Analyse: Rendity – Hillresorts am Schlossberg
Terrassenförmige Wohnanlage am Hang, nahe Schloss Eggenberg in Graz
Angebot. Der Emittent und Nachrangdarlehensnehmer, die BAS 52 Projekt GmbH mit Sitz im österreichischen Graz, bietet über die Crowdinvesting-Plattform Rendity Nachrangdarlehen über insgesamt 700.000 Euro an. Der Projektentwickler will in Graz eine Wohnanlage errichten. Ab 500 Euro können Anleger Nachrangdarlehen gewähren. Auf die Darlehensbeträge sollen 6 Prozent Zinsen jährlich gezahlt werden. Die erste Zinszahlung soll nach einem Jahr erfolgen. Die Darlehen sind endfällig. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Nachrangdarlehen laufen zwei Jahre nach vollständiger Platzierung des Emissionsvolumens oder spätestens ab dem 1. September 2019. Kündigt der Emittent innerhalb der ersten 12 Monate, hat er die Zinsen für das erste Jahr zu entrichten. Kündigt er nach Ablauf eines Jahres, muss er die Zinsen für die gesamte Laufzeit zahlen.
Projektentwickler. Die 2017 gegründete BAS 52 Projekt GmbH weist ein Gesellschaftskapital von 35.000 Euro aus, das zur Hälfte eingezahlt wurde. Bürokaufmann Roman Ascherov und Ewald Streicher sind die Geschäftsführer der BAS 52 Projekt GmbH. Ihr Alleingesellschafter ist die Aira Development Group GmbH. Die 2013 gegründete Aira Development Group entwickelt Wohnimmobilien in Wien und Graz. Das Unternehmen beschäftigt 14 Mitarbeiter. Es hat bislang drei Neubauprojekte mit insgesamt 55 Wohnungen realisiert und vier Sanierungsobjekte mit insgesamt über 20 Wohnungen. Zwei Wohnanlagen mit insgesamt 78 Wohnungen werden gerade gebaut. Weitere vier Neubauwohnprojekte befinden sich in der Planungsphase.
Projekt. Die achtgeschossige Terrassenhausanlage Hillresorts am Schlossberg soll 32 Wohnungen mit insgesamt 2.158 Quadratmeter Wohnfläche umfassen. Die Wohnungsgrößen sollen zwischen 45 und 112 Quadratmetern liegen. Ein Großteil der Wohnungen soll über eine geräumige Terrasse oder einen Balkon verfügen. Zum Objekt gehören 35 Tiefgaragenplätze.
Der Emittent hat das Baugrundstück bereits erworben. Die Baugenehmigung liegt vor. Mit dem Bau soll demnächst begonnen werden. Sieben Wohnungen sind bereits verkauft.
Standort. Graz ist die Landeshauptstadt der Steiermark und hat rund 286.000 Einwohner. Bis 2040 soll die Einwohnerzahl um weitere 40.000 Personen ansteigen. Die Baiernstraße 52 liegt am westlichen Rand des Grazer Bezirks Eggenberg. Bis in die Grazer Innenstadt sind es 6,5 Kilometer. Das Schloss Eggenberg ist rund 200 Meter entfernt. Im nördlich und westlich angrenzenden Bereich liegt der Schlosspark. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite steht ein sechsgeschossiges Wohngebäude. Das Grundstück liegt an einem Hang.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen war zunächst mit 9,4 Millionen Euro angegeben worden. Weil die Angaben zur prozentualen Verteilung zwischen Bankkredit, Eigenmittel und Crowddarlehen widersprüchlich waren, räumte Rendity auf Nachfrage ein, dass das Exposé falsch ist. Bei der Überarbeitung des Exposés wurden große Positionen wie Baukosten und Marketingaufwand um zusammen rund 2,5 Millionen Euro reduziert. Laut korrigiertem Exposé soll ein Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von 6,835 Millionen Euro zu 81 Prozent aus Fremdkapital, zu rund 10 Prozent aus Crowdmitteln und zu 9 Prozent aus Eigenmitteln finanziert werden. Die Angaben im VIB bleiben auch nach Korrektur des Exposés insofern widersprüchlich, als dort Eigenmittel in Höhe von 1,335 Millionen Euro ausgewiesen werden, das Exposé indes von Eigenmitteln in Höhe von 635.000 Euro spricht. Ob der Darlehensvertrag mit der Bank bereits geschlossen wurde, bleibt offen.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Der Emittent will die Wohnungen für durchschnittlich 4.182 Euro je Quadratmeter veräußern. Kostendeckend wäre ein Verkauf oberhalb eines Durchschnittspreises von 3.167 Euro je Quadratmeter. Auf den Internetplattformen Immobilienscout24.at und Immobiliendirekt.at wurden Anfang Juli 2019 insgesamt 18 neue Eigentumswohnungen in Eggenberg offeriert mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 3.640 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Preise rangierten zwischen 2.640 und 4.200 Euro je Quadratmeter. Bei dieser Gegenüberstellung muss jedoch beachtet werden, dass die relativ großen Terrassenflächen nicht berücksichtigt wurden.
Risiken.Für den Emittenten bestehen die üblichen Bauherrenrisiken. Ein nicht zu unterschätzendes Risiko stellt die Lage des Baugrundstücks am Hang dar. Ein weiteres Risiko liegt in der Erzielung des Kaufpreises, der zumindest für das Erreichen des Gesamtinvestitionsvolumens erforderlich ist, denn der liegt über den derzeitigen Kaufpreisangeboten am Markt.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Es wurden keine Risiko begrenzenden Maßnahmen getroffen.
Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten begleichen. Der Emittent hat während der Nachrangdarlehenslaufzeit 4 Prozent des Nachrangdarlehensvolumens an Rendity zu zahlen und weitere 12 Prozent an die Anleger, das sind in der Summe 16 Prozent beziehungsweise 8 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Die Vermögensanlage punktet in erster Linie durch die Lage des Baugrundstücks am Schlosspark Eggenberg in Graz. Graz´ Einwohnerzahl soll in den nächsten Jahren weiter zulegen. Der Projektentwickler ist lokal in Wien und Graz tätig und hat bereits einige Neubauvorhaben realisieren können, drei Projekte mit neuen Wohngebäuden sind abgeschlossen. Das Grundstück wurde erworben, die Baugenehmigung liegt vor. Eine Besonderheit liegt darin, dass an einem Hang gebaut wird, das steigert im Regelfall die Baukosten. Die erwarteten Verkaufspreise liegen oberhalb der Quadratmeterpreise der derzeit angepriesenen neuen Eigentumswohnungen in Eggenberg, allerdings haben die meisten Wohnungen auch sehr große Terrassen, was die Vergleichbarkeit erschwert. Primär die Lage und der Terrassenluxus werden die höheren Verkaufspreise rechtfertigen müssen. In der Finanzierung bleibt unklar, ob der Darlehensvertrag mit der Bank vorliegt und welchen Charakter das „Eigenkapital“ hat. Wahrscheinlich handelt es sich um ein Gesellschafterdarlehen, das möglicherweise vor den Nachrangdarlehen der Anleger bedient wird.
Projektentwickler. Die 2017 gegründete BAS 52 Projekt GmbH weist ein Gesellschaftskapital von 35.000 Euro aus, das zur Hälfte eingezahlt wurde. Bürokaufmann Roman Ascherov und Ewald Streicher sind die Geschäftsführer der BAS 52 Projekt GmbH. Ihr Alleingesellschafter ist die Aira Development Group GmbH. Die 2013 gegründete Aira Development Group entwickelt Wohnimmobilien in Wien und Graz. Das Unternehmen beschäftigt 14 Mitarbeiter. Es hat bislang drei Neubauprojekte mit insgesamt 55 Wohnungen realisiert und vier Sanierungsobjekte mit insgesamt über 20 Wohnungen. Zwei Wohnanlagen mit insgesamt 78 Wohnungen werden gerade gebaut. Weitere vier Neubauwohnprojekte befinden sich in der Planungsphase.
Projekt. Die achtgeschossige Terrassenhausanlage Hillresorts am Schlossberg soll 32 Wohnungen mit insgesamt 2.158 Quadratmeter Wohnfläche umfassen. Die Wohnungsgrößen sollen zwischen 45 und 112 Quadratmetern liegen. Ein Großteil der Wohnungen soll über eine geräumige Terrasse oder einen Balkon verfügen. Zum Objekt gehören 35 Tiefgaragenplätze.
Der Emittent hat das Baugrundstück bereits erworben. Die Baugenehmigung liegt vor. Mit dem Bau soll demnächst begonnen werden. Sieben Wohnungen sind bereits verkauft.
Standort. Graz ist die Landeshauptstadt der Steiermark und hat rund 286.000 Einwohner. Bis 2040 soll die Einwohnerzahl um weitere 40.000 Personen ansteigen. Die Baiernstraße 52 liegt am westlichen Rand des Grazer Bezirks Eggenberg. Bis in die Grazer Innenstadt sind es 6,5 Kilometer. Das Schloss Eggenberg ist rund 200 Meter entfernt. Im nördlich und westlich angrenzenden Bereich liegt der Schlosspark. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite steht ein sechsgeschossiges Wohngebäude. Das Grundstück liegt an einem Hang.
Finanzierung. Das Gesamtinvestitionsvolumen war zunächst mit 9,4 Millionen Euro angegeben worden. Weil die Angaben zur prozentualen Verteilung zwischen Bankkredit, Eigenmittel und Crowddarlehen widersprüchlich waren, räumte Rendity auf Nachfrage ein, dass das Exposé falsch ist. Bei der Überarbeitung des Exposés wurden große Positionen wie Baukosten und Marketingaufwand um zusammen rund 2,5 Millionen Euro reduziert. Laut korrigiertem Exposé soll ein Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von 6,835 Millionen Euro zu 81 Prozent aus Fremdkapital, zu rund 10 Prozent aus Crowdmitteln und zu 9 Prozent aus Eigenmitteln finanziert werden. Die Angaben im VIB bleiben auch nach Korrektur des Exposés insofern widersprüchlich, als dort Eigenmittel in Höhe von 1,335 Millionen Euro ausgewiesen werden, das Exposé indes von Eigenmitteln in Höhe von 635.000 Euro spricht. Ob der Darlehensvertrag mit der Bank bereits geschlossen wurde, bleibt offen.
Prognose oder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Der Emittent will die Wohnungen für durchschnittlich 4.182 Euro je Quadratmeter veräußern. Kostendeckend wäre ein Verkauf oberhalb eines Durchschnittspreises von 3.167 Euro je Quadratmeter. Auf den Internetplattformen Immobilienscout24.at und Immobiliendirekt.at wurden Anfang Juli 2019 insgesamt 18 neue Eigentumswohnungen in Eggenberg offeriert mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 3.640 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Preise rangierten zwischen 2.640 und 4.200 Euro je Quadratmeter. Bei dieser Gegenüberstellung muss jedoch beachtet werden, dass die relativ großen Terrassenflächen nicht berücksichtigt wurden.
Risiken.Für den Emittenten bestehen die üblichen Bauherrenrisiken. Ein nicht zu unterschätzendes Risiko stellt die Lage des Baugrundstücks am Hang dar. Ein weiteres Risiko liegt in der Erzielung des Kaufpreises, der zumindest für das Erreichen des Gesamtinvestitionsvolumens erforderlich ist, denn der liegt über den derzeitigen Kaufpreisangeboten am Markt.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Es wurden keine Risiko begrenzenden Maßnahmen getroffen.
Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten begleichen. Der Emittent hat während der Nachrangdarlehenslaufzeit 4 Prozent des Nachrangdarlehensvolumens an Rendity zu zahlen und weitere 12 Prozent an die Anleger, das sind in der Summe 16 Prozent beziehungsweise 8 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Die Vermögensanlage punktet in erster Linie durch die Lage des Baugrundstücks am Schlosspark Eggenberg in Graz. Graz´ Einwohnerzahl soll in den nächsten Jahren weiter zulegen. Der Projektentwickler ist lokal in Wien und Graz tätig und hat bereits einige Neubauvorhaben realisieren können, drei Projekte mit neuen Wohngebäuden sind abgeschlossen. Das Grundstück wurde erworben, die Baugenehmigung liegt vor. Eine Besonderheit liegt darin, dass an einem Hang gebaut wird, das steigert im Regelfall die Baukosten. Die erwarteten Verkaufspreise liegen oberhalb der Quadratmeterpreise der derzeit angepriesenen neuen Eigentumswohnungen in Eggenberg, allerdings haben die meisten Wohnungen auch sehr große Terrassen, was die Vergleichbarkeit erschwert. Primär die Lage und der Terrassenluxus werden die höheren Verkaufspreise rechtfertigen müssen. In der Finanzierung bleibt unklar, ob der Darlehensvertrag mit der Bank vorliegt und welchen Charakter das „Eigenkapital“ hat. Wahrscheinlich handelt es sich um ein Gesellschafterdarlehen, das möglicherweise vor den Nachrangdarlehen der Anleger bedient wird.
Die erste Hälfte des Volumens wurde auf der Basis eines falschen Exposés an den Mann gebracht.
