Angebot. Die TSO Europe Fund, Inc. bietet Beteiligungen an der TSO-DNL Active Property II, LP an. Der Emittent will sich über Tochterunternehmen an Objektgesellschaften beteiligen, die zu optimierende Gewerbeimmobilien im Südosten der USA erwerben oder errichten, bewirtschaften und wieder verkaufen wollen. Da die Immobilien noch nicht feststehen, handelt es sich um einen Blindpool. TSO will 125 Millionen US-Dollar, höchstens 225 Millionen US-Dollar platzieren. Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei rund 291 Millionen US-Dollar. Ab 15.000 US-Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Emittenten beteiligen. Die Vermögensanlage endet am 31. Dezember 2028, es sei denn der General Partner des Emittenten verlängert die Laufzeit um bis zu zweimal ein Jahr.
Es handelt sich um kein nach KAGB reguliertes Finanzprodukt. Folglich gibt es keine Verwahrstelle, die einen neutralen, wachsamen Blick auf die Geschäftsprozesse wirft. Auf der Basis des Mittelverwendungskontrollvertrags dieses Angebots werden diese Aufgaben nicht geleistet.

Anbieter. TSO steht für The Simpson Organization, ein 1988 gegründetes Immobilienunternehmen mit dem Hauptsitz in Atlanta und Zweigniederlassungen in den US-Bundesstaaten Florida, North Carolina, Tennessee und Virginia. Es beschäftigt 80 Mitarbeiter. TSO verwaltete im Rahmen seiner Vermögensanlagen Ende 2015 nach eigenem Bekunden Immobilien mit einem Verkehrswert von rund 1,3 Milliarden US-Dollar und übernimmt für den Emittenten das Immobilienmanagement. TSO ist die Muttergesellschaft der Anbieterin, der 2006 gegründeten TSO Europe Fund, Inc. mit Sitz in Atlanta.
Emittent ist die TSO DNL Active Property II, LP ebenfalls mit Sitz in Atlanta. Geschäftsführer ihres General Partners ist Allan Boyd Simpson. Er hält 50 Prozent der TSO Europe Fund, Inc, die für das Risikomanagement, die Dokumentation, Mietvertragsprüfung und Buchhaltung zuständig ist. Allan Boyd Simpson gibt an, dass es keine Interessenkonflikte hinsichtlich des Ankaufs von Immobilien durch Active Property II geben wird, da er an den Verkäufern nicht beteiligt sein wird. Bei den bisherigen Publikums-Vermögensanlagen gab es jedoch diesen Interessenkonflikt für diverse Objekte. TSO hatte die betreffenden Immobilien Jahre zuvor selbst erworben und später an die Beteiligungsgesellschaften, in den meisten Fällen teurer, wieder veräußert. Die unzureichende Informationslage etwa über an den Objekten vorgenommene Verbesserungsmaßnahmen lassen einen abschließenden Vergleich von Kauf- und Weiterverkaufspreis aber nicht zu.
Der Emittent ist derzeit zu 99 Prozent an vier nach Immobiliennutzungsarten aufgestellten Tochter-LPs beteiligt, die wiederum Objektgesellschaften halten werden. General Partner der Tochter- und Objektgesellschaften ist die German One, LP. Allan Boyd Simpson und Melody Mann Simpson gehören jeweils 49,5 Prozent der German One, LP.
Die Düsseldorfer DNL Real Invest AG ist für den Vertrieb zuständig, Kathrinchen van der Biezen-Kunz besitzt alle Aktien. DNL und TSO sind derzeit umständlich organisiert. So darf, auf Anweisung der TSO, die DNL keine Zahlen herausgeben, die TSO nicht zuvor bestätigt hat – der kommunikative Umweg führt folglich immer über Atlanta und einiges an Information bleibt auf der Strecke. Ob es den kommunikativen Umständen zuzuschreiben ist, dass in Anlegerinformationen zum Active Property für 2016 von „Ausschüttungen … aus erwirtschafteten Erträgen“ geschrieben wird, obwohl der Jahresabschluss 2016 einen Jahresfehlbetrag von rund 20,15 Millionen Euro ausweist, bleibt offen.

Bisherige TSO DNL Vermögensanlagen. Bis August 2017 lag das platzierte Eigenkapital der insgesamt sieben TSO-Kapitalanlagen in Deutschland bei rund 463 Millionen US-Dollar. Es stieg dabei von einer zur nächsten Kapitalanlage jeweils deutlich an.
Neben dem Active Property II ist zurzeit noch das im Juli 2017 aufgelegte Private-Placement TSO RE Opportunity im Vertrieb. Zu seinen Investitionskriterien konnte DNL keine Aussage treffen. Eine Vermögensanlage hat bereits ihre Endauszahlung geleistet: der 2006 emittierte TSO DNL Fund I mit nur 2,3 Millionen US-Dollar Eigenkapital. Seine Immobilien wurden Ende 2015 verkauft. Die Anleger erhielten insgesamt 193 Prozent ihres Eigenkapitals zurück.
Alle anderen Vermögensanlagen laufen noch. Bis Ende 2016 haben sie ihre geplanten jährlichen Auszahlungen von 8 Prozent vor Steuern geleistet, wenn auch beim Active Property aus der Substanz. Die TSO DNL Fund III und IV haben zusätzlich Ausschüttungen aus Immobilienverkäufen getätigt, so dass die Zeichner des 2007 aufgelegten TSO DNL Fund III bislang insgesamt 92 Prozent ihres Eigenkapitals zurückerhalten haben und die Anleger des Ende 2011 emittierten TSO DNL Fund IV 52 Prozent. Die Anleger des Ende 2006 erschienenen TSO DNL Fund II, der seine beiden Immobilien noch nicht veräußert hat, haben bis August 2017 insgesamt 70 Prozent ihres Eigenkapitals ausgezahlt bekommen.
Die sieben TSO-Beteiligungsgesellschaften haben insgesamt 48 Einzelhandels- und Büroimmobilien erworben, von denen bis Ende August 2017 12 Objekte wieder veräußert wurden, bis Ende 2016 waren es laut der Protokolle der Gesellschafterversammlungen drei Objekte weniger. Der Vermietungsstand der Objekte des Fund II liegt bei insgesamt 96 Prozent, für Fund III und IV bei 84 und 89 Prozent. Die Immobilien der erst seit Ende 2016 geschlossenen Vermögensanlage Active Property müssen teilweise erst optimiert werden, sie sind im Durchschnitt nur zu 77 Prozent (in einer Range zwischen 52 und 94 Prozent) vermietet.
Fund II, III und IV wiesen Ende 2015 einen Betriebsüberschuss aus. Über eine aktuelle Leistungsbilanz verfügt TSO-DNL jedoch nicht.

Investitionskriterien. Investiert wird in Gewerbeimmobilien. Hotels werden nicht erworben. TSO zielt auf niedrig bewertete Immobilien mit hohem Entwicklungspotenzial, die günstig eingekauft, optimiert und teurer wieder verkauft werden sollen. Darüber hinaus sollen laufende Mieteinnahmen erzielt werden. Mögliche Immobilienstandorte sind die Bundesstaaten Georgia und Tennessee, aber auch Virginia, Florida, North Carolina und South Carolina. Laut TSO werden nur Objekte angekauft, die eine durchschnittliche jährliche Rendite von mindestens 20 Prozent erwarten lassen, im Prospekt wird das allerdings nicht gefordert.

Finanzierung und laufende Kosten. 46 Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen mit Eigenkapital finanziert werden, 54 Prozent über Bankdarlehen. Positiv hervorzuheben ist, dass sich der General Partner des Emittenten mit einer Million US-Dollar am Emittenten beteiligt.
89,7 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio fließen in die Objektgesellschaften, deren Kostenstruktur im Prospekt nicht ausgewiesen wird. 2,1 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 8,2 Prozent sind Nebenkosten des Emittenten. Die Nebenkosten der Objektgesellschaften kommen noch hinzu.
Für Nebenkosten auf Ebene der Emittentin fallen durchschnittlich jährlich 0,6 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens an. Nicht bezifferte laufende Kosten der Objektgesellschaften kommen noch hinzu. Der General Partner erhält drei Prozent des Brutto-Veräußerungserlöses.
Es besteht ein Wechselkursrisiko.

Steuern. Gemäß des deutsch-amerikanischen Doppelbesteuerungsabkommens steht den USA das Besteuerungsrecht zu. In Deutschland sind die Einkünfte steuerfrei, unterliegen jedoch dem Progressionsvorbehalt. Das gilt auch für Veräußerungsgewinne, die vor dem Ablauf von zehn Jahren erzielt werden. Danach sind die Veräußerungsgewinne in Deutschland ohnehin steuerfrei, es sei denn die Finanzverwaltung interpretiert die Einkünfte als gewerblich.
Anlegern wird in den USA ein jährlicher Grundfreibetrag von derzeit 4.050 US-Dollar gewährt. Die Steuersätze in den USA sind einkommensabhängig und liegen zwischen 10 Prozent und 39,6 Prozent. Veräußerungsgewinne werden mit bis zu 20 Prozent versteuert. Anleger müssen in den USA eine Steuererklärung abgeben.

Rückfluss. Anleger sollen jährlich 8 Prozent des gebundenen Eigenkapitals und anteilige Erlöse aus Objektverkäufen so lange ausbezahlt bekommen bis ihr Eigenkapital zurückgeführt ist. Alles was darüber hinausgeht, wird im Verhältnis 85 Prozent für die Limited Partner und 15 Prozent für den General Partner geteilt.
Ab 2019 rechnet der Emittent mit einem Jahresüberschuss. Anleger, die Anfang 2018 beitreten, sollen während der elf Jahre Laufzeit insgesamt 179 Prozent ihrer Kapitaleinlage ohne Agio zurückerhalten. Das entspricht unter der Annahme jährlicher Auszahlungen einer IRR-Rendite von 7,3 Prozent jährlich, allerdings vor Steuern.

Vertragsgestaltung. Die Anleger können die Bücher am Sitz der Beteiligungsgesellschaft, also in Atlanta, einsehen – das ist ein weiter Weg. Für die Einberufung einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung bedarf es 40 Prozent der Stimmen, das ist relativ viel. Beides sind anlegerunfreundliche Regelungen.

fondstelegramm-Meinung. TSO DNL setzt ihre Reihe der US-Vermögensanlagen nahtlos fort. TSO hat sich für ein nicht nach KAGB reguliertes Produkt entschieden, was sehr schade ist, denn dadurch entzieht sich TSO der Kontrolle durch eine für KAGB-konforme Produkte notwendige Verwahrstelle. Interessenkonflikte, wie sie in bisherigen TSO-Vermögensanlagen öfters beim Objekterwerb von TSO-Gesellschaften an Beteiligungsgesellschaften vorkamen, wären unter Kontrolle. Bloße Versprechungen, dass derartige Verkäufe nicht mehr vorkommen, würden nicht genügen. Darüber hinaus müssten Renditeangaben inhaltlich nachvollziehbar dargestellt werden. Inhaltlich gibt es keine wesentlichen Unterschiede zur Investitionsstrategie früherer Angebote. Wie allgemein üblich, wird ein Blindpool angeboten. Die Anlageentscheidung müsste folglich auf den bisherigen Erfolgen vorangegangener Kapitalanlagen fußen. Hier fehlt allerdings die noch für 2017 versprochene testierte Leistungsbilanz. Starker Optimierungsbedarf besteht in der Kommunikation. Selbst vergleichsweise allgemeine Anfragen führen derzeit stets über TSO in Atlanta. DNL darf – nach Maßgabe von TSO – Zahlen nicht selbstständig herausgeben.

Alle schimpfen über die Regulierung – hier sehnen wir sie herbei.