Analyse: Wealthcap Immobilien Deutschland 39
Keine dicken Fische mehr, nur noch kleine Brötchen
Angebot. Wealthcap bietet an, sich an einer geschlossenen Investment KG zu beteiligen, die jeweils knapp unter 95 Prozent mehrerer Objektgesellschaften erwerben möchte. Die möglichen Objektgesellschaften besitzen je eine Büroimmobilie in München, Frankfurt beziehungsweise Stuttgart. Wealthcap plant, insgesamt bis zu 150 Millionen Euro Eigenkapital (ohne Agio) zu platzieren. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio liegt bei maximal 300 Millionen Euro, so Wealthcap. Eine Beteiligung in der Anteilsklasse A ist ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio möglich. In der Anteilsklasse B ab einer Zeichnungssumme von 200.000 Euro verringert sich das Agio auf 2,5 Prozent, ab einer Million Zeichnungssumme in der Anteilsklasse C sinkt das Agio auf ein Prozent. Weitere Unterschiede zwischen den Anteilsklassen ergeben sich für den Anleger nicht. Sie erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Geplant ist eine Fondslaufzeit bis Dezember 2028. Die Gesellschafter können mit einer Dreiviertelmehrheit die Laufzeit bis Ende 2033 verlängern.
Zielmarkt. Nach Angaben von JLL für das zweite Quartal 2016 standen in München 4,8 Prozent der Büroflächen leer, das sind 1,6 Prozentpunkte weniger als im selben Zeitraum 2015. Der Leerstand ist so beinahe linear seit 2011 zurückgegangen. Verursacht durch den Nachfrageüberhang kletterte die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um drei Prozentpunkte auf 34,5 Euro je Quadratmeter im Monat. Die Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt, einschließlich Umland, lag bei 14,42 Euro monatlich. Die Spitzenrendite sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 0,45 Prozentpunkte auf 3,4 Prozent und hat somit seit 2011 ihren niedrigsten Wert erreicht.
In Frankfurt/Main ist die Leerstandsquote um 0,7 Prozentpunkte auf 9,3 Prozent im zweiten Quartal 2016 gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückgegangen, so JLL. Rund die Hälfte der im Bau befindlichen 271.000 Quadratmeter Bürofläche, die bis 2019 fertig werden, sind allerdings noch verfügbar. Die Spitzenmiete hat im Vergleich zum zweiten Quartal 2015 um 2,8 Prozentpunkte zugelegt. Die Durchschnittsmiete blieb weitestgehend stabil bei knapp unter 20 Euro. Auch in Frankfurt wurde im zweiten Quartal 2016 der niedrigste Spitzenrenditenwert seit 2011 ausgewiesen mit 4,15 Prozent und damit 0,2 Prozentpunkten unter dem Vorjahreswert, für die nächsten 12 Monate erwartet JLL weiterhin fallende Renditen.
JLL gibt für Stuttgart im zweiten Quartal 2016 eine im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt um 0,7 Prozentpunkte gefallene Leerstandsquote an, die bei 4,3 Prozent liegt, das ist der niedrigste Wert seit 2011. Die Spitzenmiete erreichte 20,50 Euro je Quadratmeter und wird nach Einschätzung von JLL bis Ende 2016 auf 21,00 Euro weiter ansteigen. Auf massivem Abwärtstrend bewegen sich auch hier die Spitzenrenditen, die im zweiten Quartal 2016 nur noch 4,15 Prozent erreichten, 0,4 Prozentpunkte weniger als im selben Zeitraum 2015, auch hier wird sich der Abwärtskurs in den nächsten 12 Monaten fortsetzen, so JLL.
Historie. Wealthcap hat bislang 146 geschlossene Fonds platziert, davon waren 66 Immobilienfonds, die in insgesamt 230 Immobilien in Deutschland, 11 Objekte in Europa und 59 Immobilien in Nordamerika investiert haben. Die inländischen Objekte sind im Durchschnitt zu 98 Prozent vermietet.
KVG ist die Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, eine 100-prozentige Tochter der Wealth Management Holding GmbH. Die Aufgabe der Verwahrstelle übernimmt die State Street Bank International GmbH.
Investitionskriterien. Der Fonds beteiligt sich an Objektgesellschaften mbH & Co. KG. Diese erwerben Immobilien nach folgenden Gesichtspunkten: Investitionsort sind deutsche Ballungsgebiete mit wenigstens 100.000 Einwohnern. Mindestens 80 Prozent sollen gewerblich genutzte Objekte sein. Geringstenfalls die Hälfte der Nutzfläche soll bei Kauf vermietet sein, für wenigstens drei verbleibende Jahre. Jedes Objekt soll einen Verkehrswert von über zehn Millionen Euro darstellen.
Mögliche Investitionsobjekte der Objektgesellschaften. Eine Ankaufsmöglichkeit besteht für eine Büroimmobilie in München Sendling, in einem gemischt genutzten Gebiet aus Wohnen und Gewerbe. Vor dem Gebäude befindet sich eine Bushaltestelle, die nächste U- und S-Bahn-Station sind in weniger als zehn Minuten fußläufig erreichbar. Das 2016 nach dem Breeam-Standard für Nachhaltigkeit mit „sehr gut“ zertifizierte Bürogebäude Kistlerhofstraße in München wurde im Jahr 2003 errichtet. Tech Data GmbH & Co. OHG hat rund 60 Prozent der insgesamt 31.110 Quadratmeter umfassenden Mietfläche für noch rund sechs Jahre Restlaufzeit gemietet. Moodys hat Techdata mit Baa3 „Schuldner mittlerer Güte“ bewertet. Rund 30 Prozent der Mietfläche wurden für rund neun verbleibende Jahre von Carl Zeiss Microscopy GmbH und von der Carl Zeiss Meditec AG angemietet. Die beiden Hauptmieter verfügen über keine Sonderkündigungsrechte, so Wealthcap. Die durchschnittliche Büromiete liegt aktuell bei rund 13 Euro je Quadratmeter im Monat. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt rund sieben Jahre. Insgesamt liegt der Vermietungsstand bei 94 Prozent. Der Ankauf durch Wealthcap erfolgte 2015 nach eigenen Angaben zum 19,2-Fachen. Das Objekt soll zum selben Preis mittelbar an die Fondsgesellschaft weitergegeben werden, so Wealthcap.
Ein weiteres zur Verfügung stehendes Büroobjekt liegt rund 100 Meter entfernt vom gerade im Umbau befindlichen Henninger Turm in Frankfurt am Main. Es handelt sich um das in 2002 erbaute „Silva“ in, deren Nachhaltigkeit ebenfalls 2016 mit dem Breeam Zertifikat „sehr gut“ versehen wurde. Der Hauptmieter Ogilvy & Matter Germany GmbH, eine Werbeagentur, hat rund 64 Prozent der Mietflächen angemietet, für rund sieben Jahre Restlaufzeit. Für 1.700 Quadratmeter verfügt die Agentur über ein Sonderkündigungsrecht, welches im Fall der Inanspruchnahme mit einer substanziellen Abschlagszahlung verbunden wäre. Die Werbeagentur unterhält rund 480 Büros weltweit mit rund 24.000 Mitarbeitern. Creditreform hat sie im Juni 2015 mit 209 „gute Bonität“ beurteilt. Das Objekt ist insgesamt zu 93 Prozent vermietet, für durchschnittlich 14,45 Euro je Quadratmeter Bürofläche. Wealthcap hat das Objekt Ende 2015 nach eigenen Aussagen zum 14,8-Fachen der Jahresnettosollmiete aus dem geschlossenen Immobilienfonds CFB 142 für 86 Millionen Euro erworben und wird die Immobilie für denselben Kaufpreis mittelbar an den Fonds weiterverkaufen.
Die dritte mögliche Büroimmobilie liegt im Gewerbegebiet Stuttgart-Fasanenhof. Vor dem Gebäude hält die U-Bahn-Linie 6, die in den kommenden Jahren bis zum nahe gelegenen Flughafen verlängert werden soll. Das 12.438 Quadratmeter große Objekt soll noch in diesem Jahr vollständig revitalisiert und vermietet werden. Hauptmieter sind derzeit noch die Daimler AG, die 27 Prozent der Mietfläche einnimmt und deren Mietvertrag noch knapp fünf Jahre läuft und die Design Offices GmbH mit 17 Prozent der Mietfläche und einer Mietlaufzeit von noch rund 15 Jahren. Die Hauptmieter haben keine Sonderkündigungsrechte. Der Einkaufsfaktor beträgt das 18,6-fache der Jahresnettosollmiete, so Wealthcap.
Finanzierung und laufende Nebenkosten. Über einen Finanzierungsplan mit den drei möglichen Objekten verfügt Wealthcap nach eigenen Angaben noch nicht. Die Objektgesellschaften können insgesamt Zwischenfinanzierungs- und langfristige Darlehen aufnehmen, die höchstens 150 Prozent des zu investierenden Eigenkapitals betragen dürfen.
Für laufende Nebenkosten der Fondsgesellschaft fallen jährlich rund 0,5 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts an – das entspricht rund 675.000 Euro jährlich, wenn der Nettoinventarwert 90 Prozent des Eigenkapitals beträgt. Dazu kommen Transaktionskosten in Höhe von einem Prozent des Verkaufspreises, die Nebenkosten der Objektgesellschaften und die üblichen nicht bezifferten Kosten wie beispielsweise Gutachter- und Bewertungskosten, die Aufwendungen für Wirtschaftsprüfer, Rechts- und Steuerberatung.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital (ohne Agio) zuzüglich vier Prozent jährlich vor Steuern ab 2017 zurückerhalten haben, gehen 15 Prozent der darüber hinausgehenden Erträge an Wealthcap.
Anleger, die 2016 beitreten, sollen während der 12 Jahre Fondslaufzeit insgesamt 148 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio vor Steuern wieder zurückerhalten – das entspricht einer IRR-Rendite von 3,5 Prozent jährlich vor Steuern. Eine Nachsteuerrechnung stellt Wealthcap leider nicht zur Verfügung.
Vertragsgestaltung. Die KVG übernimmt auch die Funktion des Treuhänders, woraus sich Interessenkollisionen ergeben können. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr, enthält sich der Treuhänder der Stimme. Er weicht von dieser Vorgehensweise dann ab, wenn er der Meinung ist, es wäre für die Treugeber sinnvoll, eine Stimme abzugeben. In diesem Fall nimmt der Komplementär für den Anleger das Stimmrecht wahr, nachdem er der Gesellschafterversammlung mitgeteilt hat, wie er in diesem Falle abstimmen wird.
Information für Stiftungen. Wealthcap wird für Stiftungen eine separate Produktinformation veröffentlichen. Ansprechpartner für Stiftungen ist Dirk Fabianke.
fondstelegramm-Meinung. Grundsätzlich fällt im Markt der Beteiligungsmodelle auf, dass seit Einführung des KAGB öfters Blindpools prospektiert werden, begleitendes Material jedoch den Eindruck entstehen lässt, als wären die Objektentscheidungen durchaus schon konkreter. In diesem Fall legt Wealthcap Wert auf die Feststellung, dass eine konkrete Entscheidung, die drei beschriebenen Immobilien in den Fonds einzubringen, auch jetzt noch nicht verbindlich gefällt ist. Von vielen anderen Prospekterstellern ist indes zu hören, dass die Bafin dermaßen lange Bearbeitungszeiten an den Tag legt, dass das Vorhalten konkreter Investments bis zur Bafin-Genehmigung und dem erst dann erfolgenden Vertriebsstart sehr schwierig ist. Blindpools würden hingegen in der Regel durch die Bafin schneller bearbeitet. Wenn Blindpools prospektiert werden, obwohl ihre Objekte schon feststehen, bliebe ein großes Stück Transparenz auf der Strecke. Doch ging es dem KAGB nicht gerade darum, mehr Transparenz für die Anleger zu schaffen?
Zeichnern des Wealthcap Deutschland 39 sollte klar sein, dass sie zu Zeiten in Immobilien investieren, in denen hohe Preise gezahlt und nur noch niedrige Renditen erwirtschaftet werden. Da Wealthcap die möglichen Objekte bereits 2015 erworben hat und diese zum selben Preis mittelbar an den Fonds weitergeben will, ist das besser als hätte der Objekterwerb erst 2016 stattgefunden.
Zielmarkt. Nach Angaben von JLL für das zweite Quartal 2016 standen in München 4,8 Prozent der Büroflächen leer, das sind 1,6 Prozentpunkte weniger als im selben Zeitraum 2015. Der Leerstand ist so beinahe linear seit 2011 zurückgegangen. Verursacht durch den Nachfrageüberhang kletterte die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um drei Prozentpunkte auf 34,5 Euro je Quadratmeter im Monat. Die Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt, einschließlich Umland, lag bei 14,42 Euro monatlich. Die Spitzenrendite sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 0,45 Prozentpunkte auf 3,4 Prozent und hat somit seit 2011 ihren niedrigsten Wert erreicht.
In Frankfurt/Main ist die Leerstandsquote um 0,7 Prozentpunkte auf 9,3 Prozent im zweiten Quartal 2016 gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückgegangen, so JLL. Rund die Hälfte der im Bau befindlichen 271.000 Quadratmeter Bürofläche, die bis 2019 fertig werden, sind allerdings noch verfügbar. Die Spitzenmiete hat im Vergleich zum zweiten Quartal 2015 um 2,8 Prozentpunkte zugelegt. Die Durchschnittsmiete blieb weitestgehend stabil bei knapp unter 20 Euro. Auch in Frankfurt wurde im zweiten Quartal 2016 der niedrigste Spitzenrenditenwert seit 2011 ausgewiesen mit 4,15 Prozent und damit 0,2 Prozentpunkten unter dem Vorjahreswert, für die nächsten 12 Monate erwartet JLL weiterhin fallende Renditen.
JLL gibt für Stuttgart im zweiten Quartal 2016 eine im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt um 0,7 Prozentpunkte gefallene Leerstandsquote an, die bei 4,3 Prozent liegt, das ist der niedrigste Wert seit 2011. Die Spitzenmiete erreichte 20,50 Euro je Quadratmeter und wird nach Einschätzung von JLL bis Ende 2016 auf 21,00 Euro weiter ansteigen. Auf massivem Abwärtstrend bewegen sich auch hier die Spitzenrenditen, die im zweiten Quartal 2016 nur noch 4,15 Prozent erreichten, 0,4 Prozentpunkte weniger als im selben Zeitraum 2015, auch hier wird sich der Abwärtskurs in den nächsten 12 Monaten fortsetzen, so JLL.
Historie. Wealthcap hat bislang 146 geschlossene Fonds platziert, davon waren 66 Immobilienfonds, die in insgesamt 230 Immobilien in Deutschland, 11 Objekte in Europa und 59 Immobilien in Nordamerika investiert haben. Die inländischen Objekte sind im Durchschnitt zu 98 Prozent vermietet.
KVG ist die Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, eine 100-prozentige Tochter der Wealth Management Holding GmbH. Die Aufgabe der Verwahrstelle übernimmt die State Street Bank International GmbH.
Investitionskriterien. Der Fonds beteiligt sich an Objektgesellschaften mbH & Co. KG. Diese erwerben Immobilien nach folgenden Gesichtspunkten: Investitionsort sind deutsche Ballungsgebiete mit wenigstens 100.000 Einwohnern. Mindestens 80 Prozent sollen gewerblich genutzte Objekte sein. Geringstenfalls die Hälfte der Nutzfläche soll bei Kauf vermietet sein, für wenigstens drei verbleibende Jahre. Jedes Objekt soll einen Verkehrswert von über zehn Millionen Euro darstellen.
Mögliche Investitionsobjekte der Objektgesellschaften. Eine Ankaufsmöglichkeit besteht für eine Büroimmobilie in München Sendling, in einem gemischt genutzten Gebiet aus Wohnen und Gewerbe. Vor dem Gebäude befindet sich eine Bushaltestelle, die nächste U- und S-Bahn-Station sind in weniger als zehn Minuten fußläufig erreichbar. Das 2016 nach dem Breeam-Standard für Nachhaltigkeit mit „sehr gut“ zertifizierte Bürogebäude Kistlerhofstraße in München wurde im Jahr 2003 errichtet. Tech Data GmbH & Co. OHG hat rund 60 Prozent der insgesamt 31.110 Quadratmeter umfassenden Mietfläche für noch rund sechs Jahre Restlaufzeit gemietet. Moodys hat Techdata mit Baa3 „Schuldner mittlerer Güte“ bewertet. Rund 30 Prozent der Mietfläche wurden für rund neun verbleibende Jahre von Carl Zeiss Microscopy GmbH und von der Carl Zeiss Meditec AG angemietet. Die beiden Hauptmieter verfügen über keine Sonderkündigungsrechte, so Wealthcap. Die durchschnittliche Büromiete liegt aktuell bei rund 13 Euro je Quadratmeter im Monat. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt rund sieben Jahre. Insgesamt liegt der Vermietungsstand bei 94 Prozent. Der Ankauf durch Wealthcap erfolgte 2015 nach eigenen Angaben zum 19,2-Fachen. Das Objekt soll zum selben Preis mittelbar an die Fondsgesellschaft weitergegeben werden, so Wealthcap.
Ein weiteres zur Verfügung stehendes Büroobjekt liegt rund 100 Meter entfernt vom gerade im Umbau befindlichen Henninger Turm in Frankfurt am Main. Es handelt sich um das in 2002 erbaute „Silva“ in, deren Nachhaltigkeit ebenfalls 2016 mit dem Breeam Zertifikat „sehr gut“ versehen wurde. Der Hauptmieter Ogilvy & Matter Germany GmbH, eine Werbeagentur, hat rund 64 Prozent der Mietflächen angemietet, für rund sieben Jahre Restlaufzeit. Für 1.700 Quadratmeter verfügt die Agentur über ein Sonderkündigungsrecht, welches im Fall der Inanspruchnahme mit einer substanziellen Abschlagszahlung verbunden wäre. Die Werbeagentur unterhält rund 480 Büros weltweit mit rund 24.000 Mitarbeitern. Creditreform hat sie im Juni 2015 mit 209 „gute Bonität“ beurteilt. Das Objekt ist insgesamt zu 93 Prozent vermietet, für durchschnittlich 14,45 Euro je Quadratmeter Bürofläche. Wealthcap hat das Objekt Ende 2015 nach eigenen Aussagen zum 14,8-Fachen der Jahresnettosollmiete aus dem geschlossenen Immobilienfonds CFB 142 für 86 Millionen Euro erworben und wird die Immobilie für denselben Kaufpreis mittelbar an den Fonds weiterverkaufen.
Die dritte mögliche Büroimmobilie liegt im Gewerbegebiet Stuttgart-Fasanenhof. Vor dem Gebäude hält die U-Bahn-Linie 6, die in den kommenden Jahren bis zum nahe gelegenen Flughafen verlängert werden soll. Das 12.438 Quadratmeter große Objekt soll noch in diesem Jahr vollständig revitalisiert und vermietet werden. Hauptmieter sind derzeit noch die Daimler AG, die 27 Prozent der Mietfläche einnimmt und deren Mietvertrag noch knapp fünf Jahre läuft und die Design Offices GmbH mit 17 Prozent der Mietfläche und einer Mietlaufzeit von noch rund 15 Jahren. Die Hauptmieter haben keine Sonderkündigungsrechte. Der Einkaufsfaktor beträgt das 18,6-fache der Jahresnettosollmiete, so Wealthcap.
Finanzierung und laufende Nebenkosten. Über einen Finanzierungsplan mit den drei möglichen Objekten verfügt Wealthcap nach eigenen Angaben noch nicht. Die Objektgesellschaften können insgesamt Zwischenfinanzierungs- und langfristige Darlehen aufnehmen, die höchstens 150 Prozent des zu investierenden Eigenkapitals betragen dürfen.
Für laufende Nebenkosten der Fondsgesellschaft fallen jährlich rund 0,5 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts an – das entspricht rund 675.000 Euro jährlich, wenn der Nettoinventarwert 90 Prozent des Eigenkapitals beträgt. Dazu kommen Transaktionskosten in Höhe von einem Prozent des Verkaufspreises, die Nebenkosten der Objektgesellschaften und die üblichen nicht bezifferten Kosten wie beispielsweise Gutachter- und Bewertungskosten, die Aufwendungen für Wirtschaftsprüfer, Rechts- und Steuerberatung.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital (ohne Agio) zuzüglich vier Prozent jährlich vor Steuern ab 2017 zurückerhalten haben, gehen 15 Prozent der darüber hinausgehenden Erträge an Wealthcap.
Anleger, die 2016 beitreten, sollen während der 12 Jahre Fondslaufzeit insgesamt 148 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio vor Steuern wieder zurückerhalten – das entspricht einer IRR-Rendite von 3,5 Prozent jährlich vor Steuern. Eine Nachsteuerrechnung stellt Wealthcap leider nicht zur Verfügung.
Vertragsgestaltung. Die KVG übernimmt auch die Funktion des Treuhänders, woraus sich Interessenkollisionen ergeben können. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr, enthält sich der Treuhänder der Stimme. Er weicht von dieser Vorgehensweise dann ab, wenn er der Meinung ist, es wäre für die Treugeber sinnvoll, eine Stimme abzugeben. In diesem Fall nimmt der Komplementär für den Anleger das Stimmrecht wahr, nachdem er der Gesellschafterversammlung mitgeteilt hat, wie er in diesem Falle abstimmen wird.
Information für Stiftungen. Wealthcap wird für Stiftungen eine separate Produktinformation veröffentlichen. Ansprechpartner für Stiftungen ist Dirk Fabianke.
fondstelegramm-Meinung. Grundsätzlich fällt im Markt der Beteiligungsmodelle auf, dass seit Einführung des KAGB öfters Blindpools prospektiert werden, begleitendes Material jedoch den Eindruck entstehen lässt, als wären die Objektentscheidungen durchaus schon konkreter. In diesem Fall legt Wealthcap Wert auf die Feststellung, dass eine konkrete Entscheidung, die drei beschriebenen Immobilien in den Fonds einzubringen, auch jetzt noch nicht verbindlich gefällt ist. Von vielen anderen Prospekterstellern ist indes zu hören, dass die Bafin dermaßen lange Bearbeitungszeiten an den Tag legt, dass das Vorhalten konkreter Investments bis zur Bafin-Genehmigung und dem erst dann erfolgenden Vertriebsstart sehr schwierig ist. Blindpools würden hingegen in der Regel durch die Bafin schneller bearbeitet. Wenn Blindpools prospektiert werden, obwohl ihre Objekte schon feststehen, bliebe ein großes Stück Transparenz auf der Strecke. Doch ging es dem KAGB nicht gerade darum, mehr Transparenz für die Anleger zu schaffen?
Zeichnern des Wealthcap Deutschland 39 sollte klar sein, dass sie zu Zeiten in Immobilien investieren, in denen hohe Preise gezahlt und nur noch niedrige Renditen erwirtschaftet werden. Da Wealthcap die möglichen Objekte bereits 2015 erworben hat und diese zum selben Preis mittelbar an den Fonds weitergeben will, ist das besser als hätte der Objekterwerb erst 2016 stattgefunden.
Mit Immobilienbestandsobjekten dürfen derzeit im Regelfall keine hohen Renditeerwartungen mehr verknüpft werden.
