Angebot. Der Fonds investiert mittelbar über eine komplexe Beteiligungsstruktur in eine Büroimmobilie in Canberra, Australien. Eine Zeichnung ist grundsätzlich ab 20.000 AUD zuzüglich fünf Prozent Ausgabeaufschlag möglich. Die Laufzeit der Fondsgesellschaft endet planmäßig am 30. Juni 2030. Eine ordentliche Kündigung durch die Anleger ist während der Laufzeit des Fonds nicht möglich.

Beteiligungsstruktur. Die Investition in Australien erfolgt mittelbar über eine zweistufige australische Truststruktur. Die Fondsgesellschaft hält 99,99 Prozent der Anteile an dem australischen Head-Trust „Real I.S. Australia 10 Trust“, der wiederum 100 Prozent der Anteile an dem australischen Sub-Trust „Real I.S. Australia 10 Subtrust“ hält. Der Head-Trust und der Sub-Trust haben nach australischem Recht selbst keine eigene Rechtspersönlichkeit beziehungsweise Rechtsfähigkeit. Daher wird der Head-Trust durch die Real I.S. Australia 10 TC Pty. Ltd. („Head-Trustee“) beziehungsweise der Sub-Trust durch die Real I.S. Australia 10 STC Pty. Ltd. („Sub-Trustee“) auf Basis eines „Trust Deed“ (= Treuhandvereinbarung nach australischem Recht) rechtsgeschäftlich vertreten sowie von dem Head-Trustee beziehungsweise Sub-Trustee im Wesentlichen für Rechnung der Investmentgesellschaft gehalten und verwaltet.

Anbieter. Die Real I.S. hat seit dem Jahr 2005 neun geschlossene Publikumsfonds in Australien aufgelegt. Die Dokumentation der bisherigen Fonds lässt allerdings zu wünschen übrig, da die Real I.S. seit dem Performance-Bericht für das Jahr 2016 keine aktuellen Zahlen mehr veröffentlicht und auf Nachfrage auch nicht zur Verfügung gestellt hat. Der Australien 1 wurde laut aktuellem Verkaufsprospekt aufgrund der sehr guten Marktentwicklung außerplanmäßig bereits nach rund zwei Jahren mit einem Gesamtüberschuss von 42 Prozent nach Steuern in Australien wieder aufgelöst. Darüber hinaus haben auch die Fonds Australien 4 und 7 ihre Immobilien verkauft. Der Gesamtrückfluss dieser Fonds wird im Verkaufsprospekt allerdings verschwiegen, was wohl an dem eher mauen Gesamtergebnis dieser Fonds liegt. Die noch laufenden Fonds entwickeln sich bestenfalls planmäßig oder etwas schlechter (Stand: Performance-Bericht 2016). Seitdem ist es aber offenbar nicht besser geworden. Laut Verkaufsprospekt lagen die Auszahlungen für die Australien-Fonds in 2018 für das Geschäftsjahr 2017 bei durchschnittlich 6,1 Prozent nach Steuern in Australien. Prognostiziert waren hingegen 6,7 Prozent.

Investitionsobjekt. Die Immobilie wird als sogenannter Crown Lease nach australischem Recht erworben, ein dem deutschen Erbbaurecht vergleichbares grundstücksgleiches Recht. Sie wurde 1997 erbaut und verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 5.570 Quadratmeter. Aktuell verfügt das Objekt über ein Fünf-Sterne-NABERS-Rating. NABERS (National Australian Built Environment Rating System) ist eine Initiative der australischen Regierung, um mittels einer Skala von einem Stern bis sechs Sterne die Umweltleistung australischer Gebäude und Mietwohnungen zu messen und zu vergleichen.
Im Rahmen der Ankaufsprüfung wurde von der C & W (U.K.) LLP – German Branch („Externer Bewerter“) mit Datum vom 21. September 2018 ein Bewertungsgutachten erstellt. Demnach beträgt der Verkehrswert 29 Millionen Australische Dollar.

Standort. Die Büroimmobilie liegt in Canberra, im Stadtteil Barton. Der Stadtteil grenzt an den Canberra Capital Hill und ist Teil des Regierungsviertels. Die Verkehrsanbindung des Objekts ist gut. Die Autobahn A23 kann in wenigen Minuten Fahrzeit erreicht werden. Auch der öffentliche Nahverkehr ist in wenigen Minuten erreichbar. Drei Bushaltestellen sind im Umkreis von rund 300 bis 400 Meter fußläufig zu erreichen.

Vermietung. Das Objekt ist aktuell an acht Parteien vermietet. Die drei größten Mieter sind:
- Australian Strategic Policy Institute (Strategieberatung): Der Anteil am Mietertrag des Fonds liegt bei rund 35 Prozent. Der Mietvertrag endet im November 2025.
- Maloch Pty Ltd. (Anwaltskanzlei): Der Anteil am Mietertrag liegt bei 22,5 Prozent. Die Laufzeit des Mietvertrages endet im April 2024.
- Croplife Australia Limited (Handelsverband von Agrochemie-Unternehmen): Der Anteil am Mietertrag liegt bei 11,9 Prozent und der Mietvertrag endet im Mai 2023.
Auch die anderen fünf Mietverträge verfügen nur über kurz- bis mittelfristige Laufzeiten. Konkret enden diese in den Jahren 2020 bis 2023.

Investition und Finanzierung. Einen konsolidierten Investitions- und Finanzplan enthält der Verkaufsprospekt leider nicht. Auf Ebene des Sub-Trusts beträgt das Investitionsvolumen 34,8 Millionen AUD. Es wird mit einer Einlage von 34,8 Millionen AUD des Head-Trusts finanziert, dessen Kapital sich wiederum aus der Bareinlage des Fonds ergibt. Eine Fremdfinanzierung ist nicht vorgesehen.
Der Kaufpreis für das erbbaurechtsähnliche Recht am Grundstück und an der Immobilie beträgt 29 Millionen AUD. Ferner sind Anschaffungsnebenkosten in Höhe von zwei Millionen AUD angefallen. Die gesamten Anschaffungskosten betragen demnach 31 Millionen AUD. Das entspricht einer Investitionsquote von rund 89 Prozent.
Die Fondsnebenkosten auf Ebene des Sub-Trusts summieren sich auf 1,8 Millionen AUD. Hinzu kommen die Kosten auf Ebene des Fonds in Höhe von 2,4 Millionen AUD. Zusammen also 4,2 Millionen Euro. Das sind gut elf Prozent bezogen auf das Emissionskapital inklusive Ausgabeaufschlag.
Der Einkaufsfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zum anfänglichen Jahresreinertrag (Mieteinnahmen abzüglich nicht umlagefähiger Betriebskosten) beträgt auf Ebene des Sub-Trusts etwa das 13,8-fache. Das entspricht einer Ankaufsrendite von 7,2 Prozent. Auf Ebene der Anleger ergibt sich unter Berücksichtigung aller Nebenkosten ein Faktor von knapp 17, also noch eine Ankaufsrendite von 5,9 Prozent. Die Differenz aus beiden Faktoren beträgt damit rund drei Jahresmieten. Schlank konzipierte Fonds kommen hier mit zwei bis 2,5 Jahresmieten aus.

Prognoserechnung. Im Verkaufsprospekt gibt es leider keine detaillierte Prognoserechnung. Die Real I.S. strebt eine durchschnittliche Auszahlung von 4,75 Prozent sowie einen Gesamtmittelrückfluss über die gesamte Laufzeit von rund 144 Prozent aus. Grundlage für diese Prognose sind die mietvertraglich vorgesehenen fixen Mietanpassungen, welche zwischen drei und vier Prozent im Jahr liegen. Ferner wurde ein kalkulatorisches Mietausfallrisiko von pauschal 0,5 Prozent der Jahresnettomieteinnahmen angesetzt. Die nicht umlegbaren Nebenkosten fallen mit knapp 17 Prozent vergleichsweise hoch ins Gewicht. Hinzu kommen noch einmal rund fünf Prozent kalkulierte Kosten für Instandhaltung. Ob und in welcher Höhe Kosten für die zahlreichen, während der Fondslaufzeit anstehenden Anschlussvermietungen kalkuliert wurden, geht aus dem Verkaufsprospekt nicht eindeutig hervor.
Die Kosten der Anleger- und Fondsverwaltung umfassen insbesondere die Vergütung für die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die Verwahrstelle sowie beispielsweise Kosten für Jahresabschlussprüfung und Steuerberatung sowie externe Bewerter. Die Kosten hierfür beziffert die Real I.S. in den „Wesentlichen Anlegerinformationen“ mit bis zu 1,7 Prozent jährlich bezogen auf den Nettoinventarwert des Fonds.

Exitstrategie. Die Veräußerungsprognose für das Jahr 2030 unterstellt einen Verkaufsfaktor von 12,1 und eine Jahresnettomiete von 3,07 Millionen AUD. Gegenüber der aktuellen Jahresnettomiete bedeutet das einen kalkulierten Mietanstieg von etwa 45 Prozent. Mit welchem konkreten Liquidationserlös der einzelne Anleger auf Basis dieser Annahmen rechnen kann, bleibt im Verkaufsprospekt wiederum offen.

Erfolgsprognose. Der Gesamtmittelrückfluss über die gesamte Laufzeit des Fonds soll 144 Prozent nach australischen Steuern betragen. Nach Abzug des Kapitaleinsatzes von 105 Prozent verbleibt ein Überschuss von 39 Prozent. Das entspricht bei einer Laufzeit von elf Jahren gerade einmal einem durchschnittlichen jährlichen Überschuss von 3,5 Prozent.

Aktueller Nettoinventarwert. Der jüngste NIW der Fondsgesellschaft beträgt laut Verkaufsprospekt per 31. Dezember 2018 rund 31,9 Millionen USD. Bezogen auf das Eigenkapital bedeutet das einen Wert von 89,4 Prozent.

fondstelegramm-Meinung: Die zweistufige Truststruktur ist nicht nur komplex, sondern fördert auch die Intransparenz. Hinzu kommt ein Durchleitungsrisiko, auf das die Real I.S. im Verkaufsprospekt selbst hinweist. Demnach besteht bei einer mittelbaren Beteiligung das Risiko, dass Zahlungen zum Beispiel aufgrund von Missmanagement nicht an die Fondsgesellschaft weitergeleitet werden. Unerfreulich ist auch, dass es keine aktuelle Dokumentation gibt, wie sich die bisherigen Australien-Fonds der Real I.S. im Einzelnen entwickelt haben. Ein weiterer Kritikpunkt ist die fehlende Prognoserechnung. Insoweit bleibt relativ unklar, ob und inwieweit die in Aussicht gestellten Auszahlungen realistisch sind. Eine große Unbekannte sind dabei die möglichen Kosten für die zahlreich anstehenden Anschlussvermietungen. Aus dem anfänglichen Cash-Flow dürfte eine Anfangsausschüttung von 4,75 Prozent kaum möglich sein. Eher unrealistisch erscheint auch das Veräußerungsszenario. Eine Mietsteigerung von rund 45 Prozent in den nächsten elf Jahren ist doch sehr optimistisch.

Auf Basis des inhaltlich dürftigen Verkaufsprospekts und insbesondere ohne nachvollziehbare Prognoserechnung lässt sich eine vernünftige Anlageentscheidung kaum treffen.