Angebot. Anleger können sich an einem AIF beteiligen, der 99,9 Prozent einer Objektgesellschaft erworben hat, die Eigentümer einer Büroimmobilie in Los Gatos, Kalifornien, ist – Los Gatos gehört zum Silicon Valley. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio liegt bei rund 121,7 Millionen US-Dollar. Ab 25.000 US-Dollar, die mindestens 20.000 Euro entsprechen müssen, zuzüglich fünf Prozent Agio kann die Anteilsklasse A gezeichnet werden. Das Agio verringert sich in der Anteilsklasse B auf drei Prozent für Zeichnungsbeträge ab 500.000 US-Dollar. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt 0,01 Euro je 1,00 US-Dollar. Anleger erzielen in den USA Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die in Deutschland dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Für derzeit 130 US-Dollar jährlich übernimmt die Rödl Langford de Kock LP die jährliche Abgabe der Steuerklärung in den USA. Verfügt ein Anleger über mehrere US-Beteiligungen, muss er 30 US-Dollar für jede weitere US-Fonds-Beteiligung zahlen. Die Investmentgesellschaft endet am 31. Dezember 2026, es sei denn die Gesellschafter beschließen eine Laufzeitverlängerung bis längstens Ende 2031.

Zielmarkt. Los Gatos gehört zum Santa Clara County in Kalifornien und liegt am südlichen Rand des Silicon Valley. In Los Gatos leben rund 31.000 Einwohner mit gering steigender Tendenz bis 2019. Nach Angaben von Colliers International im ersten Quartal 2016 lag die Verfügbarkeitsrate (sie umfasst zeitweise untervermietete Flächen und ist daher in der Regel höher als die Leerstandsrate) von Class-A-Gebäuden in Los Gatos bei 8,1 Prozent (9,4 Prozent im gesamten Silicon Valley), für das vierte Quartal 2016 wird sie mit 4,8 Prozent eingeschätzt (9,1 Prozent in ganz Silicon Valley). Bezogen auf alle Gebäudeklassen waren in Los Gatos im ersten Quartal 2016 6,5 Prozent der Büroflächen verfügbar (8,7 Prozent im gesamten Silicon Valley – im ersten Quartal 2015 waren es noch 11,3 Prozent). Die durchschnittliche Büromiete für Class-A-Gebäude in Los Gatos betrug im ersten Quartal 2016 4,15 US-Dollar je square foot (4,30 US-Dollar in ganz Silicon Valley). Bezogen auf alle Gebäudeklassen stieg die Büromiete im Silicon Valley im ersten Quartal 2016 im Durchschnitt leicht auf 3,99 US-Dollar je square-foot, im ersten Quartal 2015 waren es 3,63 US-Dollar. In Los Gatos lag die Büromiete im ersten Quartal 2016 über alle Gebäudeklassen hinweg bei durchschnittlich 3,67 US-Dollar.

Historie. Wealthcap hat zwischen 1994 und 2004 13 US-Fonds und einen Kanada-Immobilienfonds emittiert mit einem platzierten Eigenkapital von insgesamt rund 659 Millionen Euro. Bis auf einen, wurden bereits alle Fonds aufgelöst, zwei Fonds befinden sich in Liquidation. Im Durchschnitt haben die Fonds einen Gesamtmittelrückfluss von 172 Prozent vor Steuern erreicht, ihre IRR-Rendite lag bei durchschnittlich 7,43 Prozent jährlich vor Steuern, so der Anbieter.

Immobilie. Die Immobilie der Objektgesellschaft liegt in Kalifornien, in der Stadt Los Gatos, 121 Albright Way. Das 2015 errichtete, viergeschossige Class-A-Bürogebäude umfasst 13.699 Quadratmeter Mietfläche. Zum Objekt gehört das nicht exklusive Nutzungsrecht für 516 Stellplätze – teilweise Außenstellplätze, teilweise in einem Parkhaus. Das Gebäude wurde nach den Anforderungen des LEED-Silver-Standard errichtet, die Zertifizierung dafür erfolgt bei Bedarf gegebenenfalls später.
Die Objektgesellschaft hat die Immobilie am 3. August 2015 von der LG Business Building Park 2, LLC, für rund 109,1 Millionen US-Dollar zum 18,1-Fachen der ersten Jahresnettomiete erworben. Cushman & Wakefield hat den Verkehrswert des Objekts im August 2015 auf 115 Millionen US-Dollar geschätzt, Joseph J. Blake and Associats Inc. auf 109,1 Millionen Euro.
Die Immobilie liegt in einer Zone mit moderater Überflutungsgefahr, in einer Zone die zwischen dem 100- und 500-Jahreshochwasser liegt. Wealthcap gibt an, dass es dort seit mehreren hundert Jahren kein Hochwasser gegeben hat. Das Gebäude ist gegen Feuer, Flut und Erdbeben versichert.

Vermietung. 121 Albright Way ist bis zum 30. November 2025 vollständig an Netflix Inc. vermietet, zuzüglich zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption für den Mieter zur dann gültigen Marktmiete. Der Mieter verfügt über keine Sonderkündigungsrechte, es sei denn das Gebäude würde zerstört werden. Netflix ist ein weltweiter Anbieter von Streaming-Dienstleistungen, der eine aggressive Expansionspolitik betreibt. Standard & Poors hat Netflix Anfang 2016 mit B+ und Moodys mit B1 „hochspekulative Anlage, bei Verschlechterung der Lage sind Ausfälle wahrscheinlich“ bewertet.
2016 liegt die Nettomiete bei 3,35 US-Dollar je square foot im Monat, das sind 40,20 US-Dollar je square foot im Jahr. Die Miete wird gemäß Mietvertrag um drei Prozent jährlich erhöht. Cushman & Wakefield gab im August 2015 an, dass die Jahresnettomiete am Markt bei 48 US-Dollar je square foot lag und damit über der Objektmiete, die bereits vor zwei Jahren vereinbart wurde. Gutachter Blake dagegen schätzt ein, dass die vereinbarte Miete dem Marktniveau entspricht. Netflix wird für die noch nicht errichteten benachbarten zwei Gebäude eine höhere Miete zahlen müssen als in diesem Objekt, so Wealthcap.
Wealthcap rechnet 2026 mit einer Wiedervermietung zu einer Miete von 4,88 US-Dollar je square foot, gegenüber 4,37 US-Dollar je square foot in 2025 sind das 11,7 Prozent Mietsteigerung. Wealthcap nimmt dabei an, dass die Marktmiete 2026 bei 4,91 US-Dollar je square foot liegt und dass sich die Miete ab 2016 um 3,12 Prozent durchschnittlich jährlich erhöhen wird. Blake rechnet mit einer niedrigeren Miete von 4,46 US-Dollar je square foot für 2026, Cushman & Wakefield mit einer höheren Miete von 5,16 US-Dollar.

Finanzierung. Die Investmentgesellschaft selbst nimmt keine Darlehen auf, aber die Objektgesellschaft. 55 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenmitteln finanziert, 45 Prozent über Darlehen. Der Darlehensvertrag läuft bis zum 6. Oktober 2025. Darüber hinaus nimmt die Objektgesellschaft von Wealthcap bis Ende 2016 Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von 63,8 Millionen US-Dollar auf, für das 5,25 Prozent Zinsen gezahlt werden müssen, das entspricht den geplanten Auszahlungen an die Gesellschafter.
89,6 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten der Fondsimmobilie ausgegeben. 0,7 Prozent entfallen auf eine Maklercourtage. 0,4 Prozent sind Finanzierungskosten. 1,2 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 8,1 Prozent fallen für Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaft an.
Der Fonds notiert in US-Dollar, durch die Umrechnung der Einzahlungen und Auszahlungen in Euro bestehen Währungsrisiken. Der Wechselkurs US-Dollar / Euro ist derzeit sehr volatil.

Prognose. Die Prognoserechnung in der Produktinformation stellt leider nicht die Objektgesellschaft dar.
Es wurde ein Triple-Net-Mietvertrag abgeschlossen, so dass der Mieter alle Nebenkosten des Objekts trägt, auch die Verwaltungskosten. Die Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach übernimmt die Objektgesellschaft, sie kann die Kosten jedoch auf die Miete umlegen.
Es fallen jährlich 0,63 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts (das waren per 31. März 2016 rund 401.000 US-Dollar), mindestens rund 304.000 US-Dollar, für Nebenkosten der Fondsgesellschaft an, plus 3,7 Prozent der Nettomiete, mindestens 220.000 US-Dollar, für die Nebenkosten der Objektgesellschaft. Insgesamt entspricht das 0,98 Prozent des Nettoinventarwerts (Stand Mitte 2016) beziehungsweise 0,51 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens beziehungsweise rund 621.000 US-Dollar jährlich – durch die hohe Bezugsgröße ist der absolute Betrag sehr umfangreich. Hinzu kommen nicht bezifferte Kosten wie zum Beispiel Bewertungskosten, Jahresabschlussprüfung, Recht- und Steuerberatung für Fonds- und Objektgesellschaft und drei Prozent des Verkaufspreises an Transaktionsgebühren.
Auf das Darlehen sind 4,28 Prozent Zinsen jährlich zu zahlen. Die Tilgung setzt erst im Dezember 2020 ein. Bei Auslauf des Darlehensvertrags im Oktober 2025 liegt die Restschuld der Objektgesellschaft bei rund 41 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens.
Der Verkauf der Immobilie wurde für 2026 vorgesehen, unmittelbar nach der Wiedervermietung des Objekts. Angenommen wurde ein Verkaufspreis von 134 Millionen US-Dollar. Wealthcap kalkuliert den Verkauf zum 16-Fachen der für das Verkaufsjahr angenommenen Miete, das sind zwei Nettojahresmieten unter dem Einkaufsfaktor.
Netflix hat nicht nur das Fondsobjekt, sondern auch die drei benachbarten Gebäude angemietet. Zudem hat Netflix umfangreiche Mieterinvestitionen im Gebäude getätigt, die laut Wealthcap rund 500 US-Dollar je Quadratmeter betragen. Beides spricht dafür, dass der Mieter seinen Mietvertrag verlängern wird. Für die Neuvermietung wurden 6,6 Millionen US-Dollar als Revitalisierungskosten und drei Monate Leerstand einkalkuliert, das entspricht insgesamt einer Jahresmiete beziehungsweise 59,5 US-Dollar je square foot. Insgesamt ist der Verkaufsansatz gut kalkuliert.

Rückfluss. Sobald die Anleger nach Verkauf der Immobilie ihr Eigenkapital (ohne Agio) zuzüglich 5,25 Prozent jährlich (nicht für 2025) wieder zurückerhalten haben, gehen 15 Prozent der darüber hinausgehenden Erträge an die KVG.
Anleger, die am 30. Juni 2016 beitreten, sollen innerhalb der nächsten 11,5 Jahre, bis 2027, insgesamt 48 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio vor Steuern wieder zurückerhalten, bei Verkauf der Immobilie weitere 113 Prozent, das sind in der Summe 161 Prozent und entspricht einer IRR-Rendite von 5,56 Prozent jährlich, allerdings vor Steuern.

Vertragsgestaltung. KVG und Treuhänder gleichzeitig ist die Verwaltungsgesellschaft Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Nimmt ein Treugeber sein Weisungsrecht nicht wahr, enthält sich der Treuhänder der Stimme, es sei denn er schätzt ein, dass eine Stimmabgabe im Interesse des Treugebers liegt, dann stimmt der Komplementär für den Treugeber ab.

fondstelegramm-Meinung. Es ist ausdrücklich zu begrüßen, dass ein Fonds auf den Markt kommt, in dem das Investitionsobjekt offen gelegt wird. Die Anleger haben die Möglichkeit, sich mit der Immobilie ausführlich auseinanderzusetzen und ihre Investitionsentscheidung zu treffen. Das Objekt ist rundum stimmig: es handelt sich um einen marktgerecht erworbenen Neubau an einem wirtschaftlich sich positiv entwickelnden Standort. Das Objekt ist langfristig vollständig vermietet, wenngleich der Mieter von einschlägigen Ratingagenturen wegen den aus seiner starken Expansion resultierenden Risiken und Kosten nur als mittelmäßig bewertet wurde. Der Mieter übernimmt die Aufwendungen für die Instandhaltung an Dach und Fach, so dass hier keine Risiken für den Fonds entstehen. Die Anmietung von Nachbargebäuden und die umfangreichen Mieterinvestitionen sind Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter nach Ablauf der Grundmietzeit im Objekt verbleibt. Selbst bei einem notwendig werdenden Mieterwechsel wurden, unter Einbeziehung des Abstandes zwischen Einkaufs- und Verkaufsfaktor, genügend Mittel einkalkuliert, um die Neuvermietung problemlos umzusetzen. Die absoluten Nebenkosten sind jedoch hoch.

Gut kalkulierter Fonds mit attraktiver Immobilie