Analyse: Project Wohnen 15
Ansparfonds mit Immobilienprojektentwicklungen
Angebot. Mit dem Publikums-AIF Wohnen 15 setzt Project ihre Fondsreihe fort, bei der zahlreiche Project-Fondsgesellschaften parallel in dieselben Immobilienentwicklungen der Project Gruppe investieren. Der Blindpool-Fonds will sich über eine Zwischengesellschaft, gemeinsam mit anderen Project-Fonds, an Objektgesellschaften beteiligen, die Wohnimmobilienprojekte entwickeln und im Anschluss veräußern. Bislang hat der AIF Anteile an 12 Objektgesellschaften mittelbar erworben. Das Fondsvolumen inklusive Agio soll mindestens zehn Millionen, höchstens 100 Millionen Euro betragen, avisiert sind 35 Millionen Euro. Anleger können sich ab 10.140 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio am Fonds beteiligen. Die Zahlungen werden 12 Jahre lang in monatlichen Raten geleistet. Ein Prozent der Pflichteinlage ist in das Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Fondsgesellschaft endet am 31. Dezember 2029, es sei denn der Komplementär verlängert die Laufzeit um höchstens zweimal ein Jahr.
Historie. Die 1995 gegründete Project Gruppe besteht aus zwei Bereichen: der Projekt Investment Gruppe, die die Kapitalanlagen strukturiert und platziert und der Project Immobilien Gruppe, die die Immobilien erwirbt, entwickelt und verkauft. Die Project Gruppe beschäftigt derzeit 397 Mitarbeiter. KVG ist die Project Investment AG.
Seit 2003 bis Ende 2014 hat Project 12 Publikumsfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 321 Millionen Euro platziert, davon wurden, wegen des Vorliegens von Ansparfonds, bislang 251 Millionen Euro eingezahlt. Alle Beteiligungsgesellschaften sind reine Eigenkapitalfonds und investieren in Immobilien-Projektentwicklungen. Jeder Fonds zahlt dabei in eine Vielzahl von Projekten ein, so dass jeweils ein Projekt von mehreren Fonds finanziert wird. Die Projekte liegen in den Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt/Main, Nürnberg und München. Sieben Fonds mit Soll-Angaben zahlten prospektgemäß aus, bei drei Fonds wurden die Erträge thesauriert, für einen weiteren Fonds gibt es keine Soll-Vorgaben. Im Durchschnitt lagen die Auszahlungen (ohne die thesaurierenden Beteiligungen) für vier Fonds bei acht Prozent, für drei Fonds bei vier Prozent jährlich. 34 bis 92 Prozent (im Durchschnitt 63 Prozent) des eingezahlten Kapitals wurden in Immobilien investiert, weitere 10 Prozent entfallen im Durchschnitt auf Liquiditätsreserven, der Rest wird später investiert oder für Nebenkosten ausgegeben.
Von den älteren sechs Fonds wurden zwei liquidiert mit 5,2 und 6,7 Prozent jährlicher IRR-Rendite. Zwei Fonds wurden verschmolzen, weil sie relativ klein waren, ihre Erträge wurden thesauriert. Zwei Fonds laufen noch und zahlen kumuliert unter Plan aus.
Mit Project-Fonds wurden bislang 83 Immobilienprojektentwicklungen finanziert, von denen 29 Projekte bereits veräußert wurden, 32 werden gerade errichtet, 22 Projekte befinden sich noch in der Planungsphase.
Verwahrstelle ist die Caceis Bank Deutschland GmbH.
Hinweise zur Struktur. Die Objektgesellschaften sollen mindestens 80 Prozent des Fondsvermögenswertes in Immobilien und Projektentwicklungen investieren. Bis zu 20 Prozent können für Gesellschaftsanteile, Aktien, auch Beteiligungen an anderen geschlossenen Fonds und Bankguthaben ausgegeben werden.
Aus Gründen der Praktikabilität ist der Fonds alleiniger Gesellschafter der Zwischengesellschaft, die wiederum in Objektgesellschaften investiert.
Die mittelbaren Investitionen in die Objektgesellschaften sollen gemeinsam mit anderen Fondsgesellschaften der Project Gruppe erfolgen – der Gewinn berechnet sich nach dem im Projekt befindlichen durchschnittlich gebundenen Kapital des jeweiligen Fonds.
Investitionskriterien. Mittelbar investiert wird in Wohnimmobilien-Projektentwicklungen, die mindestens 500 Quadratmeter Wohnfläche umfassen. Die Anlagebedingungen erlauben jedoch auch Gewerbeimmobilien. Objekte mit einem geringen Gewerbeanteil sind möglich, im Ausnahmefall kann auch ein Gewerbeimmobilienprojekt erworben werden, so der Anbieter. Bestandsimmobilien werden nicht gehalten. Die Objekte sollen in Europa, in mindestens drei Regionen mit über 400.000 Einwohnern liegen. Bis zu 20 Prozent des Vermögenswertes der Fondsgesellschaft dürfen in die Schweiz fließen – laut Anbieter sind jedoch Projekte in der Schweiz aktuell nicht geplant. Der Fokus ist auf Wohnimmobilien in attraktiven Lagen mit einem hohen Wertsteigerungspotenzial gerichtet.
Am Ende soll in mindestens zehn Projektentwicklungen investiert worden sein. Alle Projekte sollen die geplante Rendite des Fonds von sechs Prozent jährlich nach Kosten, vor Steuern auf Fondsebene ermöglichen, auf Projekt-Ebene entspricht das 12 Prozent, so Project.
Der Objektverkauf zwischen einzelnen Project-Fonds oder Gesellschaftern der Project Gruppe ist nicht gestattet.
Die Gesellschafterversammlung kann die Investitionskriterien mit einfacher Mehrheit ändern.
Finanzierung und laufende Nebenkosten. Der Fonds, die Zwischengesellschaft und die Objektgesellschaften nehmen keine Darlehen auf und unterscheiden sich damit von anderen Anbietern. Project begründet ihre Vorgehensweise damit, dass sie mit reinem Eigenkapital schneller beim Immobilienkauf ist als Wettbewerber, die eine finanzierende Bank im Nacken haben. Auch die Handwerker bieten oftmals günstigere Konditionen an, weil ihre Rechnungen umgehend beglichen werden können. Vor allem in schwierigen Marktzeiten hat das System Vorteile, denn es gibt keine nervös werdenden Banken, die beim Verkauf der Wohnungen sicherheitshalber auf niedrigere Verkaufspreise drängen.
Lediglich 81,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio gehen an die Zwischengesellschaft für die Beteiligung an Objektgesellschaften und für die Kosten der Zwischengesellschaft. 4,3 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve der Zwischengesellschaft. Umfängliche 14,2 Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft. Weitere Nebenkosten entstehen in der Zwischengesellschaft und in den Objektgesellschaften.
Es können maximal jährlich hohe 2,47 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts an laufenden Nebenkosten der Fonds- und Zwischengesellschaft anfallen. Nach Angaben von Project sind hierin die Kosten für die laufende Objektbewertung, die Buchhaltung und Wirtschaftsprüfung bereits enthalten. Laut Project sollen die laufenden Kosten tatsächlich immer noch hohe 2,28 Prozent betragen, davon entfällt fast ein Prozent auf die Verwahrstelle. Dazu summieren sich die Treuhandkosten: Anleger, die sich über einen Treuhänder beteiligen, müssen jährlich 0,35 Prozent ihrer Zeichnungssumme an den Treuhandkommanditisten entrichten. Den Treugebern wird der Betrag auf dem Kapitalkonto abgezogen. Zu den laufenden Nebenkosten kommen die der Objektgesellschaften hinzu. Darüber hinaus sind Transaktionskosten in Höhe von 2,94 Prozent des Kauf- beziehungsweise Verkaufspreises zu zahlen.
Rückfluss. Die Zwischengesellschaft reinvestiert ihre Erträge in weitere Objektgesellschaften. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich sieben Prozent vor Steuern erhalten haben, gehen 20 Prozent der darüber hinaus gehenden Beträge an die KVG, höchstens sechs Prozent des während der Fondslaufzeit durchschnittlich vorhandenen Nettoinventarwerts .
Anleger, die im April 2016 beitreten, einen Steuersatz von nur 30 Prozent haben und die ihren Zeichnungsbetrag in 144 Monatsraten zahlen, sollen laut Anbieter während der rund 14 Jahre Laufzeit eine IRR-Rendite von 6,1 Prozent jährlich nach Steuern erzielen.
Vertragsgestaltung. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr und erteilt dem Treuhänder auch keine Weisung, dann stimmt der Treuhänder dem Vorschlag der Geschäftsführung zu, der Anleger wird darauf vorher hingewiesen, so Project.
fondstelegramm-Meinung. Inzwischen hat Project durch ihre Methode eine Vielzahl an Projektentwicklungen parallel laufen. Die Diversifizierung der einzelnen Portfolien der Fondsgesellschaften ist von der Objektanzahl her sehr breit, es handelt sich jedoch immer um Wohnimmobilienprojektentwicklungen. Durch das ausschließliche Einsetzen von Eigenkapital kann Project freier agieren und wäre in Krisenzeiten keiner Bankenwillkür ausgesetzt – zum gern dafür in Kauf genommenen Preis des fehlenden Fremdkapitalhebels. Ansparfonds werden vor allem Anleger mit geringem Einkommen zeichnen, insofern besteht die Gefahr, dass deren Risikoklasse nicht zum mit Projektentwicklungen verbundenen höheren Risiko passt.
Historie. Die 1995 gegründete Project Gruppe besteht aus zwei Bereichen: der Projekt Investment Gruppe, die die Kapitalanlagen strukturiert und platziert und der Project Immobilien Gruppe, die die Immobilien erwirbt, entwickelt und verkauft. Die Project Gruppe beschäftigt derzeit 397 Mitarbeiter. KVG ist die Project Investment AG.
Seit 2003 bis Ende 2014 hat Project 12 Publikumsfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 321 Millionen Euro platziert, davon wurden, wegen des Vorliegens von Ansparfonds, bislang 251 Millionen Euro eingezahlt. Alle Beteiligungsgesellschaften sind reine Eigenkapitalfonds und investieren in Immobilien-Projektentwicklungen. Jeder Fonds zahlt dabei in eine Vielzahl von Projekten ein, so dass jeweils ein Projekt von mehreren Fonds finanziert wird. Die Projekte liegen in den Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt/Main, Nürnberg und München. Sieben Fonds mit Soll-Angaben zahlten prospektgemäß aus, bei drei Fonds wurden die Erträge thesauriert, für einen weiteren Fonds gibt es keine Soll-Vorgaben. Im Durchschnitt lagen die Auszahlungen (ohne die thesaurierenden Beteiligungen) für vier Fonds bei acht Prozent, für drei Fonds bei vier Prozent jährlich. 34 bis 92 Prozent (im Durchschnitt 63 Prozent) des eingezahlten Kapitals wurden in Immobilien investiert, weitere 10 Prozent entfallen im Durchschnitt auf Liquiditätsreserven, der Rest wird später investiert oder für Nebenkosten ausgegeben.
Von den älteren sechs Fonds wurden zwei liquidiert mit 5,2 und 6,7 Prozent jährlicher IRR-Rendite. Zwei Fonds wurden verschmolzen, weil sie relativ klein waren, ihre Erträge wurden thesauriert. Zwei Fonds laufen noch und zahlen kumuliert unter Plan aus.
Mit Project-Fonds wurden bislang 83 Immobilienprojektentwicklungen finanziert, von denen 29 Projekte bereits veräußert wurden, 32 werden gerade errichtet, 22 Projekte befinden sich noch in der Planungsphase.
Verwahrstelle ist die Caceis Bank Deutschland GmbH.
Hinweise zur Struktur. Die Objektgesellschaften sollen mindestens 80 Prozent des Fondsvermögenswertes in Immobilien und Projektentwicklungen investieren. Bis zu 20 Prozent können für Gesellschaftsanteile, Aktien, auch Beteiligungen an anderen geschlossenen Fonds und Bankguthaben ausgegeben werden.
Aus Gründen der Praktikabilität ist der Fonds alleiniger Gesellschafter der Zwischengesellschaft, die wiederum in Objektgesellschaften investiert.
Die mittelbaren Investitionen in die Objektgesellschaften sollen gemeinsam mit anderen Fondsgesellschaften der Project Gruppe erfolgen – der Gewinn berechnet sich nach dem im Projekt befindlichen durchschnittlich gebundenen Kapital des jeweiligen Fonds.
Investitionskriterien. Mittelbar investiert wird in Wohnimmobilien-Projektentwicklungen, die mindestens 500 Quadratmeter Wohnfläche umfassen. Die Anlagebedingungen erlauben jedoch auch Gewerbeimmobilien. Objekte mit einem geringen Gewerbeanteil sind möglich, im Ausnahmefall kann auch ein Gewerbeimmobilienprojekt erworben werden, so der Anbieter. Bestandsimmobilien werden nicht gehalten. Die Objekte sollen in Europa, in mindestens drei Regionen mit über 400.000 Einwohnern liegen. Bis zu 20 Prozent des Vermögenswertes der Fondsgesellschaft dürfen in die Schweiz fließen – laut Anbieter sind jedoch Projekte in der Schweiz aktuell nicht geplant. Der Fokus ist auf Wohnimmobilien in attraktiven Lagen mit einem hohen Wertsteigerungspotenzial gerichtet.
Am Ende soll in mindestens zehn Projektentwicklungen investiert worden sein. Alle Projekte sollen die geplante Rendite des Fonds von sechs Prozent jährlich nach Kosten, vor Steuern auf Fondsebene ermöglichen, auf Projekt-Ebene entspricht das 12 Prozent, so Project.
Der Objektverkauf zwischen einzelnen Project-Fonds oder Gesellschaftern der Project Gruppe ist nicht gestattet.
Die Gesellschafterversammlung kann die Investitionskriterien mit einfacher Mehrheit ändern.
Finanzierung und laufende Nebenkosten. Der Fonds, die Zwischengesellschaft und die Objektgesellschaften nehmen keine Darlehen auf und unterscheiden sich damit von anderen Anbietern. Project begründet ihre Vorgehensweise damit, dass sie mit reinem Eigenkapital schneller beim Immobilienkauf ist als Wettbewerber, die eine finanzierende Bank im Nacken haben. Auch die Handwerker bieten oftmals günstigere Konditionen an, weil ihre Rechnungen umgehend beglichen werden können. Vor allem in schwierigen Marktzeiten hat das System Vorteile, denn es gibt keine nervös werdenden Banken, die beim Verkauf der Wohnungen sicherheitshalber auf niedrigere Verkaufspreise drängen.
Lediglich 81,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio gehen an die Zwischengesellschaft für die Beteiligung an Objektgesellschaften und für die Kosten der Zwischengesellschaft. 4,3 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve der Zwischengesellschaft. Umfängliche 14,2 Prozent sind Nebenkosten der Fondsgesellschaft. Weitere Nebenkosten entstehen in der Zwischengesellschaft und in den Objektgesellschaften.
Es können maximal jährlich hohe 2,47 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts an laufenden Nebenkosten der Fonds- und Zwischengesellschaft anfallen. Nach Angaben von Project sind hierin die Kosten für die laufende Objektbewertung, die Buchhaltung und Wirtschaftsprüfung bereits enthalten. Laut Project sollen die laufenden Kosten tatsächlich immer noch hohe 2,28 Prozent betragen, davon entfällt fast ein Prozent auf die Verwahrstelle. Dazu summieren sich die Treuhandkosten: Anleger, die sich über einen Treuhänder beteiligen, müssen jährlich 0,35 Prozent ihrer Zeichnungssumme an den Treuhandkommanditisten entrichten. Den Treugebern wird der Betrag auf dem Kapitalkonto abgezogen. Zu den laufenden Nebenkosten kommen die der Objektgesellschaften hinzu. Darüber hinaus sind Transaktionskosten in Höhe von 2,94 Prozent des Kauf- beziehungsweise Verkaufspreises zu zahlen.
Rückfluss. Die Zwischengesellschaft reinvestiert ihre Erträge in weitere Objektgesellschaften. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital zuzüglich sieben Prozent vor Steuern erhalten haben, gehen 20 Prozent der darüber hinaus gehenden Beträge an die KVG, höchstens sechs Prozent des während der Fondslaufzeit durchschnittlich vorhandenen Nettoinventarwerts .
Anleger, die im April 2016 beitreten, einen Steuersatz von nur 30 Prozent haben und die ihren Zeichnungsbetrag in 144 Monatsraten zahlen, sollen laut Anbieter während der rund 14 Jahre Laufzeit eine IRR-Rendite von 6,1 Prozent jährlich nach Steuern erzielen.
Vertragsgestaltung. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr und erteilt dem Treuhänder auch keine Weisung, dann stimmt der Treuhänder dem Vorschlag der Geschäftsführung zu, der Anleger wird darauf vorher hingewiesen, so Project.
fondstelegramm-Meinung. Inzwischen hat Project durch ihre Methode eine Vielzahl an Projektentwicklungen parallel laufen. Die Diversifizierung der einzelnen Portfolien der Fondsgesellschaften ist von der Objektanzahl her sehr breit, es handelt sich jedoch immer um Wohnimmobilienprojektentwicklungen. Durch das ausschließliche Einsetzen von Eigenkapital kann Project freier agieren und wäre in Krisenzeiten keiner Bankenwillkür ausgesetzt – zum gern dafür in Kauf genommenen Preis des fehlenden Fremdkapitalhebels. Ansparfonds werden vor allem Anleger mit geringem Einkommen zeichnen, insofern besteht die Gefahr, dass deren Risikoklasse nicht zum mit Projektentwicklungen verbundenen höheren Risiko passt.
Fortsetzung einer guten Idee, mit Abstrichen bei den Nebenkosten und der Gefahr inadäquater Zeichner-Klientel.
