Analyse: Wertimmobilien Deutschland, WIDE Fonds 5
Kleiner, aber erfolgreicher Anbieter konzentriert sich auf Standorte in seinem Beritt
Angebot. Anlegern wird angeboten, sich an einem Blindpoolfonds zu beteiligen, der über Objektgesellschaften Wohn- und Gewerbeimmobilien in Nordbayern, Thüringen und Sachsen erwerben möchte. Bislang wurden noch keine Objekte gekauft. Eine Beteiligung ist ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio möglich. Ein Prozent der Pflichteinlage wird im Handelsregister als Haftsumme eingetragen. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Der Fonds endet am 31. Dezember 2025, es sei denn, die Gesellschafter beschließen eine Laufzeitverlängerung um maximal zweimal ein Jahr.
Historie. Es handelt sich um ein Angebot der 2010 gegründeten Wertimmobilien Deutschland Gruppe (WIDE). Ihr Gründer, Hauptgesellschafter und Geschäftsführer ist der Bankkaufmann Dieter Lahner. Er ist seit Anfang der 90er Jahre im Immobilienbereich tätig, bevor er WIDE gründete war er einige Jahre Vorstand der ZBI Zentral Boden AG. Mit Dieter Lahner besteht ein Schlüsselpersonenrisiko. Wertimmobilien Deutschland übernimmt den Immobilienerwerb und das Portfoliomanagement.
Eine Leistungsbilanz nach Branchenstandard liegt nicht vor. Der Anbieter hat uns die nachfolgenden Informationen mündlich mitgeteilt: Seit Mitte 2010 hat Wertimmobilien Deutschland vier eigene Fonds emittiert, einen weiteren managt sie für Dritte. Alle fünf Fonds umfassen insgesamt ein Eigenkapital von rund 20,3 Millionen Euro. Die Fonds 1 bis 3 zahlten bislang sieben Prozent jährlich aus, so wie prognostiziert. Im Fonds 4 erhielten die Anleger bisher, ebenfalls prognosegemäß, 4,5 Prozent jährlich. Die Auszahlungen erfolgen monatlich.
Die durch die fünf Fonds gehaltenen Immobilien stehen laut Anbieter derzeit zu 2,2 Prozent leer – das ist ein guter Wert, ausgenommen sind die in Sanierung befindlichen Einheiten, hier beträgt die Leerstandsrate 3,4 Prozent. Die jährlichen Mietausfälle liegen aktuell zwischen zwei und drei Prozent, so der Anbieter. Für laufende Instandhaltungsaufwendungen wurden fünf bis sieben Prozent der Mieten ausgegeben. Im Zeitraum von 2010 bis 2014 wurden die Mieten im Durchschnitt um insgesamt 19 Prozent gesteigert – ein gutes Ergebnis für den Eigentümer. Dieter Lahner ergänzt jedoch, dass bei Mieterhöhungen auch stets ein Auge auf die Mieter geworfen werde, ob sie die Mieterhöhung überhaupt verkraften.
Bislang wurden noch keine WIDE-Immobilien verkauft, allerdings überlegt die Geschäftsführung, für einige Fondsobjekte in nächster Zeit eine Verkaufsempfehlung abzugeben. Eingekauft wurden die Objekte etwa zum 13-Fachen der Jahresnettomiete, veräußert werden sollen sie zum 16- bis 18-Fachen, so der Anbieter.
Service-KVG und prospektverantwortlich ist die HTB Fondshaus GmbH. Die Aufgabe der Verwahrstelle erfüllt die Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
Investitionskriterien. Wenigstens 45 Prozent der Investitionssumme sollen in Wohnimmobilien fließen, weitere mindestens 15 Prozent in Gewerbeimmobilien – konkret: in Büro-, Handels- und Dienstleistungs-Objekte. Mögliche Standorte sind Ober-, Mittel-, Unterfranken, Thüringen und Sachsen. Weitere Lageeinschränkungen gibt es nicht. Für Dieter Lahner ist es wichtig, dass er alle Investitionsstandorte schnell, in zwei Stunden, erreichen kann und dass er sich in den Regionen bestens auskennt. So hat er beispielsweise in Dresden schon seit 1992 Immobiliengeschäfte getätigt und in Thüringen ist er seit 15 Jahren am Immobilienmarkt aktiv. Einige Mitarbeiter sitzen auch vor Ort.
Einzelne Immobilien dürfen einen Verkehrswert von höchstens 50 Millionen Euro aufweisen, so kann es theoretisch sein, dass nur ein gemischt genutztes Objekt erworben wird – das ist aber nicht das Ziel von Wertimmobilien Deutschland, es sollen auf jeden Fall mehrere Immobilien an verschiedenen Standorten gekauft werden, betont der Anbieter.
Die Objektgesellschaften müssen eine Bilanzsumme von mindestens einer Million Euro ausweisen und dürfen höchstens zehn Jahre lang am Markt gewesen sein. Laut Anbieter sind im Regelfall nur eigene Objektgesellschaften vorgesehen, fremde Objektgesellschaften kommen nur infrage, falls es ein interessantes Angebot für einen Share Deal geben sollte. Qualitätsanforderungen an die Immobilien wurden nicht gestellt. Mindestrenditen wurden nicht vorgegeben.
Finanzierung. Wie gesetzlich vorgeschrieben, können 60 Prozent des Verkehrswerts der Immobilien über Darlehen finanziert werden.
Die einmaligen Fondsnebenkosten betragen 15,2 Prozent des Eigenkapitals. Bei einem Eigenkapitalvolumen von 30 Millionen Euro und einer angenommenen 55-prozentigen Finanzierung durch Fremdkapital entspricht das 6,5 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens. Dazu kommen Kosten für die Bewertung der Objekte und die Beschaffung des Fremdkapitals. Darüber hinaus fallen auch Aufwendungen auf Ebene der Objektgesellschaften an. Insgesamt gesehen, dürfte der Ansatz sich im marktüblichen Bereich bewegen.
Es entstehen jährlich bereits leicht erhöhte 1,86 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts an laufenden Nebenkosten. Wertimmobilien Deutschland begründet die Ansätze damit, dass mehrere hundert Mieteinheiten erworben werden, da fordern beispielsweise der Registertreuhänder und die Verwahrstelle höhere Vergütungen, da sie einen höheren Arbeitsaufwand erbringen müssen. Nicht in den genannten Nebenkosten enthalten sind beispielsweise die Kosten für die Bewertung, Rechts- und Steuerberatung und den Jahresabschluss. Die Transaktionskosten liegen bei 5,95 Prozent des Kaufpreises bei Erwerb (2,38 WIDE plus 3,57 Prozent Makler) und 5,36 Prozent bei Verkauf (1,79 WIDE plus 3,57 Prozent Makler). Die Aufwendungen auf Ebene der Objektgesellschaften kommen noch hinzu. Insgesamt gesehen, fallen die Nebenkosten eher hoch aus.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital (ohne Agio) plus 7,5 Prozent dessen jährlich vor Steuern erhalten haben, gehen 50 Prozent des übersteigenden Betrags an die KVG.
Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, sollen während der elf Jahre Fondslaufzeit Auszahlungen nach Steuern in Höhe von insgesamt 43 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio zurückerhalten, weitere 112 Prozent aus Verkauf, das sind insgesamt 155 Prozent nach Steuern. Die Angaben entsprechen einer geplanten IRR-Rendite von 5,4 Prozent jährlich, nach Steuern.
Vertragsgestaltung. Hinsichtlich des Erwerbs und der Veräußerung der Objekte haben die Gesellschafter keine Mitbestimmungsrechte. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach pflichtgemäßem Ermessen ab.
Eignung für Stiftungen. Da es sich um einen Blindpool handelt, lässt sich die Wahrscheinlichkeit des Kapitalerhalts nur schwer abschätzen. Für das Produkt sprechen die Erfahrung des Anbieters und die bislang planmäßig gelaufenen Fonds, wenngleich hierzu keine schriftliche Leistungsbilanz vorliegt. Der Anbieter selbst schätzt ein, dass Stiftungen allenfalls kleine Zeichnungsbeträge in diesen Fonds investieren werden. Ansprechpartner für Stiftungen ist Dieter Lahner.
fondstelegramm-Meinung. Der Anbieter gehört zu den kleinen seiner Art, was nichts mit der Qualität seiner Produkte zu tun hat, denn seine Fonds laufen nach seinen Angaben alle planmäßig und die Fondsimmobilien haben sich im Durchschnitt alle sehr gut entwickelt. Mit anderen Worten, der Geschäftsführer versteht sein Geschäft und das schon seit über zwei Jahrzehnten. Kleiner Abstrich: eine schriftliche Leistungsbilanz gibt es nicht. Wenn alle Angaben der Wertimmobilien Deutschland stimmen und alles so weiterläuft wie bisher, schätzen wir ein, dass auch das Portfolio dieses Fonds professionell erworben und gemanagt wird. Garantien dafür gibt es natürlich nicht, denn es handelt sich um einen Blindpool und die Investitionskriterien sind sehr weit gefasst.
Historie. Es handelt sich um ein Angebot der 2010 gegründeten Wertimmobilien Deutschland Gruppe (WIDE). Ihr Gründer, Hauptgesellschafter und Geschäftsführer ist der Bankkaufmann Dieter Lahner. Er ist seit Anfang der 90er Jahre im Immobilienbereich tätig, bevor er WIDE gründete war er einige Jahre Vorstand der ZBI Zentral Boden AG. Mit Dieter Lahner besteht ein Schlüsselpersonenrisiko. Wertimmobilien Deutschland übernimmt den Immobilienerwerb und das Portfoliomanagement.
Eine Leistungsbilanz nach Branchenstandard liegt nicht vor. Der Anbieter hat uns die nachfolgenden Informationen mündlich mitgeteilt: Seit Mitte 2010 hat Wertimmobilien Deutschland vier eigene Fonds emittiert, einen weiteren managt sie für Dritte. Alle fünf Fonds umfassen insgesamt ein Eigenkapital von rund 20,3 Millionen Euro. Die Fonds 1 bis 3 zahlten bislang sieben Prozent jährlich aus, so wie prognostiziert. Im Fonds 4 erhielten die Anleger bisher, ebenfalls prognosegemäß, 4,5 Prozent jährlich. Die Auszahlungen erfolgen monatlich.
Die durch die fünf Fonds gehaltenen Immobilien stehen laut Anbieter derzeit zu 2,2 Prozent leer – das ist ein guter Wert, ausgenommen sind die in Sanierung befindlichen Einheiten, hier beträgt die Leerstandsrate 3,4 Prozent. Die jährlichen Mietausfälle liegen aktuell zwischen zwei und drei Prozent, so der Anbieter. Für laufende Instandhaltungsaufwendungen wurden fünf bis sieben Prozent der Mieten ausgegeben. Im Zeitraum von 2010 bis 2014 wurden die Mieten im Durchschnitt um insgesamt 19 Prozent gesteigert – ein gutes Ergebnis für den Eigentümer. Dieter Lahner ergänzt jedoch, dass bei Mieterhöhungen auch stets ein Auge auf die Mieter geworfen werde, ob sie die Mieterhöhung überhaupt verkraften.
Bislang wurden noch keine WIDE-Immobilien verkauft, allerdings überlegt die Geschäftsführung, für einige Fondsobjekte in nächster Zeit eine Verkaufsempfehlung abzugeben. Eingekauft wurden die Objekte etwa zum 13-Fachen der Jahresnettomiete, veräußert werden sollen sie zum 16- bis 18-Fachen, so der Anbieter.
Service-KVG und prospektverantwortlich ist die HTB Fondshaus GmbH. Die Aufgabe der Verwahrstelle erfüllt die Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
Investitionskriterien. Wenigstens 45 Prozent der Investitionssumme sollen in Wohnimmobilien fließen, weitere mindestens 15 Prozent in Gewerbeimmobilien – konkret: in Büro-, Handels- und Dienstleistungs-Objekte. Mögliche Standorte sind Ober-, Mittel-, Unterfranken, Thüringen und Sachsen. Weitere Lageeinschränkungen gibt es nicht. Für Dieter Lahner ist es wichtig, dass er alle Investitionsstandorte schnell, in zwei Stunden, erreichen kann und dass er sich in den Regionen bestens auskennt. So hat er beispielsweise in Dresden schon seit 1992 Immobiliengeschäfte getätigt und in Thüringen ist er seit 15 Jahren am Immobilienmarkt aktiv. Einige Mitarbeiter sitzen auch vor Ort.
Einzelne Immobilien dürfen einen Verkehrswert von höchstens 50 Millionen Euro aufweisen, so kann es theoretisch sein, dass nur ein gemischt genutztes Objekt erworben wird – das ist aber nicht das Ziel von Wertimmobilien Deutschland, es sollen auf jeden Fall mehrere Immobilien an verschiedenen Standorten gekauft werden, betont der Anbieter.
Die Objektgesellschaften müssen eine Bilanzsumme von mindestens einer Million Euro ausweisen und dürfen höchstens zehn Jahre lang am Markt gewesen sein. Laut Anbieter sind im Regelfall nur eigene Objektgesellschaften vorgesehen, fremde Objektgesellschaften kommen nur infrage, falls es ein interessantes Angebot für einen Share Deal geben sollte. Qualitätsanforderungen an die Immobilien wurden nicht gestellt. Mindestrenditen wurden nicht vorgegeben.
Finanzierung. Wie gesetzlich vorgeschrieben, können 60 Prozent des Verkehrswerts der Immobilien über Darlehen finanziert werden.
Die einmaligen Fondsnebenkosten betragen 15,2 Prozent des Eigenkapitals. Bei einem Eigenkapitalvolumen von 30 Millionen Euro und einer angenommenen 55-prozentigen Finanzierung durch Fremdkapital entspricht das 6,5 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens. Dazu kommen Kosten für die Bewertung der Objekte und die Beschaffung des Fremdkapitals. Darüber hinaus fallen auch Aufwendungen auf Ebene der Objektgesellschaften an. Insgesamt gesehen, dürfte der Ansatz sich im marktüblichen Bereich bewegen.
Es entstehen jährlich bereits leicht erhöhte 1,86 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwerts an laufenden Nebenkosten. Wertimmobilien Deutschland begründet die Ansätze damit, dass mehrere hundert Mieteinheiten erworben werden, da fordern beispielsweise der Registertreuhänder und die Verwahrstelle höhere Vergütungen, da sie einen höheren Arbeitsaufwand erbringen müssen. Nicht in den genannten Nebenkosten enthalten sind beispielsweise die Kosten für die Bewertung, Rechts- und Steuerberatung und den Jahresabschluss. Die Transaktionskosten liegen bei 5,95 Prozent des Kaufpreises bei Erwerb (2,38 WIDE plus 3,57 Prozent Makler) und 5,36 Prozent bei Verkauf (1,79 WIDE plus 3,57 Prozent Makler). Die Aufwendungen auf Ebene der Objektgesellschaften kommen noch hinzu. Insgesamt gesehen, fallen die Nebenkosten eher hoch aus.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital (ohne Agio) plus 7,5 Prozent dessen jährlich vor Steuern erhalten haben, gehen 50 Prozent des übersteigenden Betrags an die KVG.
Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, sollen während der elf Jahre Fondslaufzeit Auszahlungen nach Steuern in Höhe von insgesamt 43 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio zurückerhalten, weitere 112 Prozent aus Verkauf, das sind insgesamt 155 Prozent nach Steuern. Die Angaben entsprechen einer geplanten IRR-Rendite von 5,4 Prozent jährlich, nach Steuern.
Vertragsgestaltung. Hinsichtlich des Erwerbs und der Veräußerung der Objekte haben die Gesellschafter keine Mitbestimmungsrechte. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach pflichtgemäßem Ermessen ab.
Eignung für Stiftungen. Da es sich um einen Blindpool handelt, lässt sich die Wahrscheinlichkeit des Kapitalerhalts nur schwer abschätzen. Für das Produkt sprechen die Erfahrung des Anbieters und die bislang planmäßig gelaufenen Fonds, wenngleich hierzu keine schriftliche Leistungsbilanz vorliegt. Der Anbieter selbst schätzt ein, dass Stiftungen allenfalls kleine Zeichnungsbeträge in diesen Fonds investieren werden. Ansprechpartner für Stiftungen ist Dieter Lahner.
fondstelegramm-Meinung. Der Anbieter gehört zu den kleinen seiner Art, was nichts mit der Qualität seiner Produkte zu tun hat, denn seine Fonds laufen nach seinen Angaben alle planmäßig und die Fondsimmobilien haben sich im Durchschnitt alle sehr gut entwickelt. Mit anderen Worten, der Geschäftsführer versteht sein Geschäft und das schon seit über zwei Jahrzehnten. Kleiner Abstrich: eine schriftliche Leistungsbilanz gibt es nicht. Wenn alle Angaben der Wertimmobilien Deutschland stimmen und alles so weiterläuft wie bisher, schätzen wir ein, dass auch das Portfolio dieses Fonds professionell erworben und gemanagt wird. Garantien dafür gibt es natürlich nicht, denn es handelt sich um einen Blindpool und die Investitionskriterien sind sehr weit gefasst.
Immobilien-Blindpool eines kleinen, aber erfahrenen Anbieters
