbH. Ihre Geschäftsführer sind Gordon Grundler und Thomas Peters. Die Aufgabe des Treuhänders übernimmt die Officium Treuhand GmbH. Da ihr Alleingesellschafter die Primus Valor AG ist, können Interessenkonflikte entstehen. Als Verwahrstelle tritt die M.M. Warburg AG & Co. KGaA auf.
Gordon Grundler hat ein BWL-Grundstudium absolviert und ist Fachberater für Finanzdienstleistungen. Er war vor seiner Tätigkeit bei Primus Valor Versicherungs- und Finanzmakler. Gordon Grundler ist auch Vorstandsvorsitzender und Aktionär des Finanzdienstleisters EFC AG. EFC und Primus Valor sind nicht gesellschaftsrechtlich verflochten. Stephan Huß ist Dipl. Kaufmann. Er war in der Hausverwaltung und Immobilienentwicklung bei der MH Bausparkasse tätig. Zusammen mit seinem Bruder gründete er die A&S Immobilien GmbH. 2015 belief sich ihr nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag bei rund 393.000 Euro. Das Unternehmen befindet sich inzwischen in Liquidation. Sascha René Müller ist Beton- und Stahlbauer und hat Betriebswirtschaft studiert. Er war vor seiner Tätigkeit bei Primus Valor Projektmanager bei einem Bauunternehmen. Die Primus Valor-Gruppe, einschließlich der Objektverwaltung, beschäftigt derzeit 35 Mitarbeiter.
Primus Valor hat bis Ende 2016 sieben ImmoChance-Vermögensanlagen emittiert mit einem Emissionsvolumen von insgesamt rund 83,8 Millionen Euro, davon entfielen 48 Prozent allein auf das letzte Produkt Immochance 7, das 2015 aufgelegt wurde. Hier läuft laut Anbieter alles nach Plan: das Eigenkapital wurde in 12 Wohnimmobilien in Wetzlar, Crailsheim, Würzburg, Fulda, Frankfurt, Minden, Rheine, Lingen, Leverkusen und Siegen investiert mit insgesamt über 1.000 Wohnungen. Die ersten Auszahlungen erfolgten Mitte 2016 in Höhe von 6,5 Prozent. Für 2017 geht Primus Valor ebenfalls von 6,5 Prozent Auszahlungen aus, außerdem wird der Verkaufserlös aus einem Objekt in Wetzlar ausgeschüttet. Der erste Fonds aus 2007 blieb bislang unter Plan, alle anderen Kapitalanlagen verliefen planmäßig oder geringfügig besser. Der 2012 emittierte Fonds 5 wurde nach fünf Jahren wieder aufgelöst und die Anleger bekamen insgesamt 136,5 Prozent ihres Eigenkapitals ausgezahlt (davon 40 Prozent schon in den ersten zwei Jahren). Bei den planmäßig laufenden Vermögensanlagen lagen die bisherigen jährlichen Rückzahlungen immer um die sechs Prozent.
Investitionskriterien. Erwirbt der Fonds Immobilien über eine Objektgesellschaft, muss er mehrheitlich an ihr beteiligt sein. Die Zwischenschaltung von Objektgesellschaften ermöglicht dem Anbieter einen späteren Wiederverkauf über Share Deals. Bei größeren Objekten kommen vermehrt institutionelle Käufer infrage, die so die Grunderwerbsteuer sparen können, so Primus Valor.
Zwei Jahre nach Vertriebsbeginn muss das Portfolio wie folgt zusammengesetzt sein: Der Fonds will Immobilien in deutschen Metropolregionen erwerben. Im Blickpunkt stehen mindestens drei verschiedene Mittelzentren mit wenigstens 50.000 Einwohnern in einem Umkreis von 60-Kilometern. Mindestens 75 Prozent des zu investierenden Kapitals sollen auf Wohnimmobilien entfallen. Neubauten und Objekte mit Miniapartments sind nur zu maximal 30 Prozent des zu investierenden Betrags erlaubt. Betreiberimmobilien stehen nicht auf der Wunschliste. Sollte dennoch ein Objekt eine solche Nutzung beinhalten, dürfen daraus höchstens 60 Prozent der Objektmiete fließen. Gebäude mit Betreiberimmobilienbestandteil sollen höchstens 20 Prozent des Investitionsvolumens darstellen. Auf eine Immobilie dürfen höchstens 40 Prozent des Investitionsvolumens entfallen. Jedes Objekt soll eine Investitionsgröße von mindestens 500.000 Euro haben. Externe Verkehrswertgutachten und technische Gutachten müssen vorliegen.
Startportfolio. Drei Prozent des geplanten Investitionsvolumens entfallen auf ein Immobilienportfolio mit sieben Wohngebäuden mit 106 Wohnungen in Siegen. Das Portfolio wurde bereits von einer Objektgesellschaft angekauft, an der die Fondsgesellschaft mit 94 Prozent beteiligt ist. Die Gebäude wurden Mitte der 50er Jahre errichtet. An einem Objekt wird die Fassade instandgesetzt. Bei zwei Gebäuden werden die Dachböden gedämmt und die Treppenhäuser gemalert. Die Objekte sind im Durchschnitt zu knapp 90 Prozent vermietet. Primus Valor renoviert die Immobilien und vermietet die freien Wohnungen. Die Objektgesellschaft hat das Portfolio im September 2016 zum 11,43-Fachen erworben, insgesamt 13 Prozent unter dem Verkehrswert. Der Verkauf ist laut Anbieter meist mit ein bis zwei Jahresmieten über dem Einkaufsfaktor vorgesehen, wobei die Differenz nicht aus der Marktentwicklung, sondern aus der Objektoptimierung und aus dem Aufteilungsgeschäft resultieren soll.
Finanzierung und laufende Kosten. Die Objektgesellschaften dürfen laut KAGB Darlehen in Höhe von bis zu 150 Prozent des Eigenkapitals aufnehmen. Primus Valor schätzt, dass sie etwa die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio durch Darlehen finanziert. Im Startportfolio liegt die Darlehensquote bei 81 Prozent. Für die Zwischenfinanzierung wurde ein variables Darlehen vereinbart. Die Zinsen basieren auf dem 3-Monats-EURIBOR zuzüglich 2,5 Prozent jährlich. Der Abschluss eines langfristigen Darlehensvertrags ist für die nächsten Wochen vorgesehen, so Primus Valor.
84,4 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sind für den Immobilienerwerb, einschließlich Erwerbsnebenkosten samt Maklercourtage und für Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten vorgesehen. 0,2 Prozent sind für Finanzierungskosten geplant, 3,3 Prozent für das Bilden einer Liquiditätsreserve. 12,1, Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaften, einschließlich der Due Diligence-Kosten.
An laufenden Nebenkosten fallen jährlich eher umfangreiche 2,45 Prozent der Summe aus durchschnittlichem Nettoinventarwert plus geleisteten Auszahlungen an, maximal 2,45 Prozent des von den Anlegern eingebrachten Eigenkapitals. Die typischen Kosten für beispielsweise die Bewertung der Vermögensgegenstände, Gebühren für die Jahresabschlussprüfung, die Recht- und Steuerberatung, Aufwendungen für Gesellschafterversammlungen gesellen sich noch dazu, auch die Nebenkosten der Objektgesellschaften. Unter Zugrundelegung der Liquiditätsplanung geht Primus Valor von Nebenkosten der Fondsgesellschaft in Höhe von rund 627.000 Euro jährlich aus, das sind 1,24 Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio.
Außerdem entstehen Transaktionskosten in Höhe von 2 Prozent der Kaufpreise und 1,19 Prozent der Verkaufspreise.
Rückfluss. Erträge werden nicht thesauriert. Nach Veräußerung der Vermögensgegenstände erhält die KVG eine erfolgsabhängige Vergütung: Wenn die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich sieben Prozent pro Jahr erhalten haben, geht die Hälfte der übersteigenden Beträge an die KVG, höchstens 20 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts der Fondslaufzeit.
Unter der Annahme, dass Anleger Anfang 2017 beitreten und die Gewerbesteuer nicht anrechnen können, plant Primus Valor bei einer angenommenen sechsjährigen Laufzeit bis Ende 2022 insgesamt 133,5 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio zurückzuzahlen, vor Steuern. Das entspricht einer IRR-Rendite von 6,5 Prozent jährlich, vor Steuern.
Vertragsgestaltung. Zur Beschlussfähigkeit einer Gesellschafterversammlung genügt bereits eine ordnungsgemäße Einladung.
fondstelegramm-Meinung. Primus Valor ist in Sachen Optimierung von Mehrfamilienhäusern in Deutschland unterwegs. Abgesehen von ihrer ersten Vermögensanlage liefen ihre Fonds bislang alle recht gut. Natürlich wird auch Primus Valor nicht an den gestiegenen Immobilienpreisen vorbeikommen. Durch ihre Strategie, Mehrwert durch die Verbesserung der Immobiliensubstanz zu erzeugen, wird sie auch bei zukünftig eventuell zurückgehenden Immobilienpreisen etwas besser dastehen als Anbieter, die ausschließlich aus dem Aufteilungsgeschäft und durch Preisspekulationen Erträge erzielen wollen. Angesichts der heutigen Marktlage ist zu begrüßen, dass Erträge an die Anleger ausgezahlt und nicht thesauriert werden. Auch die ansprechende Hurdle-Rate bewerten wir als positiv.
Historie. Die Primus Valor AG wurde 2007 gegründet. Vorstand und Aktionäre zu jeweils 50 Prozent sind Stephan Huß und Gordon Grundler. Das Unternehmen erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2015 einen Jahresüberschuss von rund 500.000 Euro und einen Bilanzgewinn von null Euro, bei einer Bilanzsumme von rund 7,5 Millionen Euro. Ihre Eigenkapitalquote liegt bei 8,1 Prozent. Sie erwirbt, hält und veräußert Immobilien und Solaranlagen für ihre Fonds. Über einen eigenen Immobilienbestand verfügt sie nicht. Primus Valor hat eine eigene Bauabteilung und übernimmt die Bauleitung. Die Bauarbeiten werden an Dritte vergeben.
Primus Solar hat seit 2009 nach eigenen Angaben Solaranlagen im Wert von 200 Millionen Euro, mit rund 100 MWp finanziert, errichten lassen und direkt an Endabnehmer veräußert. 80 Prozent der Anlagen werden von Primus Solar kaufmännisch betreut. Derzeit stammt ein Drittel der Erträge der AG aus den Solaraktivitäten. Innerhalb der nächsten 18-20 Monate wird sich Primus Valor jedoch aus dem Photovoltaikbereich zurückziehen. Die letzten Ausschreibungsergebnisse für Solaranlagen waren nicht mehr lukrativ für Investoren, so der Anbieter.
Die technische Due Diligence für die Objekte des Fonds 8 übernimmt Primus Valor selbst. Zur Primus Valor Objektverwaltung GbR gibt es personelle Verflechtungen. Jeweils ein Drittel gehört Gordon Grundler, Stephan Huß und Sascha Müller. Sie betreut derzeit zwei Drittel der Immobilien, die für die Primus Valor Fonds erworben wurden. KVG ist die 2016 gegründete Alpha Ordinatum GmbH. Ihre Geschäftsführer sind Gordon Grundler und Thomas Peters. Die Aufgabe des Treuhänders übernimmt die Officium Treuhand GmbH. Da ihr Alleingesellschafter die Primus Valor AG ist, können Interessenkonflikte entstehen. Als Verwahrstelle tritt die M.M. Warburg AG & Co. KGaA auf.
Gordon Grundler hat ein BWL-Grundstudium absolviert und ist Fachberater für Finanzdienstleistungen. Er war vor seiner Tätigkeit bei Primus Valor Versicherungs- und Finanzmakler. Gordon Grundler ist auch Vorstandsvorsitzender und Aktionär des Finanzdienstleisters EFC AG. EFC und Primus Valor sind nicht gesellschaftsrechtlich verflochten. Stephan Huß ist Dipl. Kaufmann. Er war in der Hausverwaltung und Immobilienentwicklung bei der MH Bausparkasse tätig. Zusammen mit seinem Bruder gründete er die A&S Immobilien GmbH. 2015 belief sich ihr nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag bei rund 393.000 Euro. Das Unternehmen befindet sich inzwischen in Liquidation. Sascha René Müller ist Beton- und Stahlbauer und hat Betriebswirtschaft studiert. Er war vor seiner Tätigkeit bei Primus Valor Projektmanager bei einem Bauunternehmen. Die Primus Valor-Gruppe, einschließlich der Objektverwaltung, beschäftigt derzeit 35 Mitarbeiter.
Primus Valor hat bis Ende 2016 sieben ImmoChance-Vermögensanlagen emittiert mit einem Emissionsvolumen von insgesamt rund 83,8 Millionen Euro, davon entfielen 48 Prozent allein auf das letzte Produkt Immochance 7, das 2015 aufgelegt wurde. Hier läuft laut Anbieter alles nach Plan: das Eigenkapital wurde in 12 Wohnimmobilien in Wetzlar, Crailsheim, Würzburg, Fulda, Frankfurt, Minden, Rheine, Lingen, Leverkusen und Siegen investiert mit insgesamt über 1.000 Wohnungen. Die ersten Auszahlungen erfolgten Mitte 2016 in Höhe von 6,5 Prozent. Für 2017 geht Primus Valor ebenfalls von 6,5 Prozent Auszahlungen aus, außerdem wird der Verkaufserlös aus einem Objekt in Wetzlar ausgeschüttet. Der erste Fonds aus 2007 blieb bislang unter Plan, alle anderen Kapitalanlagen verliefen planmäßig oder geringfügig besser. Der 2012 emittierte Fonds 5 wurde nach fünf Jahren wieder aufgelöst und die Anleger bekamen insgesamt 136,5 Prozent ihres Eigenkapitals ausgezahlt (davon 40 Prozent schon in den ersten zwei Jahren). Bei den planmäßig laufenden Vermögensanlagen lagen die bisherigen jährlichen Rückzahlungen immer um die sechs Prozent.
Investitionskriterien. Erwirbt der Fonds Immobilien über eine Objektgesellschaft, muss er mehrheitlich an ihr beteiligt sein. Die Zwischenschaltung von Objektgesellschaften ermöglicht dem Anbieter einen späteren Wiederverkauf über Share Deals. Bei größeren Objekten kommen vermehrt institutionelle Käufer infrage, die so die Grunderwerbsteuer sparen können, so Primus Valor.
Zwei Jahre nach Vertriebsbeginn muss das Portfolio wie folgt zusammengesetzt sein: Der Fonds will Immobilien in deutschen Metropolregionen erwerben. Im Blickpunkt stehen mindestens drei verschiedene Mittelzentren mit wenigstens 50.000 Einwohnern in einem Umkreis von 60-Kilometern. Mindestens 75 Prozent des zu investierenden Kapitals sollen auf Wohnimmobilien entfallen. Neubauten und Objekte mit Miniapartments sind nur zu maximal 30 Prozent des zu investierenden Betrags erlaubt. Betreiberimmobilien stehen nicht auf der Wunschliste. Sollte dennoch ein Objekt eine solche Nutzung beinhalten, dürfen daraus höchstens 60 Prozent der Objektmiete fließen. Gebäude mit Betreiberimmobilienbestandteil sollen höchstens 20 Prozent des Investitionsvolumens darstellen. Auf eine Immobilie dürfen höchstens 40 Prozent des Investitionsvolumens entfallen. Jedes Objekt soll eine Investitionsgröße von mindestens 500.000 Euro haben. Externe Verkehrswertgutachten und technische Gutachten müssen vorliegen.
Startportfolio. Drei Prozent des geplanten Investitionsvolumens entfallen auf ein Immobilienportfolio mit sieben Wohngebäuden mit 106 Wohnungen in Siegen. Das Portfolio wurde bereits von einer Objektgesellschaft angekauft, an der die Fondsgesellschaft mit 94 Prozent beteiligt ist. Die Gebäude wurden Mitte der 50er Jahre errichtet. An einem Objekt wird die Fassade instandgesetzt. Bei zwei Gebäuden werden die Dachböden gedämmt und die Treppenhäuser gemalert. Die Objekte sind im Durchschnitt zu knapp 90 Prozent vermietet. Primus Valor renoviert die Immobilien und vermietet die freien Wohnungen. Die Objektgesellschaft hat das Portfolio im September 2016 zum 11,43-Fachen erworben, insgesamt 13 Prozent unter dem Verkehrswert. Der Verkauf ist laut Anbieter meist mit ein bis zwei Jahresmieten über dem Einkaufsfaktor vorgesehen, wobei die Differenz nicht aus der Marktentwicklung, sondern aus der Objektoptimierung und aus dem Aufteilungsgeschäft resultieren soll.
Finanzierung und laufende Kosten. Die Objektgesellschaften dürfen laut KAGB Darlehen in Höhe von bis zu 150 Prozent des Eigenkapitals aufnehmen. Primus Valor schätzt, dass sie etwa die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio durch Darlehen finanziert. Im Startportfolio liegt die Darlehensquote bei 81 Prozent. Für die Zwischenfinanzierung wurde ein variables Darlehen vereinbart. Die Zinsen basieren auf dem 3-Monats-EURIBOR zuzüglich 2,5 Prozent jährlich. Der Abschluss eines langfristigen Darlehensvertrags ist für die nächsten Wochen vorgesehen, so Primus Valor.
84,4 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sind für den Immobilienerwerb, einschließlich Erwerbsnebenkosten samt Maklercourtage und für Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten vorgesehen. 0,2 Prozent sind für Finanzierungskosten geplant, 3,3 Prozent für das Bilden einer Liquiditätsreserve. 12,1, Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaften, einschließlich der Due Diligence-Kosten.
An laufenden Nebenkosten fallen jährlich eher umfangreiche 2,45 Prozent der Summe aus durchschnittlichem Nettoinventarwert plus geleisteten Auszahlungen an, maximal 2,45 Prozent des von den Anlegern eingebrachten Eigenkapitals. Die typischen Kosten für beispielsweise die Bewertung der Vermögensgegenstände, Gebühren für die Jahresabschlussprüfung, die Recht- und Steuerberatung, Aufwendungen für Gesellschafterversammlungen gesellen sich noch dazu, auch die Nebenkosten der Objektgesellschaften. Unter Zugrundelegung der Liquiditätsplanung geht Primus Valor von Nebenkosten der Fondsgesellschaft in Höhe von rund 627.000 Euro jährlich aus, das sind 1,24 Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio.
Außerdem entstehen Transaktionskosten in Höhe von 2 Prozent der Kaufpreise und 1,19 Prozent der Verkaufspreise.
Rückfluss. Erträge werden nicht thesauriert. Nach Veräußerung der Vermögensgegenstände erhält die KVG eine erfolgsabhängige Vergütung: Wenn die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich sieben Prozent pro Jahr erhalten haben, geht die Hälfte der übersteigenden Beträge an die KVG, höchstens 20 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts der Fondslaufzeit.
Unter der Annahme, dass Anleger Anfang 2017 beitreten und die Gewerbesteuer nicht anrechnen können, plant Primus Valor bei einer angenommenen sechsjährigen Laufzeit bis Ende 2022 insgesamt 133,5 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio zurückzuzahlen, vor Steuern. Das entspricht einer IRR-Rendite von 6,5 Prozent jährlich, vor Steuern.
Vertragsgestaltung. Zur Beschlussfähigkeit einer Gesellschafterversammlung genügt bereits eine ordnungsgemäße Einladung.
fondstelegramm-Meinung. Primus Valor ist in Sachen Optimierung von Mehrfamilienhäusern in Deutschland unterwegs. Abgesehen von ihrer ersten Vermögensanlage liefen ihre Fonds bislang alle recht gut. Natürlich wird auch Primus Valor nicht an den gestiegenen Immobilienpreisen vorbeikommen. Durch ihre Strategie, Mehrwert durch die Verbesserung der Immobiliensubstanz zu erzeugen, wird sie auch bei zukünftig eventuell zurückgehenden Immobilienpreisen etwas besser dastehen als Anbieter, die ausschließlich aus dem Aufteilungsgeschäft und durch Preisspekulationen Erträge erzielen wollen. Angesichts der heutigen Marktlage ist zu begrüßen, dass Erträge an die Anleger ausgezahlt und nicht thesauriert werden. Auch die ansprechende Hurdle-Rate bewerten wir als positiv.
Vernünftiger Fonds eines kleinen Anbieters im Bereich Wohnimmobilien-Optimierung
