Analyse: Te Solar, Solar Sprint Festzins II
Darlehen: Kleine PV-Anlagen bauen, vermieten, Mietforderungen verkaufen
Angebot. Anleger geben einer Gesellschaft ein Darlehen, die das Geld einer Projektgesellschaft leiht, die damit Solaranlagen errichtet, an Hauseigentümer vermietet und nach drei Jahren die Rechte am Mietvertrag über die finanzierende Bank verbrieft und an Großinvestoren wieder veräußert. Der Gesamtdarlehensbetrag soll zwischen fünf und sieben Millionen Euro liegen. Ab 5.000 Euro können Anleger den Darlehensvertrag zeichnen. Sie erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Mit einer Frist von einem Jahr ist es den Darlehensgebern möglich, den Vertrag zum 30. Juni 2017 vorzeitig zu kündigen. Der Darlehensvertrag endet am 30. Juni 2018.
Zielmarkt. Die EEG-Vergütungssätze sind in den letzten Jahren sukzessive gesunken. Die höchste Einspeisevergütung wird noch für kleine, auf Wohngebäuden errichtete Solaranlagen unter zehn MWp Nennleistung gewährt. Hier lag die Einspeisevergütung im April 2012 bei 19,50 Cent/kWh, im Februar 2015 betrug die Vergütung nur noch 12,54 Cent/kWh. Neue Solaranlagen mit über 500 kWp Nennleistung müssen ihren Strom direkt am Markt verkaufen, erhalten jedoch eine Marktprämie, mit der sie die Differenz zur EEG-Vergütung ausgleichen können. Selbst verbrauchter Solarstrom wird nicht vergütet, sondern wird in der Regel mit einer Netzabgabe von derzeit 30 Prozent der EEG-Umlage belegt– eine der Ausnahmen besteht für neue Solaranlagen unter zehn kWp.
Der Strompreis erreichte 2014 mit 29,1 Cent/kWh sein Rekordhoch, davon machten Umlagen und Steuern 52 Prozent aus, auf die Erzeugung, den Transport und Vertrieb des Stroms kamen lediglich 48 Prozent. Für das Geschäftsmodell ist es entscheidend, dass der Strompreis nicht sinkt, denn sonst rechnet sich dieses Model schnell nicht mehr.
Historie. Darlehensnehmer ist die im Januar 2015 gegründete Te Solar Sprint II GmbH & Co. KG. Sie verfügt über keine nennenswerte Bonität. Persönlich haftender Gesellschafter und Komplementär ist die im Jahr 2011 gegründete Te Management GmbH, ihr Geschäftsführer und einziger Gesellschafter des Darlehensnehmers und des Komplementärs ist der Diplom-Ingenieur Stefan Keller. Mit Stefan Keller besteht ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko. Stefan Keller ist außerdem COO der 2010 gegründeten MEP Werke GmbH (vormals MEP Solar GmbH), die die Solaranlagen plant und installiert. Folglich besteht ein Interessenkonflikt, es sei denn die MEP-Werke würden im Notfall für die Te Solar einspringen und am gleichen Strang ziehen. Nach Angaben des Anbieters hat MEP bislang über 1.000 Solaranlagen errichtet. Mit der sukzessiven Reduzierung der EEG-Vergütungen fokussiert das Unternehmen zunehmend auf den Verkauf von Solaranlagen an Privathaushalte. Die MEP Werke GmbH verzeichnete 2013 einen Bilanzverlust von rund 3,1 Millionen Euro (rund 100.000 Euro mehr als im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 2,9 Millionen Euro. MEP Werke gehört zum Konzern Strasser Invest GmbH, der 2013 einen Bilanzgewinn von 5,8 Millionen Euro bei einer Bilanzsumme von rund 14,2 Millionen Euro auswies. Strasser Invest finanziert, baut und betreibt weltweit Solaranlagen.
Im Rahmen des Te Solar Sprint I, das ein Darlehensvolumen von fünf Millionen Euro erreichte, wurden laut Anbieter bislang 400 Solar-Dachanlagen errichtet.
Die UDI Beratungsgesellschaft mbH ist für die Platzierung des Darlehensbetrags zuständig.
Nachrangdarlehen. Das Darlehen ist unbesichert und nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern. Der Zinssatz liegt zwischen vier und sechs Prozent, im Durchschnitt bei 4,86 Prozent jährlich. Das Darlehen ist am 30. Juni 2018 zur Rückzahlung fällig.
Verwendung der Anlegergelder. Die Projektgesellschaft bekommt Geld aus den Anlegerdarlehen und Geld von einer Bank. Damit errichtet sie auf Dächern Photovoltaikanlagen zwischen 2,5 und 9,5 kW. Die Hauseigentümer mieten die Anlagen für 20 Jahre von der Projektgesellschaft und dürfen den produzierten Strom selbst nutzen oder ihn gegen Erhalt der EEG-Vergütung in das Stromnetz einspeisen. Die Projektgesellschaft trägt alle laufenden Kosten und Versicherungen, insbesondere schließt sie bei der Allianz eine Mietausfallversicherung ab.
Die Mietausfallversicherung spielt in dem Modell eine entscheidende Rolle, denn die Rechte an der Photovoltaikanlage und die Rechte auf den Erhalt der Einspeisevergütung fallen hier auseinander. Der Eigentümer des Hauses besitzt die Rechte am Einspeisepunkt, das heißt, er hat das Recht auf die EEG-Vergütung. Die Projektgesellschaft ist Eigentümer der Solaranlage. Zahlt der Gebäudeeigentümer seine Miete nicht mehr, könnte die Projektgesellschaft die Anlage wieder abbauen, aber die Rechte auf die EEG-Vergütung wären weg.
Vorteile für die Hauseigentümer. Welche Kostenersparnisse der Hauseigentümer mit diesem Modell hat, hängt von vielfältigen Faktoren ab: von der Anlage, der sich daraus ergebenden Miete, vom Anteil des Eigenstromverbrauchs an der Stromproduktion im Zusammenhang mit dem Verhältnis Strompreis/EEG-Vergütung. Eine sinkende EEG-Vergütung führt zu niedrigeren Einnahmen bei der Einspeisung des nicht selbst genutzten Stroms. Sinkende Strompreise am Markt würden zu einer Verringerung des Kostenvorteils führen. Laut Te Solar wird der Break Even einer kleinen Solar-Dachanlage derzeit nach fünf bis sechs Jahren erreicht.
Doch reich wird der Hauseigentümer durch das Mieten einer PV-Anlage im Regelfall nicht. Wesentliche Einflussfaktoren für die Rentabilität sind beispielsweise die Höhe der EEG-Vergütung, die Anlage selbst, samt aller Errichtungskosten, und die damit verbundene Miethöhe, die Höhe der Servicepauschale. Der entscheidende Faktor ist der Strompreis. Fiele der auf das Durchschnittsniveau der letzten 17 Jahre, wäre das Modell für den Hauseigentümer ein Verlustgeschäft. (Beispiel: 5,61 kWp-Anlage in München, Strompreis 2014 0,29 Euro/kWh, EEG-Vergütung 2014: 14,95 Cent/kWh, Einkommensteuersatz 20 Prozent, vorsteuerabzugsberechtigter Eigentümer, 1.140 Euro Miete im Jahr, 587 Euro Servicepauschale, 55 Prozent Eigenverbrauch – Kostenersparnis in 20 Jahren insgesamt 3.572 Euro; Jahresbetrachtung gleiche Annahmen, aber EEG-Vergütung Februar 2015 von 12,54 Cent/kWh – Einsparung im Jahr: 123 Euro, Verluste ab einem Strompreis von 25 Cent/kWh.
Woraus erfolgen Zins und Tilgung der Anlegerdarlehen? Aus der vom Hauseigentümer gezahlten Miete werden die laufenden Kosten der Anlage und die Zinsen für die Anlegerdarlehen gezahlt – allerdings nicht die Zinsen für das Bankdarlehen. Der Bankkredit und die Tilgung der Anlegerdarlehen sollen nach drei Jahren durch den Verkauf der verbrieften Forderungen aus den Mietverträgen für die Solaranlagen bedient werden. Dieselbe Bank, die auch die Finanzierung übernimmt, soll die Verbriefung am Kapitalmarkt platzieren. Das heißt, der Kapitaldienst des Bankdarlehens wird mit dem Veräußerungserlös quasi verrechnet. Aus der Veräußerung der verbrieften Mietforderungen soll auch die Rückzahlung der Anlegergelder erfolgen. Für den Solar Sprint II läuft laut Anbieter derzeit gerade die Due Diligence für Banken – das heißt die Finanzierung und die Rückzahlung der Anlegergelder sind noch nicht gesichert.
Die Kalkulation der Projektgesellschaft legt der Anbieter aus Wettbewerbsgründen nicht offen.
Finanzierung und laufende Nebenkosten. 65 bis 75 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens auf Ebene der Projektgesellschaft sollen durch eine Bank oder einen Großinvestor finanziert werden. Die Darlehensverträge wurden noch nicht abgeschlossen. 93,4 Prozent des Darlehensbetrags werden investiert. 6,6 Prozent sind Nebenkosten, das ist in Ordnung. 0,67 Prozent des Darlehensbetrags fallen jährlich an laufenden Nebenkosten des Darlehensnehmers an. Im Normalfall entstehen bei Darlehen und Anleihen keine laufenden Nebenkosten.
Rückfluss. Während der drei und ein Viertel Jahre Darlehenslaufzeit sollen Anleger insgesamt 112 Prozent ihres Darlehensbetrags zurückerhalten. Das entspricht einer IRR-Rendite von leicht über 3,5 Prozent jährlich nach Steuern.
Eignung für Stiftungen. Unter anderem wegen der großen Unsicherheiten der Strompreise am Markt, die letztendlich, wenngleich indirekt, entscheidend für den Erfolg der Anlage sind, ist das Anlageprodukt nicht für Stiftungen geeignet. Gepaart mit der fehlenden Bonität des Darlehensnehmers und der noch ausstehenden Finanzierung samt Mietforderungsverkauf sind die Risiken einfach zu hoch.
fondstelegramm-Meinung. Das Modell funktioniert nur, wenn genügend Hauseigentümer gefunden werden, die eine Solaranlage auf ihrem Dach mieten wollen. Es gibt zwei Gründe für Hauseigentümer, auf das Angebot einzugehen: der Umweltgedanke und die Rentabilität. Was die Rentabilität betrifft, ist das Angebot kein wesentlicher Renditebringer, sondern unter bisherigen Umständen eher ein nettes kleines Obendrauf, je nach Anteil des Eigenstrombedarfs an der Stromproduktion der Anlage. Sinkende Strompreise könnten zu wirtschaftlichen Verlusten der Hauseigentümer führen. Auch das weitere Absinken der EEG-Vergütung wird sich negativ bemerkbar machen. Gut und absolut notwendig aus Sicht der Anleger sind die technische Abnahme der Solaranlage und die Mietausfallversicherung der Allianz als Investitionsvoraussetzungen. Letzteres ist wichtig, da der Anspruch auf EEG-Vergütung und das Eigentum der PV-Anlage hier auseinander fallen. Erst in der Due-Diligence-Phase befindet sich das Paket aus Finanzierung der Projektgesellschaft und Verbriefung der Mietforderungen, das mit einer Bank noch zu schnüren ist – nur damit sind die Finanzierung der PV-Anlagen und die Rückzahlung der Anlegergelder möglich.
Zielmarkt. Die EEG-Vergütungssätze sind in den letzten Jahren sukzessive gesunken. Die höchste Einspeisevergütung wird noch für kleine, auf Wohngebäuden errichtete Solaranlagen unter zehn MWp Nennleistung gewährt. Hier lag die Einspeisevergütung im April 2012 bei 19,50 Cent/kWh, im Februar 2015 betrug die Vergütung nur noch 12,54 Cent/kWh. Neue Solaranlagen mit über 500 kWp Nennleistung müssen ihren Strom direkt am Markt verkaufen, erhalten jedoch eine Marktprämie, mit der sie die Differenz zur EEG-Vergütung ausgleichen können. Selbst verbrauchter Solarstrom wird nicht vergütet, sondern wird in der Regel mit einer Netzabgabe von derzeit 30 Prozent der EEG-Umlage belegt– eine der Ausnahmen besteht für neue Solaranlagen unter zehn kWp.
Der Strompreis erreichte 2014 mit 29,1 Cent/kWh sein Rekordhoch, davon machten Umlagen und Steuern 52 Prozent aus, auf die Erzeugung, den Transport und Vertrieb des Stroms kamen lediglich 48 Prozent. Für das Geschäftsmodell ist es entscheidend, dass der Strompreis nicht sinkt, denn sonst rechnet sich dieses Model schnell nicht mehr.
Historie. Darlehensnehmer ist die im Januar 2015 gegründete Te Solar Sprint II GmbH & Co. KG. Sie verfügt über keine nennenswerte Bonität. Persönlich haftender Gesellschafter und Komplementär ist die im Jahr 2011 gegründete Te Management GmbH, ihr Geschäftsführer und einziger Gesellschafter des Darlehensnehmers und des Komplementärs ist der Diplom-Ingenieur Stefan Keller. Mit Stefan Keller besteht ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko. Stefan Keller ist außerdem COO der 2010 gegründeten MEP Werke GmbH (vormals MEP Solar GmbH), die die Solaranlagen plant und installiert. Folglich besteht ein Interessenkonflikt, es sei denn die MEP-Werke würden im Notfall für die Te Solar einspringen und am gleichen Strang ziehen. Nach Angaben des Anbieters hat MEP bislang über 1.000 Solaranlagen errichtet. Mit der sukzessiven Reduzierung der EEG-Vergütungen fokussiert das Unternehmen zunehmend auf den Verkauf von Solaranlagen an Privathaushalte. Die MEP Werke GmbH verzeichnete 2013 einen Bilanzverlust von rund 3,1 Millionen Euro (rund 100.000 Euro mehr als im Vorjahr), bei einer Bilanzsumme von rund 2,9 Millionen Euro. MEP Werke gehört zum Konzern Strasser Invest GmbH, der 2013 einen Bilanzgewinn von 5,8 Millionen Euro bei einer Bilanzsumme von rund 14,2 Millionen Euro auswies. Strasser Invest finanziert, baut und betreibt weltweit Solaranlagen.
Im Rahmen des Te Solar Sprint I, das ein Darlehensvolumen von fünf Millionen Euro erreichte, wurden laut Anbieter bislang 400 Solar-Dachanlagen errichtet.
Die UDI Beratungsgesellschaft mbH ist für die Platzierung des Darlehensbetrags zuständig.
Nachrangdarlehen. Das Darlehen ist unbesichert und nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern. Der Zinssatz liegt zwischen vier und sechs Prozent, im Durchschnitt bei 4,86 Prozent jährlich. Das Darlehen ist am 30. Juni 2018 zur Rückzahlung fällig.
Verwendung der Anlegergelder. Die Projektgesellschaft bekommt Geld aus den Anlegerdarlehen und Geld von einer Bank. Damit errichtet sie auf Dächern Photovoltaikanlagen zwischen 2,5 und 9,5 kW. Die Hauseigentümer mieten die Anlagen für 20 Jahre von der Projektgesellschaft und dürfen den produzierten Strom selbst nutzen oder ihn gegen Erhalt der EEG-Vergütung in das Stromnetz einspeisen. Die Projektgesellschaft trägt alle laufenden Kosten und Versicherungen, insbesondere schließt sie bei der Allianz eine Mietausfallversicherung ab.
Die Mietausfallversicherung spielt in dem Modell eine entscheidende Rolle, denn die Rechte an der Photovoltaikanlage und die Rechte auf den Erhalt der Einspeisevergütung fallen hier auseinander. Der Eigentümer des Hauses besitzt die Rechte am Einspeisepunkt, das heißt, er hat das Recht auf die EEG-Vergütung. Die Projektgesellschaft ist Eigentümer der Solaranlage. Zahlt der Gebäudeeigentümer seine Miete nicht mehr, könnte die Projektgesellschaft die Anlage wieder abbauen, aber die Rechte auf die EEG-Vergütung wären weg.
Vorteile für die Hauseigentümer. Welche Kostenersparnisse der Hauseigentümer mit diesem Modell hat, hängt von vielfältigen Faktoren ab: von der Anlage, der sich daraus ergebenden Miete, vom Anteil des Eigenstromverbrauchs an der Stromproduktion im Zusammenhang mit dem Verhältnis Strompreis/EEG-Vergütung. Eine sinkende EEG-Vergütung führt zu niedrigeren Einnahmen bei der Einspeisung des nicht selbst genutzten Stroms. Sinkende Strompreise am Markt würden zu einer Verringerung des Kostenvorteils führen. Laut Te Solar wird der Break Even einer kleinen Solar-Dachanlage derzeit nach fünf bis sechs Jahren erreicht.
Doch reich wird der Hauseigentümer durch das Mieten einer PV-Anlage im Regelfall nicht. Wesentliche Einflussfaktoren für die Rentabilität sind beispielsweise die Höhe der EEG-Vergütung, die Anlage selbst, samt aller Errichtungskosten, und die damit verbundene Miethöhe, die Höhe der Servicepauschale. Der entscheidende Faktor ist der Strompreis. Fiele der auf das Durchschnittsniveau der letzten 17 Jahre, wäre das Modell für den Hauseigentümer ein Verlustgeschäft. (Beispiel: 5,61 kWp-Anlage in München, Strompreis 2014 0,29 Euro/kWh, EEG-Vergütung 2014: 14,95 Cent/kWh, Einkommensteuersatz 20 Prozent, vorsteuerabzugsberechtigter Eigentümer, 1.140 Euro Miete im Jahr, 587 Euro Servicepauschale, 55 Prozent Eigenverbrauch – Kostenersparnis in 20 Jahren insgesamt 3.572 Euro; Jahresbetrachtung gleiche Annahmen, aber EEG-Vergütung Februar 2015 von 12,54 Cent/kWh – Einsparung im Jahr: 123 Euro, Verluste ab einem Strompreis von 25 Cent/kWh.
Woraus erfolgen Zins und Tilgung der Anlegerdarlehen? Aus der vom Hauseigentümer gezahlten Miete werden die laufenden Kosten der Anlage und die Zinsen für die Anlegerdarlehen gezahlt – allerdings nicht die Zinsen für das Bankdarlehen. Der Bankkredit und die Tilgung der Anlegerdarlehen sollen nach drei Jahren durch den Verkauf der verbrieften Forderungen aus den Mietverträgen für die Solaranlagen bedient werden. Dieselbe Bank, die auch die Finanzierung übernimmt, soll die Verbriefung am Kapitalmarkt platzieren. Das heißt, der Kapitaldienst des Bankdarlehens wird mit dem Veräußerungserlös quasi verrechnet. Aus der Veräußerung der verbrieften Mietforderungen soll auch die Rückzahlung der Anlegergelder erfolgen. Für den Solar Sprint II läuft laut Anbieter derzeit gerade die Due Diligence für Banken – das heißt die Finanzierung und die Rückzahlung der Anlegergelder sind noch nicht gesichert.
Die Kalkulation der Projektgesellschaft legt der Anbieter aus Wettbewerbsgründen nicht offen.
Finanzierung und laufende Nebenkosten. 65 bis 75 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens auf Ebene der Projektgesellschaft sollen durch eine Bank oder einen Großinvestor finanziert werden. Die Darlehensverträge wurden noch nicht abgeschlossen. 93,4 Prozent des Darlehensbetrags werden investiert. 6,6 Prozent sind Nebenkosten, das ist in Ordnung. 0,67 Prozent des Darlehensbetrags fallen jährlich an laufenden Nebenkosten des Darlehensnehmers an. Im Normalfall entstehen bei Darlehen und Anleihen keine laufenden Nebenkosten.
Rückfluss. Während der drei und ein Viertel Jahre Darlehenslaufzeit sollen Anleger insgesamt 112 Prozent ihres Darlehensbetrags zurückerhalten. Das entspricht einer IRR-Rendite von leicht über 3,5 Prozent jährlich nach Steuern.
Eignung für Stiftungen. Unter anderem wegen der großen Unsicherheiten der Strompreise am Markt, die letztendlich, wenngleich indirekt, entscheidend für den Erfolg der Anlage sind, ist das Anlageprodukt nicht für Stiftungen geeignet. Gepaart mit der fehlenden Bonität des Darlehensnehmers und der noch ausstehenden Finanzierung samt Mietforderungsverkauf sind die Risiken einfach zu hoch.
fondstelegramm-Meinung. Das Modell funktioniert nur, wenn genügend Hauseigentümer gefunden werden, die eine Solaranlage auf ihrem Dach mieten wollen. Es gibt zwei Gründe für Hauseigentümer, auf das Angebot einzugehen: der Umweltgedanke und die Rentabilität. Was die Rentabilität betrifft, ist das Angebot kein wesentlicher Renditebringer, sondern unter bisherigen Umständen eher ein nettes kleines Obendrauf, je nach Anteil des Eigenstrombedarfs an der Stromproduktion der Anlage. Sinkende Strompreise könnten zu wirtschaftlichen Verlusten der Hauseigentümer führen. Auch das weitere Absinken der EEG-Vergütung wird sich negativ bemerkbar machen. Gut und absolut notwendig aus Sicht der Anleger sind die technische Abnahme der Solaranlage und die Mietausfallversicherung der Allianz als Investitionsvoraussetzungen. Letzteres ist wichtig, da der Anspruch auf EEG-Vergütung und das Eigentum der PV-Anlage hier auseinander fallen. Erst in der Due-Diligence-Phase befindet sich das Paket aus Finanzierung der Projektgesellschaft und Verbriefung der Mietforderungen, das mit einer Bank noch zu schnüren ist – nur damit sind die Finanzierung der PV-Anlagen und die Rückzahlung der Anlegergelder möglich.
Die Vielzahl der Faktoren, von denen das Gelingen des Modells abhängt, ist so groß, komplex und unsicher, dass eine Zeichnung ein hohes Risiko darstellt. Sicherheitsorientierten Anlegern raten wir von einer Zeichnung ab.
